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第一章导论 1

第一节土地产权的实质 1

一、土地作为物权的客体——不动产 1

二、土地作为财产权的客体——财产 2

第二节马克思产权理论与土地产权的关系辨析 3

一、法权关系中的产权关系 3

二、财产关系是生产关系的法律表现 4

三、马克思产权所包含的权利范围 8

四、马克思的土地产权理论 10

第二章我国土地产权现状 14

第一节土地的公有制 14

一、我国土地所有制的历史变革 14

二、土地私有制的终结 15

第二节我国农村土地的产权制度 20

一、我国农村现行的土地国家所有制 20

二、我国农村现行的土地集体所有制 21

第三节不同产权土地的认定标准 23

一、国有土地的认定标准 23

二、集体所有土地的认定 24

三、我国农地产权类型的物权法视角评析 25

第四节土地集体所有制的法学分析 27

一、土地集体所有的概念及法律特征 27

二、土地集体所有制的法律基础 28

三、土地集体所有的产权性质评析 30

四、农村集体土地所有权主体的虚位问题 32

第三章土地流转的法理 34

第一节农村土地权利流转制度 34

一、农村土地流转的概念 34

二、政策许可流转的农村土地权利 34

三、法律许可流转的农村土地权利 35

四、地方性法规许可流转的农村土地权利 36

第二节土地流转的法理基础 38

一、土地所有权与占有权权能的可分离特性 38

实践案例1：居住权的保护 40

二、土地占有权的法定构成 42

三、农村土地占有权的保护 45

四、农村土地占有权的检讨与评析 48

第三节农村土地流转的实质 49

一、产权观视角下的土地承包经营权 49

二、土地承包经营权与占有权 49

三、土地承包经营权与占有权的流转 50

第四节土地承包经营权的法理 51

一、土地承包经营权的概念 51

二、家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的建立 54

三、建立农村土地承包责任制的意义 55

四、土地承包经营权的法律性质 55

五、土地承包经营权物权化的特征 57

六、土地承包经营权的立法 58

七、土地承包经营权物权化的意义 59

实践案例2：土地承包经营权纠纷，法院应予受理 61

第五节土地承包经营权与其他土地权利 62

一、土地承包经营权与永佃权 62

二、土地承包经营权与使用权 64

实践案例3：土地承包经营权分割纠纷 64

第四章土地承包经营权流转的实证研究 67

第一节土地承包经营权内在的法律关系 67

一、土地承包经营权的主体 67

二、土地承包经营关系中的国家 67

三、土地承包经营关系中的农民集体经济组织 67

实践案例4：承包人将承包地交回发包人的纠纷 71

四、土地承包经营关系中的农民集体经济组织成员 73

实践案例5：承包人迁入小城镇落户的土地承包权纠纷 79

五、土地承包经营中的发包人与承包人的关系 84

六、土地承包经营权的客体 85

第二节土地承包合同 87

一、土地承包合同的概念 87

二、土地承包合同的生效问题 88

三、同一土地上签订两个以上承包合同（一地数包）的问题 88

四、土地承包合同的内容 89

实践案例6：承包合同纠纷 90

五、承包合同约定的期限与法定期限的冲突问题 92

实践案例7：土地承包合同期限纠纷 94

六、土地承包经营权的继承 96

实践案例8：土地承包经营权继承纠纷 97

第三节土地承包经营权流转的动因 98

一、农村土地承包经营权流转的原因 98

二、农村土地承包经营权流转与城乡一体化建设 99

三、农村土地承包经营权流转的基础 100

四、农村土地承包经营权流转的法律性质 101

五、土地承包经营权的流转应当遵循的原则 101

实践案例9：土地承包经营权流转原则纠纷 103

第四节土地承包经营权的流转制度 105

一、土地承包经营权流转合同 105

实践案例10：土地承包经营权流转合同纠纷 106

二、土地承包经营权流转的合同效力问题 108

实践案例11：强迫承包人流转土地承包经营权的纠纷 110

三、土地承包经营权流转的有偿原则 113

四、法定土地流转的期限与约定的期限冲突问题 116

五、土地承包经营权流转的受让人 117

第五节土地承包经营权的流转方式 119

一、土地承包经营权的转让 119

实践案例12：未经发包人同意的土地流转合同纠纷 122

二、土地承包经营权的出租 127

实践案例13：土地承包经营权的转包纠纷 128

三、土地承包经营权的互换 131

实践案例14：农村土地承包经营权互换纠纷 132

四、土地承包经营权的作价入股 134

五、土地承包经营权的抵押问题 136

六、土地流转的补偿问题 137

七、土地承包经营权流转的限制 137

实践案例15：改变土地农业用途的土地承包经营权流转纠纷 138

第六节土地承包经营权流转的检讨与评析 142

一、农村土地承包经营权流转的法理 142

二、以登记制度完善农村土地承包经营权流转制度 144

第五章土地流转登记制度的构建 146

第一节土地登记的含义及其法理 146

一、土地登记的概念 146

二、农村土地权利登记的法理基础 147

三、土地登记行为的私法性质 148

实践案例16：房屋的所有权权属认定纠纷问题 150

第二节土地登记的理论和制度比较 151

一、土地权利登记的立法例比较 151

二、大陆法系立法例的土地登记制度 152

三、德国不动产登记制度辨析 153

四、英美法系立法例的土地登记制度 156

五、我国的土地登记瑕疵救济制度 157

实践案例17：不动产错误登记的赔偿责任纠纷问题 158

六、土地权利的登记客体 161

七、我国农村土地登记制度 161

实践案例18：房屋的所有权权属认定纠纷问题 162

实践案例19：恋爱关系终止后不动产的分割纠纷问题 164

第三节农村土地流转的登记制度建构 165

一、农村土地承包经营权流转的登记 165

二、土地承包经营权证制度 166

第四节土地承包经营权证制度 167

一、土地承包经营权证 167

二、土地承包经营权证的要件 168

三、土地承包经营权证的主体 169

四、土地承包经营权证的内容 170

五、土地承包经营权证的效力问题 171

六、完善农村土地权利登记制度的检讨与评析 172

第六章农村宅基地流转的实证研究 174

第一节宅基地的占有权与使用权 174

一、宅基地的占有权 174

二、宅基地的使用权 175

三、宅基地权利主体的特殊性 175

实践案例20：农村宅基地使用权纠纷，法院无权受理 177

四、利用农村宅基地建造的房屋（小产权房） 178

实践案例21：小产权房买卖合同纠纷 179

五、宅基地权利特殊性的检讨与评析 182

六、产权式酒店的法律关系问题探析 183

实践案例22：小产权房买卖合同无效的 184

信赖利益损失赔偿纠纷 184

第二节宅基地权利的产生与变动规则 186

一、农村宅基地权利的产生 186

二、一户多宅的问题 189

实践案例23：农村宅基地的权属认定纠纷 189

三、房地一体与房屋买卖纠纷 190

实践案例24：农村宅基地转让纠纷 191

第三节宅基地的流转 193

一、宅基地的使用权流转问题 193

实践案例25：农村房产转让分割纠纷 194

二、宅基地使用权的流转依据 195

三、宅基地流转的地方规定 196

第四节宅基地流转的模式 197

一、农村宅基地的流转试点 197

二、上海宅基地流转模式 197

三、浙江省嘉兴市宅基地流转模式 199

四、天津宅基地流转模式 199

五、宅基地流转的意义 200

六、宅基地流转的限制 201

七、宅基地流转的检讨与评析 202

第七章集体建设用地流转的实证研究 203

第一节集体建设用地物权权能的法理 203

一、集体建设用地的概念 203

二、集体建设用地的所有权 204

三、集体建设用地的占有权 206

四、集体建设用地的使用权 208

实践案例26：不动产公用部分用益物权的收益归属问题 210

五、集体建设用地的处分权 211

六、集体建设用地的地役权 212

七、集体建设用地的担保物权 212

实践案例27：相邻权与地役权问题 213

实践案例28：不动产相邻权通行问题 215

实践案例29：不动产相邻权与损害赔偿问题 217

第二节集体建设用地的流转 218

一、集体建设用地使用权抑或占有权的流转问题 218

二、经营性集体建设用地使用权概念 221

三、乡镇企业的破产或兼并导致的集体建设用地的流转 221

四、集体建设用地使用权的流转方式 222

第三节集体建设用地使用权的流转实质 226

一、集体建设用地使用权的流转限制 226

二、集体建设用地使用权流转合同的形式要件 227

三、集体建设用地使用权的流转与登记要件 228

四、集体建设用地流转期限的特别规定 228

五、集体经济组织收回集体建设用地使用权的权利与限制 229

六、国家征收集体建设用地的权利与限制 230

第四节集体建设用地流转的探索 231

一、集体建设用地使用权流转的法理基础 231

二、集体建设用地使用权流转的试点 232

三、安徽省模式与河北省模式比较 232

四、集体土地的确权问题 237

五、集体建设用地的拨用制度 239

实践案例30：将划拨土地改变为经营性项目用地纠纷 240

六、集体建设用地使用权的出让 241

七、集体建设用地使用权的转让 242

八、集体建设用地使用权的抵押 243

九、乡（镇）、村企业的建设用地使用权的单独抵押问题 244

十、集体建设用地使用权的出租 245

十一、集体建设用地使用权流转的收益归属问题 246

十二、集体建设用地使用权流转增值的收益分配问题 246

十三、集体建设用地使用权流转价格的确定 247

十四、同地同价同权原则 248

十五、集体建设用地使用权的流转与改变土地用途的问题 248

十六、集体建设用地使用权流转的期限 249

十七、公共设施、公益事业建设用地的使用权流转问题 253

十八、房地一并流转的原则 254

十九、集体建设用地使用权的流转与房地产开发限制 255

实践案例31：地下车库的权属纠纷 255

第八章土地流转与土地征收 258

第一节征收土地的权利与限制 258

一、国家征收集体土地的权利 258

二、土地征收的特征 258

三、土地征收的法律性质 259

四、土地征收的正当性依据 260

五、土地征收补偿的依据 262

实践案例32：农村土地的征用补偿纠纷 263

第二节我国土地征收制度 266

一、征收土地的程序限制 266

二、有权实施土地征收的主体 267

三、征收土地的补偿 268

实践案例33：土地征收补偿款纠纷 269

实践案例34：参与本集体经济组织的土地征收补偿款分配纠纷 272

实践案例35：成员资格与土地补偿权益分配纠纷 276

四、征地补偿与安置 278

第三节我国土地征收制度的评析与构建 279

一、土地征收法律制度存在的问题 279

二、公共利益的界定模糊 281

三、征收的补偿标准滞后 281

四、被征地农民的发展问题 283

五、农民参与补偿费用分配的权限不明确 283

六、被征地农民的安置方式单一 284

七、土地征收的完善建议 284

第九章我国土地流转制度的构建 288

第一节物权法视角下的农村土地产权构建 288

一、土地双重所有权与一物一权的矛盾 288

二、建构在传统物权理念上的土地产权制度 289

三、传统物权法理念的绝对所有权理论之弊端 290

第二节农村土地产权制度探索 292

一、法学视角下的土地产权制度 292

二、农村土地产权的国有问题 294

三、农村土地产权的私有问题 296

第三节集体土地产权与流转制度改革探索 298

一、集体土地产权理论的构建 298

二、法定集体土地权利体系的构建 301

三、集体土地产权流转制度的构建 302

四、集体土地产权主体的构建 304

五、农民享有产权的土地流转制度构建 306

参考文献 309

后记 315