个人房地产投资炼金之道PDF电子书下载

第一篇 基础知识 1

一、房地产与房地产投资 1

二、房地产产权 3

三、建筑面积与使用面积 4

四、物业类型与户型、建筑结构与使用寿命 9

五、商品房与保障性住房 13

第二篇 价值评估 16

一、用区域房价收入比指标估算区域合理住房价格 17

二、用房价租金比指标估算合理的房地产销售价格 19

三、几个值得注意的房价影响因素 23

（一）地价 23

（二）区位 23

（三）利率 26

（四）通货膨胀 26

（五）楼盘品质与物业管理 27

（六）物业环境 28

第三篇 置业类型 30

一、商品住宅 32

（一）住宅环境与交通 32

（二）考虑城市规划、把握正确时机 32

（三）防止质量缺陷 33

（四）户型选择 33

（五）注意大众偏好及流动人口的需求 36

二、别墅 37

（一）了解项目有无产权 37

（二）周边环境与配套 38

（三）交通是否便利 38

（四）物业管理 39

（五）单体设计与户型选择 39

三、写字楼 40

（一）区位与地段选择 40

（二）注重档次形象 41

（三）综合品质 41

（四）周边自然景观 42

（五）选择好的物业管理公司 42

（六）要瞄准客户群来投资 42

（七）投资写字楼必须防范贬值风险 43

四、商铺 44

（一）用商家的眼光去清晰定位 45

（二）地段与位置选择 47

（三）要有超前眼光 49

（四）人气决定“财气” 51

（五）面积问题 53

（六）用途和结构 54

（七）店铺要与业种、业态要求相吻合 54

（八）了解城市及区域规划 56

第四篇 投资时机 57

一、根据经济周期来选择时机 58

二、在市场最萧条时要敢于“逆势而动” 60

三、要注意买“未来” 62

四、把握投资时机的操作要则 64

（一）加强投资前的预测 64

（二）投资要有创造性思维 65

（三）扬长避短 65

（四）抓住机会，敢于决策 65

（五）辨证看待专家意见 65

第五篇 投资技巧 67

一、期房便宜、但要防止“烂尾” 68

二、地段、地段、还是地段 70

三、城郊要配套，得找大盘 73

四、房型设计上讲究“通、明、齐、密” 74

五、适合的便是最好的 74

六、操作程序尽量科学 76

七、要比就比性价比 77

八、如何选择楼层 77

九、几种小本投资经营方法 80

（一）以旧翻新 80

（二）合建分成 81

（三）以房养房 82

十、几种房子最具有投资价值 84

（一）拍卖房 84

（二）清盘房 85

（三）急转房 85

十一、学会计算投资收益 86

（一）置业投资的初始资本投入 86

（二）置业投资的租赁收入与费用 87

（三）房地产出售收入 87

（四）置业投资的收益测算 88

十二、适应房地产未来发展趋势 90

（一）房地产行业发展与房价 90

（二）未来的住房需求 92

（三）房地产的智能化与“低碳”化 93

第六篇 投资风险 96

一、明确自己的资金实力，量体裁衣 97

二、明确产权状况 101

三、端正投资心态，不求一夜暴富 101

四、审阅广告，看重合同 104

五、选择最佳投资区位 106

六、应对周期风险 107

七、应对利率风险 108

八、应对房地产政策风险 110

九、应对市场风险 114

十、谨防商铺投资高回报率的承诺 116

十一、注意九大项目细部风险源 120

十二、应对意外灾害风险 122

第七篇 价格谈判 125

一、知己知彼，充分准备 125

二、多看、多问、少表态 127

三、估算房产价值，善于周旋 129

四、了解开发商心理与策略 130

五、掌握议价压价策略 133

六、学会“原则式”谈判 135

第八篇 实务案例 137

案例一、北京豪宅价跌40％开始裸泳，高价楼盘现投资隐患 137

案例二、配套不到位的商铺 142

案例三、投资地产 买住宅不如买写字楼 145

案例四、投资有道 投资商铺得花心思 151

案例五、李嘉诚上海百亿项目启动 港资逆向投资商业地产 157

案例六、京沪深三地房市直击：不少楼盘空置率高达50％以上 163

案例七、数百业主叫板潘石屹 SOHO散售模式遇大考 170

案例八、武广高铁托起“武广新城”湖南长沙房价旅游齐涨 176

案例九、投资新房不如投旧房 炒房不如长租 179

案例十、“两会”闭幕次日 北京拍出两“地王” 182

案例十一、专家解读房产新政——“新国十条不会让楼市崩盘” 185

附一 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 193

附二 房地产投资“金玉良言” 198

后记 200