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目录 2

第1章 所谓证券化是指什么 2

1 什么是证券化 2

2 证券化的两个大方向 4

3 哪些资产可以证券化 6

4 究竟什么是证券 8

5 证券化和流动化的不同在哪里 10

6 “设置”是指什么 12

7 证券化究竟可以做什么 14

8 证券化是从何时开始的 16

9 美国证券化商品市场的结构 18

10日本的证券化商品市场的规模 20

COLUMN编辑“证券化”电视节目的解说词令人大伤脑筋 22

第2章 为什么现在要推行证券化 24

11从间接金融到直接金融 24

12不能再依赖于银行 26

13银行和证券化 28

14证券公司和证券化 30

15不动产公司和证券化 32

16不良债权能够实行证券化经营吗 34

17不良债权的证券化①美国RTC的证券化的业绩 36

18不良债权的证券化②美国RTC的证券化的计划 38

19不良债权的证券化③美国RTC的证券化的影响 40

20从市场整体了解证券化的优点 42

COLUMN从每手10万日元开始的大厦业主认购服务 44

第3章证券化的基本结构和程序 46

21现金流是证券化的生命 46

22证券化运作的参与者 48

23证券化运作的基本程序 50

24谈谈服务商 52

25谈谈中介机构 54

26 谈谈SPV 56

27 谈谈SPC 58

28谈谈信托 60

29谈谈组合 62

30金融工程的评级 64

COLUMN日本的第一起服务商破产案 66

第4章最难运作的不动产的证券化 68

31不动产是最难以证券化的资产 68

32“将公司的大厦证券化”意味着什么 70

33不动产的投资商品化的含义 72

34债权与股权的差异 74

35金融策划的手法 76

36重要性日益突出的尽职调查 78

37美国的不动产证券化商品 80

38德国的不动产证券化商品 82

39 日本证券化黑暗的过去①抵押证券的结构 84

40 日本证券化黑暗的过去②不动产小额化商品的结构 86

不动产投资业 88

COLUMN特纳鲁多·特兰普的复兴以及在美国走红的监狱 88

第5章 不同种类证券化商品的实例 90

41 美国的ABS（资产担保证券）的现状 90

42 日本的ABS的现状 92

43贷款参与经营管理 94

44 CMO（抵押担保债务证书） 96

45 CMBS（商业用抵押担保证券） 98

46 REIT（不动产投资信托） 100

47何谓SPC（特殊企业）法 102

48不动产特定共同事业 104

49银行的不良债权的证券化 106

50 日本版的CMBS 108

51保险风险的证券化 110

COLUMN不良债权是聚宝盆吗？ 112

第6章 实施证券化所必要的基础 114

52避免双重纳税 114

53 REMIC和FASIT 116

54破产隔离 118

55债权转让的纠纷要点 120

56慈善信托 122

57信用补充的方法①内部信用补充 124

58信用补充的方法②外部信用补充 126

59流动性的补充 128

60分配服务 130

61 私人募集投资信托与公司投资信托 132

COLUMN世界上最大的纠纷和令人费解的证券专用术语 134

第7章 证券化应用的金融数学 136

62分散风险的技术构成 136

63关于利润 138

64投资的现在价值和将来价值① 140

65投资的现在价值和将来价值② 142

66 关于 LTV和DSCR 144

67收益还原法的思维方法 146

68关于DCF法 148

69关于纯现在价值NPV 150

70关于内部收益率IRR 152

71 关于DIV 154

COLUMN HP12C的启示 156

第8章 证券化今后的走向 158

72债券时代的到来 158

73证券化应从政府的MBS开始 160

74证券化也存在风险 162

75证券化之所以能进展的原因 164

76使用他人的资金的设想 166

77证券化商品推动社会进入个人投资时代 168

COLUMN大学不动产专业的使命和理想的证券化从业人员的形象 170

参考文献 171

译者跋 173