房市大衰退 33年房市变迁大推演PDF电子书下载

第一篇 供需大剪刀 2

第一章 逆天的供给 2

第一节 中国到底有多少房子 2

第二节 房子真的不用再抢啦！ 7

第三节 中国在建住宅至少够卖5年 11

第四节 待开发面积可卖3个月 13

第五节 3 600万套保障房已实际执行82％ 14

第六节 北京自住房：冲击50％的供应 18

第二章 转折的需求 19

第一节 “刚需”：一个经典的谬误 19

第二节 被错误比较的住房自有率 23

第三节 从人口金字塔看房地产需求 27

第四节 “90后”到底要不要买房 30

第五节 危险的信号：2015年购房适龄人口达峰值 32

第六节 验证美日房地产泡沫的神器 36

第七节 大争锋：正在减速与透支的城镇化 38

第八节 房价与收入：“对不起，拖后腿了” 42

第三章 供需大碰撞 48

第一节 供需的剪刀：咔嚓一下要7年 48

第二节 旧变量：那些年被拆掉的房子 50

第三节 新变量：单独二胎效应要等10年 52

第四节 破坏量：房屋倒塌序幕拉开 53

第五节 暗物质：空置率的5个调查数据 53

第六节 稳定量：哪些城市的房子更抗跌 58

第七节 剪刀之销竣比：房市供需假象指标 59

第八节 批售比：万科的绝密武器，楼市的风向标 62

第二篇 价格与周期 68

第四章 表象的价格 68

第一节 房价谁决定？ 68

第二节 房价的统计，百姓的疑惑 72

第三节 1998年之前的中国房价 73

第四节 1998年之后的中国房价 76

第五节 中国商品房始祖的33年房价变迁 78

第六节 错位：房价是建安成本的5～14倍 80

第七节 走高的地价：土地招拍挂制度下的蛋 83

第八节 房价公式中的地价，平均25％ 87

第五章 混沌的周期 92

第一节 房地产周期：一个理不清的毛线球 92

第二节 三个经典的房地产周期理论 95

第三节 18年魔咒：为什么？ 98

第四节 日本、美国、英国的房地产周期 99

第五节 1998年：中国房地产周期分水岭 104

第六节 1998年之前的中国房地产周期 106

第六章 房市大衰退 109

第一节 新视角：波浪理论指向C浪大杀跌 109

第二节 透支的2013年：3个领先指标 114

第三节 领先指标：本轮下跌至少18个月 116

第四节 哈里森模型剑指2014年 118

第五节 政府的“父爱主义”能挽救房地产吗？ 119

第六节 解除限购之温州样本 121

第七节 房市大衰退：五个角度的测算 125

第八节 房价有多少下跌空间 127

第九节 未来房价走势：V形、U形？ 130

第十节 “白银十年”：一个美好的愿望 134

第十一节 房市大衰退，经济会怎样 135

第三篇 泡沫与轮回 140

第七章 泡沫的机理 140

第一节 被误读的格林斯潘泡沫论 140

第二节 泡沫的五重性 141

第三节 异质信念和通货幻觉 144

第四节 土地、货币与钢一般的泡沫 147

第五节 泡沫演化路径：衰退大陀螺 148

第六节 泡沫的临界点：不稳定的魔指 150

第七节 明斯基时刻：债务、房价的沙堆 152

第八节 泡沫测定：谁说破了才叫泡沫 154

第八章 骆驼与稻草 158

第一节 新常态：经济增长迈入中速时代 158

第二节 渐变量：贸易顺差的逆转 161

第三节 央行角色：货币政策新常态 163

第四节 货币如水：增速进入下行通道 165

第五节 不稳定因素：资本外流 167

第六节 领先指标：人民币汇率过拐点 171

第七节 触发因素：39％负债率的堰塞湖 173

第八节 外部冲击：美联储2015年加息 176

第九节 反腐增强1％，打压房价4.8 ％～9.6 ％ 177

第十节 导火索：广义信贷风险暴露38％ 178

第九章 泡沫的终结 181

第一节 中国房地产泡沫测算 181

第二节 从收入测算房地产泡沫 185

第三节 150万亿元：逆天的中国住宅总市值 186

第四节 注意杠杆，别把买房不当交易 188

第五节 5个案例：房价下跌，该怎么办？ 192

第六节 漫长的痛苦：次贷危机的演化 195

第七节 破裂先锋：温州和鄂尔多斯 196

第八节 2015年：泡沫的终结 200

附录A 中国房地产市场35年运行轨迹（1978～2014年上半年） 203

附录B 中国房地产市场35年运行轨迹（1978～2013年简版） 231

附录C 中国保障房政策24年变迁 235

参考文献 240

致谢 246

后记 从理想主义到中的精神 248