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第一章 物业管理前期工作 1

第一节 物业前期管理概论 1

一、物业前期管理的观点 1

二、物业前期管理的必要性 3

第二节 物业前期管理的内容 5

一、通过投标来洽谈管理业务 5

二、建立与业主和租户的关系 6

三、察看工程建筑现场 6

四、设计管理模式拟定管理制度 7

五、建立服务系统和服务网络 7

六、办理移交接管事宜 8

第三节 入伙手续文件范本 8

一、入伙手续概述 8

二、入伙通知书 12

三、入伙手续书 13

四、收楼须知 14

五、缴款通知书 17

六、验楼情况一览表 17

七、楼宇交接书 18

第二章 物业管理的接管验收与合同的订立 21

第一节 验收原则及分类 21

一、物业接管验收的原则 21

二、物业接管验收的分类 22

第二节 验收标准及程序 24

一、验收标准 24

二、验收程序 25

三、物业接管验收应提交的资料 26

四、物业移交 28

五、交接双方的责任 29

六、接管物业的善后问题 30

第三节 竣工验收后的物业保修 31

一、保修的范围 31

二、保修期限 32

第四节 接管验收注意事项 32

一、物业管理企业自身的注意事项 32

二、物业管理企业外部的注意事项 33

第五节 接管合同概述及标准合同样本 35

一、合同概述 35

二、标准合同样本 37

第三章 物业管理招投标技巧及范例精解 45

第一节 房地产市场与社会经济发展 45

一、市场一般概念 45

二、房地产市场的地位与功能 48

第二节 物业管理市场的地位及运行原则 52

一、物业管理市场的特点 52

二、物业管理市场的委托关系 53

三、物业管理市场运作原则 56

四、物业管理市场的作用 60

五、物业管理市场发展趋势 64

第三节 招投标在物业管理市场中的地位与作用 66

一、物业管理招投标的意义 66

二、物业管理招投标的作用 67

三、物业管理招投标的原则 69

四、物业管理招投标的内外条件 72

第四节 物业管理招标程序和方式 76

一、物业管理招标的各种方式 76

二、物业管理招标的组织协调 79

三、物业管理招标资格预审 85

四、物业管理招标文件的编制 88

五、物业管理招标程序 91

六、评标原则及方法 94

第五节 物业管理招标程序与方法 98

一、投标的组织与程序 99

二、物业管理投标决策 102

三、物业管理投标过程 105

四、标书的编写技巧 107

五、投标报价及技巧 111

六、投标前的经营管理测算 113

第六节 招投标实务范例精解 115

范例一 民主花园招投标纪实 115

范例二 深圳市物业管理市场招投标情况介绍 136

范例三 万科物业投标技巧 145

范例四 虹开发物业管理公司受托管理东方国际大厦介绍 156

范例五 某综合写字楼招投标范例 168

第四章 物业管理与房产交易及其范例精解 173

第一节 房产交易制度 173

一、房地产交易概念 173

二、房地产转让 192

三、房地产评估 199

四、房地产交易程序 208

第二节 房地产交易合同 212

一、房地产交易合同的形式 212

二、房地产交易合同的签订 216

三、房地产合同的签订程序 222

四、房地产交易合同“陷阱”的避免及对策 228

第三节 无效房地产交易合同的处理 234

一、确认房产交易有效、无效的三个基本依据 234

二、无效房地产交易的表现形式 235

三、无效房地产交易的处理 239

第四节 房地产交易范例精解 242

第五章 物业租赁及其范例精解 245

第一节 物业租赁管理工作规程 245

一、租赁管理工作规程 245

二、租赁管理工作抽检与考核规程 259

第二节 租赁双方的权利与义务 261

一、出租人的权利与义务 261

二、承租人的权利与义务 263

第三节 房屋租赁合同的订立 264

一、房屋租赁合同订立的形式和原则 264

二、订立房屋租赁合同应注意的问题 265

三、房屋租赁合同的主要条款 273

第四节 房屋租金 277

一、房屋租金概述 277

二、房屋租金确定 279

三、房屋租金交付的方法和时间 288

第五节 房屋租赁合同的登记、变更、解除和终止 288

一、登记备案 288

二、房屋租赁合同的变更 289

三、房屋租赁合同的解除 291

四、房屋租赁合同的终止 294

第六节 房屋租赁合同纠纷的解决 295

一、仲裁 296

二、申请行政主管机关处理 298

三、诉讼 299

第七节 物业租赁的档案管理 302

一、房地产租赁合同样本 302

二、房屋租赁服务工作意见书 304

三、房屋租赁合同的登记备案 304

四、物业租赁合同 308

第八节 物业租赁范例精解 335

范例一 意思表示不真实的租赁合同无效 335

范例二 拒付租金的责任 337

范例三 拖延维修房屋造成承租人损失应予以赔偿 340

范例四 不服房地局改变承租人复议决定范例精解 342

范例五 经租房不愿折价收购范例精解 348

范例六 私房高租和公房转租争议范例精解 354

第六章 物业管理收费 365

第一节 物业管理收费原则 365

一、等价交换的原则 365

二、谁受益谁出钱的原则 366

三、差别原则 366

四、优质优价原则 367

五、取之于民，用之于民的原则 367

六、公开原则 368

第二节 物业管理收费模式 369

一、市场价格收费模式 369

二、保本微利收费模式 369

三、成本收费加提供优惠政策的模式 371

四、亏本收费加提供优惠政策和补贴模式 371

第三节 物业管理企业收入渠道 371

一、物业管理费收入 373

二、物业经营收入 377

三、多种经营收入 377

第四节 物业管理费的构成与核算 379

一、物业管理费的构成 379

二、物业管理费的核算方式 380

三、物业管理费的收费标准 391

第五节 物业管理费的收缴 402

一、物业管理费的确定 402

二、物业管理费的收缴和追讨 403

三、高层楼宇的收费 405

第六节 物业管理相关的房地产税费 410

一、我国税收体系 410

二、房地产税、租费 411

三、房地产开发经营有关税费 412

第七章 收益性物业经营 423

第一节 收益性物业管理概述 424

一、收益性物业管理的特点 424

二、收益性物业管理的目标 428

三、收益性物业管理的发展趋势 430

第二节 收益性的物业管理的内容 431

一、制订管理计划并提出预算方案 432

二、签订物业管理合同 438

三、制订市场宣传策略 439

四、制订租金收取方案 441

五、实施维修管理和其他管理服务 442

六、建立业主、物业管理企业和客户的联系 444

七、收益性物业管理报告 444

第三节 收益性物业经营管理的收入与费用 445

一、收益性物业经营管理的收入 445

二、收益性物业经营管理的费用 448

第四节 收益性物业管理发展方向 451

一、收益性物业管理的现状 451

二、收益性物业管理的发展方向 453

第八章 治安保卫管理 455

第一节 治安保卫队伍的建设 455

一、治安保卫队员的条件 455

二、治安保卫队员的训练 456

三、治安保卫队员的考核 459

第二节 完善治安保卫工作 462

一、岗位职责与权限 462

二、治安保卫制度 466

三、保安队员考核评比 479

第三节 保安服务的任务 500

一、门卫保安服务的任务 500

二、守护保安服务的任务 503

三、巡逻保安服务的任务 507

第四节 保安工作的方法和措施 509

一、守护措施 509

二、巡逻的方法 514

第五节 治安保卫工作的检验标准 516

一、守护保安检验标准 516

二、巡逻保安检验标准 517

三、治安保卫服务的检验 519

第六节 治安保卫常识 523

一、治安管理常识 523

二、正当防卫、紧急避险常识 524

三、现场保护常识 529

第七节 电子保安系统的建设 534

一、电子保安系统的组成 534

二、电子保安系统的维护与管理 536

第九章 消防管理 547

第一节 消防队伍的建设 547

一、消防队伍人员的选择 547

二、消防队伍的具体工作 548

三、消防队伍的训练和演习 549

四、义务消防队的建立和培训 550

第二节 制定较完善的消防制度 550

一、消防中心值班制度 550

二、防火档案制度 551

三、防火责任制度 559

四、消防管理工作手册 561

第三节 消防设备的使用与维护 578

一、灭火器的使用 578

二、消火栓的管理 606

三、火灾自动报警设备及故障排除 610

四、自动灭火系统及维护 614

第四节 消防设施养护 631

一、防火门 632

二、消火栓与消防水泵接合器 634

三、消防水箱与消防水泵 637

四、消防电梯 641

五、火灾自动探测报警设备 642

六、火灾事故照明和疏散指导标准 645

七、熔断器 646

第五节 物业管理中常见火灾的补救对策 648

一、居民住宅火灾扑救对策 648

二、人员密集场所火灾扑救对策 649

三、高层建筑火灾扑救对策 651

第十章 环卫清洁管理 653

第一节 机构编制与岗位职责制度建设 655

一、机构设置 655

二、岗位职责 656

三、制度建设 659

第二节 垃圾废物的清除 665

一、垃圾池的清洁工作 665

二、垃圾清运与中转站清洁 666

三、清运工作检验标准 666

第三节 污水排放系统管理 667

一、污水排放系统分类与组成 667

二、污水排放系统维护和管理 670

三、污水排放系统的维修 670

第四节 其他环卫清洁工作管理 676

一、楼道清洁管理 676

二、值班室、岗亭的清洁管事 677

三、其他清洁管理 678

第五节 环卫清洁工作常用表格 681

一、室内清洁日检表 681

二、消杀服务过程纪录表 682

三、清洁设备、设施清单 683

四、消杀服务质量检验表 683

五、室外清洁日检表 685

第十一 道路与车辆管理 687

第一节 停车场库的建设 687

一、停车场库的位置规划 687

二、停车场库内部要求 689

第二节 建立健全管理制度 691

一、 车辆管理负责人职责 691

二、 车辆管理员的职责及纪律 692

三、门卫管理制度 693

四、车辆管理员交接制度 694

第三节 车辆管理规定 695

一、车辆管理规定 696

二、单车、摩托车管理规定 698

第四节 车辆管理的工作程序 699

一、门卫岗工作程序 699

二、停车场工作程序 701

三、紧急情况及注意事项 702

第五节 车辆管理的标准 703

一、管理车辆的标准 703

二、车辆管理员标准 704

第十二章 园庭绿化与美化管理 705

第一节 机构编制与岗位职责 705

一、机构设置 705

二、岗位职责 706

三、园林绿化管理规定 712

第二节 规章制度的建设 713

一、纪律手册 713

二、作息时间表 714

三、员工综合检验标准 715

四、绿化工作日检查表 715

五、绿化员岗位安排表 716

第三节 园庭绿化与美化实用技术手册 717

一、花卉栽培管理 717

二、花卉养护管理 719

三、园林绿地的建设 731

四、绿化材料的生产 758

五、园庭绿化的质量管理 772

六、园林绿化的物资管理和设备管理 779

七、园庭绿化与美化的科学技术 797

第四节 园庭绿化与美化工具的使用与维护 808

一、除草机的使用方法 808

二、单枝修剪工具的使用与维护 810

三、喷雾器的使用与维护 818

四、其他药剂喷施机械使用与维护 837

第五节 园庭绿化与美化的效益 840

一、如何取得经济效益 840

二、经济核算要求与意义 842