入世后的中国房地产业PDF电子书下载

第一章 人世总论篇 1

第一节 世界贸易组织的基本知识与规则 1

一、世界贸易组织的概念 1

二、世界贸易组织的基本宗旨与基本职能 1

三、世界贸易组织的组织框架 2

四、世界贸易组织的规则框架 3

五、服务贸易总协定 16

第二节 加入 WTO 对中国房地产业的关联和影响 21

一、加入 WTO 我国房地产业以及建设领域的对外承诺 21

二、中国房地产业与世贸组织的关联 22

三、加入 WTO 对我国房地产业的影响 26

第三节 房地产业入世应对中应当把握的问题及其关节 34

一、正确把握中国以发展中国家身份加入世贸组织的原则 34

二、正确把握房地产入世的个性特点 35

三、正确把握中国入世设定时间底线的原则 37

四、正确把握降低关税是个渐进过程的原则 38

五、正确把握国民待遇双向性原则 39

六、正确把握政府管理适度的原则 40

第二章 市场运行篇 42

第一节 加入 WTO 对中国房地产市场运行的影响分析 42

一、加入 WTO 有助于增加房地产业的市场需求 43

二、加入 WTO 有助于优化房地产业的市场供给 44

三、加入 WTO 有助于房地产价格形成取向合理的发展趋势 45

四、加入 WTO 有助于规范房地产市场秩序 49

五、加入 WTO 有助于拓宽房地产融资渠道 51

第二节 趋利避害，发展我国房地产市场 53

一、苦练内功，平静对待 53

二、完善体系，优胜劣汰 56

三、抓住机遇，迎接挑战 57

第三节 专家教授泉城论楼谈市 62

一、孟晓苏老总语惊四座：慷慨陈词评“大法” 63

二、刘洪玉教授高瞻远瞩：认清国际资本流动对中国房地产市场的影响 70

三、谢贤程博士缜密周到：地产业面临五大需求 78

四、桂强芳教授求新创新：房地产业要有十二分新意 86

第三章 开发投资篇 95

第一节 入世与房地产开发投资趋势 95

一、包宗华会长疾呼：“尽快把总量控制抓起来” 95

二、叶剑平教授告诫：“要认清投资大方向” 99

三、北京曾劲如是说：“资本要给房地产业变脸” 101

四、深圳王石等人坦言：“正好与他学几招” 104

第二节 WTO 与中国土地市场和发展 109

一、入世后我国土地市场利弊权衡 109

二、入世后我国土地市场影响几何 110

三、入世后我国土地市场应对之策 112

第三节 加入 WTO 与经济适用房 116

一、来自专家的建言：入世后应慎重经济适用住房建设 116

二、来自政协委员的呼声：经济适用房有诸多缺陷 119

三、来自各城市的反映：“三失控”困扰经济适用房 121

第一节 掌门人谈 WTO 提速住宅产业化 124

第四章 住宅产业化篇 124

一、入世后发展住宅产业现代化的途径 125

二、入世后实现住宅产业现代化的措施 127

第二节 住宅产业化的条件与对策 128

一、住宅产业化的前提条件 128

二、住宅产业化的对策建议 131

第三节 网络经济时代的住宅现代化建设 134

一、网络时代之前的住宅现代化体系及其弊端 134

二、现代信息技术的应用将使住宅产业化经营和需求个性化达到完美的统一 136

三、提高企业经营管理水平，是推动住宅产业现代化进程的重要保障之一 137

四、企业内部信息化建设，是推动住宅产业现代化进程的关键 139

第五章 中介服务篇 142

第一节 WTO 与房地产中介服务的关联因素 142

一、WTO 与房地产中介服务 142

二、我国相关中介服务咨询的市场开放状况比较 143

三、我国房地产中介市场开放战略对策 145

一、良莠不齐、鱼龙混杂、散乱差小 147

第二节 我国房地产中介服务与 WTO 规则的差距及其挑战 147

二、无法无天、缺规少矩、难成方圆 150

三、进入门槛低、退出成本低、无序竞争 151

四、投入缺少、技术缺乏、经营单一 151

五、缺少品牌、地域性强、地区分割 152

六、海外兵团、著名中介、抢滩登陆 152

第三节 加入 WTO 中国房地产中介服务业应对的措施 153

一、借鉴海外经验，拿来我用 153

二、强化行业自律，改善整体形象 156

三、健全相关法律法规，依法规范管理 157

四、加快中介行业专门人才培养，提高服务水平 157

五、加强中介联合，实现规模化、网络化 158

第四节 加入 WTO 对房地产评估业的影响及对策 159

一、加入 WTO 对我国房地产评估业的积极影响 159

二、我国房地产评估业适应 WTO 应采取的对策设想 161

一、房地产经纪行为概况及问题 166

第五节 房地产经纪行业的问题及对策 166

二、房地产经纪行为应予规范 168

第六节 国外房地产中介行业的现状及特点 170

一、发展历史悠久，中介事业发达 170

二、法律法规健全，经营行为规范 170

三、行业个人资格准入严格，机构准入市场化 170

四、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应 171

五、充分采集信息资源，利用网络信息技术 172

一、国际服务贸易与物业管理的关联 173

第六章 物业管理篇 173

第一节 物业管理与 WTO 的关联与积极影响 173

二、入世对我国物业管理的积极影响 175

第二节 我国物业管理市场的严峻挑战 178

一、先进管理经验向落后管理观念的挑战 178

二、低价格、高质量的管理服务向高价格、低质量的管理服务的挑战 179

三、高素质管理人才向低水平管理人员的挑战 179

四、较高的市场决策水平向非市场化决策的挑战 179

一、清理和理顺物业管理政策法规，为 WTO 有关物业管理规则在我国顺利适用创造充分的条件 180

第三节 我国物业管理市场的应对之策 180

二、借鉴国外物业管理市场先进经验，转变政府职能，加速物业管理体制转换 181

三、整顿和规范物业管理行业管理，进一步提高管理效率 182

四、培养和吸引高素质的物业管理市场经营管理专门高级人才，提高物业管理企业整体素质 183

五、不断提高物业管理水平，加快实施物业管理品牌战略 184

第四节 我国物业管理的发展趋势 184

一、区域化管理将逐步取代分割管理的模式，成为物业管理的发展方向 185

二、市场化经营将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流 187

三、集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，成为物业管理行业的主体 189

四、法制化运作将结束缺法少规的现象，推进物业管理行业走上规范化的发展轨道 192

第七章 货币分配篇 194

第一节 住房货币化分配与住房市场形成 194

一、住房分配货币化的理论基础和背景分析 195

二、住房分配货币化的政策内容与操作形式 198

三、住房分配货币化的客观作用与重要意义 200

一、工资差别悬殊不利于人才竞争 203

第二节 住房货币化分配到位与人才竞争中的不败之地 203

二、加快住房分配货币化才会立于不败之地 204

三、主动改革比被动改革好 205

第三节 住房分配货币化的法律依据 205

一、最低工资保障制度 206

二、将住房补贴列入最低工资的法律根据 207

三、加快住房分配货币化的立法 208

第四节 境外住房补助制度掠影——我国台湾地区的住宅补助政策 209

一、入世后我国房地产金融业面临严峻的挑战 218

第八章 金融保险篇 218

第一节 入世给我国住房金融业带来的挑战与机遇 218

二、加入 WTO 给我国房地产金融带来发展新机遇 220

三、对住房公积金制度在入世后如何发展的思考 221

第二节 完善我国住宅金融的对策与措施 224

一、规范住房公积金运作 224

二、构建我国的住宅储蓄机制 226

三、完善住宅抵押贷款制度 226

五、建立完善的住宅金融机构体系 228

四、培育发达的住宅金融市场 228

六、加大政府对住宅金融的调节力度 229

七、刺激居民对住宅的有效需求 229

第三节 我国个人住房抵押贷款证券化势在必行 230

一、我国个人住房抵押贷款市场现状分析 230

二、我国个人住房抵押贷款制度的内在缺陷及其风险 233

三、个人住房抵押贷款证券化概述及意义 234

第四节 国外房地产保险的成功经验及借鉴 237

一、发达国家和地区房地产保险的成功经验 237

二、我国房地产保险的现状与不足 238

三、发展我国房地产保险业务的对策 239

第五节 国外住房金融制度之比较 241

一、世界各国住房金融制度概述 241

二、世界各国住房金融中融资方式的差别 242

三、世界各国住房金融发展中的共性 244

一、国外房地产税收体系 245

第九章 房地税制篇 245

第一节 国外房地产税制及其对我国的启示 245

二、美国房地产税收概览 247

三、国外房地产税制的经验 249

四、国外房地产税制对我国的启示 251

第二节 构建入世后中国土地税费体系 254

一、入世后中国土地税费体系所面临的挑战 254

二、中国土地税收体系及主要症结 257

三、构建与 WTO 成员接轨的中国土地税格局 261

第三节 我国现行房地产交易税收制度及改革方向 264

一、现行房地产交易税收制度简析 264

二、现行房地产交易税制存在的问题 265

三、对房地产业几个主要税种的探讨 267

四、对改革现行房地产交易税收制度的几点建议 271

第一节 入世对我国房地产企业的影响及出路 274

一、房地产企业的未来可能是一条充满了挑战的道路 274

第十章 企业战略篇 274

二、中国加入 WTO 后的企业对策 277

三、入世对我国房地产上市公司的影响及其对策 280

第二节 入世伊始谈房地产企业制度创新 284

一、新经济时代企业制度创新 284

二、房地产企业制度创新误区 285

三、制度创新是房地产企业发展的基础 286

四、房地产企业制度创新的方向 286

第三节 房地产企业战略性购并重组探讨 287

一、房地产企业实施战略性购并重组的意义 287

二、房地产上市公司实施战略性购并重组的优势 290

三、我国房地产上市公司的战略性购并重组 291

第十一章 房屋拆迁篇 294

第一节 旧城改造在城市经济社会发展中的独特意义 294

一、加快旧城改造是推进城市化进程的重要环节 295

二、加快旧城改造是以经济结构调整为主线的重要体现 298

三、加快旧城改造是扩大内需、拉动经济增长的一个重要举措 299

四、加快旧城改造是解决安居问题、实践“三个代表”思想的重要体现 301

第二节 正确实施旧城改造，促进房地产业健康发展 302

一、旧城改造要与住房制度改革相结合 303

二、旧城改造要与发展经济适用房相结合 304

三、旧城改造要与培育规范房地产市场相结合 305

四、旧城改造要与保护优秀历史文化建筑和街区相结合 306

五、加快旧城改造要与科学态度相结合 307

一、由政府定价的拆迁补偿机制转为以房地产市场评估价的补偿机制 308

第三节 适应 WTO 的要求，房屋拆迁要做好五个转变 308

二、由政府干预过多转向通过民事合同约定实施 309

三、由从拆迁具体事务管理转向委托拆迁单位运作 310

四、由只顾政府出政绩转向切实维护拆迁当事人利益 311

五、由单纯的政府出资转向吸引国外、外地及多元化投资 312

第十二章 建筑业篇 313

第一节 一个沉甸甸的话题，中国建筑业入世的思考 313

一、入世谈判中涉及建筑业的主要内容 313

二、加入 WTO 对我国建筑业的影响 314

一、中国建筑业和建筑企业劣势分析 321

第二节 中国建筑业劣势分析和困境 321

二、并非危言耸听，入世后3000万建筑人面临重新“洗牌” 326

三、近亲繁殖，建筑企业抽身改行房地产 332

第三节 路在何方：中国建筑业如何紧急应对 334

一、政府行业管理该做些什么 334

二、建筑行业的应对措施 337

三、中小建筑企业应对之策 340

第四节 勘察设计单位如何应对入世新形势 342

一、我国勘察设计行业现状及其与国际接轨差距 343

二、适应市场发展需要，探索组织结构创新 349

三、加强技术创新，推动住宅建设产业化 350

四、解放思想，完善经营机制创新 352

第五节 中国对外工程承包业的现状与发展对策 356

一、中国对外工程承包业的现状 358

二、中国对外工程承包业的优劣分析 361

三、中国对外承包的发展对策 367

第六节 专家解密建筑业 WTO 谈判 370

第十三章 信息网络篇 383

第一节 进入信息网络时代房地产业出现的变化 383

一、互联网时代房地产业的变化 383

二、信息网络对传统房地产业的影响 387

三、房地产信息网络当前的问题和超越 390

第二节 国内房地产网站发展战略浅析 393

一、房地产综合网站优势分析 393

二、房地产专业网站优劣透视 394

三、房地产实体公司网络特点显示 396

第三节 实施房地产业信息技术革命的对策 397

一、政府对策 397

二、开发商对策 397

三、中介机构对策 398

四、物业管理企业对策 399

第四节 网络经济中房地产中介服务业的发展趋向 400

一、网络经济中的房地产中介服务主体 400

二、房地产中介业务发展的必然趋势 403

三、房地产中介在线经营的战略调整 405

第十四章 政府管理篇 407

第一节 入世对政府管理的一般影响和要求 407

一、加入 WTO 与政府的角色 407

二、加入 WTO 对政府的影响 409

三、加入 WTO 对政府职能转变的要求 414

第二节 改善政府对房地产的管理，提高管理水平 419

一、清理法规不撞车 419

二、改革政府管理不越位 420

三、政府管理到位不缺位 421

四、政府科学管理不偏位 423

五、“看得见的手”该如何放下 425

第三节 规范房地产行业管理，提高管理效率 427

一、依法行政，提高政策的透明度 427

二、建立房地产业准入机制 428

三、实施科学化管理 428

四、实现房地产业的可持续发展 429

五、分清和处理好“五个关系” 430

第十五章 国外经验篇 433

第一节 美国政府与房地产市场 433

一、美国房地产立法及政府机构设置概况 433

二、美国政府与市场经济 436

三、美国政府调控发展房地产市场的主要途径 439

四、政府与房地产市场关系的几点启示和思考 450

第二节 日本住宅建设与城市规划设计 458

一、日本住房建设政策取向和成功模式 459

二、日本城市规划城市设计的基本经验 464

三、面对日本成功模式的思考和建议 471

第三节 周边部分国家入世后的发展经验 474

一、韩国入世后建筑与房地产业发展的经验 474

二、日本入世后建设业发展的经验 480

三、新加坡入世后建设业的发展经验 484

主要参考文献 487

跋王晓瑜同志《入世后的中国房地产业》——中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端 490