购物中心理论与应用研究PDF电子书下载

第一篇 购物中心商业模式与产品战略选择 1

一、企业生命周期理论和资源管理理论 1

（一）企业生命周期理论 2

（二）资源管理理论 4

二、国际代表性商业地产企业的产品演进分析 5

（一）主要分析工具介绍 5

（二）西田集团的发展历程与产品演进分析 8

（三）西蒙集团的发展历程与产品演进简要分析 23

（四）永旺集团的发展历程与产品演进简要分析 28

三、购物中心行业产品演进的一般规律 31

（一）购物中心运作方式的演进过程 31

（二）购物中心行业的战略选择 32

（三）购物中心发展的战略资源培育 33

（四）准确识别购物中心产业成熟度与产业链、价值链的关系 34

四、国内不同行业背景企业发展购物中心的综合分析 38

（一）国内购物中心发展环境的分析 38

（二）模式一类企业发展的分析 40

（三）住宅地产商进入购物中心行业的简要分析 44

（四）零售类企业进入购物中心行业的简要分析 49

第二篇 购物中心商圈影响因素评估模型与选址应用 53

一、商圈的内涵与功能 56

（一）商圈的内涵 56

（二）本篇对商圈内涵的界定 57

（三）商圈的功能 58

二、国内外商圈理论文献综述 61

（一）国外商圈理论阐述 61

（二）国内学者关于对商圈理论的综述 75

三、购物中心的商圈影响因素 77

（一）购物中心的商圈外部影响因素 78

（二）购物中心的商圈内部影响因素 97

四、购物中心商圈影响因素评估模型的构建 105

（一）购物中心商圈影响因素评估指标体系的构建原则 105

（二）购物中心商圈影响因素评估指标体系的构建 108

（三）购物中心商圈影响因素评估模型 111

五、购物中心商圈影响因素评估模型的选址应用 114

（一）基于商圈理论的购物中心选址的重要意义 114

（二）购物中心商圈影响因素评估模型的选址应用 115

第三篇 购物中心动线规划设计 119

一、购物中心动线的含义与类型 119

（一）购物中心动线的含义 119

（二）购物中心动线的类型 120

二、购物中心动线规划设计的原则 122

（一）基于消费者的动线规划设计原则 122

（二）基于租户经营需求的动线规划设计原则 125

三、购物中心外部交通环境与动线的衔接 126

（一）步行人流的衔接方式 127

（二）车流的衔接方式 129

（三）停车场的规划设计 131

四、购物中心动线规划设计指标参数与方法 134

（一）购物中心动线的主要参数 135

（二）购物中心出入口的规划设计 138

（三）购物中心水平动线的规划设计 144

（四）购物中心垂直动线的规划设计 152

第四篇 购物中心租户组合的均衡性 162

一、购物中心运营管理的主要参与者 163

（一）购物中心运营管理的主要参与者 163

（二）购物中心运营管理的本质 165

二、租户组合的基础理论：聚集理论与外部效应 166

（一）聚集理论与购物中心 166

（二）外部效应与购物中心 174

三、购物中心租户组合要素分析 177

（一）购物中心租户组合的定义 178

（二）购物中心租户组合的四大要素 180

四、租户组合要素的均衡性关系 187

（一）租户间的相容性与互补性 187

（二）购物中心租户类型（业种）与品牌的集中与分散 191

（三）购物中心与强势租户（核心主力店和强势品牌） 196

（四）购物中心多样性与营业面积、租户数量的均衡关系 197

五、购物中心的租户组合原则与指导策略 201

（一）购物中心租户组合的四大基本原则 202

（二）购物中心租户组合的指导策略 203

第五篇 购物中心租金定价方法 206

一、基础概念界定 206

（一）租户组合 207

（二）零售业态与业种 207

（三）主力店与次主力店 211

（四）租金成本率 213

二、购物中心租金及其影响因素 214

（一）购物中心租金定价基本形式 215

（二）购物中心租金的影响因素 220

三、标准购物中心设定 228

（一）标准购物中心的规模设定 229

（二）标准购物中心的租户组合设定 229

四、构建租金定价模型 238

（一）租金定价模型的构建思路 238

（二）预测购物中心销售额 240

（三）确定各楼层销售额比率 241

（四）计算各楼层的租户加权平均租金成本率 244

（五）模型验证 257

第六篇 购物中心运营管理的一般方法 262

一、购物中心运营管理组织设计的理论基础 262

（一）购物中心运营管理的组织设计理论基础 262

（二）购物中心运营管理的组织设计思路 268

二、单项目购物中心运营管理公司的组织结构设计 272

（一）单项目购物中心运营管理的目标分解 272

（二）单项目购物中心运营管理公司组织结构设计 274

三、购物中心业务单元管理 279

（一）业务单元划分及其职能 279

（二）业务单元的外包 283

四、购物中心三层次流程管理体系 287

（一）作业单元内的三级流程 288

（二）业务单元内的二级流程 290

（三）业务单元间的一级流程 290

五、多项目购物中心运营管理公司的组织结构演变 294

（一）多项目运营管理公司组织结构设计 295

（二）多项目运营管理公司业务单元的管理 295

（三）多项目运营管理公司流程管理 297

六、购物中心的运营管理决策 298

（一）管理会计思想在购物中心经营决策中的应用 299

（二）资产价值倍增系数理论在购物中心运营管理决策中的应用 317

第七篇 社区型购物中心的产品特点与发展前景 320

一、购物中心概念及类型 320

（一）国外购物中心的定义及分类 321

（二）国内购物中心的定义及分类 326

二、社区型购物中心的相关特征 329

（一）社区型购物中心所在商圈的中心地等级低 329

（二）社区型购物中心的消费群体稳定 330

（三）社区型购物中心的消费者行为特征 330

三、社区型购物中心的选址、建筑设计及租户组合的特点 335

（一）社区型购物中心的选址 335

（二）社区型购物中心的建筑设计 340

（三）社区型购物中心的租户组合特点 342

四、社区型购物中心在国内的发展 347

（一）社区型购物中心的发展前景 347

（二）国内社区型购物中心的发展 354

第八篇 购物中心价值评估方法 361

一、购物中心的价值构成及其相关评估方法 361

（一）购物中心的价值构成 361

（二）不动产的价值评估 363

（三）收益法的优点及其相关的价值理论 366

（四）标准购物中心 378

二、基于收益法的购物中心价值评估模型 378

（一）建立购物中心估价模型的现实意义 378

（二）购物中心价值评估模型的构建 383

三、还原利率在评估中的重要性及求取的原则、区间位置 390

（一）还原利率的直观不敏感性 391

（二）还原利率的理论渊源及研究观点评述 392

（三）还原利率的求取原则、区间位置 394

（四）通货膨胀对还原利率的影响 395

四、购物中心整体价值评估模型的应用 396

（一）最低期望投资收益率、内部收益率与还原利率的比较分析 396

（二）最低期望投资收益率在购物中心整体价值评估中的应用 397

（三）内部收益率（1RR）在购物中心整体价值评估中的应用 399

（四）资产价值倍增系数的意义及隐含的经营管理思想 400