房地产调研执行手册PDF电子书下载

第一章 房地产调研的基本概念 3

一、房地产调研的定义 3

二、房地产调研的意义 4

三、房地产调研的功能 4

四、房地产调研研究的种类 5

五、“点、线、面、体循环调研理论 7

（一）点——个盘调研 7

（二）线和面——区域市场调研 8

（三）体——宏观环境调研 9

六、房地产调研的七大误区 10

（一）研究消费者，却远离消费者 10

（二）和营销脱节 10

（三）热衷研究模型 10

（四）机械化式的调研程序 10

（五）只做常规数据分析 10

（六）一次性调研 11

（七）调研是万能的 11

附：商业地产调研的基本内容 11

第二章 房地产调研的方法 15

一、按照调查对象分类 15

（一）随机抽样的分类 15

（二）非随机抽样 15

二、按照调研方法分类 15

三、按照定性定量方法分类 16

（一）定量研究 16

（二）定性研究 18

第三章 房地产调研资料的搜集方法 19

一、搜集资料的途径和方法 19

（一）交易双方 19

（二）中间商 19

（三）销售或出租广告 19

（四）专业人士 19

（五）同业交流 20

（六）准交易资料 20

（七）各类次级资料 20

（八）房地产展会相关资料 20

二、基本资料的分类 20

（一）初级资料 20

（二）次级资料 21

三、资料的分类搜集方法 21

（一）房地产法规资料的搜集 21

（二）项目基地现状资料的搜集 21

（三）交通流量资料的搜集 22

（四）人文社会经济资料的搜集 23

（五）公共设施资料的搜集 24

（六）商圈资料的搜集 24

（七）房地产市场景气资料的搜集 25

（八）销售资料的搜集 25

（九）竞争项目资料的搜集 26

（十）租金资料的搜集 27

第一章 调研的流程图 31

一、调研的信息反馈系统 31

二、调研的流程图 31

（一）调研的一般流程 31

（二）调研的三大实施流程 31

三、房地产调查问卷设计流程板块 41

（一）调查问卷的六种主要功能 41

（二）调查问卷的设计流程 41

（三）问卷设计不应忽略的11个问题 41

四、房地产预测的流程板块 41

（一）房地产市场预测的概念 41

（二）房地产市场预测的作用 42

（三）房地产市场预测的种类 42

（四）房地产市场预测的步骤 43

五、实战踩盘模块 44

（一）踩盘目的——学习、借鉴、发现、挖掘 44

（二）踩盘时机——三个时间段要回避 44

（三）实战踩盘常用三招 45

第二章 经济政策环境及自身条件调研 47

一、经济政策环境调研的内容 47

（一）宏观环境部分 47

（二）微观环境部分 47

二、项目自身调研的内容 47

（一）项目所在地区气候调查 47

（二）项目土地性质调查 48

（三）地块周边环境调查 48

（四）地块交通条件调查 48

（五）周边市政、公建配套设施调查 49

（六）周边社区现状调查 49

第三章 需求调研的流程模块 51

一、需求调研的主要内容 51

二、需求调研的流程 51

（一）行业资料定性分析 51

（二）问卷调查 51

（三）回收问卷 52

（四）问卷调查基础数据分析 52

（五）多重因素相关分析 53

（六）需求调研结论 54

第四章 供给调研的流程模块 55

一、供给调研的主要内容 55

二、供给调研的流程 55

（一）调查整个房地产市场的土地供应状况 56

（二）调查整个区域房地产市场的供应量 56

（三）调查主要竞争对手正在开发、待开发等状况 56

（四）调查目前市场热销楼盘和滞销楼盘特征 56

（五）供给调查结论 56

第五章 竞争对手调研流程模块 57

一、竞争对手调研的主要内容 57

二、竞争对手基本情况 57

（一）竞争对手的确认 57

（二）竞争对手基本信息 57

三、竞争对手市场份额 58

四、竞争对手经营活动 58

（一）竞争对手产品方针分析 58

（二）竞争对手广告活动分析 58

（三）竞争对手推售手法分析 59

（四）竞争对手管理信息分析 59

第六章 房地产的产品调研 61

一、产品状况调查主要内容 61

二、房地产价格调查主要内容 61

三、房地产促销调查主要内容 61

四、房地产营销渠道调查主要内容 61

第七章 广告媒体调研流程模块 63

一、广告媒体调研内容 63

二、测定广告效果的指标 63

三、广告媒体组合 63

（一）广告媒体策略选择 63

（二）媒体选择考量因素 64

四、广告媒体调研流程（以广播为例） 64

（一）调查广播接触情况 64

（二）计算广播覆盖率 64

（三）计算实行广播广告成本 64

（四）计算广告媒体的市场份额 65

第八章 五个主要调研阶段的流程模块 67

一、调研循环流程 67

二、不同阶段调研的需求 67

（一）市场分析 67

（二）策略形成 67

（三）产品创意 67

（四）营销策略产出 68

（五）策略修正 68

三、五个主要调研阶段的流程模块 68

（一）前期调研 68

（二）购地后项目产品定位前调研 70

（三）配合产品设计进行的调研 73

（四）配合市场营销进行的调研 74

（五）营销跟踪及满意度调研 79

第九章 房地产调研的部门制度 81

一、房地产调研部门职能 81

（一）行业信息资讯的收集整理 81

（二）区域房地产市场动态跟踪 81

（三）专题研究 81

（四）项目市场可行性研究 81

（五）产品定位研究 81

（六）产品规划设计研究 81

（七）项目营销市场研究 81

（八）营销（后）跟踪研究 82

二、房地产调研人员岗位说明 82

（一）业务职能 82

（二）日常职能 82

三、三种常见房地产调研部门组织架构图 82

第一章 房地产调研的基础资料 87

表1访问项目考核记录表 88

表2街访项目复核报告 89

表3入户项目复核报告 90

表4座谈会登记表（与会者填写） 91

表5楼盘资料库索引表 92

表6行业政策法规索引表 93

表7行业经济动态索引表 94

第二章 整体环境及土地自身状况调研实操表格 95

表1宏观、微观经济调研要素表 96

表2经济环境调查事项表 97

表3政策法规要素表 98

表4项目现状、周边环境、交通路网、市政配套调查要素表 99

表5土地SWOT分析表（例） 100

表6地块基本情况表 101

第三章 区域市场调研实操表格 103

表1房地产总体发展情况表 104

表2房地产板块分布情况表 105

表3房地产价格走势表 106

表4区域市场房价指数表 107

表5物业分布情况表 108

第四章 房地产需求调研的实际操作表格 109

表1消费者背景资料表 110

表2购房动机统计表 111

表3置业次数统计表 111

表4消费者房价预测表 112

表5购房单价能力统计表 112

表6购房总价能力统计表 113

表7购房面积偏好统计表 113

表8楼型、户型偏好统计表 114

表9户型结构偏好统计表 114

表10户型面积偏好统计表 115

表11付款方式统计表 116

表12购买决策重要性分析表 117

表13期望的房屋交付标准统计表 118

表14配套设施要求表 119

表15 媒体认知调研表 120

表16消费者对各种媒体认可度调查表 120

表17年龄与户型需求交叉分析表 121

表18家庭结构与户型需求交叉分析表 122

表19受教育程度与户型需求交叉分析表 123

表20行业与户型需求交叉分析表 124

表21职位与户型需求交叉分析表 125

表22年龄与楼型需求交叉分析表 126

表23职位与楼型需求交叉分析表 127

第五章 房地产供给调研的实操表格 129

表1土地拍卖交易及开发登记表 130

表2区域市场供应量分析 131

表3空置商品房结构情况 132

表4商品房供求平衡比较表 132

表5竞争楼盘供应量调查统计表 133

表6一周楼盘供应总览表 134

表7本月新推盘一览表 135

表8同类物业空置率调查比较表 136

表9年度各类物业预售证办理情况表 137

表10周边竞争物业开发情况表 138

第六章 竞争调研的实操表格 139

表1竞争对手情况表 140

表2竞争对手物业街区功能配置分析表 141

表3同类物业功能定位对照表 142

表4周边物业地盘包装概况表 143

表5竞争对手楼盘供应量及户积配比表 144

表6整体规划比较表 145

表7小区环境规划对照表 146

表8竞争对手楼盘绿化率比较表 147

表9竞争对手楼盘容积率比较表 148

表10竞争楼盘装修用材比较表 149

表11竞争物业配套设施一览表 150

表12楼型比较表 151

表13同一类楼盘户型分布表 152

表14月份楼盘展销会媒体选择情况比较表 153

表15 促销物业广告主题分析表 154

表16个盘一周报纸广告量统计表 155

表17在售物业报纸广告统计表 156

表18楼盘价格比较表 157

表19楼盘价格变动比较表 158

表20一周促销物业价格比较表 159

表21月份豪宅促销活动调查表 160

表22一周在售楼盘促销优劣对照表 161

表23促销楼盘现场气氛营造措施比较表 162

表24促销期间特惠单位优劣分析表 163

表25促销物业优惠措施汇总表 164

表26竞争对手楼盘付款方式对照表 165

表27楼盘展销情况登记表 166

表28前十家豪宅销售手法分析表 167

表29同类物业推广手段及卖点对照表 168

表30在售楼盘降价促销情况表 169

表31在售楼盘升价促销情况表 170

表32同类竞争项目季度物业成交情况表 171

表33同类物业销售状况及原因评析表 172

表34五大竞争对手户型设计、销售情况比较表 173

表35价格、定位、销售情况分析表 174

第七章 营销跟踪和满意度调研实操表格 175

表1客户满意度调查表 176

表2促销效果评估表 177

表3客户特征分项统计表 178

表4服务质量及客户情况调查表 179

表5顾客满意程度调查问卷设计表 180

第八章 调研管理实操表格 183

表1日常踩盘计划安排表 184

表2调研人员每周工作计划表 185

表3调研执行计划表 186

表4调研培训计划表 187

第九章 专题调研实操表格 189

表1别墅项目调查表 190

表2楼盘调查表（已营商铺、商场类） 191

表3楼盘调查表（租售商铺、商场类） 192

表4商铺市场调研表 194

表5商业业态、租金调查表（街铺） 196

表6商业业态统计表（街铺） 197

表7商业街调查问卷 198

表8小户型调查问卷表 199

表9写字楼市场调查表 201

表10住宅客户消费调研表 202

表11楼盘个案市场调查详表 205

某楼盘市场调研报告全案 211

一、活动规划 211

二、费用预算 211

三、调查设计与组织实施 212

（一）调查设计 212

（二）调查时间安排表 214

四、调查数据资料汇总与分析 214

（一）市宏观环境调查 214

（二）项目自身情况调查 215

（三）房地产需求调查（问卷调查） 216

（四）房地产市场供给调查 248

（五）市调综合评析 251

（六）依据市场需求对××公司的建议 251

附：项目调查问卷256××市商品房市场研究主体问卷 259