房地产经纪人实务手册PDF电子书下载

第1章 房地产与房地产业 3

1.1 房地产 3

1.1.1 房地产的概念 3

第一部分 总 论 3

1.1.2 房地产的特征 4

1.2 房地产业 6

1.2.1 房地产业概述 6

1.2.2 房地产业的范围 6

1.2.3 房地产业的属性 7

1.3 房地产权属 8

1.3.1 土地产权 8

1.3.2 房屋产权 10

2.1.1 经纪的概念与作用 13

2.1.2 经纪活动的特点 13

第2章 房地产经纪概述 13

2.1 经纪 13

2.1.3 经纪活动的方式 14

2.1.4 经纪收入 15

2.2 房地产经纪 16

2.2.1 房地产经纪的概念 16

2.2.2 房地产经纪的作用 16

2.2.3 房地产经纪的起源 17

2.3 房地产经纪的类型 18

2.3.1 按房地产经纪活动的形式划分 18

2.3.2 按经纪人的组织形式划分 19

2.3.3 按服务的用途领域划分 19

2.4 房地产经纪的特性 20

2.3.4 按房地产经纪活动的阶段划分 20

第3章 房地产经纪人 23

3.1 经纪人 23

3.1.1 经纪人概述 23

3.1.2 经纪人的种类 23

3.2 房地产经纪人 24

3.2.1 房地产经纪人的概念 24

3.2.2 房地产经纪人的特点 24

3.2.3 房地产经纪人的类型 25

3.3 房地产经纪人执业资格 25

3.3.1 房地产经纪人执业资格考试 25

3.3.2 房地产经纪人执业资格注册 26

3.4 房地产经纪人应具备的素质和能力 27

3.4.1 房地产经纪职业道德 27

3.4.2 房地产经纪人职业道德的基本要求 28

3.4.3 房地产经纪人的礼仪和形象 30

3.4.4 房地产经纪人的知识结构 32

3.4.5 房地产经纪人的执业能力 32

3.4.6 房地产经纪人应具备的心理素质 33

第4章 房地产经纪机构 36

4.1 房地产经纪机构概述 36

4.1.1 房地产经纪机构的内涵及性质 36

4.1.2 房地产经纪机构的功能 36

4.1.3 房地产经纪机构设立的条件和程序 37

4.1.4 房地产经纪机构的权利与义务 37

4.1.5 房地产经纪机构的注销 38

4.2 房地产经纪机构的经营模式 38

4.2.1 房地产经纪机构经营模式的类型 38

4.3.1 房地产经纪机构的组织结构 40

4.2.2 房地产经纪机构经营规模的确定 40

4.3 房地产经纪机构的组织形式 40

4.3.2 房地产经纪机构的部门设置 44

4.4 房地产经纪机构的岗位设置 45

4.4.1 岗位设置的基本原则 45

4.4.2 房地产经纪机构的主要岗位 45

4.5 房地产经纪机构的人员管理 47

4.5.1 人员管理的基本原则 47

4.5.2 人员管理的主要内容 48

5.1.2 房地产经纪行业的特点 50

5.2 房地产经纪行业管理的内容 50

5.2.1 房地产经纪行业管理的模式 50

5.1.1 房地产经纪行业 50

5.1 房地产经纪行业 50

第5章 房地产经纪行业管理 50

5.2.2 房地产经纪行业管理的内容 51

5.2.3 房地产经纪行业组织 54

5.3 房地产经纪执业规范 55

5.3.1 房地产经纪活动的原则 55

5.3.2 房地产经纪基本执业规范 56

5.3.3 房地产经纪人与房地产经纪机构的权利与义务 58

5.3.4 房地产经纪活动中的争议与处理 59

5.3.5 房地产经纪人执业中的禁止行为 59

5.3.6 房地产经纪人和经纪机构违规执业的法律责任 60

第二部分 房地产经纪业务 65

第6章 房地产经纪业务概述 65

6.1 房地产经纪业务类型 65

6.1.1 房地产代理业务 65

6.1.3 房地产经纪其他业务 66

6.1.2 房地产居间业务 66

6.2.1 房地产经纪业务开拓 67

6.2 房地产经纪业务流程 67

6.2.2 房地产经纪业务洽谈 68

6.2.3 房地产查验 68

6.2.4 签订合同 68

6.2.5 信息收集与传播 69

6.2.6 引领买方看房 69

6.2.7 撮合成交并签订合同 69

6.2.8 房地产权属登记（备案） 69

6.2.11 售后服务 70

6.3.1 代理 70

6.3 房地产代理业务 70

6.2.10 佣金结算 70

6.2.9 房地产交验 70

6.3.2 房地产代理 71

6.3.3 房地产代理主要业务 72

6.4 房地产居间业务 74

6.4.1 居间 74

6.4.2 房地产居间 75

6.4.3 房地产居间主要业务 75

6.5 房地产经纪业务拓展 77

6.5.1 房地产行纪业务 77

6.5.2 房地产拍卖业务 77

6.5.3 房地产代办业务 78

6.5.4 房地产咨询业务 79

7.1.1 土地开发及土地开发投资 81

第7章 土地开发投资咨询 81

7.1 土地开发投资概述 81

7.1.2 土地开发的分类及特点 82

7.2 土地开发投资方式 82

7.2.1 一级市场的土地开发投资 82

7.2.2 二级市场的土地开发投资 83

7.3 政府出让土地的方式 84

7.3.1 土地使用权出让的概念 84

7.3.2 土地使用权出让年限 84

7.3.3 土地使用权出让方式 84

7.3.4 土地使用权出让程序 86

7.4 土地市场调查 89

7.4.1 土地市场及其特点 89

7.4.2 土地市场的分类 90

7.4.3 土地市场构成 92

7.4.4 土地市场调查的内容 93

7.4.5 土地市场调查的程序 95

7.4.6 土地市场调查的方法 96

7.5 土地开发投资成本效益分析 97

7.5.1 土地开发投资成本费用估算 97

7.5.2 土地开发完成后的价值分析 99

7.5.3 土地开发投资的财务评价分析 99

7.6 土地开发投资分析实例 101

7.6.1 项目概况 101

7.6.2 产品定位 102

7.6.3 征地拆迁方案 102

7.6.5 投资估算及资金筹措 103

7.6.4 项目进度安排 103

7.6.6 经济效益分析 106

7.6.7 结论 108

第8章 房地产投资顾问 110

8.1 房地产投资顾问概述 110

8.1.1 房地产投资顾问的作用 110

8.1.2 房地产投资的类型 110

8.2 房地产投资可行性研究 112

8.2.1 房地产投资可行性研究的内容 112

8.2.2 房地产投资可行性分析的方法 114

8.3 房地产投资的成本效益分析 118

8.3.1 房地产投资成本分析 118

8.3.2 房地产投资效益分析 123

8.4.1 项目考察与选择 128

8.4 房地产置业投资顾问实务 128

8.4.2 价值分析 130

8.4.3 房地产市场供需分析 130

8.4.4 房地产买卖投资回报分析案例 131

第9章 房地产销售代理 133

9.1 房地产销售的类型 133

9.2 商品房销售代理 133

9.2.1 商品房销售的基本条件 133

9.2.2 商品房销售程序 140

9.2.3 商品房销售市场调查 141

9.2.4 定价策略 142

9.2.5 定价方法 143

9.2.6 调价方法 144

9.3.1 二手房概述 145

9.3 二手房销售代理 145

9.2.7 价格促销 145

9.3.2 二手房销售的特点 146

9.3.3 二手房销售的主要内容 147

9.3.4 顾客类型 149

9.4 房地产销售代理实务 149

9.4.1 聘请销售代理的原因 149

9.4.2 代理项目概述 151

9.4.3 代理的主要任务 151

9.4.4 代理的流程和处理方法 152

9.4.5 商品房销售环节 156

9.4.6 外销房销售技巧 157

9.4.7 主要代理要点 158

10.1.2 房地产租赁的类型 161

10.1.3 房地产租赁的特点 161

第10章 房地产租赁代理 161

10.1.1 房地产租赁的概念 161

10.1 房地产租赁概述 161

10.2 房地产租赁市场调查 162

10.2.1 租赁市场调查的内容 162

10.2.2 租赁市场前景分析 163

10.2.3 竞争分析 164

10.3 房地产租赁居间 164

10.3.1 房地产租赁居间概述 164

10.3.2 房地产租赁居间业务操作的基本概念 164

10.3.3 房地产租赁居间业务操作流程 165

10.3.4 流程各步骤的处理方法 165

10.4.1 房地产租赁代理的类型 172

10.4 房地产租赁代理 172

10.4.2 房地产租赁代理项目与任务 173

10.4.3 代理的流程和处理方法 173

第11章 房地产抵押登记代理 176

11.1 房地产抵押概述 176

11.1.1 房地产抵押概念与特征 176

11.1.2 房地产抵押的一般规定 177

11.2 房地产抵押登记 178

11.2.1 房地产抵押登记概述 178

11.2.2 房地产抵押登记类型 178

11.3 房地产抵押登记代理 179

11.3.1 房地产抵押登记代理的程序 179

11.3.2 房地产抵押设定登记 180

11.3.3 房地产抵押变更登记 181

11.3.4 房地产抵押注销登记 182

11.4 房地产抵押登记代理实务 182

11.4.1 出让土地上的房地产的抵押登记代理 182

11.4.2 在建工程抵押登记代理 183

第12章 房地产产权登记代理 186

12.1 房地产产权概述 186

12.1.1 房地产产权的概念 186

12.1.2 房地产产权的基本特征 186

12.2 房地产产权的类型 187

12.2.1 房地产产权的划分 187

12.2.2 房地产产权的类型 187

12.3 房地产产权登记 189

12.3.1 房地产产权登记概述 189

12.3.2 房地产产权登记的法律依据 191

12.3.3 房地产产权登记的基本分类 192

12.3.4 房地产产权登记机构 193

12.4 房地产产权登记代理 194

12.4.1 房地产产权登记代理 194

12.4.2 房屋产权登记的一般程序 195

12.4.3 各类房地产产权登记代理 196

12.5 房地产产权登记代理实务 199

12.5.1 代理项目概述 199

12.5.2 代理的主要任务 199

12.5.3 代理的流程和处理方法 199

12.5.4 体会和建议 201

13.1.2 土地权属的类型 202

13.1.1 土地权属的概念 202

13.1 土地权属 202

第13章 土地权属与土地登记代理 202

13.2 土地产权登记 204

13.2.1 土地产权登记的概念 204

13.2.2 土地产权登记的类型 205

13.2.3 土地产权登记的作用 206

13.3 土地产权登记代理 207

13.3.1 土地产权登记代理 207

13.3.2 土地初始登记中的登记代理 207

13.3.3 土地设定登记中的登记代理 209

13.3.4 土地产权变更登记中的登记代理 214

13.3.5 名称、地址和土地用途变更登记中的登记代理 217

13.3.6 土地产权注销登记中的登记代理 219

13.4.3 代理的流程和处理方法 221

13.4.2 代理的主要任务 221

13.4.1 代理项目的概述 221

13.4 土地产权登记代理实务 221

13.4.4 土地登记代理工作建议 223

第14章 房地产经纪技巧 224

14.1 房地产经纪业务的开源 224

14.1.1 房地产经纪活动方式 224

14.1.2 房地产经纪收入 224

14.1.3 寻找潜在客户的技巧 227

14.2 约见客户的技巧 228

14.2.1 约见的准备工作 228

14.2.2 约见客户的内容 228

14.2.3 约见的方式 229

14.2.5 接近客户的技巧 230

14.2.4 电话约见 230

14.3 与客户面谈的技巧 231

14.3.1 开始面谈 231

14.3.2 提问与答辩的技巧 232

14.3.3 说服的技巧 232

14.3.4 结束面谈 233

14.4 异议处理技巧 233

14.5 促成交易并签约的技巧 234

14.5.1 促成交易的方法 234

14.5.2 促成交易的策略 235

第15章 房地产经纪风险防范 237

15.1 房地产经纪风险概述 237

15.1.1 风险的概念 237

15.1.2 风险的识别 237

15.2.2 操作不规范引起的风险 238

15.2.1 信息欠缺引起的风险 238

15.2 房地产经纪风险的类型 238

15.2.3 承诺不当引起的风险 239

15.2.4 房地产经纪人道德风险 240

15.2.5 客户道德风险 240

15.3 房地产经纪风险的防范 241

15.3.1 提高房地产经纪业务的风险识别能力 241

15.3.2 正确对待风险 242

15.3.3 风险的防范措施 243

16.1 房地产交易管理概述 247

16.1.1 房地产交易管理中的基本制度 247

16.1.2 房地产交易管理机构及其职责 247

第16章 房地产交易管理制度与政策 247

第三部分 房地产经纪相关知识 247

16.2 房地产转让 248

16.2.1 房地产转让的概述 248

16.2.2 房地产转让的条件 248

16.2.3 房地产转让的程序 249

16.2.4 房地产转让合同 249

16.2.5 以出让方式取得土地使用权的房地产转让 250

16.2.6 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 250

16.3 商品房销售管理 251

16.3.1 商品房预售的条件 251

16.3.2 商品房预售许可证 251

16.3.3 商品房预售合同登记备案 251

16.3.4 商品房销售 251

16.4.3 房屋租赁的条件 254

16.4.2 房屋租赁的政策 254

16.4 房屋租赁管理 254

16.4.1 房屋租赁的概念和分类 254

16.4.4 房屋租赁合同 255

16.4.5 房屋租赁合同登记备案 256

16.4.6 房屋租金 256

16.4.7 转租 256

16.4.8 房屋租赁中的违法行为以及处罚 257

16.5 房地产抵押管理 257

16.5.1 房地产作为抵押物的条件 257

16.5.2 房地产抵押的一般规定 258

16.5.3 抵押合同 259

16.5.5 抵押的效力 260

16.5.6 抵押权的实现 260

16.5.4 抵押登记 260

16.6 住房置业担保 261

16.6.1 住房置业担保的程序 261

16.6.2 保证合同和房屋抵押合同的内容 262

16.6.3 住房置业担保公司 262

第17章 房地产税收制度与政策 263

17.1 税收制度概述 263

17.1.1 税收的概念及特征 263

17.1.2 税收制度及构成要素 263

17.2 房地产税收种类 264

17.2.1 房产税 264

17.2.2 城镇土地使用税 265

17.2.3 耕地占用税 266

17.2.4 土地增值税 267

17.2.5 契税 270

17.2.6 相关税收 271

17.3.1 房地产销售税费 276

17.3 房地产交易有关税收计算 276

17.3.2 房地产租赁税费 279

17.3.3 房地产抵押税费 279

第18章 住房公积金制度与政策 281

18.1 住房公积金概述 281

18.1.1 住房公积金的性质和特点 281

18.1.2 住房公积金管理的基本原则 282

18.2 住房公积金归集、提取和使用 283

18.2.1 住房公积金归集 283

18.2.2 住房公积金的提取和使用 284

18.3 住房公积金利率、税收及会计核算 285

18.3.1 利率政策 285

18.3.4 住房公积金会计核算 286

18.3.2 税收政策 286

18.3.3 住房公积金财务管理 286

第19章 城市房屋拆迁管理 288

19.1 城市房屋拆迁概述 288

19.1.1 城市房屋拆迁的概念 288

19.1.2 城市房屋拆迁的特点 288

19.1.3 城市房屋拆迁的基本原则 289

19.1.4 城市房屋拆迁的相关人 290

19.2 城市房屋拆迁管理 291

19.2.1 城市房屋拆迁的行政管理部门 291

19.2.2 裁决机关 292

19.2.3 房屋拆迁许可制度 292

19.2.4 房屋拆迁委托合同 294

19.3.1 房屋拆迁补偿的规定 295

19.3 拆迁补偿与安置 295

19.3.2 房屋拆迁安置 297

19.3.3 房屋拆迁补偿安置协议 298

19.4 城市房屋拆迁纠纷的处理 299

19.4.1 城市房屋拆迁纠纷的概念和成因 299

19.4.2 城市房屋拆迁纠纷的主要问题 300

19.4.3 城市房屋拆迁纠纷的处理 300

第20章 房地产价格及其评估 301

20.1 房地产价格概述 301

20.1.1 房地产价格的概念 301

20.1.2 房地产价格的特征 301

20.1.3 房地产价格的类型 302

20.2 房地产价格的影响因素 302

20.2.2 环境（外在）因素 303

20.2.1 房地产的自身（内在）因素 303

20.3 房地产价格评估方法 305

20.3.1 房地产价格评估的概念 305

20.3.2 房地产价格评估的基本方法 305

20.3.3 比较法 305

20.3.4 成本法 308

20.3.5 收益法 311

20.3.6 其他房地产估价方法 313

第21章 金融与保险知识 314

21.1 房地产业与金融业的关系 314

21.1.1 房地产和房地产业资金运作的特点 314

21.1.2 房地产金融和房地产金融机构 314

21.1.3 房地产业与金融业的关系 315

21.2.1 房地产抵押贷款的基础知识 316

21.2 房地产抵押贷款 316

21.2.2 房地产抵押贷款的运作原理 317

21.2.3 房地产抵押贷款的主要品种 319

21.3 房地产信托 322

21.3.1 房地产信托基础知识 322

21.3.2 房地产信托的内容和设立 323

21.3.3 房地产信托业务的主要种类 323

21.4 房地产保险 324

21.4.1 房地产保险的概念 324

21.4.2 房地产保险的要素 325

21.4.3 房地产保险的主要险种 326

22.1.1 测绘技术及其分类 330

22.1.2 测绘工作的作用 330

22.1 测绘概述 330

第22章 土地及房地产测绘知识 330

22.1.3 地形图的基本知识 331

22.1.4 测量工作的内容与原则 336

22.2 地籍测量 338

22.2.1 地籍测量的概念 338

22.2.2 地籍测量的内容 339

22.3 房地产测绘 343

22.3.1 控制测量 343

22.3.2 测图前的准备工作 345

22.3.3 房地产界址点测量 346

22.3.4 房产图的测绘 346

22.3.5 房地产变更测量 347

23.1.2 房屋建筑的分类 348

23.1.1 基本建设工程与房屋建筑 348

23.1 建筑工程概述 348

第23章 建筑工程基本知识 348

23.1.3 房屋的等级 349

23.1.4 房屋建筑的基本组成及功能 350

23.1.5 影响房屋建筑构造的主要因素 351

23.1.6 建筑工业化模数 353

23.1.7 房屋建筑的基本程序 353

23.2 建筑识图 354

23.2.1 建筑工程施工图的分类和编排次序 354

23.2.2 建筑施工图的识读 355

23.2.3 结构施工图的识读 358

23.3 建筑工程造价 362

23.3.1 建筑工程造价及其特点 362

23.3.3 建筑工程造价的职能 364

23.3.2 建筑工程造价的特点 364

23.3.4 建筑工程造价的作用 365

23.3.5 建筑工程造价的计价特征 367

23.3.6 建筑工程造价相关概念 369

23.4 建筑工程招投标 370

23.4.1 建筑工程招标范围 370

23.4.2 建筑工程招标投标的主要工作 370

第四部分 附 录 379

附录A 法律法规和文件 379

附录B 合同范本 430

附录C 有关技术参数 455

附录D 名词术语 463

主要参考文献 489