房地产理财 实务途径常见问题PDF电子书下载

第一章　为什么要进行房地产理财 1

导读 1

买房的好处 2

资产增值对抗通货膨胀税务优惠现金流收入较好的回报拥有住房所有权的自豪感积累财富的方法再投资的保证较安全的投资投资组合的多样化财务杠杆作用退休后生活的保障其他方面买房的风险和规避 10

收入减少利率上升变现性差房地产周期其他方面其他投资产品 14

银行储蓄股票基金债券信托保险银行理财产品外汇黄金一个中等收入家庭房产理财致富 19

为什么要进行房地产理财方面常见十个问题答疑 20

房产理财是人生必修课程吗？房产理财应该什么年纪开始？40岁左右开始理财晚了吗？一定要有许多钱才开始房产理财吗？房产适合投资还是投机？资产增值和租金收入哪个对投资者更重要？房产理财成功可能提前退休吗？房产投资能保证回报吗？投资房产一定胜于投资股票吗？能否简要比较房产、股票和银行储蓄的特点？第二章　根据你的经济能力来买房 24

导读 24

买房还是租房 25

住房自有率租房需求租房者买房需求租房的好处和缺点买房的经济能力 33

承受力分析承受力计算制约买房意愿的主要因素一对刚性需求的白领夫妇买房案例 38

根据你的经济能力来买房方面常见十个问题答疑 39

住房自有率高说明生活水平高吗？住房私有率和自有率有什么区别？自己的房产出租，另外租房是否是好主意？读MBA和买房我需选择哪一个？买房要一步到位吗？我的收入稳定，但没有首期付款怎么办？租金和房价比小于银行利率，我租房是上策吗？我们做生意收入不稳定，买房还是租房合适？我已有几套无贷款的房产，还需要再买吗？收入较高和较低都要遵循还款收入比不能超过50％的上限吗？第三章　判断房价的高低 43

导读 43

国民经济周期和房地产周期 44

全国房价的变化 48

房价和平均房价近十多年来全国的房价变化不同城市的房产价格差异同一城市房价的差异有关房价涨跌的争议房产需求和供应的决定因素 53

房产需求和供应概论房产需求的决定因素房产供应的决定因素影响房价长期趋势的因素 62

人口因素经济因素政府政策影响房价中短期趋势的因素 65

就业率水平和房价收入比通货膨胀水平按揭贷款数量利率水平人民币汇率政府政策人口数量变化及人口的分布建设成本建筑设计与品质房产竣工数量房产租金实际资本回报率消费者的信心市政建设前景一个成功的买房案例 76

判断房价的高低方面常见十个问题答疑 77

为什么要了解决定房价变化的因素？为什么房价在前几年上升这么快？怎样理解房地产供应是相对迟缓的？有什么证据说明长期来看房价总会上涨？房产价格越低越好吗？人口增长的城市，房价一定上涨吗？我国家庭数量增加意味着什么？哪些是判断我国房价趋势的主要指标？简要归纳房地产的需求和供应主要受什么因素影响？观念因素是否也会改变人们的需求？第四章　寻找适合你的房产 82

导读 82

选择房产的原则 83

期房、现房和二手房普通商品房和非普通商品房房产价格开发商背景房产的功能和房型请教专家看法这一地区要具有发展潜力居住环境和周边配套设施物业管理重新装修经济周期和房产周期选择房产方法 90

关系网络报纸和其他出版物房地产中介房产网拍卖买房合同特别注意事项 92

产权状况建筑面积房产价格广告的法律效力房产质量退房的几个条件关注细节购买第二套房产攻略 96

寻找合适你的房产方面常见十个问题答疑 98

投资出租房产主要看哪几方面？买自住房和出租房有何区别？为什么许多开发商不愿跌价卖房？什么情况下有人会廉价出售其房产？房产中介一般都不诚实吗？二手房交易以后会越来越多吗？想购买的二手房房产证标明的面积和实际面积差别很大怎么办？高收入和低收入群体买房的主要区别是什么？买地铁房有哪些好处和注意方面？是否要请专业人士帮助签订合同？附件1 建设部负责人详解商品房销售管理办法十六问 101

附件2 以售后包租等形式购买商品房风险提示新闻通稿 106

第五章　房产评估和投资成本 108

导读 108

评估房产的目的和常用方式 109

房地产估价和市场价值的定义房地产估价的原则和程序市场比较法投资回报法成本计算法房产投资的成本 114

房产投资费用房地产保险不可计量的支出房产相关税 117

契税、个人所得税和营业税租金交税物业税房产投资收益的高低 124

衡量投资收益的高低房产投资的可行性住宅专项维修资金的使用 127

房产评估的三个案例及解析 130

市场比较法案例及解析投资回报法案例及解析成本计算法案例及解析房产评估和投资成本方面常见十个问题答疑 133

拥有房产，有哪些典型的日常成本？对房产租金的评估要注意哪几个方面？住宅商品房住满70年的土地使用期后，还要支付费用吗？买卖房产如出现公证费用，由谁来支付？房产评估最实用的方式是什么？市场比较法有缺陷吗？怎样克服？我可以使用房产维修基金来维修我房内设施吗？房产保险和房产贷款保险有何不同？房产投资回报有哪些组成？什么是真实投资回报和名义投资回报？第六章　个人房产贷款 137

导读 137

贷款资金种类 138

抵押贷款再抵押贷款重新筹资等额还款方式和等额本金还款方式还息不还本存款等额冲减贷款用自住房抵押换取养老保障贷款资金的来源 143

银行公积金贷款中介公司外资银行按揭贷款服务房地产抵押贷款证券化 149

房地产抵押贷款证券化的概念我国住房抵押贷款证券化的发展和前景美国房地产次级债券危机 153

什么是次级抵押贷款次级债券的形成和流通过程房地产次级债券危机爆发和蔓延对我国房地产市场的借鉴意义对一份房地产调查的解读 158

个人房产贷款方面常见十个问题答疑 159

简要描述我国个人房产贷款市场近几年的发展和总量。使用房产贷款有什么益处？怎样选择具体哪一家银行的服务？有多余的资金，应该先还房产贷款还是汽车贷款？能否举例说明政府鼓励房产消费？我国房产消费信贷方面主要存在哪几个方面问题？我国近几年的房产贷款政策对房地产市场有何主要影响？为什么用自住房抵押换取养老保障在我国推广难度很大？对买第一套普通商品房者，银行贷款数量和利率优惠方面有什么政策？什么是固定利率房贷，它适合哪些人群？附件1 央行新闻发言人就调整商业性个人房贷政策答问 163

第七章　出租房产 166

导读 166

成为房东前要考虑的风险和关键因素 167

空置率租金收入目标客户以房养房地段位置房产面积装修及损耗市政变化房客的选择和租赁合同 169

房客的选择租赁合同关键的几个方面成为房东后要注意的问题 172

与房客和谐相处了解市场信息一个房产出租的典型成功案例 173

出租房产方面常见十个问题答疑 173

租房市场主要的服务功能是什么？为什么现在越来越多人想成为房东？什么是保障性投资者或房东？我国房产租赁市场存在哪些主要问题？房产出租后，房客改变了其使用性质怎么办？出租的房产要出售，房客有优先购买权吗？租赁合同中的出租时间多长比较合适？通过租金收入归还银行贷款的房东要注意什么？房客不在家，我可以进入自己的房产吗？我国城市有很大的租房市场吗？第八章　出售房产 177

导读 177

出售房产的准备工作 177

出售房产的主要原因市场调查和评估合理的装修选择售房的方法 178

房地产中介房产网拍卖卖房合同关键的几个方面 181

买房者背景价格和付款方式其他方面一个高位卖房的成功案例 182

出售房产方面常见十个问题答疑 183

在卖房报价前做哪些准备？卖房前，自己评估一下房产价格有何好处？怎样选择中介公司？与中介签定“到手价”合适吗？交给中介钥匙有何后遗症？提前交房有何后遗症？多找几家中介总有好处吗？房地产中介对房产的评估价低，他们不是少拿佣金了吗？与中介的代理协议时间长些好吗？网上自己卖房产可靠吗？第九章　房地产理财的热门话题 186

导读 186

富爸爸也鼓励你买房理财 187

高房价的三座大山已经动摇 187

死了都不卖和拼死也要买 188

普通商品房、非普通商品房和豪华商品房 188

政府宏观调控经济和房地产的主要政策 189

财政政策货币政策国际政策海边别墅可能潜在的问题 195

澳大利亚追加首次购房者的津贴 195

房地产间接投资特点 197

流动性较好资金的要求不高降低风险的组合多样化投资专业性强不完全控制性信托管理人职业道德和专业能力的风险和危机信托管理费用房地产信托投资基金 201

房地产信托投资基金的概念房地产信托投资基金的发行条件和管理目前我国仅有的三个海外上市房地产投资信托基金的情况怎样投资房地产投资信托基金良好的房地产投资信托基金拥有的特征房地产理财的热门话题方面常见十个问题答疑 207

中国住房投资功能已经“武功尽失”吗？为什么前几年房价涨了许多，但国家的CPI增长不大？房地产信托投资基金与房地产投资信托基金的差别是什么？买房产、房地产投资信托基金和房地产公司股票有何不同？市场信心很重要吗？全球信用危机，拥有房产还可靠吗？多样化是成功投资的关键吗？什么是房奴？什么是“负资产”？政府可以给一人送一套房吗？为什么房地产投资是永恒的话题？参考文献 214

编后记 216