物业公司运营手册 上PDF电子书下载

第一章 物业管理公司的设立与管理运作机制 1

第一节 物业管理公司的设立与动作机制 1

一、物业管理公司的设立条件 3

二、物业管理公司的设立程序 11

三、物业管理公司的法律责任 25

四、物业管理公司的机构设置 28

第二节 业主代表大会与管理委员会 36

一、业主代表大会 37

二、管委会 38

三、为主公约 40

范例一 ××小区业主管理委员会章程 44

第三节 物业管理公司管理运作机制范例精解 44

范例二 业主公约(示范文本) 47

第二章 物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解 51

第一节 招聘与签约的过程及注意事项 51

一、招聘 51

二、签约 57

三、关于晋升主管、领班实行考核聘任制的几个要点 60

四、临时工的录用、辞退 61

第二节 人力资源管理技巧 62

一、人力资源管理的内涵 62

二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置 64

三、管理和考核的技巧 67

一、培训工作的必要性、内容与任务 73

第三节 员工培训技巧与员工档案管理办法 73

二、培训方法和技巧 82

三、员工档案管理办法 87

第四节 物业管理公司的劳动报酬和福利 91

一、劳动报酬和福利费前瞻 91

二、劳动报酬的管理技巧 93

三、加班工资及各种假期工资的发放办法 95

四、福利的形式和内容 96

第五节 物业管理奖惩的管理技巧 107

一、总则 107

二、奖励办法 108

三、处罚办法 109

四、员工的申诉权 115

第六节 其他管理办法 116

一、更衣室管理规定 116

二、职工浴室管理规定 117

三、职工餐厅就餐规定 117

四、工服管理规定 118

五、倒班宿舍管理规定 119

第七节 物业公司业务员的工作要则与素质要求 120

一、敬业乐观 120

二、着装整洁 122

三、工作步骤 122

四、商用文书 123

五、关于问题的解决 124

六、礼貌用语 125

七、使用电话 126

八、交换名片 128

九、会客 129

十、拜访客户 130

十一、洽谈 133

十二、约会 133

十三、表达能力 134

第八节 物业公司经理的素质要求 135

一、应具备的业务素质 135

二、应具备良好作风 136

三、应具备领导艺术 137

一、聘用制度 138

第九节 物业公司人事管理制度 138

二、员工行为规范 142

三、职务任务制度 146

四、岗位调迁制度 146

五、员工离职制度 147

六、请休假及假期待遇制度 147

七、培训制度 151

八、考核制度 152

九、奖惩制度 153

第十节 劳动人事管理范例精解 158

范例一 《员工手册》的编写技巧 158

范例二 深圳市房屋管理员岗位规范 180

第一节 物业管理公司财务管理概述 191

一、财务管理内涵 191

第三章 物业管理公司的财务管理技巧及范例精解 191

二、财务管理的机构设置 193

三、财务管理制度 195

第二节 物业管理公司的财务核算及其技巧 196

一、物业管理公司财务核算的必读知识 196

二、物业管理公司财务分析、经济活动分析及分析技巧 202

第三节 物业经理应掌握的财务操作 207

一、年度预算的操作 207

二、资本基金的操作 211

三、偿债基金的操作 211

四、信用控制的操作 213

一、物业管理费的组成 215

第四节 物业管理费的核算技巧 215

二、管理费的核算具体技巧介绍 216

三、如何加强收费管理的力度 227

四、筹措物业管理资金计费标准的核算方法 228

第五节 财务造假对策 231

一、规范基础工作 231

二、建立完善的内部控制体系 241

三、健全和完善会计算理制度 255

四、强化会计监督 261

第六节 常见计算机会计“陷阱”及对策 272

一、常见的计算机会计陷阱 272

二、计算机会计陷阱对策 283

三、计算机会计陷阱查帐指导 304

一、物业管理企业资金筹集的必要性 309

第一节 物业管理资金的筹集 309

第四章 物业管理资金运筹技巧及范例精解 309

二、物业管理资金筹集方式 312

三、物业管理企业筹集资金的要求 319

第二节 物业管理企业筹资决策谋略 324

一、有关筹资决策的必读知识 324

二、资本金的筹资决策谋略 331

三、负债筹资决策谋略 344

四、筹资质量决策谋略 363

第三节 物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策 377

一、资金筹措技巧 377

二、各类资金的具体筹措技巧 386

三、融资决策 401

一、确定收费项目 明确收费标准 414

第四节 物业管理资金筹措的管理 414

二、加强法制建设 确保费用收取 417

第五节 物业管理资金运作使用方法 418

一、物业管理资金的使用原则 418

二、物业管理资金使用的特点 419

三、使用资金的来源和分类 420

四、居住性物业管理资金的使用方法 428

五、经营性物业管理资金的来源与使用技巧 430

六、日常费用的支出 443

七、日常费用支出预算 445

第六节 维修基金的使用与管理技巧 456

一、维修更新工程费的组成 456

二、维修基金的管理要求 457

三、维修基金留存和使用计划的编制 462

四、物业更新方案的优选技巧 468

五、资金筹措范例精解 475

第五章 物业管理公司正常避税的操作技巧及范例精解 485

第一节 避税的必读知识 485

一、避税的概念 485

二、避税的类型 486

三、偷、漏、节税辨析 493

第二节 避税产生的原因及后果 497

一、避税产生的主观原因 497

二、避税形成的客观原因 498

三、避税行为的后果 503

一、国内避税与国际避税 504

第三节 避税的分类与判定 504

二、税收筹划和税收规避 505

三、对税收法规的运用和理解进行避税 507

第四节 物业管理企业国内避税的方法与技巧 508

一、筹资方案避税法 508

二、投资方案避税法 509

三、几种具体避税方案 515

第五节 避税的法律分析 522

一、避税的法律特征 522

二、避税的合法性 524

第六节 避税范例精解 530

一、物业价格成因 547

第一节 物业价格的形成及特征 547

第六章 物业价值及价格评估技巧及范例精解 547

二、物业价格的特征 548

三、物业价格体系 549

四、影响物业价格的因素 557

第二节 物业价格评估技巧 566

一、物业价格评估的意义 566

二、物业估价的原则 568

三、物业价格评估的程序 570

第三节 物业估价方法 580

一、成本估价法 580

二、市场比较法 589

三、还原收益法 591

第四节 房地产价格的管理技巧 596

一、房地产价格的含义及特点 596

二、房产价格政策 599

三、房产价格管理 604

四、房产价格评估 626

五、土地价格的概念、构成与评估技巧 632

六、房屋价格与土地价格的关系 640

第五节 物业估价范例精解 642

范例一、上海某房地产估价报告书 642

范例二、建筑物资产估价范例精解 646

范例三、土地估价范例精解 649

第一节 风险的概述 657

一、风险的实质 657

第七章 物业管理风险规避技巧及案例分析 657

二、风险的特征 664

三、风险的分类 666

第二节 物业管理中不同市场风险程度分析 672

一、地产市场的风险 672

二、普通住宅市场的风险 674

三、公寓市场的风险 675

四、写字楼宇市场的风险 676

五、工业楼宇市场的风险 676

第三节 风险损失的控制 677

一、风险损失的控制技巧 677

二、控制风险损失的策略 680

三、企业风险损失的防范技巧 687

四、摆脱风险困境的策略及企业风险基金 697

五、负债经营风险损失的控制 704

第四节 风险责任的承担 716

一、风险责任承担的概述 716

二、企业成为风险责任主体的条件 734

三、企业内部风险责任主体的类型与选择 743

第五节 物业公司财务风险的规避技巧 754

一、筹资风险及互换防范 754

二、投资评估及组合防范 770

三、流动资金运作中的风险规避 779

第六节 物业管理中紧急情况的应急技巧 792

一、电梯困人的紧急处理 792

二、爆喉及水箱过满的紧急处理 793

三、发生火警时消防的紧急处理 794

四、停电和电力故障的紧急处理 795

五、瓦斯和易燃气体泄漏的紧急处理 796

六、雷暴及飓风的紧急处理 797

七、对盗窃及停车场被劫事件的紧急处理 797

八、业主或住户投诉的紧急处理 799

九、可疑物体及恐吓电话的紧急处理 799

十、拾获财物的处理方法 799

十一、发现住户受伤或生病的紧急处理 800

十二、车辆发生意外事故导致损坏设备的紧急处理 800

第七节 物业保险 801

一、保险的概述 801

二、保险合同 805

三、财产保险 810

四、人身保险 821

五、汽车保险 822

六、物业保险 825

七、保险经营 827

八、保险理赔 831

九、职工人身风险管理 834

十、企业责任风险管理 840

第八章 物业管理纠纷规避的技巧及范例精解 849

第一节 物业管理纠纷的常见表现形式 849

一、物业管理不善是纠纷的主要原因 849

二、物业管理纠纷的主要因素 850

三、避免物业管理纠纷的全新技巧 851

一、物业管理公司的法律职责 853

二、物业管理公司的违法行为 853

第二节 物业管理公司的法律保障 853

三、物业管理法律责任的方式 854

四、解决物业纠纷的四个步骤 855

第三节 怎样打物业管理官司 860

一、物业管理官司的类型 860

二、物业管理官司的法律依据 861

三、物业管理官司责任认定 862

四、物业管理纠纷的主要表现 864

五、哪些房产案件可以向人民法院起诉 869

二、不属行政诉讼受案范围的房产物业纠纷 871

第四节 物业纠纷的行政诉讼 871

一、房产物业纠纷行政诉讼审理范围 871

三、房地产行政诉讼的管辖 872

四、房地产物业行政诉讼的原则 873

五、房产物业纠纷行政诉讼和程序 873

第五节 常见物业纠纷的避免和处理技巧 876

一、物业产权纠纷的预防及对策 876

二、房产价格纠纷的预防及对策 879

三、房产面积纠纷的预防及对策 880

四、物业合同纠纷的预防及对策 883

五、购房纠纷的预防及对策 888

范例一 开发商未能及时办理业主产权证 891

范例二 周某诉潘某房屋产权纠纷案 891

第六节 物业纠纷处理范例精解 891

范例三 如何处理预售商品房建筑面积交付时增减的纠纷 898

范例四 新拆迁法对被拆迁人给予哪些补偿 900

范例五 山墙公用面积如何分摊计算 902

第九章 物业管理企业形象设计与良好公共关系的建立技巧 931

第一节 塑造企业形象 931

一、企业形象及其作用 931

二、企业形象的系统分析 932

第二节 造就企业精神的方法 936

一、企业精神的功能和作用 937

二、企业精神的主要特征 939

三、如何培养企业精神 941

一、精品形象是生存的有力支撑 944

第三节 创立企业精品形象的方法与技巧 944

二、物业公司成功管理的表现 945

三、创造物业公司品牌形象的办法 947

第四节 新闻在企业形象设计中的作用 963

一、新闻的发掘 963

二、新闻的撰写 967

三、新闻的发布 971

第五节 物业形象宣传的最好方法 972

一、客户联谊会对形象宣传的作用 972

二、形象宣传范例精解 974

第六节 企业良好的公共关系的建立 977

一、内部公共关系 977

二、外部公共关系 984

第十章 物业规划及规划技巧 991

第一节 物业规划的基本知识 991

一、城市规划的主要内容 992

二、城市总体规划的主要内容 992

三、分区规划的主要内容 994

四、详细规划的主要内容 995

五、物业管理公司参与规划设计的要点 996

第二节 物业规划技巧 997

一、居住区的分类及其用地组成 998

二、居住区规划的内容 998

三、居住区的规划设计 999

四、住宅建筑规划 1001

五、公共建筑规划 1015

六、居住区道路规划技巧 1024

七、居住区绿地的规划布置技巧 1026

八、室外场地和环境小品的规划技巧 1029

第三节 写字楼的规划与设计技巧 1033

一、现代写字楼的特征 1033

二、现代写字楼的共同要素 1034

四、写字楼的公共服务设置 1037

第四节 商业楼宇的规划与设计 1039

一、商业圈分析 1039

二、商业楼宇位置的确定与评价 1043

三、商店外观设计 1045

四、商店内部环境装饰 1048

第一节 新旧体制下物业管理的对比 1053

一、计划经济下我国物业管理的弊端 1053

第十一章 物业管理创新策略 1053

二、市场经济下物业管理的新景象 1056

三、物业管理与传统房地产管理的区别 1064

四、我国物业管理的产生与发展 1066

第二节 物业管理改革方案 1073

一、物业管理改革的方案 1073

二、物业管理的发展预测 1080

三、物业管理现代化 1085

第三节 新体制下物业管理的四大目标与九个观念 1092

一、物业管理的四大目标 1092

二、物业管理者必须具备的九个思维观念 1100

一、房管所向物业管理企业转化的探索 1126

第四节 物业管理公司发展的新观念 1126

二、房管所向物业管理公司转换中的问题与对策 1135

三、物业管理进入市场的困难与对策 1140

四、小区业主委员会运行中的困境与建议 1143

五、如何摆脱物业管理“两难”困境 1153

六、如何解决物业管理收费与服务的矛盾 1164

七、发展物业管理的三对策 1173

第十二章 物业的保值与增值管理技巧 1179

第一节 物业价值概述 1179

一、楼宇保养的目的 1179

二、楼宇保养的内涵 1179

三、产业意义的价值论 1180

第二节 实施周期性维护保养减缓物业价值下降 1181

一、周期性维护保养的排定 1182

二、设备设施的维护保养方式 1183

三、维护保养的分类 1184

四、维护保养制度 1185

第三节 运行管理技巧 1187

一、操作人员运行管理 1187

二、设备运行管理 1188

三、运行安全管理 1190

第四节 岗位责任制度 1192

一、工程部经理的岗位责任制 1193

二、工程部××专业主管岗位责任制 1195

三、工程部××专业领班岗位责任制 1197

四、工部部××专业维修人员岗位责任制 1198

二、稀缺性 1199

第五节 物业环境增值操作技巧 1199

一、城市化 1199

三、规划增值的操作技巧 1200

四、供求增值的操作技巧 1202

第六节 物业无形资产增值操作技巧 1203

一、品牌增长战略 1203

二、商誉增值技巧 1206

三、商业秘密增值技巧 1208

四、特许权增值技巧 1209

五、专有技术增值技巧 1210

第七节 物业有形资产增值技巧 1211

一、核心资产经营 1212

二、辅助资产经营 1217

三、物业延伸资产经营 1220

第八节 物业资产运作增值技巧 1223

一、加速折旧的经济意义 1223

二、企业股份制造与上市公司运作 1224

三、出让部分股权 1228

四、债权换股权 1229

第十三章 物业管理公司连锁经营 1231

第一节 物业管理连锁经营产生的基础 1231

一、知识密集、技术密集、人才密集 1231

二、物业管理与物业升值 1232

三、物业管理是软投入硬产出 1232

一、有独具风格的管理模式 1234

第二节 物业管理公司的优势 1234

二、有成熟的管理经验 1236

三、熟悉各项法律、法令、政策 1238

第三节 连锁经营与规模效益 1240

一、物业管理连锁的含义和特点 1240

二、物业连锁经营是产业化的必然结果 1241

三、物业连锁经营模式 1242

四、连锁经营与规模效益 1243

第十四章 物业管理公司规模扩展技巧 1247

第一节 收购及兼并目标公司的寻找 1247

一、目标公司的市场调查 1247

二、收购兼并目标公司的途径 1248

二、调查 1250

一、意向协约签定 1250

第二节 企业兼并与收购的形式和程序 1250

三、批准 1251

第三节 企业兼并与收购风险障碍 1255

一、财政税收政策 1255

二、职工安置问题 1256

三、并购风险 1256

第四节 并购合同 1257

一、合同履行的义务与条件 1257

二、资产收购合同注意事项 1257

第五节 反收购兼并策略 1258

一、保持控股地位 1258

二、相互持股 1258

一、物业管理公司资质评定标准 1261

第十五章 物业管理工作考评及标准化管理 1261

第一节 资质评定考评验收标准 1261

二、物业管理公司考评标准与验收方法 1262

第二节 物业管理企业的标准化管理 1268

一、建立企业标准化管理标准(或制度) 1269

二、制定企业标准化工作的规划、计划 1270

三、搞好企业标准化信息资料管理 1271

四、加强企业的标准化培训教育 1273

第三节 物业管理的质量保证 1274

一、质量保证要求 1274

二、增强竞争意识 1279

三、行为规范 1281

四、物业管理工作抽检与考核规程 1285