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A 背景与国情篇 3

第一讲 中国出了个房地产 3

① 中国为什么需要房地产业 4

② 市场化之路是必然的选择 6

③ 究竟什么是房地产市场 12

④ 我国的房地产市场和企业与发达国家有何主要区别 15

第二讲 我们离城市文明还有多远 22

① 中国房地产的历史任务是建设城市 23

② 迄今我们对城市文明的认识仍不充分 27

③ 住房建设要立足于城市的科学发展 32

第三讲 房地产要有颗“中国心” 38

① 研究房价要先认识国情 39

② 历史和体制因素形成为中国房地产运行的特殊环境 40

③ 产业发展的约束条件不以人的主观意志为转移 46

④ 产业与市场均处于初级发展阶段 49

第四讲 政策能“包治百病”吗 51

① 政策是认识客观规律基础上的一个体系 52

② 宏观调控政策的职能是维护国民经济的稳定运行 55

③ 产业政策仍是政策体系中的薄弱环节 59

④ 公共政策尚需进一步完善 60

第五讲 住房基本保障是天赋人权 62

① 人人生而有享受住房保障的权利 63

② 住房保障体系是市场经济发展的必然要求 65

③ 住房保障体系应实现多重保障交叉与全覆盖 68

第六讲 合理房价只是个传说？ 76

① 人们普遍关注价格是社会进步的反映 77

② “大多数家庭买得起房”是一个长期目标 79

③ 合理房价是一个风险均衡配置的区间 86

第七讲 我们从过去走来 90

① 我们从对理想社会的美好憧憬中走来 91

② 我们从极度的住房危机中走来 101

③ 我们从旧体制的住房制度走来 106

B 理论与市场篇 111

第八讲 资产价格为什么会有“泡沫” 111

① 资产价格无一不具有虚拟价值属性 113

② 投资需求并非必然成为推高房价的“祸首” 117

③ 价格异化需要特定的环境条件 121

第九讲 “暴利”未必等于降价空间 124

① 开发商的暴利来自于金融杠杆 126

② 利用金融杠杆是房地产业发展必要条件 129

③ 商业银行是“预售制”的最大受益人 132

④ 发达国家同样存在“预售制” 134

第十讲 真实成本并不在账面 136

① 账面成本其实只对税务局有意义 137

② 企业再生产活动中的成本概念有多种含义 138

③ 重置成本才是真实的土地成本 142

④ “赔本”销售也能获超额利润 144

第十一讲 买房防“通胀”靠谱吗 147

① 买房确实具有“防通胀”的意义 149

② 通胀是长期经济运行过程不可避免的现象 151

③ 避险“通胀”并不一定赚钱 155

④ “通胀预期”不是买房的合理理由 157

第十二讲 中国的房价收入比几时能达“国际惯例” 159

① 房价收入比的本质是土地和劳动力之间价格的比值关系 161

② 房价与收入之间比值关系的均衡稳定区间确实存在 163

③ 房价与收入之比须经长期发展才能达相对均衡状态 165

④ 房价和收入的比较基础是社会必要标准 170

第十三讲 “房奴”真那么可怕吗 174

① 买房还贷是走向“有产”的资产累积形式 175

② 发达国家的年轻人买房也得走“按揭”还款之路 179

③ “房奴”的还款之路远没想象的那么长 182

第十四讲 房价的主体不是房 186

① 房子居然会“盖得越多越涨价” 187

② 最值钱的是“椟”不是“珠” 191

③ 甭拿“平均房价”太当事 193

④ “拐点”并非价格方向的转折点 195

第十五讲 利率、房租、房价是个“三角恋” 197

① 房租和房价是貌合神离的“怨偶” 199

② 利率和房价是难成眷属的“情人” 202

③ 房租和利率是彼此相斥的“情敌” 205

第十六讲 改善型需求是市场的需求主体 208

① 改善型需求是市场的中长期需求 210

② 住房的改善型需求是扩大内需的主战场 215

③ 政策要坚定不移地支持改善型住房需求 220

第十七讲 “居者有其屋”的落脚点是“住有所居” 224

① “人人有房住”是“住有所居”的首要目标 226

② “户均一套房”是“住有所居”合理目标 232

③ 社区共享资源的增加是“住有所居”的必要组成部分 235

④ “租房住”也是实现“住有所居”的重要途径 237

C 议论与思考篇 243

第十八讲 农民工住房是个艰巨的历史任务 243

① 农民工“进城”是中国城市化进程的最大挑战 245

② 两难的土地制度是农民工住房问题的核心 252

③ 中国必须创出一条小生产者与土地分离的和谐之路 257

④ “保不起”与“买不起”的矛盾需要在长期发展中化解 260

第十九讲 节约资源是个大战略 263

① 我们面对的是地大物“薄”的国情 265

② 资源之争已成为是国际竞争的主战场 271

③ 中国必须走资源节约型的住房改善之路 275

④ 建筑节能是个系统工程 284

第二十讲 日本的教训究竟何在 287

① “广场协议”究竟是怎么回事 289

② 90年代后的日本经济停滞是房地产惹的祸吗 296

③ 我们能从日本的经验中学点什么吗 302

④ 日本文化在反危机中发挥着怎样的独特作用 311

第二十一讲 购房目标要讲系统论 315

① “炒房”的秘密就是层“窗户纸” 317

② 升值潜力并非是买房居住的根本决策依据 321

③ 房价直线上升并非是投资者的福音 324

第二十二讲 税收能在多大程度上调控房地产 328

① 税收能否成为调控房地产的手段 331

② 房产税究竟是个什么税 334

③ 房地产领域的“税改”该怎么走 339

④ 购房退税能否成为一项保障性的政策 343

第二十三讲 金融创新之路还有多长 347

① 房地产金融是中国最大的短板 349

② “次级债”是怎样推倒“多米诺骨牌”的 355

③ 师人之长是一条捷径 363

④ 创新是规避风险的根本之路 371

第二十四讲 公务员该住什么样的房子 375

① 公务员住房实行区别化的保障政策有一定必要 378

② 国外的公务员住房制度多有值得借鉴之处 381

③ 超国民待遇的公务员住房制度危害极大 393

④ 保障公务员住房必须合法合规合理 397

第二十五讲 住房消费也要讲健康文明 402

① 优化自己的财富配置是一种理性文明 405

② 住房消费要立足于健康文明的消费心理 407

③ 绿色环保是一种高尚的自觉文明 411

④ 良好的社区环境是居住质量的重要保证 414

后记 417