城市商品房交易实务PDF电子书下载

第一章　城市商品房销售管理 1

第一节　城市商品房的概念及特征 1

一、城市商品房的概念 1

二、城市商品房的特征 2

第二节　加强城市商品房销售管理的重要性 3

一、实行城市商品房销售管理的重要性 3

二、城市商品房销售管理的范围和分类 5

三、城市商品房销售的途径 6

四、城市商品房销售的行政主管部门 7

第三节　城市商品房销售的基本条件 8

一、房地产开发商销售商品房应当具备的条件 8

二、城市商品房预售应当具备的条件 11

三、城市商品房现售应当具备的条件 12

四、房地产开发企业销售设有抵押权商品房的管理规定 15

五、严禁“一房多售”的制度 16

六、房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 17

七、房地产开发企业只能将商品住宅按套销售，不得分割拆零销售 18

第四节　规范房地产市场 18

一、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识 19

二、建立网上公示制度，促进诚实守信 19

三、转变政府职能，实行政务公开 20

第二章 城市房地产开发企业广告与合同管理 21

第一节 房地产开发企业发布商品房销售的宣传广告 21

一、商品房销售广告 21

二、商品房销售广告必须具有真实性和合法性 21

三、商品房销售广告必须明示的事项 22

四、房地产开发企业不得发布的广告 22

五、加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为 23

六、开展“销售放心房”的承诺活动 23

第二节 房地产开发企业与买受人应当订立书面商品房买卖合同 25

一、订立商品房买卖合同应当明确的主要内容 25

二、城市商品房销售价格由当事人协商议定 27

三、城市商品房销售的计价方式 27

第三节　城市商品房价格构成 30

一、建造成本构成 30

二、开发利润是房地产价格的重要组织部分 30

三、当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款 31

第四节 城市商品房买卖合同未作约定的处理原则 34

一、按面积误差比绝对值在3％，据实结算房价款 34

二、发生面积误差的处理方式 35

第五节　城市商品房销售必须符合规定条件 36

一、符合预订款项的规定条件 36

二、对定金的收取和返还的具体条件规定 37

三、房地产开发企业在预（现）售商品房时必须明示法定义务 39

四、房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房的规定 40

第三章　城市商品房销售代理 43

第一节 商品房销售代理的概念及职能 43

一、销售代理的概念 43

二、房地产中介服务机构应当具备的条件 44

三、房地产中介机构的职能 45

四、房地产开发企业与中介服务机构委托关系 47

五、房地产中介服务机构出示相关证件 48

六、受托房地产中介服务机构代理行为的具体条件 49

七、房地产中介服务机构收费的标准 49

第二节　城市商品房销售人员资格条件 50

一、城市商品房销售人员应当具备的思想政治素质 51

二、城市商品房销售人员应当具备的专业素质 52

三、城市商品房销售人员应具有的能力素质 53

第三节　城市商品房交付使用 54

一、城市商品房交付使用的法律规定 54

二、城市商品房样板房的规定 55

三、城市商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 56

四、城市商品房质量保修期的规定 57

五、城市商品房质量高低的认定标准 58

六、城市商品房交付使用必须办理房产权属登记 60

七、关于退房的有关规定 61

八、退房的条件 62

第四章　物业管理 65

第一节　物业管理的概念和特征 65

一、物业管理的概念 65

二、物业管理的特征 66

三、物业管理的基本原则 69

第二节　物业管理的作用 70

一、确保物业管理功能的正常发挥，延长物业使用年限 70

二、实行物业管理有利于建立物业管理市场的竞争机制 71

三、通过物业管理可实现经济效益、社会效益、环境效益相统一 71

四、物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度 71

第三节　物业管理的企业与服务内容 72

一、物业档案资料的管理 72

二、物业共用部位的日常维修和管理 73

三、配套设施、设备、场地的维护管理 73

四、环境卫生、绿化管理服务 73

五、物业管理区域内社会治安管理的服务 73

六、物业管理区域内消防管理的服务 74

七、物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务 74

八、开展生动活泼的社区文化活动 74

九、提供便民有偿服务 74

十、物业管理服务费用和收缴方式 75

第四节　物业管理公司的职能 75

一、介入房地产开发前期规划的职能 75

二、监督施工质量，参与综合验收的职能 76

三、提供物业管理服务的职能 76

四、协调各行业管理部门和社会管理部门的关系 76

五、提供物业服务的职能 77

六、物业管理的经营职能 77

第五节 购买商品房后与物业管理企业签订合同应当注意的问题 77

一、买受人在购房时，应当全面了解物业管理的收费标准及服务内容 77

二、购房人在签订商品房买卖合同前，应当掌握物业管理服务的详细情况 78

三、由业主自治组织决定续聘或者另行选聘物业管理公司 78

四、业主的权利与义务 78

第六节　物业管理服务的收费必须规范化 79

一、物业管理服务收费的概念 79

二、规范物业管理服务签约制度 81

三、实行物业管理前期介入和承接验收制度 81

四、加强对物业管理企业的管理力度 81

五、严格按照法定的标准和依据收费 82

六、加强物业管理的法制建设 82

第五章 违反城市商品房销售的法律责任 85

第一节　房地产法律责任 85

一、城市房地产违法与法律责任 85

二、城市房地产行政法律责任 87

三、城市房地产民事法律责任 89

四、城市房地产刑事法律责任 91

第二节　法律、行政法规的有关规定 92

一、法律规定 93

二、行政法规规定 94

第三节　销售不合格的商品房交付使用的法律责任 96

一、销售不合格的商品房交付使用的法律责任 96

二、依法承担赔偿责任 97

三、责令限期改正 98

第四节　违反物业管理的法规规定 98

一、违反物业管理规定行为的规定 98

二、违反城市住宅小区物业管理服务收费的规定 99

第五节　房地产中介服务机构的法律责任 100

一、代理销售不符合销售条件商品房的法律责任 100

二、几个名词解释 102

三、房地产中介服务法规规定 102

第六章 城市商品房买卖合同的规定 104

第一节　城市商品房买卖合同的概念及特征 104

一、城市商品房买卖合同的概念 104

二、城市商品房买卖合同的法律特征 107

第二节　城市商品房买卖合同的基本原则 109

一、遵守法律、行政法规原则 109

二、平等自愿原则 110

三、等价有偿原则 111

四、诚实信用原则 112

五、维护社会经济秩序和社会公共利益原则 113

第三节 订立城市商品房买卖合同的作用 114

一、有利于明确开发商和买受人的权利和义务 114

二、保护双方当事人合法权益的主要依据 116

第七章　城市商品房买卖合同的订立、效力、履行、变更或转让、终止和违约 118

第一节　城市商品房买卖合同的订立 118

一、订立商品房买卖合同当事人资格 119

二、商品房买卖合同的形式和内容 121

三、订立商品房买卖合同的程序、要约、承诺 125

四、商品房买卖合同的成立与成立地点 127

五、商品房买卖合同的违约责任 128

六、商品房买卖合同的格式条款 129

第二节　城市商品房买卖合同的效力 130

一、商品房买卖合同的成立与生效 130

二、附条件合同与附期限合同 133

三、商品房买卖合同的效力可以追认 134

四、商品房买卖的无效合同 136

五、商品房买卖合同可变更与可撤销合同 138

六、商品房买卖合同无效或者被撤销后的法律后果 141

第三节　城市商品房买卖合同的履行 142

一、履行商品房买卖合同义务的基本原则 143

二、商品房买卖合同约定不明确的条款可以补充 146

三、关于商品房买卖合同保全制度 147

四、商品房买卖合同履行的其他法律规定 148

第四节　城市商品房买卖合同的变更和转让 149

一、关于商品房买卖合同的变更 149

二、商品房买卖合同不得转让 151

第五节　城市商品房买卖合同权利义务的终止 151

一、关于合同权利义务终止的法律规定 151

二、关于后合同义务的规定 152

三、关于解除商品房买卖合同的规定 153

第六节　城市商品房买卖合同违约责任 154

一、买受人逾期付款的违约责任 154

二、出卖人逾期交房的违约责任 155

三、构成违约责任的几种情形 156

四、商品房买卖合同双方当事人的有关权利，责任和义务 160

第八章　城市商品房买卖合同纠纷处理的法律制度 162

第一节　城市商品房买卖合同纠纷的概念及特征 162

一、商品房买卖合同纠纷的概念 162

二、商品房买卖合同纠纷的特征 163

第二节 城市商品房买卖合同纠纷的原因及处理原则 168

一、城市商品房买卖合同纠纷的原因 168

二、城市商品房买卖合同纠纷的处理原则 171

第三节　商品房买卖合同纠纷的和解与调解 174

一、商品房买卖合同纠纷的和解与调解的法律依据 174

二、商品房买卖合同纠纷的和解与调解的方法 175

第四节　城市商品房买卖合同纠纷的仲裁制度 177

一、商品房买卖合同纠纷仲裁制度的概念及特征 177

二、商品房买卖合同纠纷仲裁制度的基本特征 179

三、仲裁制度的优点 181

四、仲裁制度解决纠纷的基本原则 182

五、仲裁活动的基本制度 184

六、城市商品房买卖合同纠纷仲裁的基本程序 187

第五节 城市商品房买卖合同纠纷的诉讼制度 190

一、商品房买卖合同纠纷诉讼的概念 190

二、商品房买卖合同纠纷的诉讼原则 191

三、商品房买卖合同纠纷诉讼制度 193

四、商品房买卖合同纠纷诉讼的管辖 195

五、商品房买卖合同纠纷诉讼程序 196

第九章 制定城市商品房买卖合同示范文本的作用 199

第一节 商品房买卖合同示范文本的概念及特征 199

一、城市商品房买卖合同示范文本的概念 199

二、城市商品房买卖合同示范文本的特征 199

三、制定城市商品房买卖合同示范文本的作用 201

四、制定城市商品房买卖合同示范文本的原则 203

第二节 推行城市《商品房买卖合同示范文本》的必要性 205

一、推行《商品房买卖合同示范文本》的必要性 205

二、《商品房买卖合同示范文本》具有指导性 206

三、《商品房买卖合同示范文本》的主要内容 207

四、加大宣传并推广使用《商品房买卖合同示范文本》的力度 208