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第1章 总论 1

1.1 房地产企业及其主要业务 1

1.1.1 房地产企业概述 1

1.1.2 房地产企业的业务流程 1

1.2 房地产企业涉税处理 2

1.2.1 房地产企业涉及的主要税种 2

1.2.2 房地产企业税收特征 5

1.3 “营改增”对房地产企业的影响 5

1.3.1 “营改增”的背景 5

1.3.2 “营改增”对房地产企业税负的影响 7

1.3.3 “营改增”对企业成本结构的影响 7

1.3.4 “营改增”影响企业财务核算体系变化 9

1.3.5 房地产企业应对“营改增”对策 11

第2章 增值税 19

2.1 房地产企业增值税纳税人 19

2.1.1 纳税人的定义 19

2.1.2 纳税人的类型及认定条件 19

2.1.3 增值税扣缴义务人 21

2.1.4 合并纳税的规定 22

2.2 房地产企业增值税的征税范围及税率 22

2.2.1 征税范围 22

2.2.2 税率和征收率 25

2.3 房地产企业增值税的计算方法 31

2.3.1 一般计税方法和应纳税额的计算 31

2.3.2 简易计税方法和应纳税额的计算 32

2.4 房地产企业应税销售额的确定 33

2.4.1 销售额确定的基本规定 33

2.4.2 销售额的特殊规定 34

2.4.3 房地产企业的具体规定 39

2.5 房地产企业增值税进项税额抵扣 47

2.5.1 可抵扣进项税额范围和扣除凭证 47

2.5.2 不得抵扣的进项税额 53

2.5.3 进项税额转出的规定 57

2.6 房地产企业纳税地点与纳税业务发生时间 61

2.6.1 房地产企业纳税地点 61

2.6.2 房地产企业纳税义务发生时间 62

2.6.3 房地产企业纳税期限 62

2.7 房地产企业增值税减免税及征收管理 63

2.7.1 房地产企业增值税减免税规定 63

2.7.2 房地产企业增值税征收管理 63

第3章 城市维护建设税和教育费附加 65

3.1 城市维护建设税 65

3.1.1 城市维护建设税概述 65

3.1.2 城市维护建设税应纳税额的计算 66

3.1.3 城市维护建设税的税收优惠 68

3.1.4 城市维护建设税的征收管理 68

3.2 教育费附加 69

3.2.1 教育费附加概述 69

3.2.2 应纳教育费附加额的计算 70

3.2.3 教育费附加的税收优惠 70

3.2.4 教育费附加的征收管理 70

3.3 纳税人异地预缴增值税有关附加政策问题 71

第4章 房产税 73

4.1 房产税概述 73

4.1.1 房产税的定义 73

4.1.2 房产税征税对象 73

4.1.3 房产税征税范围 73

4.1.4 房产税纳税义务人 74

4.2 房地产应纳税额的计算 74

4.2.1 房产税计税依据 74

4.2.2 房产税税率 77

4.2.3 房产税应纳税额的计算 77

4.3 房产税税收优惠 78

4.4 房产税的征收管理 79

第5章 印花税和契税 81

5.1 印花税 81

5.1.1 印花税概述 81

5.1.2 印花税应纳税额的计算 82

5.1.3 印花税的税收优惠 87

5.1.4 印花税的征收管理 88

5.2 契税 89

5.2.1 契税概述 89

5.2.2 契税应纳税额的计算 91

5.2.3 契税的税收优惠 93

5.2.4 契税的征收管理 95

第6章 耕地占用税 97

6.1 耕地占用税概述 97

6.1.1 耕地占用税的定义及特点 97

6.1.2 耕地占用税纳税范围 97

6.1.3 耕地占用税纳税义务人 98

6.2 耕地占用税应纳税额的计算 98

6.3 耕地占用税的税收优惠 100

6.4 耕地占用税的征收管理 101

第7章 城镇土地使用税 102

7.1 城镇土地使用税概述 102

7.1.1 城镇土地使用税的定义 102

7.1.2 城镇土地使用税征税范围 102

7.1.3 城镇土地使用税纳税义务人 103

7.2 城镇土地使用税应纳税额计算 103

7.2.1 城镇土地使用税计税依据 103

7.2.2 城镇土地使用税税率 104

7.2.3 城镇土地使用税应纳税额的计算 104

7.3 城镇土地使用税的税收优惠 105

7.4 城镇土地使用税的征收管理 107

第8章 土地增值税 109

8.1 土地增值税概述 109

8.1.1 土地增值税的定义 109

8.1.2 土地增值税的纳税义务人 109

8.1.3 征税范围 109

8.2 土地增值税应纳税额的计算 111

8.2.1 税率 111

8.2.2 土地增值税收入总额的确定 112

8.2.3 扣除项目及其金额的确定 113

8.2.4 土地增值税应纳税额的计算 117

8.3 土地增值税的优惠政策 119

8.3.1 建造普通标准住宅的税收优惠 119

8.3.2 国家征用、收回房地产的税收优惠 121

8.3.3 企业以房地产投资联营的税收优惠 121

8.3.4 合作建房的税收优惠 122

8.3.5 企业兼并的税收优惠 123

8.3.6 旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠 123

8.4 土地增值税的清算 124

8.4.1 土地增值税的清算单位 124

8.4.2 土地增值税的清算条件 124

8.4.3 土地增值税清算应报送的资料 125

8.4.4 房地产企业土地增值税审核要点 125

8.4.5 土地增值税预征与核定征收 129

8.4.6 土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理 130

第9章 所得税 134

9.1 所得税概述 134

9.1.1 所得税的定义 134

9.1.2 居民企业和非居民企业 134

9.1.3 所得税征税对象 135

9.1.4 企业所得税税率 136

9.2 房地产企业收入的税务处理 136

9.2.1 房地产企业收入范围的确定 136

9.2.2 销售收入确认条件 137

9.2.3 未完工开发产品取得的收入的确定 139

9.2.4 预租和租金收入的确定 141

9.2.5 视同销售收入确认 142

9.3 房地产企业成本、费用扣除的处理 143

9.3.1 开发产品成本对象确定原则 143

9.3.2 开发产品的计税成本 144

9.3.3 计税成本计算步骤 155

9.3.4 期间费用的扣除 160

9.4 房地产企业应纳税额的计算及纳税调整 166

9.4.1 开（筹）办期间 166

9.4.2 预缴期间 167

9.4.3 汇算清缴期间 169

9.5 房地产企业所得税征收管理 176

9.5.1 纳税地点 176

9.5.2 纳税期限 176

9.5.3 纳税申报 177

9.5.4 跨地区经营建筑企业所得税征收管理 177

第10章 税收征收管理法 181

10.1 税收征收管理法概述 181

10.1.1 税收征收管理法的适用范围 181

10.2 税收管理 181

10.2.1 税务登记管理 181

10.2.2 财务账簿管理 184

10.2.3 纳税申报管理 185

10.3 税款征收管理 187

10.3.1 税款征收的方式 187

10.3.2 税款征收的制度 187

10.3.3 税收保全措施 189

10.3.4 税收强制执行措施 189

10.3.5 税款的退还和追征制度 190

10.4 纳税评估 191

10.4.1 纳税评估的作用 191

10.4.2 评估对象的确定 191

10.4.3 纳税评估的审核内容 191

10.5 税务检查 192

10.5.1 税务检查的概念 192

10.5.2 税务检查的形式 192

10.5.3 税务机关的税务检查权 193

10.5.4 税务检查的其他规定 194

10.6 法律责任 194

10.7 纳税担保 195

10.7.1 纳税保证 195

10.7.2 纳税抵押 197

10.7.3 纳税质押 198

10.8 文书送达 199

附录1 营业税改征增值税相关政策一览表 201

附录2 国家税务总局有关房地产开发政策一览表 204

参考文献 207