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第1章 商业地产概述 2

1.1 商业地产的涵义 2

开篇实例：中国的商业地产——“雾里看花、水中望月”！（01） 2

1.1.1 商业地产的概念 3

1.1.2 商业地产的范畴 4

新闻观察：华侨城商圈：活脱脱是个“购物公园” 7

1.2 商业地产的本质 10

1.2.1 商业地产的“行业本质” 10

1.2.2 商业地产的“产业要素” 11

1.3 商业地产的社会价值 12

1.3.1 商业地产与“城市生活” 12

1.3.2 商业地产与“都市机能” 13

1.3.3 商业地产与“产业关系” 15

1.4 商业地产与住宅地产 18

1.4.1 产业性质的差异性 18

1.4.2 产业价值的关联性 20

1.5 运营程序与理论范畴 22

1.5.1 商业地产的运营程序 22

1.5.2 商业地产的理论范畴 22

第2章 市场需求与竞争 26

2.1 代群 26

2.1.1 代群的基本含义 26

2.1.2 两种代群的界定 26

2.1.3 代群关系与市场地位 29

新闻观察：70后、80后、90后三代人与服装业的互动式成长 32

2.2 市场细分 39

2.2.1 市场细分的含义 39

2.2.2 市场细分的标准 39

2.2.3 市场细分的运用 47

2.2.4 市场细分的原则 48

2.3 目标市场选择 50

2.3.1 目标市场的基本含义 50

2.3.2 目标市场的选择策略 50

2.3.3 目标市场的竞争考量 52

2.4 “三级市场”结构 54

2.4.1 一级市场（投资市场） 54

2.4.2 二级市场（招商市场） 55

2.4.3 三级市场（零售市场） 55

2.5 项目的竞争态势 57

2.5.1 市场需求 58

2.5.2 项目条件 58

2.5.3 现有的竞争者 59

2.5.4 潜在进入者 60

2.5.5 品牌资源与“多功能” 60

案例：由“燕莎商号”想到的……！（01） 62

2.6 更多竞争考量法 65

2.6.1 波特模型 65

2.6.2 SWOT分析法 67

案例：河南某项目与“SWOT”诊断（02） 69

第3章 城市经济能量分析 72

3.1 GDP与城市级别划分 72

3.1.1 城市级别的统计分析 72

3.1.2 城市级别的划分方法 75

3.1.3 城市能量与市场准入 76

3.1.4 城市GDP的“补充指标” 79

3.2 城市综合指标分析 81

3.2.1 城市消费指标分析 81

3.2.2 城市存量指标分析 83

3.2.3 城市增量指标分析 84

3.3 “现状饱和指数”分析 86

3.3.1 零售饱和指数IRS 86

3.3.2 “多业态”饱和指数 88

3.4 “千人拥有商场面积” 90

3.4.1 “千人拥有商场面积”的含义 90

3.4.2 “千人拥有商场面积”的表达式 91

3.4.3 “千人拥有商场面积”的指标解析 92

3.4.4 “千人拥有商场面积”的评估依据 93

3.4.5 “千人拥有商场面积”与城市规划 95

实例：“人均拥有商业面积”之评价（02） 96

3.5 “逐级消费”的市场理论 99

3.5.1 “逐级消费理论”的基本内容 99

3.5.2 “逐级消费理论”的市场背景 100

3.5.3 “逐级消费理论”的指导价值 100

第4章 商圈原理 104

4.1 商圈的基本范畴 104

4.1.1 商圈的含义 104

4.1.2 商圈的类别 104

4.1.3 “理论商圈”与“实际商圈” 105

案例：深圳“嘉汇新城”与“实际商圈”（03） 109

4.2 城市商圈与口岸 111

4.2.1 城市商圈的基本含义 111

4.2.2 城市商圈的划分与阐述 111

4.2.3 城市商圈的存在方式 112

4.2.4 城市规模与商圈特征 112

4.2.5 城市商圈与适合业态 113

4.2.6 城市商圈与业态定位 113

4.2.7 城市商圈与商业口岸 114

4.3 项目商圈 117

4.3.1 项目商圈的含义 117

4.3.2 项目商圈的划分 117

4.3.3 项目商圈的结构 118

4.3.4 典型商圈的阐述 119

经济学概念：「1小时生活圈」 123

4.3.5 项目的商圈管理 124

实例：“商圈构成”分析（03） 127

商家背景：Sears Roebuck（美国西尔斯·罗巴克） 129

4.4 项目业态与商圈 131

4.4.1 业态、商圈与人口 131

行业借鉴：“商圈假想”—实例（04） 134

4.4.2 业态、商圈与距离 135

附录：城市商业网点条例 139

4.5 消费商圈 143

4.5.1 消费商圈的含义 143

4.5.2 消费商圈的形式 144

4.6 商圈的引力模型 146

4.6.1 莱利法则 146

4.6.2 伽萨法则 146

案例：“商圈分界点”分析（04） 148

4.6.3 哈夫模型 149

案例：“引力概率”分析（05） 151

4.6.4 “引力法则”评价 153

经济学概念：「大都市带」 154

第5章 项目选址 158

5.1 选址的基本准则 158

5.1.1 把握城市的发展趋势 158

5.1.2 适当逃避远大的理想 159

5.1.3 重视区域的市场特性 159

5.1.4 规避项目的存在障碍 160

5.1.5 依赖良好的交通环境 160

5.1.6 有效避免同质化竞争 161

5.1.7 商业中心都是双刃剑 162

5.1.8 谨慎开创全新的口岸 162

5.1.9 位置要适合业态需要 163

实例：商圈“干字型”结构——“上位”与活力？！ （05） 164

经济学概念：CBD 166

经济学概念：RBD 168

商家背景：West Edmonton Mall（加拿大西埃德蒙顿购物中心） 170

5.2 选址与城市商圈 174

5.2.1 “项目动力学说”的含义 174

5.2.2 “项目动力学说”的内容 174

5.3 项目落点的选择 177

5.3.1 尽量靠近“繁华区” 177

5.3.2 尽量靠近“商业主干线” 177

5.3.3 十字路口“金角胜银边” 178

5.3.4 项目一定要临街 178

5.3.5 “主门位”要能迎接“主客流” 179

5.3.6 道路两旁的选点要素 180

5.4 商圈／口岸变迁 182

5.4.1 商圈／口岸变迁的基本范畴 182

5.4.2 变迁方式与投资／选址机会 183

5.4.3 商圈／口岸变迁的客观条件 184

经济现象：城市空心化 187

案例：从“五虎闹长沙”到“平和堂一枝独秀”（06） 190

5.5 特殊商业区的选址 192

5.5.1 车站口岸与商业地产 192

5.5.2 海滨景区与商业地产 194

后记 196

实例／案例指引表 211

丛书结构图 212