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第1章 二手房交易常见概念 1

关于二手房 1

1．房地产一级市场 3

2．房地产二级市场 3

3．房地产三级市场 3

4．公房 3

5．央产房 3

6．使用权公房 4

7．商品房 4

8．经济适用房 4

9．私房 4

10．集资房 4

11．安居房与康居房 4

12．廉租住房 5

13．解困房 5

14．自管房产 5

15．直管房产 5

16．公寓 5

17．别墅 5

18．普通标准住宅 6

19．标准价与成本价房 6

20．共有房产 6

21．共同共有房产 6

22．按份共有房产 6

23．优先购买权 6

24．存量房 7

25．二手房 7

26．二手商品房 7

27．空置商品房 7

28．差价换房 7

29．国有土地使用证 8

30．房屋产权证 8

31．“大产权证”与“小产权证” 8

32．容积率 8

33．得房率 8

34．房地产抵押 9

35．房地产抵押登记 9

36．存量房过户 9

37．按揭 9

38．个人住房商业性贷款 9

39．公积金贷款 10

40．组合贷款 10

41．定金 10

42．订金 10

43．房地产契税 10

44．房产税 11

45．印花税 11

46．土地使用权出让金 11

47．土地增值税 11

48．住房维修基金 11

第2章 二手房购房实务指导 12

2.1 购房前的规划与思考 12

2.1.1 购房时间的确定 13

2.1.2 购房规划设计 13

1．单身族买房应考虑的因素 14

2．新婚置业者买房应考虑的因素 15

3．升级置业者买房应考虑的因素 16

2.1.3 购房的成本预算 16

1．可承受的房屋总价 17

2．办理二手房按揭贷款所需费用 17

3．每月房贷支出总额 18

4．中介服务费收费标准 18

5．买房所需缴纳税费 18

6．装潢支出 19

2.1.4 挑什么样的房子买 19

2.1.5 购房渠道的选择 20

1．渠道 20

2．两种渠道优势对比 21

3．找中介公司代理应注意的几个问题 21

2.2 购买二手房实操技巧 23

2.2.1 如何了解行情与房价 23

2.2.2 影响二手房价的因素 24

1．一般因素 24

2．区域因素 24

3．个别因素 25

2.2.3 如何实地看房与挑房 25

1．如何看环境与社区配套 25

2．如何看楼型与住宅结构 26

3．如何看房屋楼层有无隐患 28

4．如何识别产权及其证件的真伪 29

5．如何看房屋面积是否属实 36

6．如何看房屋内部结构是否合理 38

7．如何看内部装修的状况及房屋的内部结构 43

8．如何看房屋的市政配套 43

9．如何看物业管理水平好坏 44

10．挑房经验大总结 44

2.2.4 如何买卖使用权房屋 47

2.2.5 如何买卖北京四合院 49

1．购买四合院后享有哪些权利 49

2．四合院购买后可以翻建吗？可享受哪些政策优惠 49

3．购买四合院可享受哪些税收优惠 49

4．购买四合院后会不会被拆迁 49

2.2.6 拆迁居民如何选房 50

1．楼盘位置别怕远 50

2．住房面积别贪大 50

3．房屋别嫌旧 50

2.2.7 买房如何杀价 50

2.3 二手房购房签约实务 51

2.3.1 二手房买卖合同的基本内容 51

2.3.2 正式签订房屋买卖合同时应具备的条件 53

2.3.3 签合同时需要注意的基本问题 54

2.3.4 何谓无效合同 57

2.4 购房贷款实务 58

2.4.1 一手房按揭 58

1．什么是按揭贷款 58

2．一手房按揭贷款对象 59

3．申请一手房按揭贷款的条件 59

4．贷款额度、期限、利率 59

5．一手房按揭需要提供的资料 59

6．一手房按揭贷款申请流程 59

2.4.2 二手房按揭 60

1．什么是二手房按揭 60

2．二手房按揭贷款对象 60

3．申请二手房按揭贷款人的条件 60

4．贷款额度、期限、利率 61

5．二手房按揭需要提供的材料 61

6．二手房贷款流程 62

7．按揭贷款的注意事项 62

8．借款人逾期还款处理方式 63

9．办理按揭贷款所需费用 63

10．贷款方式选择 64

11．贷款年限选择 64

12．还款方式选择 64

13．如确实无能力归还贷款怎么办 66

14．当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人应该怎么办 66

2.4.3 转按揭 67

1．转按揭的概念 67

2．转按揭的四种操作方法 67

3．转按揭办理一般流程 68

4．办理转按揭的注意事项与前提条件 68

2.4.4 住房加（减）按揭 70

1．什么是加（减）按揭 70

2．加（减）按揭的意义 70

3．加（减）按揭需提供的材料 70

4．加（减）按揭业务办理流程 70

2.4.5 房地产消费抵押贷款 71

1．什么是房地产消费抵押贷款 71

2．什么样的房子可以设定抵押 71

3．个人住房消费抵押贷款的条件、额度、期限、利率 71

4．办理消费抵押贷款需提交的材料 72

5．个人消费房产抵押贷款流程 72

2.4.6 公积金贷款 72

1．公积金贷款的概念 72

2．公积金贷款的对象及条件 73

3．买哪些房子可以申请公积金贷款 73

4．公积金贷款额度、期限及利率 73

5．公积金贷款需准备的材料 74

6．申请公积金贷款的流程 74

7．公积金贷款最新自由还款方式 75

8．申请公积金贷款买房应考虑的问题 75

9．公积金贷款常见问题解答 76

2.4.7 关于提前还贷 77

1．提前还贷的四大因素 77

2．提前还贷值不值 78

3．提前还贷的五种方式 78

4．提前还款注意事项 78

2.5 二手房权属转移办理流程及交易双方应备证件 79

1．办理流程 79

2．买方需提供的材料 81

3．卖方需提供的材料 81

2.6 收房注意事项 82

2.7 二手房购房风险防范与案例 83

2.7.1 千万不能买的房子 83

2.7.2 购房时如何查询所购房的产权状况 84

2.7.3 房屋遗产的分割 85

2.7.4 夫妻共有房产处理方式 86

2.7.5 解决房屋买卖纠纷的方式 87

2.7.6 可直接向法院起诉的房地产纠纷 87

2.7.7 不能申请仲裁的房地产纠纷 88

2.7.8 房地产的官司应向哪个法院起诉 89

2.7.9 当事人申请诉讼时应该交纳的费用及承担人 90

2.8 二手房投资技巧 91

2.8.1 二手房投资价值 91

2.8.2 房地产投资回报率计算方法 92

2.8.3 投资性购房长线投资好还是短线投资好 94

2.8.4 房地产投资技巧 95

1．把握投资时机 95

2．投资前做好效益评估，平衡投资能力 95

3．地段选择 96

4．选择有利的付款方式 96

5．把鸡蛋放进优质的篮子里 97

6．投资好出租的房子 97

7．把握机会成本 98

8．空置时间转收益 98

9．投资策略需先定 99

2.8.5 房地产投资风险与注意事项 99

1．四大风险 99

2．注意事项 100

2.8.6 尾盘投资指导 102

1．尾盘投资价值及分析 102

2．尾盘投资注意事项 105

第3章 二手房售房实务指导 108

3.1 售房前的规划与思考 108

3.1.1 房子该不该卖 108

3.1.2 售房成本 110

3.1.3 售房渠道 110

3.1.4 让买房人恋上您的房 111

3.1.5 换房方式优劣势对比 112

1．先买后卖 112

2．先卖后买 113

3．押旧买新 113

4．租旧养新 113

5．转按揭买新 113

3.2 售中把控与实操 114

3.2.1 价格协商 114

3.2.2 签约 114

3.2.3 完税 114

3.2.4 交房 115

3.3 二手房价格指导与定价策略 115

3.3.1 定价策略 115

3.3.2 卖房所需缴纳的税费详解 118

1．房地产营业税 119

2．个人所得税 120

3．土地增值税 122

4．契税 122

5．印花税 123

6．城市建设维护税、教育费附加 123

3.4 各类二手房上市交易流程详解 127

3.4.1 房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款 127

3.4.2 房屋未设定抵押，买房人抵押贷款 135

3.4.3 房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款 139

3.4.4 房屋已设定抵押，买房人抵押贷款 142

3.5 二手房交易常见问题 147

1．无证二手房是否可以买卖 147

2．拆迁安置房是否可以买卖 147

3．别人单位集资建的房是否可以买 147

4．什么叫阴阳合同？做低合同价有什么弊端 148

5．如何办理亲属间的房屋过户 148

6．赠与过户对买方来说有什么风险 149

7．为避税，先签合同，五年之后再过户的做法是否可取 149

8．商品房土地使用年限50年和70年有何区别 149

9．无法提供原始购房发票，个税怎么缴 150

10．什么是普通标准住房 150

11．什么是房地产营业税 150

12．如何确定房产购买时间 151

13．听说一年内卖旧买新可以免契税，该如何办理 151

14．怎样才能知道房子面积是不是超标？如何处理 151

15．有银行欠款的房屋可否出售 152

16．我在国外工作，交易过户当天，不能到场签署相关文件，如何办理交易过户 152

17．业主不能亲自办理出售手续，应如何处理 153

18．购房后为什么要办理产权证 153

19．产权证丢失如何补办 153

20．哪些公房允许上市交易 153

21．公房上市出售需要原来产权单位同意吗 154

22．哪些单位的“央产房”不能卖 154

23．已售公房物业费、供暖费需如何处理 154

24．如何判定房子是婚前财产还是婚后财产 155

25．什么是网上签约 155

26．进行网上签约有什么好处 155

27．个人自行成交的可以申请网上签约吗？如何进行操作 155

28．网上签约后，如想注销《存量房屋买卖合同》怎么办 156

29．存量房交易当事人在进行网上签约时应当注意哪些事项 156

30．个人房源信息可以申请公示吗 156

31．存量房网上交易信息如何进行公示？公示内容有哪些 156

32．存量房交易当事人发现房地产经纪机构、交易保证机构及其从业人员在网上签约的过程中存在违法违规行为的，应怎么处理 157

第4章 租房实务操作指导 158

4.1 租房前的规划与思考 158

4.1.1 买房好还是租房好 158

4.1.2 租房应考虑的因素 159

4.1.3 租房渠道 160

4.2 租房实操技巧 160

4.2.1 租房成本有哪些 160

4.2.2 租房价格及押金谈判法则 161

4.2.3 租房经验实话实说 161

4.3 租房签约实务 162

4.3.1 租房合同的基本内容 162

4.3.2 签约时应注意的问题 163

4.3.3 承租合同应明确双方的哪些权利与义务 165

第5章 出租房屋实务指导 166

5.1 房屋出租前的规划与思考 166

5.1.1 如何出租收益最大化 166

5.1.2 出租渠道优劣比 166

5.1.3 影响租金三大因素 167

5.2 出租时的把控与实操 168

5.2.1 房客的选择 168

5.2.2 房屋出租风险防范 168

5.2.3 房屋出租常见问题 170

第6章 拆迁政策细解与分析 171

1．已购公房被拆除了怎么办 171

2．拆除临时建筑和自建房屋，是否给予补偿 171

3．租赁房屋怎样补偿安置 172

4．申请拆迁安置补助应当提交哪些材料 172

5．拆迁补偿的对象是什么人？为什么这样定 172

6．拆迁补偿有几种方式 173

7．货币补偿的标准怎样定 173

8．产权调换是怎么回事 173

9．产权调换如何结算差价 174

10．被拆迁人可否选择补偿方式 174

11．租用私房，房主既不签租赁合同，也不要租金，在拆迁时是否按照租赁房屋的补偿安置原则进行安置 174

12．如何解决在房屋拆迁中就补偿和安置引起争议的问题 175

13．拆迁户买商品房有何优惠政策 175

14．拆除房屋的面积怎样计算 175

15．异地安置居民能得到哪些补偿 175

16．拆除非住宅房屋怎样补偿 175

第7章 二手房买卖诈骗手法大公开 176

7.1 业主篇 176

7.1.1 恶房东诈骗系列 176

手法之一：我们跳单吧 176

手法之二：货不对板 178

手法之三：口说无凭耍无赖 179

手法之四：夫妻双簧演好戏 179

手法之五：打时间差 180

手法之六：拖欠物业供暖费　骗下家买单 181

7.1.2 假房东诈骗系列 181

手法之一：低租诱骗 182

手法之二：克隆房产证 182

手法之三：假公证 184

7.1.3 问题房诈骗系列 185

手法之一：查封房行骗 185

手法之二：拆迁房行骗 186

手法之三：私卖夫妻房产行骗 188

手法之四：障眼法 189

7.2 买方篇 189

7.2.1 炒房高手　一箭双雕 189

7.2.2 假买家下套行骗　业主大意失荆州 191

7.2.3 买家冒险高额贷款失败　业主遭殃 192

7.3 中介篇 193

7.3.1 差价系列 193

手法之一：空手套白狼 194

手法之二：限时出售暗含猫腻 195

手法之三：现金收购 196

手法之四：全包价、净价暗藏玄机 197

手法之五：吃了上家吃下家　偷梁换柱作“阴阳合同” 198

7.3.2 黑中介诈骗系列 199

手法之一：信息费不高但叫你白跑 199

手法之二：不法中介人员冒充房东 200

手法之三：不法经纪人私吞客户房款 201

手法之四：狸猫换太子 202

手法之五：为成单，乱承诺 203

7.3.3 合同诈骗系列 204

透明骗术：假开放真蒙人 204

霸王骗术：中介假装不知情 204

虚伪骗术：提供无效协议书 205

狡猾骗术：设法骗取协议书 205

无赖骗术：态度强硬退款磨蹭 205

7.4 其他篇 206

问题一、所有权审核不清隐患大 206

问题二、卖房不收定金被人耍 207

问题三、提前入住，两败俱伤 207

问题四、二手房交易，户口问题引发纠纷 208

问题五、铺面租赁合同陷阱 209

问题六、城市房屋拆迁补偿陷阱 210

附录 211

附录一 北京市购房区域向导 211

一、中关村地区置业向导 211

二、CBD地区置业向导 212

三、亚奥地区置业向导 214

四、金融街地区置业向导 214

五、公主坟地区置业向导 216

六、木樨园地区置业向导 217

七、马莲道地区置业向导 218

八、高碑店地区置业向导 219

九、石景山地区置业向导 220

附录二 二手房评估参考表 221

附录三 北京市存量房屋买卖合同 222

附录四 北京市房屋租赁合同 244

附录五 北京市城市房地产转让管理办法 250

附录六 北京市已购公有住房上市出售实施办法 261

附录七 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 264

附录八 国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知 269

附录九 北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会转发国家税务总局 财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知 272

附录十 北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知 275

附录十一 关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知 278

附录十二 关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知 279

附录十三 关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知 281

附录十四 在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法 285

附录十五 北京市存量房交易资金监管相关文件 290