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前言 1

第一篇 房屋的类别 3

1．什么是商品房？ 3

2．什么是经济适用房？ 3

3．什么是小产权房？ 3

4．什么是公有住房？ 4

第二篇 商品房买卖 7

5．商品房预售应当具备什么条件？ 7

6．购房中的“五证”“两书”是指什么？ 9

7．房地产开发公司在没有取得商品房预售许可证的情况下进行的销售行为效力如何？买受人的权利如何得到救济？ 11

8．房地产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，销售行为效力如何？买受人的权利如何救济？ 12

9．商品房预售合同登记备案的性质和效力如何？ 14

10．商品房的预售合同是否可以转让？ 15

11．商品房预售中出现“一房两卖”行为如何认定？ 17

12．开发商迟延交房，如何承担违约责任？ 21

13．出卖人迟延交房，买受人是否有权解除合同？ 23

14．因行政部门的原因导致房地产开发公司不能按时履行商品房预售合同中规定的义务，该原因是否属于不可抗力？买受人的权利如何得到保护？ 24

15．房地产开发公司将抵押的房屋出售，如何承担赔偿责任？ 26

16．房地产开发公司在销售广告中的宣传是否具有法律效力？ 28

17．“买房可无条件入读名校”是要约还是要约邀请？对开发商是否有约束力？ 30

18．商品房买卖合同的主要条款有哪些？ 31

19．预售商品房买卖中认购书的效力如何认定？ 33

20．认购书在什么情况下应当认定为正式的商品房买卖合同？ 37

21．买受人在什么情况下可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任？ 38

22．房地产开发公司交付的房屋质量有问题时如何处理？ 39

23．房地产开发商交付的房屋面积存在差错时如何处理？ 42

24．公摊面积如何计算？ 44

25．房屋面积存在误差如何处理？ 46

26．商品房转卖后，开发商面积差价款是否应退还初始买受人？ 48

27．预售商品房开发商擅自变更设计怎么办？ 50

28．购买精装修住宅应当注意什么？ 51

29．在符合交房条件的情况下，买受人逾期收房的，逾期收房期间所产生的物业费、供暖费等应由谁承担？ 55

30．贷款有哪些种类？ 56

31．等额本息还款方式与等额本金还款方式有何区别？ 58

32．买受人未能取得商品房抵押贷款，开发商与其签订的商品房买卖合同如何处理？ 59

33．商品房买卖合同被确认无效或者撤销，买受人能否请求解除贷款合同？ 62

34．买受人与开发商之间就房屋买卖提起诉讼时，银行是否参加诉讼？诉讼地位是什么？ 63

35．买受人和银行之间就担保贷款协议发生诉讼时，开发商是否参加诉讼？诉讼地位是什么？ 65

36．什么是商品房包销？售价与包销价的差价问题如何处理？ 67

37．包销商在进行房屋销售时，发布虚假广告，开发商应当承担什么样的责任？ 69

38．包销商是否可以以低于包销价格的价格出售包销的商品房？ 72

第三篇 二手房买卖 77

39．什么是“买卖不破租赁”？ 77

40．承租人对于租赁物是否享有优先购买权？ 78

41．无产权证的房屋，买卖合同是否有效？ 79

42．未办理房产过户手续，房屋买卖合同是否有效？ 80

43．签订二手房买卖合同时要注意哪些问题？ 82

44．如何避免买卖合同条款过于简单而引起纠纷？ 83

45．如何提防模糊付款方式引发的问题？ 85

46．夫妻一方擅自处分共有房屋，与善意第三人签订的合同是否有效？ 86

47．夫妻一方擅自出卖登记在自己名下的房产是否有效？ 88

48．非房屋所有权人出售房屋，与第三人签订的合同是否有效？ 90

49．“一房二卖”，两份合同的效力如何认定？房屋的产权如何认定？ 91

50．房屋价格上涨，卖方反悔，买方的权利如何得到救济？ 93

51．卖方违约，定金如何处理？ 95

52．定金和订金的区别是什么？ 96

53．约定的违约金过高，违约方可否请求减少违约金？ 97

54．房价上涨，卖方支付违约金是否可以终止履行合同？ 99

55．网上签约是否具有法律效力？ 100

56．“阴阳合同”的效力如何确定？ 102

57．合同签订后，发现房屋已经被查封，合同的效力如何确定？ 104

58．买卖双方明知房屋属于违章建筑仍然进行买卖，合同的效力如何确定？ 106

59．对房屋地址存在重大误解，房屋买卖合同如何处理？ 108

60．二手房如何办理过户手续？ 109

61．房屋未过户影响合同效力吗？ 110

62．转按揭的注意事项有哪些？ 112

63．因买方原因贷款不成，合同如何处理？ 114

64．政策性原因导致按揭贷款未获批准，二手房买卖合同如何处理？ 115

65．违反法律强制性规定的合同是否必然无效？ 118

66．房屋赠与未过户，能否撤销赠与？ 120

67．二手房买卖中，中介机构处于什么样的法律地位？ 121

68．二手房买卖双方“跳单”将承担怎样的后果？ 123

69．已经签订居间买卖协议，但因双方不能就付款时间达成一致，未能签订正式的买卖合同，中介费是否应当支付？ 125

70．中介公司提供虚假信息，应当承担什么样的法律责任？ 128

71．出卖人和中介公司之间签订全权委托书，出卖人的利益如何保护？ 129

72．中介“吃差价”，业主的权益如何保护？ 131

73．买卖双方解除合同，是否可以要求返还中介费？ 133

74．涉及“凶宅”，买方能否解除合同？ 135

75．共有人出卖继承所得的房屋，合同的效力如何？ 137

76．共同共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在，哪个优先？ 139

77．签订合同先租后卖，是否可以合理避税？ 142

78．公证买卖在先，房屋过户在后，是否可以合理避税？ 144

79．夫妻假离婚，是否可以合理避税？ 146

80．典当抵押，是否可以合理避税？ 147

81．如何提防中介公司“一房二卖”问题？ 148

82．假“赠与”，真“买卖”，是否可以合理避税？ 150

第四篇 特殊房屋买卖 155

83．经济适用房的购买条件有哪些？ 155

84．父母借子名义购经适房，儿子反悔拒过户，如何认定房屋所有权？ 156

85．经济适用房“一房二卖”如何处理？ 157

86．经济适用房房号是否可以转让？ 159

87．《经济适用房管理办法》出台前的经济适用房买卖是否有效？ 161

88．《经济适用房管理办法》出台后的经济适用房买卖合同效力如何确定？ 164

89．城镇居民购买农民在宅基地上建的房屋是否有效？ 166

90．城镇居民购买农民拆迁安置的房屋是否有效？ 170

91．“以租代售”小产权房是否有效？ 174

92．农村房屋买卖是否有效？ 175

93．借名购买经济适用房是否有效？ 178

94．买卖经济适用房房号的合同是否有效？ 179