置业安居法律知识问答PDF电子书下载

第1章　基础法律知识 1

1.1 当前中国法的形式有哪些？ 1

1.2　法律实务中，法的适用原则是怎样的？ 3

1.3　房地产交易纠纷解决方式有哪些？ 5

1.4 民事诉讼有哪些与当事人密切相关的重要原则？ 6

1.5　房地产交易纠纷应适用怎样的诉讼时效？ 8

1.6　房地产纠纷当事人可以请求精神赔偿吗？ 8

1.7　什么是律师见证？ 9

第2章　商品住宅购房准备 11

2.1 购房者在选房之前需要做哪些准备工作？ 11

2.2　购房者选择商品房时应考虑哪些要素？ 12

2.3　什么样的住宅才是健康住宅？ 13

2.4　规范房地产广告的现行法律主要有哪些？ 14

2.5　法律对房地产广告有什么限制和要求？ 14

2.6　对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，法律有哪些规定？ 16

2.7　购房者翻阅房地产预售（销售）广告应关注哪些内容？ 17

2.8　购房者在查看楼书时应注意哪些问题？ 20

2.9　商品房预售广告对开发商有约束力吗？ 24

2.10　房地产广告中关于项目周边环境配套的具体介绍构成要约吗？ 26

2.11　开发商对虚假广告应承担哪些责任？ 29

2.12　私人售房广告适用《房地产广告发布暂行规定》吗？ 30

2.13　样板房在商品房交易中具有怎样的效力？ 31

2.14　开发商“零首付”的促销承诺可信吗？ 32

2.15　开发商“返本销售”的承诺可信吗？ 33

2.16　开发商对商品房“售后包租”的承诺可信吗？ 34

2.17　购房者应当如何对待销售代理公司的信口承诺？ 35

2.18　开发商在销售过程中对特定房号的客户赠送底层室外花园或屋顶“空中花园”的许诺合法有效吗？ 38

第3章　商品住宅新房认购 42

3.1　什么是商品房认购书？ 43

3.2　商品房认购书具有怎样的法律性质？ 44

3.3　商品房认购书在何种情况下将被认定为商品房买卖合同？ 45

3.4 购房者在签署认购书时应注意哪些问题？ 47

3.5　“定金”与“订金”是一回事吗？ 49

3.6　在商品房认购活动中，定金规则是如何适用的？ 51

3.7 购房按揭贷款不成，原认购定金价款是否应退还购房者？ 53

3.8　商品房认购法律关系中，一方在因对方不履行认购书约定义务而取得定金利益后仍不足以弥补损失的情形下，还可以要求违约方承担损害赔偿责任吗？ 55

3.9　“内部认购”行为具有法律效力吗？ 57

第4章　商品住宅购房合同 59

4.1 什么是商品房买卖合同？ 60

4.2　开发商作为商品房买卖合同的一方当事人必须具备哪些条件？ 61

4.3　购房者作为商品房买卖合同一方当事人应当具备哪些条件？ 64

4.4　父母可以为未成年子女购置房产吗？ 66

4.5　商品房买卖合同必须明确哪些内容？ 68

4.6　《商品房买卖合同示范文本》在商品房交易中有何作用？ 69

4.7　开发商作为商品房销售合同的出售方主要有哪些义务？ 70

4.8　开发商在商品房买卖合同签订后才取得预售许可证明，已签署的预售合同有效吗？ 71

4.9　商品房买卖合同中一般有哪几种计价方式？ 72

4.10　商品房买卖合同中，一般有哪几种付款方式？ 73

4.11 什么是商品房面积误差？ 74

4.12　购房者在约定面积误差处理方式的条款时应注意哪些问题？ 76

4.13　对于按套计价销售的商品房，购房者应如何约定面积误差处理条款？ 79

4.14 商品房买卖合同中交付条款主要需包含哪些内容？ 81

4.15　商品房买卖合同中，购房者对规划设计变更条款的约定需注意哪些问题？ 81

4.16 购房者在合同中约定装饰、设备条款时需注意哪些问题？ 84

4.17　购房者购买全装修房屋，合同中需注意明确哪些问题？ 86

4.18　商品房买卖合同的补充协议有何作用？ 87

4.19 购房者签署购房补充协议时需注意哪些问题？ 89

4.20　底层室外花园及屋顶花园可以合同出售吗？ 90

4.21 开发商可以将小区车库（停车位）合同出售吗？ 91

4.22　购买已设定抵押权的房产有哪些风险？ 93

4.23　商品房出售后，开发商可就已售商品房再行抵押吗？ 95

4.24　开发商“一房二卖”，前后两个买卖合同的效力当如何认定？ 96

4.25　善意购房者购买已售商品房，其效力如何认定？ 98

4.26 依据买卖合同及相关法律，购房者在哪些情况下可以退房？ 100

4.27 商品房买卖活动中，哪些情况下购房者可以请求“双倍赔偿”？ 101

4.28　商品房买卖合同依法解除后，违约方仍需承担违约责任吗？ 102

4.29　商品房交易中，当事人违反合同附随义务构成合同违约吗？ 103

4.30　开发商合同违约，购房者应如何维权？ 104

4.31 当事人合同违约，违约金数额或者损害赔偿数额应当如何确定？ 105

4.32　商品房买卖合同中约定的违约金计算基数包括银行贷款部分吗？ 107

4.33　商品房买卖合同因开发商原因被认定无效、撤销或解除后，购房者可以请求的赔偿范围包括哪些？ 108

4.34　商品房买卖合同中，常见的免责或限责条款主要体现在哪些方面？ 112

4.35　预售商品房买卖合同可以转让吗？ 113

4.36　商品房预售合同登记备案具有怎样的法律效力？ 114

4.37　商品房买卖合同公证对商品房交易活动有何意义？ 117

第5章　商品住宅购房按揭 119

5.1　什么是按揭贷款？ 120

5.2　购房者申请银行按揭贷款需具备哪些条件？ 122

5.3　购房者应如何办理银行按揭？ 123

5.4　未成年子女可以作为住房按揭贷款的申请人吗？ 125

5.5　购房者申请银行按揭贷款有哪些风险？ 125

5.6　按揭贷款的借款人不按期还款可能出现怎样的后果？ 127

5.7　按揭银行在哪些情况下可以处分抵押房产？ 129

5.8　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，银行按揭贷款合同可以解除吗？ 131

5.9　什么是住房公积金？ 132

5.10　法律对住房公积金的缴存有哪些具体规定？ 133

5.11 缴纳住房公积金的个人在哪些情况下可以提取公积金账户内的存储余额？ 134

5.12　购房者应如何办理个人住房公积金贷款？ 135

5.13　什么是“直贷式”个人住房贷款？ 138

5.14　个人住房贷款有哪些担保方式？ 140

5.15　什么是房地产抵押？ 141

5.16　业主进行房地产抵押需注意哪些问题？ 143

5.17　抵押房产依法被列入拆迁范围时，抵押人应怎么办？ 144

5.18　抵押人可以为已出租的房屋设定抵押吗？ 144

5.19　个人住房贷款保险一般有哪些种类？ 145

5.20　购房者申请个人住房贷款所需购买的保险是强制保险吗？ 147

5.21 商品房买卖合同解除后，购房者可以解除保险合同吗？ 147

第6章　商品住宅交接入住 149

6.1 商品房交付时应具备哪些条件？ 149

6.2　房屋交接时，当事人双方应办理哪些手续？ 156

6.3　什么是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？ 157

6.4　购房者接受交房后发现房屋并未符合交付条件时应如何处理？ 159

6.5 开发商在哪些情况下可以延期交付商品房？ 161

6.6　开发商无免责事由逾期交房应承担哪些责任？ 162

6.7　临近交付日期，但工程离竣工差距甚远，购房者可即时解除合同吗？ 165

6.8　商品房交付时配套设施尚未完善，购房者可以拒绝收房并请求开发商承担违约责任吗？ 165

6.9　购房者接收房屋时，发现规划设计已变更怎么办？ 167

6.10　开发商所交付的商品房应与样板房一样吗？ 168

6.11 商品房交付后，房屋意外毁损的风险由谁承担？ 169

6.12　商品房质量问题主要表现在哪些方面？ 170

6.13　开发商对房屋质量问题需承担哪些责任？ 172

6.14　开发商承担保修责任的保修期是如何计算的？ 174

6.15 购房者可如何进行房屋质量投诉或诉讼？ 176

7.1　商品房装修有哪些种类？ 178

第7章　商品住宅装饰装修 178

7.2　法律对全装修房屋的装修质量和标准有何要求？ 180

7.3　商品住宅装饰装修合同一般应包括哪些内容？ 183

7.4 购房者在选择装饰装修单位时需注意哪些问题？ 184

7.5 为保证装修工程质量，购房者在装修过程中需注意哪些问题？ 185

7.6　商品住宅装饰装修只是购房者个人的“私事”吗？ 187

7.7　法律对住宅室内装饰装修活动有哪些禁止性规定？ 189

7.8　业主（装修委托人）需要为装修作业人员在装修过程中的侵权行为承担赔偿责任吗？ 190

7.9　全装修房屋因装修质量问题给邻居造成损失，购房者（业主）需对受害邻居承担赔偿责任吗？ 192

7.10 因装修材料不合格造成人身财产损失，购房者（业主）应如何维权？ 193

第8章　商品住宅权属登记 195

8.1 房屋所有权与土地使用权具有怎样的关系？ 195

8.2　集体土地上修建的房屋可以取得房屋产权证明吗？ 197

8.4　什么是商品房权属登记？ 198

8.3　户籍登记在某房屋地址的自然人一定就是房屋的所有权人吗？ 198

8.5　购房者办理房屋权属登记有哪些基本程序？ 201

8.6　房屋权属登记具有怎样的效力？ 203

8.7　不动产物权变动的时点是以登记完成的时间为准，还是以登记机关受理登记申请的时间为准？ 205

8.8　房屋权属证书一般有哪些种类？ 205

8.9　依照法律规定，购房者在房屋交付后多少日内应取得房屋产权证书？ 206

8.10　开发商在哪些情况下可以延迟履行办理权属登记的义务？ 210

8.11 法律对房地产抵押登记有哪些具体要求？ 211

8.12　房屋抵押登记后，《房屋所有权证》与《房屋他项权证》应由谁收执？ 212

8.13　房屋权属登记活动中涉及哪些费用？ 213

第9章　居住与物业管理 215

9.1　什么是物业管理？ 215

9.2　业主在物业管理关系中具有怎样的法律地位？ 218

9.3　物业使用人在物业管理法律关系中居于怎样的地位？ 219

9.4　物业管理企业在物业管理关系中具有怎样的法律地位？ 219

9.5　开发商在前期物业管理活动中有哪些责任？ 222

9.6　什么是业主大会和业主委员会？ 223

9.7　业主大会是如何成立和运作的？ 225

9.8　业主委员会具有独立的民事诉讼主体资格吗？ 227

9.9　物业服务合同具有哪些特点？ 230

9.10　物业服务合同的内容需包括哪些方面？ 231

9.11　前期物业服务合同的效力何时终止？ 232

9.12　物业管理服务收费标准是如何确定的？ 233

9.13　业主可以“管理不善”为由拒绝缴纳物业管理服务费吗？ 236

9.14　物业管理企业可以停水、停电等方式催缴物业管理费吗？ 238

9.15　什么是业主临时公约？ 239

9.16　什么是业主公约？ 240

9.17　什么是住宅共用部位共用设施设备维修基金？ 241

9.18　物业管理企业可以随意动用物业维修基金吗？ 243

9.19　物业管理企业在哪些情况下应对业主的人身、财产损失承担责任？ 245

9.20　阳台上的花盆被家猫碰落砸伤楼下行人，业主或物业使用人需承担赔偿责任吗？ 247

9.21　什么是相邻关系？ 248

第10章　房屋租赁法律问题 250

10.1　什么是房屋租赁？ 250

10.2　房屋租赁合同需包含哪些内容？ 251

10.3　租赁房屋的修缮义务依法应由何方承担？ 253

10.4　租赁合同当事人在哪些情况下可以终止合同？ 254

10.5　房屋租赁合同需向房地产管理部门登记备案吗？ 254

10.6　房屋所有权人可以将已设定抵押的房屋出租吗？ 255

10.8　房屋承租人对承租房屋享有哪些对抗第三人的权利？ 256

10.7　承租人可以对承租房屋进行装修或增设他物吗？ 256

10.9　承租人可以将承租房屋转租吗？ 258

10.10　房屋转租的情形下，次承租人享有优先购买权吗？ 259

10.11　房屋租赁中介具有怎样的地位和作用？ 260

第11章　房屋拆迁法律问题 262

11.1　什么是城市房屋拆迁？ 262

11.2　什么是房屋拆迁补偿安置协议？ 265

11.3　房屋拆迁补偿安置协议具有怎样的优先权？ 266

11.4　拆迁人与被拆迁人无法达成拆迁补偿安置协议应如何处理？ 266

11.5　房屋拆迁补偿的对象和范围包括哪些？ 270

11.6　法定的房屋拆迁补偿方式有哪些？ 270

11.7　房屋拆迁补偿标准是如何确定的？ 271

11.8　什么是房屋拆迁安置？ 272

11.9　法律对强制拆迁有哪些具体规定？ 273

第12章　经济适用房法律问题 275

12.1　经济适用房在法律上是如何界定的？ 275

12.2　什么是集资建房和合作建房？ 276

12.3 购房者购买经济适用房须具备怎样的条件？ 277

12.4　经济适用房的销售价格是如何确定的？ 279

12.5　经济适用房可以上市出售吗？ 281

第13章　二手房交易法律问题 284

13.1　哪些房屋依法不得进行二手交易？ 284

13.2　设有按揭的房屋可以转让吗？ 285

13.3　土地使用权期限对二手房交易有何影响？ 287

13.5　房地产转让合同应包含哪些内容？ 289

13.4　二手房交易须遵循怎样的程序？ 289

13.6　二手房交易当事人须缴纳哪些税费？ 290

13.7　二手房买卖交易中，房屋风险责任何时发生转移？ 296

13.8　购房中介合同需包含哪些内容？ 298

13.9　房款提存公证在二手房交易中有何作用？ 299

附录 301

附录一　商品房买卖合同示范文本 301

附录二　北京市商品房预售合同示范文本 309

附录三　北京市商品房现房买卖合同示范文本 323

附录四　二手房买卖合同参考文本 336

附录五　上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本 339

附录六　上海市居住房屋租赁合同示范文本 347

参考文献 354