二手房买卖400问PDF电子书下载

一、二手房交易常见概念 1

二、二手房买卖的交易程序 10

1．什么是二手房？ 10

2．二手房有哪些种类？ 10

3．商品房、经济适用房、房改房三种房产的异同？ 10

4．目前我国二手房的产权状况是怎样的？ 12

5．房屋的产权证类型有哪些？ 12

6．房屋产权证书的内容及权能有哪些？ 12

7．购房后为什么要办理产权证？ 13

8．房屋产权证的重要性有哪些？ 13

9．不想办理房屋所有权证的后果有哪些？ 15

10．房屋所有权的限制有哪些？ 15

11．如何识别假《房屋所有权证》？ 16

12．如何查询所购房屋的产权状况？ 18

13．如何补办房产证手续？ 19

14．什么是土地他项权利？有哪些类型？ 19

15．什么是房屋他项权利？有哪些类型？ 20

16．哪些房屋可以上市交易？ 20

17．哪些二手房不能上市交易？ 21

18．对房屋是否具备上市交易资格审查的方法？ 21

19．提存是一种安全的钱款交割模式吗？ 22

20．如何办理房款提存律师见证？律师见证的作用和效果如何？ 23

21．办理房地产公证应当遵循的程序是什么？ 26

22．如何办理二手房房款公证提存？怎样收费？ 26

23．房产买卖合同、借款担保合同也必须做公证吗？ 26

24．公证增加了交易环节，还是保证了交易安全？ 27

25．二手房买卖公证如何收费？ 27

26．产权人死亡，家人需办继承公证才能卖房吗？ 27

27．二手房交易中的房地产估价的概念、程序和所需要的资料有哪些？ 27

28．二手房交易中需要房地产估价的情形有哪些？ 28

29．影响商业房地产估价的主要因素有哪些？ 29

30．影响居住房地产估价的主要因素有哪些？ 29

31．评估机构普遍存在的问题有哪些？ 29

32．应当选择什么样的评估机构？ 30

33．如何查询二手房是否设定抵押？ 31

34．售房人将房屋或土地使用权抵押对购房人有什么危害？ 31

35．重复抵押的解决办法有哪些？ 32

36．房屋抵押与土地抵押有什么区别？ 32

37．经济适用房能抵押吗？ 33

38．贷款的房屋产权证办理完毕后一定要押在银行吗？ 33

39．如何取得经拍卖的涉案二手房的实用技巧？ 33

40．法院拍卖或变卖的房屋购买后能否办理产权证？ 34

41．二手房买卖流程是怎样的？ 34

42．如何确定房屋购买时间？ 37

43．如何出具二手房买卖房款的发票？ 37

44．付款凭证丢失的如何处理？ 37

45．已购公房上市交易是否必须提供原始购房合同？ 38

46．无原始购房合同如何过户？ 39

47．如何办理亲属间的房屋过户？ 39

48．订立合同后售房人死亡如何办理房屋过户手续？ 40

49．二手房交易应注意“户口”的哪些问题？ 40

50．业主不能亲自办理出售手续，应如何处理？ 42

51．我在国外工作，交易过户当天不能到场签署相关文件，如何办理交易过户？ 42

52．在房屋买卖合同履行的各阶段如何办理退房手续？ 42

三、二手房买卖决策 44

53．购买二手房应当注意的具体问题有哪些？ 44

54．与一手房比起来二手房有哪些优势？ 46

55．商品房土地使用年限50年和70年有何区别？ 47

56．如何从房地产估价角度对建筑物进行认识？ 47

57．房屋按建筑结构是怎样分类的？ 47

58．楼房是怎样分类的？ 47

59．楼房间的间距怎样才合理？ 48

60．房屋用途是怎样划分的？ 48

61．不同用途房地产估价的共性和特性是怎样的？ 49

62．不合理户型的类型有哪些？ 49

63．不受欢迎的房产种类有哪些？ 50

64．底层容易出现的问题有哪些？选择时应当注意哪些问题？ 51

65．顶层容易出现的问题有哪些？选择时应当注意哪些问题？ 52

66．二手房屋常见质量问题成因是什么？ 52

67．共有权人售房的主体条件是什么？ 53

68．如何审核或约定房屋共有权内容？ 53

69．二人以上可能同时购一套房吗？ 54

70．恋人分手后房产所有权归谁所有？ 54

71．如何区分夫妻共同财产和夫妻个人财产？ 55

72．婚前购买的房屋是否属于夫妻共同财产？ 55

73．婚后购买的房屋，产权证登记为一人名字，是否属于夫妻共同财产？ 57

74．婚前一方所购房屋婚后共同还贷是否属于夫妻共同财产？ 58

75．婚前父母交纳首付款婚后夫妻还贷，离婚时如何分割房产？ 60

76．如何办理房产证的夫妻更名手续？ 61

77．夫妻离婚涉及的房屋转移需提供哪些材料或证件？ 62

78．购买夫妻共有房需有《配偶同意确认书》吗？ 63

79．夫妻一方未经对方同意擅自出售房屋的行为是否有效？ 63

80．怎样确定二手房的真实“年龄”？ 65

81．卖房人提供的房屋年限与实际不符，买房人可以索赔吗？ 65

82．影响房地产价格的因素有哪些？ 66

83．卖房人定价策略和方法有哪些？ 67

84．卖房人如何评估房价？ 68

85．二手房价格需要修正的主要因素有哪些？ 69

86．购房人和卖房人在买卖二手房时都应注意的事项？ 71

87．购房成本如何预算？ 72

88．挑什么样的房子买？ 73

89．购买二手房时应该注意哪些问题？ 74

90．购买二手房应注意审查哪些事项？ 75

91．购买二手房，应严把哪六大关？ 76

92．买房应该综合考虑哪些方面？ 77

93．购房怎样判断人文环境？ 78

94．新婚置业者买房应考虑的因素有哪些？ 80

95．升级置业者应考虑的因素有哪些？ 81

96．如何确定房屋面积是否属实？ 81

97．如何了解物业管理水平优劣？ 82

98．收房注意事项有哪些？ 82

99．二手房交房验收七大攻略是什么？ 84

100．哪些情况下买房人可以退房？ 85

101．卖方的售房成本有哪些？ 87

102．卖二手房十大攻略是什么？ 88

103．出售二手房的注意事项有哪些？ 89

104．如何做好售房前的准备工作？ 91

105．应该尽快卖的房屋有哪些？ 93

106．如何避免购置有拆迁可能性的二手房？ 93

107．拆迁居民如何选购二手房？ 94

108．拆迁安置房是否可以买卖？ 94

109．从中介的手中买回迁期房有多大风险？ 95

110．如何安全进行房款与产权的交接？ 95

111．如何把握期房限转之后的期房买卖？ 95

112．城镇居民可以到农村购买小产权房吗？ 96

113．无证二手房是否可以买卖？ 96

114．有土地使用证但没有房产证的二手房可以买吗？ 97

115．别人单位集资建的房是否可以买？ 97

116．有银行欠款的房屋可否出售？ 97

117．非京籍人士在购买二手房时与北京户口购买有什么区别？ 98

四、发布和获得二手房房源信息 99

118．什么是房地产经纪信息？ 99

119．房源信息的基本要素有哪些？ 99

120．房源的渠道有哪些？ 99

121．获取房源信息的途径有哪些？ 100

122．收集二手房信息阶段应当注意的事项有哪些？ 101

123．卖房者如何发布房源信息？ 102

124．卖房者发布房源信息的方法和技巧有哪些？ 103

五、二手房买卖谈判、签订合同的技巧 105

125．什么是合同谈判？ 105

126．怎样进入谈判？ 106

127．合同谈判的基本原则和基本策略是什么？ 107

128．买房如何杀价？ 111

129．哪些房屋合同属无效合同？如何处理？ 112

130．无效合同产生的原因？ 113

131．可变更、可撤销合同有哪些？ 114

132．认购合同可否直接认定为购房合同？ 114

133．在购房中出现的合同主要有哪些？ 115

134．二手房买卖合同的基本内容有哪些？ 118

135．签订二手房合同应当注意的要点有哪些？ 118

136．定金合同的主要效力是什么？ 120

137．在居间合同上确定房屋的价格对购房人有影响吗？ 120

138．如何与中介公司约定双方的权利与义务？ 120

139．合同中适当提高违约金数额可以预防差价吗？ 121

140．高额赔偿的补充协议有效吗？ 122

141．补充协议是否起了大作用？ 123

142．补充协议一般约定什么内容？ 123

143．什么时候签补充协议？ 123

144．补充协议起什么作用？ 123

145．什么是网上签约？ 124

146．进行网上签约有什么好处？ 124

147．购房人要求售房人对产权纠纷声明什么内容？ 124

148．对房屋租赁如何声明？ 124

149．对特殊事件如何声明？ 124

150．如何审核或约定房屋共有权内容？ 125

151．在二手房交易中如何明确税费？ 125

152．如何约定物业费等费用？ 125

153．如何约定抵押权？ 125

154．如何约定付款方式？ 126

155．如何约定房屋的交付？ 128

156．如何约定房屋风险转移？ 128

157．如何约定公共维修基金？ 129

158．在签订购房合同时如何约定延期交房内容？ 129

159．如何约定产权登记？ 130

160．如何约定二手房买卖合同的解除？ 131

161．如何约定违约责任？ 131

162．如何约定争议的解决方式？ 132

163．售房人不同意签订详细房屋买卖协议怎么办？ 133

164．二手房买卖合同履行中应注意哪些问题？ 133

165．卖方在签订和履行买卖合同时应注意哪些事项？ 135

166．合同的附件包括哪些内容？ 136

167．二手房买卖合同室内附属设施是否须详定？ 137

168．未取得房屋所有权证与他人订立转让合同的效力如何？ 138

169．签订未办理产权证的房屋买卖合同应注意哪些问题？ 139

170．哪些情形当事人可以解除合同？ 140

171．提前入住有什么风险？ 140

172．提前入住是否要对装修费进行约定？ 141

173．已售公房物业费、供暖费如何处理？ 142

174．未经共同居住人同意，所有权人对外签订房屋买卖合同效力问题？ 142

175．二手房屋买卖合同丢失有哪些处理办法？ 142

176．最终没有签订购房合同是谁违约？ 142

六、二手房买卖过程中的欺诈、陷阱防范 145

177．怎样防范卖方资质上的瑕疵？ 145

178．怎样防范二手房性质的瑕疵？ 145

179．怎样防范二手房价格上的瑕疵？ 146

180．怎样防范二手房质量上的瑕疵？ 147

181．怎样防范二手房交易过程的瑕疵？ 148

182．二手买卖民事欺诈常见方法有哪些？ 149

183．陷阱1：房屋类型陷阱 149

184．陷阱2：质量问题陷阱 149

185．陷阱3：产权状况陷阱 150

186．陷阱4：房屋面积陷阱 150

187．陷阱5：物业管理陷阱 151

188．陷阱6：合同签订人陷阱 152

189．陷阱7：买卖合同条款简单化陷阱 152

190．陷阱8：模糊付款方式陷阱 152

191．陷阱9：交房时间陷阱 153

192．陷阱1O：违约条款陷阱 153

193．陷阱11：代理合同代理期限陷阱 154

194．陷阱12：霸王条款陷阱 154

195．陷阱13：吃定金陷阱 154

196．陷阱14：全包价陷阱 155

197．陷阱15：个人现金收房或中介公司收购陷阱 155

198．陷阱16：制作阴阳合同，伪造合同吃差价陷阱 155

199．陷阱17：独家代理出售陷阱 155

200．陷阱18：中介公司为成交故意隐瞒事实陷阱 156

201．陷阱19：收低价信息费但让客户无功而返陷阱 156

202．陷阱20：中介公司工作人员冒充房东办理过户陷阱 157

203．陷阱21：免佣金陷阱 157

204．陷阱22：全额房款现金收房陷阱 157

205．陷阱23：擅自挪用房款投资陷阱 157

206．陷阱24：不让买卖双方见面赚差价陷阱 158

207．陷阱25：答应退费但收走协议书及收款收据的原件后拒不承认陷阱 158

208．房屋刑事诈骗常见方法有哪些？ 158

209．刑事诈骗方式1：一房多售诈骗 159

210．刑事诈骗方式2：以办理买卖回迁房的方式诈骗 159

211．刑事诈骗方式3：假扮购房人骗购 159

212．刑事诈骗方式4：拆迁房行骗 160

213．刑事诈骗方式5：私卖夫妻房产行骗 160

214．刑事诈骗方式6：利用承租的房屋骗走定金或房款 161

215．刑事诈骗方式7：假冒中介公司诈骗 161

216．刑事诈骗方式8：真中介公司诈骗 161

217．刑事诈骗方式9：制作假证件诈骗 162

218．刑事诈骗方式10：截留购房保障金欺诈 162

219．刑事诈骗方式11：中介公司工作人员收款后逃跑 162

220．卖房人“忽悠”欺诈的方法有哪些？ 162

221．避免中介公司“暗箱操作”有哪些方法？ 163

222．不法中介怎样吃定金？ 163

223．中介吃差价的具体手法有哪些？ 164

224．中介在代理合同中是如何搞鬼的？ 170

225．如何防止黑中介诈骗？ 170

226．如何防止二手房买卖合同诈骗？ 175

七、二手房买卖合理避税 177

227．什么是避税？避税和逃税有什么区别？ 177

228．二手房买卖中，买、卖方为什么要避税？ 177

229．二手房交易买方、卖方应缴纳的税费有哪些？ 177

230．二手商品房交易应当缴纳哪些税费？ 180

231．已购公有住房上市出售应当缴纳哪些税费？ 181

232．经济适用住房交易有哪些税费？ 182

233．二手房土地增值税的征收方法有哪几种？ 182

234．土地增值税的缴纳与优惠政策有哪些？ 183

235．契税怎样计算？ 184

236．一年内卖旧买新可以免契税，该如何办理？ 184

237．拆迁户在购买房屋时可以享受减免契税的优惠政策吗？ 184

238．印花税怎样计算？ 185

239．城市建设维护税、教育费附加怎样计算？ 185

240．转让房地产个人所得税征收范围是什么？ 185

241．如何确定个人所得税的税率？ 187

242．自用5年以上家庭唯一住房转让免征个人所得税吗？ 188

243．装修费可据实扣除吗？ 189

244．普通住宅与非普通住宅的区分标准是什么？ 189

245．有拆迁证想买二手房过户可免税吗？可免什么税？ 189

246．住房公积金管理中心对于什么样的收入免税？ 190

247．避税方法一：以租代售 190

248．避税方法二：先公证后过户 191

249．避税方法三：假“赠与”，实“买卖” 192

250．避税方法四：改底单做低合同价 193

251．避税方法五：以改底单的方式购买危改回迁房 193

252．避税方法六：用阴阳合同做低合同价 193

253．避税方法七：以未成年子女名义购房 194

254．避税方法八：个税不提供扣除项目的发票 195

八、二手房贷款 196

255．二手房贷款的种类有哪些？ 196

256．什么是住房公积金？公积金贷款的概念和条件是什么？ 196

257．买哪些房子可以申请公积金贷款？ 198

258．公积金贷款额度、期限及利率是怎样的？ 198

259．公积金贷款需准备的材料有哪些？ 198

260．申请公积金贷款的流程是怎样的？ 199

261．申请公积金贷款买房应考虑的问题有哪些？ 200

262．办理个人二手住房公积金贷款的注意事项有哪些？ 200

263．办理公积金贷款过程中，需要支付哪些费用？ 200

264．到哪里去申请、办理住房公积金贷款？ 201

265．住房公积金的提取条件及提取方式有哪些？ 201

266．贷款购房提取住房公积金应提交的材料有哪些？ 201

267．购买二手房提取住房公积金提交的材料有哪些？ 202

268．一次性付款购房提取住房公积金的手续是怎样的？ 202

269．夫妻购房提取住房公积金的手续是怎样的？ 202

270．公积金贷款是否需要交保险？ 202

271．申请公积金贷款前能否提取公积金做首付款？ 203

272．公积金贷款自由还款方式是怎样的？ 203

273．调整自由还款月还款额时如何办理手续？ 203

274．偿还自由还款贷款的钱都包括哪些部分？ 204

275．自由还款应注意的问题有哪些？ 204

276．自由还款贷款逾期的处理方式有哪些？ 204

277．我想买一套二手房，能用公积金贷款吗？ 205

278．已办理了住房公积金贷款，能提前还款吗？ 205

279．为了避免个人遗产税，将我未成年的孩子的名字加入到购房合同中，为什么不能申请办理住房公积金贷款？ 205

280．已办理了住房公积金贷款，若离婚了，可以做哪些变更？ 205

281．已办理了住房公积金贷款，还可以支取公积金吗？ 206

282．住房按揭贷款和抵押贷款二者之间差别是什么？ 206

283．什么是按揭贷款？ 207

284．按揭贷款的操作办法是怎样的？ 208

285．什么是“转按揭”？ 209

286．办理转按揭的注意事项有哪些？ 209

287．转按揭贷款的条件是什么？ 210

288．办理转按揭所需材料有哪些？ 210

289．办理转按揭的基本操作流程是怎样的？ 211

290．转按揭面临的风险有哪些？ 212

291．转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续有何不同？ 212

292．什么是二手房商业贷款？ 213

293．二手房商业贷款的条件是什么？ 213

294．二手房商业贷款对借款人资格的要求是什么？ 214

295．二手房商业贷款流程是怎样的？ 214

296．二手房商业贷款买卖双方需提交的资料有哪些？ 215

297．二手房商业贷款贷款额度及计算方式是怎样的？ 216

298．二手房商业性个人住房贷款的期限是怎样的？ 216

299．二手房商业贷款获得批准后需支付的费用是怎样的？ 217

300．二手房商业贷款的技巧有哪些？ 217

301．委托贷款的程序是怎样的？ 218

302．委托贷款的催收应当注意的问题有哪些？ 218

303．什么是个人组合住房抵押贷款？ 219

304．如何办理组合贷款？ 219

305．什么是房地产消费抵押贷款？ 219

306．个人住房消费抵押贷款的条件、期限是什么？ 219

307．什么样的房子可以设定抵押？什么样的房子不可以设定抵押？ 220

308．办理消费抵押贷款需提交什么材料？ 220

309．个人消费房产抵押贷款流程是怎样的？ 221

310．如何申请个人住房装修贷款？ 221

311．提前还贷的四大因素是什么？ 223

312．提前还贷值不值？ 223

313．提前还贷的五种方式是什么？ 223

314．提前还款应当注意的事项有哪些？ 224

315．提前还贷是否违约？ 225

316．提前还贷等额本金还款法划算还是等额本息还款法划算？ 227

317．提前还清全部贷款可退保险费吗？ 227

318．二手房贷款担保的方式有哪些？ 228

319．抵押贷款保险的规定是怎样的？ 228

320．履行贷款合同省钱的办法有哪些？ 229

321．二手房贷款违约形式有哪些？ 230

322．未能按时还款的法律后果有哪些？ 230

323．借款人违约时，贷款银行可采取的行为有哪些？ 231

九、中介机构在二手房买卖中的作用 232

324．什么是地产经纪和房地产经纪人？ 232

325．房地产中介公司服务的特点有哪些？ 234

326．房屋中介公司中介服务行为在法律上如何定性？ 234

327．中介公司的资质是怎样规定的？ 237

328．房屋中介公司在二手房交易中起什么作用？ 237

329．房地产中介公司收费标准是怎样的？ 238

330．如何了解中介公司的信誉记录？ 238

331．中介公司与买卖双方签订委托代理合同的性质是怎样的？ 239

332．如何与中介公司约定双方的权利与义务？ 239

333．委托中介公司卖房应该注意哪些问题？ 241

334．与中介签二手房买卖合同是否应进行公证？ 242

335．中介公司是否可以不在买卖合同中签章？ 242

336．限时销售对购房者有利吗？ 242

337．有偿收集房源合法吗？ 243

338．中介公司能否代理买卖双方？ 243

339．中介公司赚差价是否合法？ 244

340．中介公司收购房屋并出售是否合法？ 244

341．二手房买卖未成中介费该不该退？ 2451

342．你懂得中介“带看”的目的和方法吗？ 245

十、律师在二手房买卖中的作用 247

343．律师事务所介入二手房买卖有何意义？ 247

344．如何考察专业二手房律师？ 248

345．如何寻找一位好律师？ 248

346．如何聘请专业二手房律师？ 248

347．在二手房交易中，律师对购房人的帮助主要体现在哪几个方面？ 249

348．二手房交易中律师可介入的环节有哪些？ 250

349．律师在二手房交易中可以从事哪些工作？ 251

350．二手房交易中为什么要请律师帮助？ 251

351．在二手房买卖中聘请律师提供服务的优点何在？ 252

352．什么是“律师陪购”服务？ 253

353．律师陪购的作用是什么？ 253

354．律师房产法律服务收费标准（暂行）是怎样的？ 254

十一、二手房买卖中的纠纷及处理 256

355．二手房交易中的纠纷类型有哪些？如何从根本上预防？ 256

356．二手房交易的风险主要来源于哪几个方面？ 257

357．解决二手房买卖纠纷的方式有哪些？ 258

358．买二手房规避风险的方法有哪些？ 259

359．如何规避二手房房价上涨时的纠纷？ 261

360．二手房买卖中，买方或卖方与中介产生纠纷的原因何在？ 262

361．协商的原则有哪些？ 263

362．什么是调解？其特征和类型有哪些？ 264

363．哪些房地产纠纷不能仲裁？ 264

364．哪些仲裁可以申请撤销？ 264

365．哪些情况签订的仲裁协议无效？ 265

366．仲裁与诉讼解决纠纷的区别有哪些？ 265

367．二手房买卖纠纷诉讼的基本流程及注意事项有哪些？ 266

368．房地产纠纷应向哪个法院起诉？ 268

369．人民法院不受理的房地产纠纷有哪些？ 268

370．哪些房地产纠纷，当事人必须先申请仲裁再向人民法院起诉？ 268

371．协商、仲裁和诉讼各自的优点有哪些？ 269

372．二手房买卖纠纷应遵循的赔偿原则是什么？ 269

373．中介居间不成，下家不能获赔吗？ 270

374．中介居间成功，下家须付佣金吗？ 270

375．所谓“不吉利”导致退房，下家可以要求退定金吗？ 271

376．跳过中介私下成交，上家还要付中介费吗？ 272

377．买卖合同可否要求继续履行？ 273

378．二手房买卖纠纷如何保护买方的利益？ 274

379．因卖方过错买方交给中介的定金能否双倍返还？ 274

380．如何处理因“大小合同”引起的价格争议？ 275

381．解除合同时银行贷款的处理方式如何？ 276

382．解除合同时装修损失如何确定？ 276

383．产生定金纠纷的原因有哪些？如何退定金？ 276

384．贷款额度不清不交定金可以吗？ 277

385．房屋质量纠纷的处理办法有哪些？ 278

386．上家卖房反悔要赔钱吗？ 278

387．下家反悔不买房，意向金不能返还吗？ 280

388．合同无效返还的房款利率按什么标准计算？ 280

389．违约金约定过低不足以弥补损失的处理办法是什么？ 281

390．双倍赔偿的条件是什么？ 281

391．预付款可以退吗？ 282

392．抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人应该怎么办？ 282

393．逾期交房的解决办法有哪些？ 283

394．室内有害气体超标的解决方式是什么？ 283

395．如何解决未取得房屋所有权证房屋的转让？ 284

396．不能按期办理产权过户的解决办法是什么？ 284

397．如何避免无处分权人处分别人的房产？ 285

398．所有权审核不清隐患大，如何救济？ 285

399．有瑕疵的二手房怎样维权？ 286

400．遭遇城市房屋拆迁补偿陷阱，如何维权？ 287

附录 289

一、二手房买卖所涉法律、法规及相关政策索引 289

二、二手房买卖所涉合同样本 290

1．二手房买卖合同（正式版） 290

2．二手房买卖合同（简明版） 292

3．房屋买卖居间合同 294

4．抵押贷款合同 297

5．委托代理协议 302

三、参考文献 304