房地产估价操作实务PDF电子书下载

任务1　准备知识的学习 1

过程1.1　了解房地产估价机构 1

1.1.1 了解什么是房地产估价 1

1.1.2 了解房地产估价的估价目的 2

1.1.3 了解房地产估价机构资质管理的有关规定 2

1.1.4 了解房地产估价机构估价活动的有关管理规定 3

1.1.5 了解违反《房地产估价机构管理办法》的法律责任 4

1.1.6 了解房地产估价机构的具体情况 5

过程1.2　认识房地产和房地产价格 6

1.2.1 从专业角度认识房地产 6

1.2.2 了解估价对象房地产的存在形态 7

1.2.3 了解估价对象房地产的类型 7

1.2.4　认识各种房地产价格类型 9

1.2.5 了解影响房地产价格的因素 12

任务2　收集估价资料 15

过程2.1 明确收集资料的内容 15

2.1.1 日常市场调查 16

2.1.2　个案市场调查 16

过程2.2　收集所在城市房地产价格水平及走势方面的资料 17

2.2.1 房地产均价和房地产价格指数 17

2.2.2 收集所在城市房地产均价和房地产价格指数 17

过程2.3　收集所在城市的基准地价 18

过程2.4　收集所在城市房屋租金参考价 19

过程2.5　收集交易实例 21

2.5.1 了解收集交易实例的途径 21

2.5.2 制作交易实例调查表 21

2.5.3 建立交易实例库 23

过程2.6　收集当地的建筑工程造价信息 24

过程2.7　收集当地房地产交易税费 25

任务3　获取估价业务 29

过程3.1　获取估价业务 29

3.1.1 房地产估价业务来源 29

3.1.2 与客户洽谈 30

3.1.3 明确估价基本事项 30

过程3.2　签订评估委托合同 31

3.2.1 房地产估价委托合同的内容 31

3.2.2　签订评估委托合同 32

任务4　准备实施评估项目 34

过程4.1　实地查勘 34

过程4.2　拟定估价作业方案 37

4.2.1 确定估价技术路线 37

4.2.2　预计所需的时间、人力 38

4.2.3 确定估价作业步骤和时间进度安排 38

过程4.3　收集估价项目所需资料 39

过程4.4　选定估价方法 42

任务5　评估住宅房地产转让价格 43

过程5.1 明确测算的步骤 43

5.1.1 市场法的基本原理 43

5.1.2　确定测算的步骤 44

过程5.2　选取可比实例 44

5.2.1 明确选取可比实例的要求 44

5.2.2　选取估价对象的可比实例 45

过程5.3　建立价格可比基础 46

5.3.1　建立价格可比基础的要求 46

5.3.2 为可比实例建立价格可比基础 46

过程5.4　进行交易情况修正 46

5.4.1 分析造成成交价格偏差的因素 47

5.4.2　进行交易情况修正 47

过程5.5　交易日期调整 48

5.5.1 了解交易日期调整的含义 48

5.5.2　进行交易日期调整 48

过程5.6　房地产状况调整 50

5.6.1 明确房地产状况调整的内容 50

5.6.2　房地产状况调整的方法 50

5.6.3　进行房地产状况调整 51

过程5.7　求取比准价格 51

5.7.1 求取某个与可比实例对应的比准价格的方法 51

5.7.2 求取可比实例比准价格 51

过程5.8　求取最终比准价格 52

过程5.9　确定评估价格 52

任务6　评估商业房地产投资价值 54

过程6.1 明确测算的步骤 54

6.1.1 收益法的基本原理 54

6.1.2　确定测算的步骤 56

过程6.2　预测商铺的年净收益 56

6.2.1 净收益测算的基本原理 56

6.2.2 区分实际收益与客观收益 56

6.2.3　测算净收益 57

过程6.3　估算待估房地产的报酬率 58

6.3.1 了解估算报酬率的方法 58

6.3.2　估算报酬率 58

过程6.4　选取合适的公式求算收益价格 58

过程6.5　评估价格的审核 59

任务7　评估工业房地产抵押价值 60

过程7.1　确定成本法评估的操作步骤 61

7.1.1 明确房地产价格的构成 61

7.1.2 明确成本法基本原理 61

7.1.3 确定成本法的操作步骤 61

过程7.2　求算土地重新取得价格 62

7.2.1 求算土地重新取得价格的思路 62

7.2.2 采用基准地价修正法求取土地重新取得价格 62

7.2.3 采用市场法求取土地重新取得价格 62

过程7.3　测算建筑物重新购建价格 63

7.3.1 求取建筑物重新购建价格的方法 63

7.3.2　测算建筑物重新购建价格 64

过程7.4　测算建筑物折旧 64

7.4.1 明确折旧的含义 64

7.4.2 了解计算折旧的方法 64

7.4.3 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 65

7.4.4 计算折旧 65

过程7.5　求取积算价格 66

任务8　评估待开发房地产投标参考价格 67

过程8.1 明确假设开发法评估的操作步骤 67

8.1.1 明确假设开发法的基本原理 67

8.1.2 明确假设开发法评估的操作步骤 68

过程8.2　选择最佳的开发利用方式 68

过程8.3　求取开发周期 69

8.3.1 开发经营期的含义 69

8.3.2 求取开发经营期的目的和方法 70

8.3.3 求取待开发房地产的开发周期 70

过程8.4　求取开发完成后的房地产价值 70

8.4.1 开发完成后的房地产价值的含义 70

8.4.2 预测开发完成后的房地产价值 70

过程8.5　测算开发成本、管理费用 71

过程8.6　测算销售费用和销售税费 71

过程8.7　计算购买该块土地的税费 71

过程8.8　计算待估房地产的投标参考价 72

任务9　撰写及使用估价报告 73

过程9.1 明确估价报告的撰写要求 73

9.1.1　估价报告的概念 73

9.1.2　对估价报告的总要求 74

9.1.3 估价报告的组成和内容 74

过程9.2　撰写估价报告 77

过程9.3　使用估价报告 77

9.3.1 审核估价报告 77

9.3.2 出具估价报告 77

9.3.3 收取评估服务费 77

9.3.4　估价资料归档 78

附录1 《房地产估价机构管理办法》 80

附录2　住宅房地产转让价格评估报告样例 90

参考文献 97