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房地产基础知识篇 3

1 什么是房地产市场？ 3

2 房地产市场有什么特点？ 3

3 房地产市场包括哪些种类？ 3

4 建筑材料包括哪些？ 4

5 水泥有哪些种类和技术特性？ 4

6 钢筋有哪些种类和技术特性？ 4

7 木材有哪些种类、性能和用途？ 5

8 什么是普通混凝土，它的主要性能如何？ 6

9 什么是黏土砖，它有哪些特性？ 6

10 房屋由哪几部分构成？ 7

11 基础有哪些类型？ 7

12 什么是条形基础？ 8

13 什么是独立基础？ 8

14 什么是满堂基础？ 8

15 什么是桩基础？ 8

16 决定建筑物基础埋置深度的因素有哪些？ 9

17 墙体可以分为哪几类？ 9

18 砖墙的厚度有哪些种类，有什么要求？ 9

19 什么是过梁与圈梁？ 10

20 什么是地面与楼板，它们有哪些种类？ 10

21 窗的作用是什么，有哪些类型？ 11

22 门的作用是什么，有哪些类型？ 12

23 楼梯有哪些种类，由什么组成？ 13

24 钢筋混凝土楼梯有哪些种类？ 14

25 屋顶有什么作用和要求，它有哪些类型？ 14

26 什么是居住面积？ 15

27 什么是使用面积？ 15

28 什么是建筑面积？ 15

29 什么是套内面积？ 15

30 什么是公摊面积？ 15

31 什么是内阳台？ 15

32 什么是外阳台？ 15

33 房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？ 16

34 房屋面积分为哪几类？ 16

35 计算建筑面积和不计算建筑面积的范围分别包括哪些？ 16

36 房地产价格有什么特点？ 17

37 房地产价格有哪些种类？ 18

38 什么是市场价格？ 19

39 什么是理论价格？ 19

40 什么是评估价格？ 19

41 什么是土地价格？ 20

42 什么是建筑物价格？ 20

43 什么是房地价格？ 20

44 什么是总价格？ 21

45 什么是单位价格？ 21

46 什么是楼面地价？ 21

47 什么是所有权价格？ 21

48 什么是使用权价格？ 22

49 什么是其他权利价格？ 22

50 什么是买卖价格？ 22

51 什么是租赁价格？ 22

52 什么是抵押价格？ 22

53 什么是课税价格？ 23

54 什么是征用价格？ 23

55 什么是拍卖价格、招标价格、协议价格，三者有什么关系？ 23

56 什么是基准地价、标定地价、房屋重置价格？ 24

57 什么是底价、期望价、补地价？ 24

58 房地产价格还有其他哪些分类？ 24

59 按使用性质，房地产可以分为哪几类？ 25

60 各类房地产特点有什么不同？ 25

61 住房二级市场包括哪些方面？ 26

62 什么是二手房？ 26

63 什么是已购公有住房？ 26

64 什么是解困房？ 26

65 什么是房改房？ 26

66 什么是房屋拆迁？ 27

67 什么是商品房？ 27

68 已购公房上市需要什么条件？ 27

69 土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？ 27

70 拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？ 27

71 被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何办理安置房产权登记？ 28

72 不能办理土地房屋权证的情况有哪些？ 28

73 商品房、房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？ 28

74 建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？ 29

75 建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？ 29

76 房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？ 29

77 什么是土地权属争议？ 30

78 土地权属争议应向谁提出申请？ 30

79 申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？ 30

80 申请人提出土地权属争议调查处理的申请后，行政主管部门应当如何处理？ 30

81 什么是房产测绘？ 31

82 目前实施房产测绘所依据的标准是什么？ 31

83 商品房面积由谁来申请测绘？ 31

84 商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生误差时如何处理？ 31

85 商品房建筑面积的组成是怎样的？ 32

86 共有建筑面积的组成是怎样的？ 32

87 什么是地籍调查？ 32

88 为什么要进行地籍调查？ 32

89 地籍调查为什么要权利人签字？ 33

90 农村房屋可以抵押吗？ 33

91 乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料？ 33

92 买房前应对开发商和项目有哪些方面的了解？ 33

93 开发商将在建楼盘做担保申请贷款，这种抵押房能否购买？ 34

94 签订商品房预售合同后，买方如何有效保护自己的既得利益？ 34

95 开发商有权出售露台吗？ 34

96 买方在支付定金后对所购商品房不满意，可否要求退回定金？ 34

97 高档住宅与普通住宅如何界定？ 34

98 如何知道欲购买的二手房能否办理产权证？ 34

99 婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？ 35

100 购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？ 35

101 两人以上合购一处房产，能否按比例登记产权？ 35

102 已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？ 35

103 监护人能否将未成年子女的房屋用于投资？ 35

104 买卖二手房应缴纳哪些税费？ 35

105 普通商品房的契税是多少？ 36

106 公有住房的契税是多少？ 36

107 高档住宅的契税是多少？ 36

108 契税只交一次就可以了吗？ 36

109 所有的房产都要交个人所得税吗？ 36

110 写字楼、店面、商场、车库的税费和住宅的一样吗，按多少缴纳呢？ 36

111 依法转让以划拨方式取得的公有住房，出售时需要缴纳土地出让金吗？ 36

112 依法转让以划拨方式取得的商品房，出售时需要缴纳土地出让金吗？ 37

113 办理赠与的房产需交哪些费用？ 37

经纪人素质培养篇 41

114 经纪人应该具有什么样的职业道德？ 41

115 经纪人应该具有什么样的敬业精神？ 41

116 成为一个成功的房地产经纪人需要哪些能力？ 41

117 一个成功出色的房地产经纪人应该具有哪些知识和技能？ 43

118 作为一个优秀的房地产经纪人，应当具备什么样的心态？ 45

119 职业压力有哪些原因？ 46

120 营销人员有哪些精神报酬？ 47

121 如何把自己打造成为一个优秀的经纪人？ 47

122 经纪人应该如何进行时间管理？ 48

123 怎样提高专业的说话技巧？ 49

124 如何提升你留给客户的第一印象？ 49

125 怎样对待客户报怨？ 50

126 如何设计有创意的开场白？ 50

127 如何打破“心墙”？ 51

128 如何活跃气氛？ 51

129 如何利用社会关系？ 52

130 与客户沟通时要注意的事项有哪些？ 52

131 与客户沟通时有哪些仪态要求？ 52

132 与客户接近的最佳时机有哪些？ 52

133 接近客户的最简单方法是什么？ 53

134 在和客户交谈时，如何判定客户对你讲话的接受程度？ 53

135 如何面对暴躁的、不讲道理的客户？ 53

136 第一次去客户办公室或家中，没有话题沟通和冷场怎么办？ 53

137 客户跑到公司来吵闹，并要求投诉你怎么办？ 54

138 客户在公司办公室和现场吵闹，影响到在座的其他客户，怎么处理？ 54

139 如何接待难缠的客户？ 54

140 客户等你自报家门后就拒绝怎么办？ 55

141 客户不说话，不发表意见，你说完或推销完房源后，他说再想想，怎么处理？ 56

142 客户通常以没有需要、没有时间、没有信心等理由拒绝，怎么办？ 56

143 两个人同时来到现场，一个满意，一个搅局怎么办？ 57

144 如何对待理智型、贪婪型、吝啬型、刁蛮型、关系型、综合型等各类型客户？ 57

145 客户拒绝的时候经纪人要如何回答？ 59

146 和客户面谈的时候有哪些禁忌和注意问题？ 60

147 如何面对特别不信任房地产经纪人的客户？ 61

148 碰到职业炒房客户要注意哪些要点？ 61

149 如何接待老客户推荐来的客户？ 62

150 客户类型有几种，接待他们有哪些对策？ 62

151 经纪人见客户应该说些什么？ 63

152 竞争对手诋毁你或公司，导致客户对你不信任怎么办？ 63

153 如何引起客户兴趣？ 64

154 如何引发客户的需求？ 64

155 如何引起注意并接近客户？ 64

156 如何巩固现有客户群体？ 65

157 如何在客户的朋友圈发展自己的新客户？ 65

158 如何有效、详细地建立客户档案？ 66

159 如何分别有效接待老年客户、中年客户、年轻夫妇和单身贵族？ 66

160 如何对以前的客户进行有效的沟通或回访？ 67

161 电话营销有哪些礼仪要点？ 68

162 在电话推销或销售过程中如何绕过前台或者其他阻挠的人，直接联系上客户？ 69

163 如何电话约客？ 69

164 回访客户电话，一般间隔多长时间比较合适？ 69

165 如何提高电话约见效果？ 70

166 有效的客户电话回访要注意什么？ 71

167 接听客户电话时应该注意哪些事项？ 71

168 经纪人在做电话销售时要注意什么问题？ 71

169 客户电话回访时如何有效地选择时间段？ 72

170 如何进行有效的陌生电话推销？ 73

171 潜在客户在电话里拒绝你怎么办？ 74

172 客户接听你的回访电话时，不说不要，也不说要，态度暧昧，你怎么办？ 74

173 第一次拜访客户让你吃了闭门羹怎么办？ 74

174 售楼员接触客户有哪些要求？ 75

175 观察、判断客户有哪些步骤？ 75

176 发问有哪些技巧？ 75

177 客户带着朋友来看房签约，做参谋，而此人虽不是很懂，却要冒充专家，怎么办？ 76

178 客户带着众多家人一同来看房，但七嘴八舌意见不一致，怎么办？ 76

179 如何抓住客户？ 76

180 如何分析客户的购房行为及对策？ 77

181 谈判过程中如何有效地说服客户？ 78

182 怎样才能有效地说服房主和客户？ 79

183 领着客户去看写字楼，业主当着客户面说不和中介打交道怎么办？ 80

184 谈判的基本守则是什么？ 80

185 房地产经纪人注册的条件是什么？ 81

186 哪些情形下房地产经纪人不予注册？ 81

187 如何进行周总结？ 82

188 如何进行月总结？ 82

189 一般客户心目中的好房型是什么样子的？ 82

一手房实战技巧篇 87

190 什么是销售六阶段？ 87

191 如何寻找目标客户和准客户？ 87

192 如何采取行动，选择服务？ 88

193 如何满足客户需求，使他们满意成交？ 88

194 为何投资房产是很好的选择？ 88

195 销售时被拒绝的情形有哪几种？ 89

196 如何把握成交时机？ 89

197 如何逼定或者直接帮客户强定？ 90

198 在客户成单收定金后要注意什么？ 90

199 针对客户推荐房源的要领有哪些？ 91

200 为何说现阶段房价处于较低水平？ 92

201 发现有强烈购买欲望的客户，如何促成交易？ 92

202 如何有效地打动客户成单？ 92

203 有效寻找房源途径有哪些？ 93

204 如何做好房源交易中的价格谈判，有哪些技巧？ 93

205 哪些销售方式容易失败？ 94

206 现场销售有哪些谈判和应对技巧？ 94

207 在销售现场有哪些禁忌？ 97

208 揣测客户有哪些好的提问？ 98

209 成交有哪些技巧？ 98

210 成交有哪些方法？ 98

211 成交前有哪些注意事项？ 99

212 回答售后服务问题有哪些要求？ 99

213 成交后有哪些注意事项？ 99

214 终结成交后有哪些注意点？ 99

215 如何分析客户不成交的原因？ 100

216 如何利用房源附近的环境说服客户？ 100

217 寻找客户的方法有哪些？ 101

218 成交五步曲指什么？ 101

219 如何促销成交？ 102

220 如何提高客户的紧迫感，促使客户迅速落单？ 103

221 如何从肢体语言判定客户的落单程度？ 104

222 客户要落定成单时有哪些特征？ 104

223 客户对房源有异议的时候如何化解？ 105

224 如何准确判定客户的心理活动和状态？ 105

225 本案产品的销售讲习资料主要内容包括哪些？ 106

226 经纪人应对各种客户有哪些策略？ 106

227 经纪人如何为客户设计合适的买房方案？ 108

228 如何接待客户？ 108

229 房源和客户如何配对？ 109

230 带看前要做哪些准备？ 109

231 带看的操作流程及主要内容有哪些？ 109

232 带看时如何介绍？ 111

233 带看有什么技巧？ 111

234 在议价流程客户出价的方式有哪几种？ 112

235 与卖方议价有哪些重点内容？ 113

236 议价有哪些辅助工具？ 113

237 与卖方议价有哪些招法？ 113

238 议价前如何说服？ 114

239 议价中如何引导客户？ 115

240 议价后需要哪些辅助行动？ 115

241 运作价位有哪些策略？ 115

242 成交前要做哪些准备？ 116

243 如何守价？ 116

244 针对卖方有哪些谈判技巧？ 117

245 三方坐到一起，作为中介方，应当注意哪些问题？ 118

246 如何与卖方杀价？ 118

247 下定金阶段应该注意哪些事项？ 118

248 成交签约应该注意哪些事项？ 119

249 售后服务阶段还有哪些事项？ 119

250 客户一般有哪些心态反应？ 119

251 怎样判断有成单意向的客户？ 121

252 与买方讲价有哪些技巧？ 121

253 客户成交后（签约前）有哪些补充措施？ 122

254 如何“再度推销”？ 122

255 接洽有哪些技巧？ 123

256 展示有哪些技巧？ 123

257 如何让价？ 124

258 有暖气有什么好处？ 124

259 无暖气有什么好处？ 124

260 各种装修分别有什么好处？ 124

261 为何选择高层好？ 125

262 为何多层好？ 125

263 为何一次性付款最划算？ 125

264 为什么一进门是厅好？ 125

265 为什么一进门是走廊好？ 125

266 为何市中心房好？ 125

267 为何副中心房好？ 126

268 为何城郊结合部最好？ 126

269 为何郊区好？ 126

270 为何做70％按揭最划算？ 126

271 为何做50％按揭最划算？ 126

272 为何购买商业网点房投资回报最高？ 126

273 为何选择五六楼好？ 127

274 为何选择三四楼好？ 127

275 选择顶楼有什么好处？ 127

276 选择底楼的好处？ 127

277 为何购买高档住宅划算？ 127

278 为何买经济适用房最划算？ 127

279 为何选择剪力墙的结构的房子？ 128

280 为何选择框架结构的房子？ 128

281 为何选择砖混结构的房子？ 128

282 为何出房率低的房子好？ 128

283 为何出房率高的房子好？ 128

284 各种朝向的房子分别有什么好处？ 128

285 在市中心买房有什么好处？ 129

286 选择老城区有什么好处？ 129

287 选择不带商业网点住房有什么好处？ 129

288 选择楼下带商业网点的好处？ 129

289 为何要选市区单栋住宅？ 129

290 为何要选择较大型的小区？ 129

291 为什么购房比租房划算？ 129

292 靠小区深处（中心）有什么好处？ 130

293 靠近主干道购房有什么好处？ 130

294 各种卫生间分别有什么好处？ 130

295 为什么中间房好？ 130

296 为什么两边房好？ 130

297 为什么没有拆迁户的房子好？ 130

298 为什么有拆迁户的房子好？ 131

299 为什么南北向好？ 131

300 为什么双南向好？ 131

二手房租售技巧篇 135

301 二手房交易标准流程是怎样的？ 135

302 二手房买方主体可以是哪些？ 135

303 二手房卖方主体资格如何审查？ 136

304 公司作为交易主体如何特别审查？ 136

305 对二手房交易如何调查与审核？ 136

306 哪些情形的二手房禁止买卖？ 137

307 二手房买卖合同包括哪些具体内容？ 138

308 二手房买卖后的土地使用权有哪些？ 140

309 集体所有土地上房屋的买卖对象有哪些限制？ 140

310 公共维修基金如何交割？ 140

311 二手房买卖的房地产中介服务有哪些相关术语？ 140

312 房地产经纪执业程序是怎样的？ 141

313 房地产经纪中有哪些禁止行为？ 141

314 房地产中介如何收费？ 142

315 中介服务公司在买卖合同中的签章有什么作用？ 142

316 二手房买卖的中介合同包括哪些内容？ 142

317 公积金贷款有哪些限制？ 143

318 二手房住房贷款额和期限有什么规定？ 143

319 二手房转让中存在贷款情况如何处理？ 143

320 如何保证房款的安全？ 144

321 如何委托房款监管？ 144

322 经纪人如何回报房主？ 144

323 如何进行二手房过户登记？ 145

324 登记的审核时限是多少？ 145

325 如何领证？ 145

326 委托律师代办登记有哪些要求？ 146

327 二手房买卖中发生或应缴纳的税费有哪些（北京市为例）？ 146

328 当客户说自己卖就可以，不需要中介公司委托帮卖时，怎么办？ 146

329 房主在外地，委托代理人无法决定时怎么办？ 146

330 房主是夫妻或者家庭内部意见不统一时怎么办？ 147

331 客户即将签订协议时，房主要求涨价怎么办？ 147

332 客户和房主私下准备成交时怎么办？ 147

333 客户不同意签订独家委托代理怎么办？ 148

334 因为欲租住客户的拖延，而造成看中的房屋已经出租出去时怎么办？ 148

335 如何有效地防止客户跑单？ 149

336 客户在选择此类房型时，该房型已经租售出，客户不想选择其他推荐房源怎么办？ 149

337 客户坚决不愿意支付一些他认为不属于自己支付的正常合理费用怎么办？ 149

338 在原有房主不在时，如何巧妙地带客户敲开同等户型的其他陌生住户的门？ 150

339 如何让客户愉快地支付中介费用，并认可你的劳动价值？ 150

340 谈判时，如何把握好一个度，让客户和房主都能感到你站在他们这一边？ 150

341 如何准确确定房主和客户都能接受的价格底线？ 150

342 带客户去看房的时候，要事先通知房主哪些注意事项？ 151

343 房主在出租期内想收回房子不租了怎么办？ 151

344 客户落单之后开始后悔，并强烈要求退单怎么办？ 151

345 客户在落单的最后一刻提出降价要求，否则就不签订合同，你怎么办？ 152

346 客户知道了你或者房主的底价时怎么办？ 152

347 客户咬定一个价格，坚决不松口，高于这个价格就不买（租）了怎么办？ 152

348 房主咬定一个价格，坚决不松口，低于这个价格就不卖（租）了怎么办？ 153

349 碰到同行业的竞争对手，同时面对同一个客户或房主怎么办？ 153

350 房主背着自己的配偶私底下签订了协议，被对方发现怎么办？ 154

351 客户有有效合法证件，但是你知道客户的委托是背着他人，或者是不合规定的，你怎么办？ 154

352 两个客户同时看中唯一一套房怎么办？ 154

353 客户准确指出房子的缺点，要求降价怎么办？ 154

354 客户对房子已经有相当认可度，但附近地区有一套相似的房子让他犹豫不决，而且这套房子在某些方面的确优于你这套。此时，经纪人怎么办？ 154

355 客户违反规定操作的时候怎么办？ 155

356 如何识别客户房产证件的真假？ 155

357 看完房之后客户没有了下文怎么办？ 155

358 客户其实有租售下单的欲望，但是并不是很急，怎么办？ 156

359 客户非常着急，但是你手中没有他认为合适的房源，怎么办？ 156

360 客户找你同事，但是你同事休假或请假，联系不上，客户急于下单，你怎么办？ 156

361 客户和房主互相不降价，陷于僵局怎么办？ 157

362 接待回头客和老客户应该注意哪些细节？ 157

363 经纪人寻找房源的注意事项和诀窍是什么？ 157

364 同样的房型，有客户预订了，但是联系不上，这时候另外一个客户要求马上落定怎么办？ 158

365 客户交了定金后，要求更换另外一种房型，怎么办？ 158

366 同样的房型，有客户预订了，但是另外一个老客户也要预订怎么办？ 158

367 有公司租售房子，其中有人提出不合理要求，或者要好处费，让你无利可图，否则换人或换其他公司怎么办？ 159

368 租售房型和客户要求的有小小差异，怎样说服客户落单？ 159

369 等客户好不容易快要成交落单的时候，房主却说不租（售）了，这时候你怎么办？ 159

370 客户拿着其他公司的服务承诺，房源已经看好了，要求你打折，就在你这里下单，这时候你怎么办？ 159

371 房主内定了一个价格，但是因房型不错和竞争对手的干扰，客户看房后不停变化价格，你怎么办？ 160

372 房盘的来源已经是二手了，别人先预订租（买）下来了，这时候怎么交易？ 160

373 二手房买卖流程中应该注意哪些事项？ 161

374 一套很好的房源，客户谢绝中介怎么办？ 161

375 为了促使客户落单而对客户承诺的条件兑现不了怎么办？ 162

376 房主和客户见面了，发现他们原来就认识，作为中介怎么办？ 162

377 房屋真实的历史年限、产权属性、房屋结构和质量、物业管理等实际情况和你原先告诉客户的不一样，客户以此要求退订，你怎么办？ 163

378 房主说：你自己私底下帮我卖，我的佣金你自己赚。你怎么办？ 163

379 如何有技巧地告诉客户他看中房子的优点？ 163

380 客户带着律师要求改动公司的正式合同范本时怎么办？ 164

381 客户看中房型后，觉得租售价格比市场价格高很多，怎么办？ 164

382 客户的购房条件无法满足，可是客户缠住你不放怎么办？ 164

383 碰到一房两卖的业主怎么办？ 165

384 落定的房子碰到拆迁怎么办？ 165

385 客户委托租售的房子是私建违章房怎么办？ 165

386 房主在转让租售住房时，要求附带房间的旧家具设备出售，客户不同意怎么办？ 165

387 房主住房维修基金不足时，客户不同意缴纳，怎么办？ 166

388 房主的单位自建公房有产权，但是单位不同意转让怎么办？ 166

389 房屋内有私自搭建的阁楼或其他搭建部分，客户不同意支付搭建的差价怎么办？ 166

390 房主转让新住房时，要求补齐装修差价款项，但客户不同意支付装修差价，因为要重新装修不同格局，作为中介怎么办？ 166

391 房产证上的建筑面积和客户实际丈量的面积不同怎么办？ 167

392 客户落定之后碰到相关费用（如物业管理费用涨价）涨价怎么办？ 167

393 房主的邻居或者物业反对将房子转让给客户这样类型的人怎么办？ 167

394 客户在手续未完成之前强烈要求先行入住怎么办？ 168

395 房主委托几家中介卖房，因为委托时间的长短，给予各家的条件和价格不同怎么办？ 168

396 客户对小区的住家邻居环境了解后有反感，要求退订怎么办？ 168

397 业务人员如何在房主留下钥匙单独陪人看房时注意自身的安全？ 169

398 知道房主家人瞒着产权所有人将房子偷偷卖掉（如子女将父母的住房卖掉），这时候怎么办？ 169

399 二手房只有使用权，没有产权，怎么帮助客户办理租住手续？ 169

400 中介公司购买房屋准备转售，如何做好房屋准确估价？ 169

401 因为房主和客户双方和中介的疏忽，导致相关费用没有结清（如电话费，电话移除后看不见了），客户入住后拒付怎么办？ 170

402 客户买房之后要求迁入户口，但是房主不愿迁出户口怎么办？ 170

403 房主委托中介公司卖出的房子现在正在出租中怎么办？ 171

404 房主在收了定金后提高房价，不退款也不愿意按照原来的价格成交怎么办？ 171

405 客户对租售的房子相关评估价格不认可怎么办？ 171

406 客户感兴趣的广告上的房源与实际情况有差异怎么办？ 171

407 在购房合同上没有出现的条款出现纠纷怎么办？ 172

408 经纪人装成买房客户与房主洽谈时被房主知道怎么办？ 172

409 客户要求在合同里添加不利于中介公司的条款怎么办？ 172

410 客户在没有理想的房源时要求退还中介费和支付违约金怎么办？ 173

411 客户要求提供广告上的房源，但是其实房源并不存在怎么办（有些小公司打出诱惑性的房源价格来吸引客户）？ 173

412 业务人员在初期称自己是房主，但是客户发现了你不是房主怎么办？ 173

413 看房费客户不同意支付怎么办？ 174

414 客户已经付了首付款，但是房主的房子被查封怎么办？ 174

415 房主的房产手续齐全，但是事实上已经和别人签订了房屋抵押合同怎么办？ 174

416 碰到有的房主一房多卖时，如何帮客户规避风险？ 174

417 如何巧妙地让客户不主动刨根向房主询问房屋的价格？ 175

418 客户看完房之后，经纪人员如何和房主打电话降低房主的预期售价，以便为将来杀价作准备？ 175

419 客户看完房之后如何跟进？ 176

420 仅仅公证不经过过户的房屋买卖合同有效吗？ 176

421 房主在出售房屋时承诺赠送家具和装修，但是收房时家具却搬走了怎么办？ 176

422 客户购买的二手房在交易还没有完成时出现重大政策变化（如营业税、个税等）怎么办？ 177

423 因为客户自身的原因导致房贷没有申请下来，房主不同意退还首付款项怎么办？ 177

424 因为客户自身的预算资金不够，导致无法完成交易，怎么办？ 177

425 房主通过赠与而不是出售房产来避税，客户不交尾款或拖延抵赖怎么办？ 178

426 买主通过中介，由中介人员疏通开发商办证人员，办理内部转名，即以一手房名义进行交易，以此来避税，要注意哪些风险？ 178

427 买主与卖主、中介签订一份三方合约，并到公证处做一份公证，内容是把卖主预售房卖给买主，再把另外一套价值相当的有房产证的住宅抵押给买主，拿到房产证后再办理交易过户，把房子的产权转到买主手上，然后再取消另一套房屋的抵押，完成整个交易。作为中介有什么风险？ 178

428 买卖双方和中介先签一份三方合同，并办理一份公证，签合同时买家先付大部分的房款，业主可以把房屋交给买主，并把预售合同等资料交给买主保管，待房产证办下来后再办理交易转名手续，办完手续后买主付尾款。作为中介人员如何免责和规避风险？ 179

429 中介公司作担保的预售房二手买卖要注意哪些风险？如何操作？ 179

430 因为房主没有房产证，客户要求先租后买，租金抵消在未来的购房款中，要注意哪些事项？如果房主反悔怎么办？ 179

431 客户买到的房子中还有别人的户口未迁出怎么办？ 179

432 客户坚决要求要第一次看的房源，而不是后来推荐的房源怎么办？ 180

433 在合同履行的过程中，银行降低贷款比例怎么办（比如合同中约定70％，银行只同意贷款60％）？ 180

434 到达约定的交房时间，房主不在，客户要求马上入住，怎么办？ 180

435 中介人员看中的房子，付了首付款或定金，约定的时间内找不到买主，房主不同意延期怎么办？ 180

436 中介公司如何操作拍卖公司委托的拍卖房，要注意哪些事项？ 181

437 客户买了房子后，因为自身的原因又要委托你转卖怎么办？ 181

438 房主以违约为由要求取消合同，但是双方事实不清有分歧怎么办？ 181

439 什么情况下房屋买卖合同是无效合同？ 182

440 房主急于将房子出手，委托给其他家的价格更低，导致客户在别的中介公司处落单，有什么制约条款限制房主违约？ 182

441 有哪些房产属于不可出售范围？ 183

442 房主在委托房屋租售时，定好价格后与中介已签订合同，有客户出价高于房主要求，房子被租售给该客户，房主要求分享差价，否则取消交易怎么办？ 183

443 房主的房子自己已经找好客户了，委托中介办理相关过户手续时，要注意哪些问题？ 183

444 有的房产证上没有注明建房日期，客户据此以没有房产年限为由要求取消合同怎么办？ 184

445 客户因为个人原因，申请不到银行贷款导致交易无法完成。但是客户以中介公司没有明示为理由要求取消合同，返还预付款项怎么办？ 184

446 老客户或者重要客户以中介有口头承诺为由，要求取消合同时怎么办？ 184

447 房主出具书面承诺，保证该房产不欠任何费用，但是入住之后客户发现欠费，这时候找不到房主怎么办？ 185

448 房屋产权转让时，共有产权人无法联系到场怎么办？ 185

449 房主和客户约定，先签订协议，等购买该房屋满五年后再办理过户，作为中介如何规避风险，有哪些注意事项？ 185

450 为何说现购二手房最好？ 186

451 公房使用权转让没有单位的书面同意怎么办？ 186

452 公房使用权转让原单位已经变更或消失时要注意什么？会有哪些风险？ 186

453 签二手房转让合同要注意什么？ 186

454 有房产证，但是在房管部门保管，不能过户的房子怎么交易，要注意哪些风险？ 186

455 因为房源和价格好，房主给予中介公司的议价时间很短，怎么办？ 187

456 客户签订合同时已经超过房主的委托期限，房主不同意履行原委托合同怎么办？ 187

457 房主在进行连环买卖（卖一套房，再买一套房，款项由卖房款支付），中介要注意哪些问题？如何帮助房主规避风险？ 187

458 交易过程中不能成单的主要原因有哪些？ 188

459 租房客户要求保留房间内所有精品家具，并认可相应提高租金。房主同意，但是入住时客户发现精品家具被取代成普通家具怎么办？ 189

460 房主发现出租的房屋被客户私自改建，找客户交涉无果，要求中介赔偿损失怎么办？ 189

461 中介公司接受房主的全权委托，房主不与客户见面，这时候要注意哪些问题？ 189

462 与房主约定保底销售，超出部分分成，要注意哪些事项？房主反悔怎么办？ 190

463 房主和客户因为避税等需求，要求同时签订两份合同（阴阳合同），怎么办？怎么规避风险？ 190

464 房屋合同中对特别事项不作约定或约定不明，导致出现纠纷怎么办？ 191

465 交易过程中权证被业务人员遗失，已经接近委托人或客户合同履行期限怎么办？ 191

466 房主和客户双方均同意公证合同，不办理产权过户，作为中介公司要注意哪些事项，如何免责？ 191

467 带租约出售的房源，租客没有签订“放弃优先购买权”的书面确认书怎么办？ 191

468 产权共有人出具了书面委托书，但是没有经过公证，房主签完委托书后反悔，改由产权共有人提出毁约怎么办？ 192

469 房主委托的房子，客户要求提前入住，并产生了费用，客户后来逃逸怎么办？ 192

470 客户因为违法犯罪活动丧失人身自由，导致合同无法履行怎么办？ 192

471 房主全权委托的房子，原房主的相关利益人不搬出，房主也无法实施有效行为怎么办？ 193

472 中介公司出钱收购房屋再转售给客户要注意什么问题？ 193

473 房屋性质为回迁二手房的委托要注意哪些问题？ 193

474 房主认为委托给中介公司房子的出售价格过高，导致房子没有在短时间内售出，要求取消合同怎么办？ 194

475 因为不可抗力导致房主或者客户取消合同怎么办？ 194

476 客户不同意使用公司的标准合同，要求以其他公司合同或自拟合同完成交易，怎么办？ 194

477 房产所在区域，户口已经冻结，这时候怎样出售委托的房源？ 194

478 未办理过户的房子，因意外出现质量问题怎么办？ 194

479 如何防止和避免租房的客户私自交易？ 195

480 签订租赁房屋合同时要注意哪些问题？ 195

481 二手房交房时要注意一些什么细节？ 196

482 二手房如何作价格评估？ 196

483 如何准确确定房租？ 198

484 在交易过程中如何计算二手房的折旧费用？ 198

485 为了有效避税，在房屋买卖中哪些情况建议客户采取赠与形式？ 199

486 客户如果要求公司承诺办理产权过户手续时间应如何处理？ 199

487 尚未办理产权的楼花在何种情况下不能转让，如何查证？如可以转让有几种方式？买方客户与开发商签订合同时经纪人在此交易中的角色和作用如何？ 199

488 拆迁安置房可否转让，有几种操作方式？ 200

489 买卖双方已签订买卖协议，一方有委托书已付中介费，一方无委托书拒付中介费，应如何处理？为避免此类事项发生，应如何操作？ 200

490 客户为不满18岁的个人，是否可以购买二手房，需要什么手续？ 200

491 客户为不满18岁的个人是否可以出售二手房，需要什么手续？ 200

492 如何知道客户购买的二手房能否办理产权证？ 200

493 客户的房屋由婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？ 201

494 购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？ 201

495 客户的房产已办理产权证，为两人共有房产，如何过户给一个人？ 201

496 如当地市场均价为4500元／平方米，那么如何作出一个房屋的准确估价？ 201

497 房产证上是母子（或者父子等直系亲属）联名登记，想去掉一个名字，怎么办？费用多少？ 202

498 客户的房源为银行转按揭抵押房如何买卖？ 202

499 房主想要将房产以租代售出售给买房人，在合同条款中要加入哪些条款防范风险？ 202

500 客户用住房公积金住房贷款时，作为经纪人，如何帮客户设计省钱高招？ 203

501 房源为单位产权时如何过户？需要哪些手续？费用是多少？ 204

502 客户为外籍人士，如何租赁房屋？ 204

503 二手房哪些地方不能算作建筑面积？ 204

504 客户的房贷款原来是商业贷款，能转换为公积金贷款吗？ 205

505 买房客户为外籍人士或港澳台同胞，需要哪些手续？ 205

506 为客户安全租房的注意事项有哪些，如何才能安全租房？ 205

507 哪些房产需要办理公证手续？ 206

508 客户同意的中介费用超过规定，客户反悔怎么办？ 206

509 房屋的抵押贷款保险内容是什么？ 206

510 如何帮助投资型客户挑选二手房？ 207

511 投资二手房的客户要注意一些什么？ 208

512 同行有客户需求的房源，但是自己公司没有，怎么和同行协调？ 208

513 房屋出租人应缴纳的税款有哪些？ 208

514 客户因为迷信风水，对推荐的房源不满意怎么办？ 209

515 客户要求降低佣金怎么办？ 209

516 房主在协议中要求，卖价达不到这个价格，不给佣金，作为经纪人怎么办？ 209

517 知道了客户的房产证是假的怎么办？ 210

518 房主或者客户知道你是某家中介公司，通过某些渠道知道了你公司其他业务员的一些违规或者不诚信做法，不愿意和你交易怎么办？ 210

519 领着客户去看房子，物业知道你是中介不让你进去怎么办？ 210

520 房主和客户都已经成交了，因为有优先购买权，房源内原租户要求购买此房，但其实他并不想购买，只是一种拖延办法，怎么办？ 210

521 客户委托出售的房为危改房怎么销售？ 211

522 客户是单位用户，购房要注意些什么问题？ 211

523 房源更新及跟进时说话有什么技巧？ 211

524 如何与只打电话咨询的客户建立起业务联系？ 213

525 客户预付定金时，恰逢其他客户前来退定金，怎么办？ 213

526 客户带着律师前来签约的时候要注意哪些问题？ 213

527 房主委托出售的房子权属争议能否转让？ 214

528 客户明明对房源十分满意但是却不下定金怎么办？ 214

529 客户下定金后却迟迟不来签约怎么办？ 214

530 客户在购买房产时的考虑因素有哪些？ 214

商业地产实战技巧篇 221

531 测算商铺客流量的方法是什么？ 221

532 商铺的定估价测算公式是什么？ 221

533 客户购买商铺缺钱怎么办？商铺的贷款程序是什么？ 222

534 写字楼租赁服务的流程是什么？ 223

535 商铺租赁需要注意哪些问题？ 223

536 产权式商铺如何帮助客户规避防范风险？ 226

537 客户看中的写字楼的产权不明晰怎么办？ 226

538 客户的付款方式和业主的要求无法统一怎么办？ 227

539 一套升值潜力很好的商业铺面或商业地产，房主不愿意和中介打交道怎么办？ 227

540 租售商业地产要注意哪些因素？ 228

541 如何为投资商业地产客户做好投资价值分析？ 228

542 因为业主的原因导致相关条件和当初承诺的不一样，客户要求退定金怎么办？ 228

543 如何寻找有价值和潜力的商业地产房源？ 229

544 客户委托的铺面是私建房，没有合法手续，但是可以营业，这时候怎么办？ 230

545 客户看中的铺面价格与业主谈不拢怎么办？ 230

546 签订二手写字楼或商业物业转让、转租合同要注意什么？ 231

547 铺面转让房主要求附带设施转让，但是客户以自己不经营类似生意为由不同意，怎么办？ 231

548 商业地产客户要求提前退租，解除合同怎么办？ 231

549 商铺的投资法则是什么？ 231

550 如何帮客户买卖二手商铺？ 232

551 商铺投资的诀窍是什么？ 233

552 租赁或购买写字楼通常要帮客户考虑哪些方面？ 234

553 如何帮客户挑选值得投资的二线商铺？ 234

554 小区底层商铺的投资价值及注意事项是什么？ 235

555 如何帮客户寻找万元以内月租的商铺？ 235

556 社区商铺投资价值分析和考虑因素有哪些？ 236

典型个案 239

1 二手房交易典型个案详细分析 239

2 商业地产交易典型个案详细分析 285

附录 297

1 税收 297

2 合同样本 297