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第一篇 国有土地使用权的取得与转让 1

第一章 国有土地储备制度 1

第一节 我国国有土地储备制度 1

一、国有土地储备制度 1

二、土地储备的范围及土地储备资金的来源 3

第二节闲置土地使用权的收回 4

一、收回闲置土地使用权的法律依据 4

二、行使闲置土地收回权的主体及收回程序 5

案例1某市国资局与某开发商收回设有抵押权的闲置土地纠纷案 7

第二章 土地使用权的取得 9

第一节 取得土地使用权的方式 9

一、通过土地市场招标、拍卖、挂牌形式取得 9

二、通过划拨方式取得 10

案例2某房地产公司与某市土地管理局解除土地使用权出让合同纠纷案 11

第二节 外资企业取得土地使用权的方式 13

一、关于外资准入中国房地产市场的现行法律依据 13

二、外资企业取得土地使用权的方式 13

第三节 土地使用权出让合同 14

一、土地使用权出让合同的性质 14

二、土地使用权出让合同的内容 16

案例3韩国某房地产公司利用集体土地与某县政府合作开发渡假村协议无效案 17

第三章 土地使用权的转让 19

第一节 土地使用权转让概述 19

一、土地使用权转让的条件 19

二、土地使用权转让与地上建筑物的关系 20

三、国家对土地使用权转让的监管 20

第二节 土地使用权转让程序 21

一、土地使用权转让的一般程序 21

二、土地使用权转让合同无效的情形 22

案例4某建筑公司不服县政府为第三人颁发土地使用权证申请复议案 23

案例5东海公司与上由公司土地使用权转让纠纷案 25

案例6某实业公司与某工贸公司土地使用权转让纠纷案 27

第四章 取得土地使用权过程中的法律服务 29

一、法律服务在取得土地使用权阶段的必要性 29

二、取得土地使用权过程中的法律服务 29

第二篇 城市房屋拆迁及安置补偿 32

第五章 城市房屋拆迁补偿概述 32

第一节 房屋拆迁及安置补偿的原则 32

一、城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造 32

二、城市房屋拆迁需维护被拆迁人的合法权益 33

三、有利于改善生态环境和保护文物古迹 33

四、“公开、公平、公正”地实施拆迁 33

案例7李某要求某镇政府公开拆迁信息案 34

第二节 拆迁法律关系及拆迁当事人 35

一、拆迁过程中的法律关系 35

二、拆迁当事人之间的关系 36

案例8王某与东台市政府拆迁补偿纠纷案 37

第六章 城市房屋拆迁补偿协议 39

第一节 城市拆迁安置补偿协议 39

一、拆迁安置补偿协议的内容 39

二、拆迁安置补偿协议无效的情形 39

案例9丁某某与某开发公司因未取得拆迁许可证拆迁协议无效案 40

案例10徐某与某房地产公司未经被拆迁人同意拆迁协议无效案 41

第二节 拆迁补偿与安置方式和标准 43

一、拆迁安置的基本步骤 43

二、拆迁补偿的方式及标准 43

案例11王某与某房地产公司拆迁补偿纠纷案 45

第七章 律师代理拆迁人事务的法律服务 47

一、房屋拆迁前期准备中的法律服务 47

二、房屋拆迁评估中的法律服务 48

三、房屋拆迁补偿与安置中的律师实务 49

四、房屋拆迁行政裁决、行政诉讼、民事诉讼过程中的律师实务 51

第三篇 工程招投标、工程建设 53

第八章 建设工程招投标 53

第一节 建设工程招投标概述 53

一、房地产项目建设招投标的种类 53

二、房地产建设项目招标具备的条件 53

三、必须进行招标的建设工程范围 53

四、串通投标的表现形式 54

案例12湖南某公司和惠州某公司珠海分公司串通投标案 54

第二节 建设工程招投标程序 55

一、招标准备阶段的工作 55

二、招标阶段的工作 56

三、决标成交阶段的工作 56

案例13 A公司和B公司、C公司违法招标投标纠纷案 57

第三节 建设工程招投标中法律服务 58

一、招标准备期间 58

二、招投标过程中 58

三、决标之后 59

第四节 招投标中“黑白合同”的处理 59

一、“黑白合同”的定义 59

二、“黑白合同”的处理原则 59

案例14某工程有限公司和某房地产公司工程施工合同纠纷案 60

第九章 建设工程合同 63

第一节 建设工程合同概述 63

一、建设工程施工合同的定义和基本内容 63

二、建设工程施工合同的特征 63

三、建设工程施工合同的主要条款 63

四、建设工程合同的种类 64

五、建设工程合同当事人的权利和义务 65

六、建设施工合同无效的情形 65

案例15任某和王某建设工程分包合同纠纷案 66

案例16连某和某建筑公司、某建筑公司三分公司建设工程承包合同纠纷案 68

七、建设工程施工合同法定解除的情形 70

案例17某煤炭公司与某建筑公司解除建设工程施工合同纠纷案 70

八、建设工程施工合同中的违约情形 72

案例18中工公司和燕本公司建设工程施工合同停工、窝工损失纠纷案 73

案例19南阳某建筑公司和刘某建筑工程承包合同纠纷案 74

案例20某装潢公司和某建筑公司建设工程施工合同质量纠纷案 76

第二节 建设工程施工中的法律服务 78

第十章 工程监理、工程验收结算 80

第一节 建筑工程监理 80

一、强制性监理工程的范围 80

二、建设工程监理的工作内容 80

第二节 工程质量验收及保修 81

一、房地产项目工程质量验收的条件 81

二、竣工验收的程序 82

三、工程质量保修范围及最低保修期限 82

案例21某置业公司与某建设公司及其二分公司建设工程质量纠纷案 83

第三节 工程质量竣工结算纠纷 85

一、实际竣工时间的确定 85

二、工程价款的结算标准 85

案例22某工程公司与某航运公司建设工程施工合同工程核算单纠纷案 86

第四篇 商品房销售、租赁 88

第十一章 新建商品房销售概述 88

第一节 商品房销售的种类及程序 88

一、商品房现售的条件及程序 88

二、商品房预售的条件及程序 90

案例23未取得预售许可证商品房预售合同无效案 91

第二节 商品房预售许可证及备案制度 92

一、没有取得预售许可证签订的商品房销售合同无效 93

二、商品房预售合同未登记备案不影响商品房预售合同的效力 93

案例24杨某与某房地产公司商品房买卖合同未备案纠纷案 94

第十二章 商品房销售合同 96

第一节 商品房销售合同主要条款 96

一、依据《商品房销售管理办法》确定的主要条款 96

二、依据《商品房销售合同示范文本》确定的主要条款 99

第二节 商品房认购书及定金 100

一、商品房认购书的法律效力 100

二、认购定金 100

三、开发商不能以双倍返还定金为代价解除认购书 101

四、商品房销售合同不能成立时定金的处理 101

案例25李某与华夏公司房屋预售定金纠纷案 102

案例26闻某、蒋某与A房地产公司商品房认购合同纠纷案 103

第三节 商品房销售广告 105

一、商品房销售广告的内容 105

二、商品房销售广告的性质 105

第四节 商品房销售合同违约金 109

一、如何确定商品房销售合同中违约金约定不合理 109

二、不对等的违约金条款如何调整 109

第五节 按揭贷款合同与商品房销售合同的关系 110

一、商品房销售合同与商品房按揭贷款合同的关系 110

二、按揭合同解除对房屋买卖合同的影响 111

三、按揭贷款合同解除后是否可以退房 112

四、不可抗力发生后，按揭房贷能否减免未偿还部分贷款 113

第十三章 商品房销售中的违约责任 114

第一节 面积误差、层高缩水及规划变更的处理 114

一、商品房出现面积误差的处理原则 114

二、商品房层高与商品房销售合同不符的处理 115

三、商品房规划变更的处理方式 116

案例27李某与某房地产公司商品房层高纠纷案 117

案例28孙某与某开发公司擅自更改房屋设计纠纷案 118

第二节 商品房一房二卖及双倍赔偿责任的限制 121

一、商品房惩罚性赔偿的适用 121

二、一房二卖双倍赔偿责任的限制 121

案例29林某与某房地产公司一房二卖纠纷案 123

第三节 逾期办证、逾期付款的违约责任 124

一、开发商给购房者办理房产证，购房人支付购房款是双方履行商品房销售合同的主要义务 124

二、商品房开发商逾期办理房产证、购房人逾期支付购房款的违约责任 124

案例30陈某某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案 125

第四节 商品房的交付使用及其质量保证 127

一、商品房交付使用的定义 127

二、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 127

三、商品房的保修责任 128

四、购房人的收房义务 128

五、房地产开发商迟延交房的违约责任 128

六、商品房存在质量问题如何解决 129

案例31张某诉某房产公司商品房销售合同近期交房纠纷案 130

案例32张某和某房地产公司商品预售合同质量纠纷案 131

第五节 合同履行中的不可抗力 133

一、不可抗力的概念 133

二、不可抗力的免责条件 134

三、情势变更 135

案例33张某某与某房地产公司商品房预售合同不可抗力纠纷案 137

第六节 商品房噪声污染及有害气体超标的处理 139

一、噪声污染纠纷案件及噪声污染的标准规范 139

二、商品房噪声污染、室内气体环境污染纠纷案件引起的诉讼属于合同纠纷 140

三、房地产开发商如何处理商品房噪声污染、室内气体环境污染 141

案例34苏某某与某开发公司商品房噪声污染纠纷案 142

第十四章 商品房租赁 144

第一节 商品房租赁合同的内容 144

第二节 商品房租赁合同无效的情形 145

一、租赁合同无效的情形 145

二、租赁合同无效的法律后果 146

第三节 房屋租赁合同的解除 146

一、出租人的解约权 146

二、承租人的解约权 146

第三节 商品房转租 147

第十五章 房屋销售中的法律服务 148

第一节 为购买新建商品房提供法律服务 148

第二节 为出售新建商品房提供法律服务 149

第五篇 房地产企业融资与并购 151

第十六章房地产企业融资与并购 151

第一节 房地产企业融资的方式及种类 151

一、房地产企业融资的方式 151

二、房地产企业融资的种类 152

第二节 房地产企业取得银行贷款的形式 154

一、保证贷款 154

二、抵押贷款 155

三、质押贷款 155

四、在建工程的抵押贷款 156

五、个人住房抵押贷款 158

案例35中国银行某分行与李某、某房地产公司解除借款合同纠纷案 159

第三节 房地产项目的融资租赁 161

一、房地产融资租赁概述 161

二、房地产融资租赁的流程及形式 162

三、房地产融资租赁与房屋按揭的区别 163

案例36中国长城资产管理公司南宁办事处诉南宁发智投资控股有限公司、南宁伟业房地产开发有限公司信用证垫付款纠纷案 164

第四节 房地产企业的并购与上市 173

一、房地产公司上市 174

二、房地产企业并购 176

案例37某建筑公司与某大酒店建设工程施工合同纠纷案 178

第六篇 房地产开发涉及的税费及保险 182

第十七章 房地产开发所涉及的税费 182

第一节 房地产开发所涉及的税 182

一、营业税 182

二、城市维护建设税 185

三、教育费附加 186

四、土地增值税 186

五、房产税 188

六、城镇土地使用税 189

七、外商投资企业土地使用费 189

八、印花税 189

九、契税 190

案例38鸿荣公司与太平公司房地产项目转让中税赋承担纠纷案 191

第二节 房地产开发所涉费用 192

一、土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费 192

二、房屋拆迁费用 194

三、国有土地使用权出让和划拨费用 194

四、土地管理费 195

案例39某商务公司与某机场公司关于市政配套费的争议案 196

第七篇 物业管理基本原则与宗旨 198

第十八章 房地产项目中的保险 198

第一节 房地产项目中存在的风险 198

一、房地产财产损失风险 198

二、房地产责任风险 198

三、房地产业务中的信用风险 199

四、房地产业务中的人身风险 199

第二节 房地产项目中主要保险的分类 199

一、房地产财产险 199

二、建设工程勘察设计责任险 201

三、建筑工程一切险 201

四、土建工程保险的范围与除外责任 202

五、房屋抵押贷款险 203

案例40某建筑公司与某保险公司建设工程保险合同纠纷案 204

案例41康泰公司与新华保险公司建工险合同纠纷案 205

案例42某建设公司、某巨能公司与某保险公司财产保险合同纠纷案 207

第十九章 物业管理概述 210

第一节 物业的概念、特征及类型 210

第二节 物业管理的概念、特征 210

第三节 物业管理法律关系 211

第四节 物业管理基本原则 213

案例43刘某诉某市国土资源和房屋管理局不履行法定职责案 216

案例44李某等诉市房产管理局不履行房屋行政监督职责案 217

第五节 我国物业管理立法 219

案例45张某与农垦大厦租赁合同纠纷案 219

第八篇 前期物业管理 221

第二十章 前期物业管理制度概述 221

第一节 前期物业管理的概念、特征 221

第二节 前期物业管理制度的意义 222

案例46某物业管理公司与业主前期物业纠纷案 223

第二十一章 前期物业服务合同 226

第一节《前期物业服务合同（示范文本）》内容介绍 226

第二节《前期物业服务合同（示范文本）》不足之处 227

案例47达文公司诉刘某拖欠前期物业管理费纠纷案 228

第二十二章 前期物业中建设单位的义务 231

一、选聘前期物业企业，并签订前期物业服务合同 231

二、制定临时管理规约，并向物业买受人明示 232

三、建设单位不得擅自处分业主依法享有所有权或使用权的物业共用部位、共用设施设备 232

四、建设单位应当向物业管理企业移交有关竣工验收资料 232

五、建设单位应配置物业管理用房 233

六、建设单位对物业的保修责任 233

案例48金虹业委会与星火公司物业管理用房纠纷案 234

第九篇 物业管理服务 236

第二十三章 建筑物区分所有权制度 236

第一节 建筑物区分所有权制度概述 236

第二节 业主行使建筑物区分所有权的限制 237

案例49刘某诉吴某擅自占用并出租业主共有地下室纠纷案 240

案例50物业公司诉徐某擅自在楼顶安装太阳能热水器纠纷案 241

第二十四章 业主、物业服务企业在物业管理中的权利义务 243

第一节 业主在物业管理中的权利义务 243

第二节 成立业主委员会的条件与程序 244

第三节 物业管理服务企业在物业管理中的权利义务 246

一、物业管理企业在物业管理中的权利 246

二、物业管理企业在物业管理中的义务 246

案例51业主拒交物业费纠纷案 248

案例52叶某诉某物业公司物业管理服务质量瑕疵纠纷案 250

第二十五章 物业服务合同 252

第一节 物业服务合同概述 252

一、物业服务合同的概念、特征及分类 252

二、物业服务合同主体 253

第二节 物业服务合同的形式和内容 254

一、物业服务合同的形式 254

二、物业服务合同的内容 254

第三节 物业服务合同的订立和履行 256

一、物业服务合同订立的基本原则 256

二、物业服务合同订立的方式 256

三、物业服务合同的履行与违约责任 256

案例53张某诉惠康物业管理公司事实物业服务关系纠纷案 257

案例54物业服务企业无物业管理资质纠纷案 258

第二十六章 物业纠纷 261

第一节 房屋修缮管理与房产管理 261

一、房屋修缮管理 261

二、房产管理 262

第二节 物业日常管理 262

一、物业绿化管理 262

二、车辆道路管理 263

三、消防管理 263

四、物业治安管理 263

五、物业电梯管理 264

六、物业其他事项管理 264

第三节 物业服务纠纷的处理方式和程序 265

一、什么是物业服务纠纷 265

二、物业服务纠纷的处理方式 265

案例55张某诉某物业公司不尽职赔偿纠纷案 266

案例56物业公司应书面催交物业费纠纷案 268

附录一：《前期物业服务合同（示范文本）》范文 270

附录二：《物业服务合同》示范文本 279

参考书目 285