房地产开发项目投资管理手册PDF电子书下载

模块一 投资环境分析与投资机会研究 3

模块一·导读 3

第1-1章 建设项目投资的知识体系 5

第1节 项目的相关知识 5

1.1 项目的基本内涵 5

1.2 项目的基本特征 5

第2节 建设项目的基本特征 6

2.1 建设项目的内涵 6

2.2 建设项目的特征 6

第3节 投资的相关知识 6

3.1 投资的基本内涵 6

3.2 投资的构成与分类 7

3.3 投资的特点与风险 7

第4节 国家投资体制与投资政策 8

4.1 国家投资体制改革的目标 8

4.2 确立企业的投资主体地位 8

4.3 规范政府的投资行为 10

4.4 加强和改善投资的宏观调控 12

4.5 加强和改进投资的监督管理 13

第5节 全社会固定资产投资 14

5.1 根据管理渠道的分类 15

5.2 固定资产投资资金来源 17

第6节 固定资产投资的分类 18

6.1 按建设性质分类 18

6.2 按投资规模分类 19

6.3 按投资进度分类 19

第7节 固定资产的统计口径 20

7.1 房屋建筑面积 20

7.2 住宅建筑面积 20

7.3 施工面积 21

7.4 竣工面积 21

7.5 房屋建筑面积竣工率 21

7.6 新增固定资产 21

7.7 建设项目投产率 21

7.8 固定资产交付使用率 21

第8节 固定资产投资统计报表的解读 22

8.1 城镇固定资产投资统计说明 22

8.2 固定资产投资对GDP贡献 22

8.3 按行业划分的固定资产投资 23

第1-2章 房地产行业与宏观经济运行数据 24

第1节 房地产行业的特点 24

1.1 房地产行业的区域性明显 25

1.2 属于大资金需求量的行业 25

1.3 具有明显的行业周期性 25

1.4 与其他产业紧密的关联性 25

1.5 对国家相关政策的敏感性 25

第2节 房地产业的统计口径与定义 26

2.1 房地产开发经营 26

2.2 物业管理 26

2.3 房地产中介服务 27

第3节 房地产业相关的经济运行数据 27

3.1 我国房地产业投资规模分析 27

3.2 房地产业的从业情况分析 28

3.3 近五年房地产投资额的分析 28

3.4 近五年商品房销售量的分析 29

3.5 近五年商品房销售价格的分析 30

3.6 房屋销售价格指数的分析 31

第1-3章 宏观政策对房地产行业的调控 33

第1节 货币与信贷政策的调控 33

1.1 金融体系构成 33

1.2 货币政策 34

1.3 信贷政策 37

第2节 财税政策的调控措施 41

2.1 对开发企业应税项的调控 41

2.2 对购房者应纳税项的调控政策 53

第3节 国土资源的调控政策分析 54

3.1 土地出让方面的政策 54

3.2 土地供应政策的调控 56

3.3 土地出让收支管理政策 56

3.4 土地闲置的相关政策 58

第4节 产业结构与行业政策 60

4.1 项目资本金制度的调控 60

4.2 住房供应结构的调控政策 61

4.3 监管开发商的住房预售行为 63

4.4 严管销售代理和房地产经纪 63

4.5 加强商品住房买卖合同管理 64

4.6 健全房地产信息公开机制 64

4.7 完善预售资金监管机制 65

4.8 严格商品住房的退房管理 65

4.9 加强商品房交付和质量管理 65

第5节 未来相关政策的调控方向 66

5.1 对土地出让制度的变革 66

5.2 推行商品住房现售制度 67

5.3 在全国推广实施房产税 67

第1-4章 项目选址与房地产市场分析 69

第1节 土地市场的储备政策 69

1.1 土地储备的主体 69

1.2 土地储备的开发 69

1.3 土地储备的供应 70

1.4 土地储备的资金 70

第2节 项目拓展的区域布局分析 71

2.1 房地产开发的城市赢利能力 71

2.2 上市开发企业的区域布局 72

第3节 典型上市房企的项目拓展策略 72

3.1 香港上市房企的项目拓展策略 72

3.2 国内上市房企的项目拓展策略 73

第4节 城市房地产市场的分析 80

4.1 城市房地产市场分析目的 80

4.2 城市房地产市场分析方法 80

模块二 城市用地规划与方案的快速构思 85

模块二·导读 85

第2-1章 建筑气候分区与城市用地分类 87

第1节 城市的建筑气候分区 87

1.1 城市的建筑气候分区索引表 88

1.2 省及地区的建筑气候的索引表 91

第2节 城市用地的分类与标准 92

2.1 城市用地的分类 92

2.2 居住用地 93

2.3 商业服务业设施用地 94

2.4 工业用地 96

第3节 规划建设用地标准 96

3.1 规划人均建设用地指标 96

3.2 规划人均单项建设用地指标 97

3.3 规划建设用地结构 98

第4节 建筑产品的形态与分类 98

4.1 建筑楼层分类 98

4.2 建筑产品分类 99

第2-2章 城市规划技术规定与修建性详细规划 100

第1节 城市规划技术的一般规定 100

1.1 建筑基地面积 100

1.2 建筑容量的控制指标 101

1.3 建筑面积指标的调整 106

1.4 城市规划的影响评估 106

第2节 公共设施用地修建性详细规划 107

2.1 城市公共设施分类 107

2.2 规划布局原则 107

2.3 行政办公设施 108

2.4 商业金融设施 108

2.5 文化娱乐设施 108

2.6 体育设施 110

2.7 医疗卫生设施 111

2.8 教育科研设施 111

2.9 社会福利与保障设施 112

第3节 工业用地修建性详细规划 112

3.1 规划布局原则 112

3.2 总平面布置原则 113

3.3 规划控制的指标 113

3.4 配套设施 114

3.5 绿地景观系统 115

3.6 道路交通系统 115

3.7 工业用地的竖向设计 116

第4节 仓储用地修建性详细规划 116

4.1 规划布局原则 116

4.2 规划控制的指标 117

4.3 配套设施 117

4.4 绿地景观系统 117

4.5 道路交通系统 118

4.6 竖向设计 118

4.7 特殊仓库 118

4.8 堆场用地 119

第5节 公园绿地修建性详细规划 119

5.1 公园的分类和规模 119

5.2 规划布局原则 119

5.3 内部用地构成 120

5.4 规划控制的指标 121

5.5 相关配套的设施 121

5.6 道路交通系统 121

5.7 公园用地竖向 122

第2-3章 城市居住区规划设计与民用建筑设计 123

第1节 开发规模与用地平衡 123

1.1 开发规模的分级判断 123

1.2 用地面积的平衡分析 123

第2节 居住人数与户数的控制指标 124

2.1 人均用地指标 124

2.2 人口毛密度 125

第3节 容积率与建筑密度 126

3.1 基于规范定义的容积率 126

3.2 计容面积与不计容面积 126

3.3 上海对容积率的细则规定 129

3.4 广州对容积率的细则规定 130

3.5 建筑密度 131

3.6 住宅建筑净密度 132

3.7 住宅建筑面积净密度 133

第4节 公共服务设施 133

4.1 公建配套设施的分类 133

4.2 开发规模与公建设施 149

4.3 防空建筑的配置要求 150

4.4 公建设施的配置指标 151

第5节 停车位规划控制指标 155

5.1 基于规划设计规范的控制指标 155

5.2 地方政府规划部门的控制指标 156

5.3 地下停车位与建筑面积的关系 159

第6节 绿地的规划控制指标 160

6.1 绿地率定义 160

6.2 绿地的规划控制指标 160

第7节 民用建筑的设计 162

7.1 用地的三线的术语 162

7.2 建筑形态的分类 162

7.3 建筑产品功能分类 163

7.4 场地的设计 164

7.5 电梯的设计要求 166

第2-4章 地块规划与建筑方案快速构思的实例 167

模块三 房地产开发的生命周期与时间管理 193

模块三·导读 193

第3-1章 房地产开发时间管理总论 196

第1节 项目执行任务的创建与分解 196

1.1 工作日历分类 196

1.2 任务间的关联 198

第2节 执行任务的工时估算方法 201

2.1 管制型任务的工时估算 201

2.2 外业型任务的工时估算 201

2.3 内控型任务的工时估算 202

第3节 开发重点环节的时间管理 203

3.1 政府对开发环节的管制工时 203

3.2 建设工程的设计周期与工时 204

3.3 建设工程的建造工期的管理 204

3.4 建设工程交易程序的时间管理 209

第3-2章 政府对开发环节的许可时间 210

第1节 项目立项与取得地块阶段 210

1.1 投资立项 211

1.2 用地规划 212

1.3 土地登记 214

第2节 规划与设计阶段 216

2.1 规划与设计条件 216

2.2 设计方案的招标 217

2.3 修建性详细规划方案 217

2.4 初步设计 218

2.5 项目环评的管制 218

2.6 人防的设计 219

2.7 防雷设计 220

2.8 施工图审查 220

2.9 工程规划许可证 221

第3节 施工建造阶段 221

3.1 房屋拆迁的许可证 222

3.2 房屋拆除的施工备案 222

3.3 招标方式的核准 223

3.4 施工招标控制价备案 223

3.5 道路临时占用 223

3.6 树木砍伐迁移 224

3.7 质量监督手续 224

3.8 安全监督手续 225

3.9 白蚁防治合同备案 225

3.10 散装水泥专项资金 226

3.11 使用新型墙体材料 226

3.12 施工许可证 227

3.13 施工放样复验收 227

3.14 混凝土现场搅拌 228

3.15 人防专项验收 228

3.16 环保专项验收 228

3.17 消防验收合格证 229

3.18 防雷专项验收 229

3.19 规划验收合格证 230

3.20 竣工验收备案 230

3.21 房屋面积的测绘 231

第4节 推广与销售阶段 231

4.1 商品房预售证 231

4.2 预售合同备案 232

4.3 商品房权属登记 232

4.4 房屋使用证 233

第3-3章 建设工程的设计周期与设计工时 234

第1节 建设工程设计周期指标说明 235

1.1 设计周期指标内涵 235

1.2 设计周期指标的引用 236

第2节 住宅类设计周期 236

2.1 别墅及小住宅 237

2.2 多层住宅 237

2.3 中高层住宅（7层≤N≤9层） 237

2.4 高层住宅（10层≤N≤18层） 238

2.5 高层住宅（19层≤N≤29层） 238

2.6 超高层住宅（N≥30层） 238

第3节 办公楼类设计周期 239

3.1 多层办公楼 239

3.2 高层办公楼（20m≤H≤50m） 239

3.3 高层办公楼（50m＜H≤100m） 239

3.4 超高层办公楼（H＞100m） 240

第4节 酒店类设计周期 240

4.1 招待所 240

4.2 三星级宾馆（H＜24m） 240

4.3 三星宾馆（24m≤H≤50m） 241

4.4 三星宾馆（50m＜H≤100m） 241

4.5 四星级宾馆（H＜24m） 241

4.6 四星宾馆（24m≤H≤50m） 242

4.7 四星宾馆（50m＜H≤100m） 242

4.8 四星宾馆（H＞100m） 242

4.9 五星级宾馆（H＜24m） 243

4.10 五星宾馆（24m≤H≤50m） 243

4.11 五星宾馆（50m＜H≤100m） 243

4.12 五星宾馆（H＞100m） 244

第5节 教育类设计周期 244

5.1 托幼建筑 244

5.2 中小学教学楼 245

5.3 大中专院校教学楼 245

第6节 综合类设计周期 246

6.1 商业楼（H＜24m） 246

6.2 金融楼（H＜24m） 246

6.3 多层综合楼 246

6.4 高层综合楼（24m≤H≤50m） 247

6.5 高层综合楼（50m＜H≤100m） 247

6.6 超高层综合楼（H＞100m） 247

6.7 广播电视楼 248

6.8 电信通讯楼 248

6.9 电力调度大楼 248

6.10 邮政 249

第7节 文化娱乐类设计周期 249

7.1 影剧院 249

7.2 综合文娱 249

7.3 会堂与会展 250

第8节 试验楼类设计周期 250

8.1 多层试验楼 250

8.2 多层试验研究楼 250

8.3 高层试验研究楼 251

第9节 博览类设计周期 251

9.1 图书馆 251

9.2 档案馆 251

9.3 博物馆 252

9.4 展览馆 252

9.5 科技馆 252

9.6 美术馆 253

第10节 体育类设计周期 253

10.1 体育馆 253

10.2 体育场 253

10.3 游泳馆 254

10.4 训练馆 254

第11节 医疗类设计周期 254

11.1 门诊楼 254

11.2 医技楼 255

11.3 病房楼 255

第12节 交通类设计周期 255

12.1 汽车客运楼 255

12.2 火车客运楼 256

12.3 民航候机楼 256

12.4 港口客运楼 256

第13节 设备房设计周期 257

13.1 锅炉房 257

13.2 水泵房 257

13.3 空调机房 257

13.4 变配电房 258

第14节 室外总体设计周期 258

第15节 民用建筑设计劳动定额 259

15.1 工程类别的划分 259

15.2 二阶段设计用工量表 260

15.3 设计阶段的工时分配 262

15.4 专业工种间的工时分配 263

15.5 阶段与专业之间工时分配 263

第3-4章 专业承包模式下的建造工期 265

第1节 专业承包工期表的说明 265

1.1 专业分包模式下的工期模型 265

1.2 面积对工期的影响 266

1.3 楼层对工期的影响 266

1.4 工期的组合规则 266

1.5 工期的修正系数 266

第2节 机械土方与基坑支护工程 267

2.1 工期使用的说明 267

2.2 影响工期的因素 267

2.3 机械土方工程 267

2.4 基坑支护工程 272

第3节 基础工程 273

3.1 工期的使用说明 273

3.2 影响工期的因素 273

3.3 桩基础工程 273

3.4 安徽工期定额 287

3.5 非桩基础工程 292

第4节 地下室工程 294

4.1 工期表的说明 294

4.2 全国工期定额 294

4.3 深圳工期定额 295

4.4 安徽工期定额 295

4.5 北京工期定额 296

第5节 地上主体结构工程 296

5.1 工期表使用说明 296

5.2 工期的组合规则 296

5.3 工期的影响因素 297

5.4 深圳定额 297

5.5 安徽定额 303

第6节 装修工程 305

6.1 工期表使用说明 305

6.2 全国工期定额 306

6.3 工期的影响因素 312

6.4 全国工期定额 312

6.5 深圳工期定额 314

6.6 安徽工期定额 319

第7节 安装工程 320

7.1 机电安装工程 320

7.2 电梯安装工程 321

7.3 发电机安装工程 324

7.4 空调通风工程 326

7.5 开闭所安装工程 327

7.6 变电室安装工程 328

第8节 园林绿化工程 329

8.1 工期表使用说明 329

8.2 深圳工期定额 330

8.3 安徽工期定额 330

第3-5章 施工总承包模式下的建造工期 331

第1节 总承包工期表的说明 331

1.1 总承包模式下的工期模型 331

1.2 总承包内涵及工作内容 332

1.3 群体工程的工期组合 332

1.4 单项工程的工期组合 332

1.5 装修标准与工期关系 333

1.6 地上工程的工期说明 333

1.7 地下工程的工期说明 333

1.8 工期的修正系数 334

第2节 地下工程 334

2.1 全国工期定额 334

2.2 深圳工期定额 335

第3节 住宅的地上工程 336

3.1 全国工期定额 336

3.2 深圳工期定额 341

第4节 办公楼的地上工程 343

4.1 全国工期定额 343

4.2 深圳工期定额 347

第5节 宾馆与酒店的地上工程 350

5.1 全国工期定额 350

5.2 深圳工期定额 354

第6节 综合楼的地上工程 357

6.1 全国工期定额 357

6.2 深圳工期定额 361

第7节 工业建筑工程 363

7.1 全国工期定额 363

7.2 深圳工期定额 377

第8节 园林庭院的建造工期 379

第3-6章 实例：房地产开发总控计划的编制 380

模块四 房地产的经营业务与房地产的估价 397

模块四·导读 397

第4-1章 开发经营的商业模式与赢利模型 399

第1节 政府对开发经营资质的管制 399

1.1 暂定开发资质 399

1.2 四级开发资质 399

1.3 三级开发资质 400

1.4 一级开发资质 401

第2节 经营业务对收入贡献分析 401

2.1 基于宏观角度对收入的研究 401

2.2 基于上市公司对收入的研究 402

第3节 房地产开发的营销模式 403

3.1 商品房的预售模式 404

3.2 商品房的现售模式 405

3.3 自行销售模式 406

3.4 委托销售模式 406

第4节 基于会计准则的收入规定 406

4.1 收入的定义 406

4.2 收入的分类 407

第5节 房地产开发的销售收入的实现 409

5.1 一次性全额收款的方式 409

5.2 采取分期收款的方式 409

5.3 采取银行按揭的方式 409

5.4 委托销售的模式 410

第6节 开发企业的赢利模型分析 411

6.1 基于国内上市房企的利润分析 411

6.2 基于香港上市房企的收益分析 414

6.3 典型房地产企业的赢利指标 415

第4-2章 房地产开发产品的计量与估价 416

第1节 房地产开发产品的计量 416

1.1 建筑面积计算规则 416

1.2 房产测量规范 420

1.3 共有建筑面积的分摊 424

1.4 上市房企的面积分类 424

第2节 房地产开发产品的价格体系 425

2.1 房屋价格的特性 425

2.2 房屋的销售价格 426

2.3 出租价格的构成 428

2.4 房屋出租价格指导价 429

2.5 租售比指标的分析 431

2.6 房价收入比指标的分析 431

第3节 房地产估价方法 432

3.1 房地产估价规范 432

3.2 估价方法的选用 433

第4节 市场比较法估价 434

4.1 搜集大量交易实例 434

4.2 建立价格可比基准 434

4.3 基于交易情况的修正 434

4.4 基于交易日期的修正 435

4.5 基于区域因素的修正 435

4.6 基于个别因素的修正 435

4.7 修正因素的综合汇总 435

第5节 收益还原法估价 436

5.1 收益还原法的含义 436

5.2 收益法的适用范围 436

5.3 收益法的执行程序 436

5.4 收益法的计算公式 437

5.5 收益年限的确定 441

5.6 房地产类型与净收益 442

5.7 还原率 443

第6节 假设开发法估价 444

6.1 假设开发法的内涵 444

6.2 假设开发法的理论依据 445

6.3 假设开发法的前提条件 445

6.4 假设开发法的适应范围 445

6.5 开发时间的假设 446

6.6 假设开发法的估价方法 446

6.7 各类经营模式下的传统公式 447

6.8 假设开发法估价的程序 450

第7节 成本法估价 451

7.1 成本法估价的含义 451

7.2 成本法中的成本科目 451

7.3 成本法的经营期的确定 452

7.4 成本法估价的执行程序 452

7.5 重置价格或重建价格 453

7.6 折旧与建筑物耐用年限 453

7.7 建筑物现值的计算 454

第4-3章 参与旧城改造的开发经营业务 455

第1节 参与城市更新的经营业务 455

1.1 土地资源的不可再生性 455

1.2 旧城改造业务的前景 455

第2节 国有土地上的房屋征收管理 456

2.1 征收条例总则 456

2.2 征收的决定 456

2.3 征收的补偿 457

2.4 征收补偿的协议 458

第3节 典型城市的房屋征收管理 459

3.1 广州的房屋征收管理 459

3.2 上海房屋征收的管理 462

3.3 北京市房屋征收管理 468

第4节 房屋拆迁的估价 469

4.1 房屋拆迁估价的依据 469

4.2 城市房屋拆迁估价内容 470

4.3 被拆迁房屋的性质和面积 470

4.4 城市拆迁估价的程序 471

4.5 拆迁费用速查估算表 471

第4-4章 房地产价格与土地价格的估价案例 474

模块五 房地产开发的支出与税费 483

模块五·导读 483

第5-1 章基于建设项目的投资构成分析 486

第1节 建设投资构成与投资阶段 486

1.1 建设投资总构成 486

1.2 建设投资的构成科目 488

1.3 投资控制阶段与精度 492

第2节 建设投资的估算 493

2.1 投资估算阶段 493

2.2 简单估算法 493

2.3 投资分类估算法 496

第3节 设计概算的构成与编制 497

3.1 设计概算的含义 497

3.2 设计概算编制依据 497

第5-2 章工程费用的构成与计价 498

第1节 与工程造价相关的术语 498

1.1 建设工程 498

1.2 工程造价 498

1.3 计价方式 498

第2节 工程量清单计价 499

2.1 工程量清单计价科目 499

2.2 分部分项工程量清单 501

2.3 措施项目清单 501

2.4 其他项目清单 502

2.5 规费项目清单 504

2.6 税金项目清单 504

第3节 设备购置费 504

3.1 国内设备购置费 504

3.2 工器具及生产家具购置费 507

第5-3章 其他费之土地价格及土地成本 508

第1节 土地价格的理论 508

1.1 土地价格的属性 508

1.2 土地价格的分类 508

1.3 土地价格的评估方法 509

1.4 土地使用权出让金 511

第2节 城市基准地价体系 512

2.1 基准地价的定义 512

2.2 基准地价的内涵 512

2.3 基准地价的分类 512

第3节 土地的一级开发 514

3.1 土地开发的经营模式 514

3.2 土地开发的程度 516

3.3 一级开发的流程 516

第4节 土地交易过程中的税费 517

4.1 土地交易的环节划分 517

4.2 土地征收环节 517

4.3 建设用地出让环节 519

4.4 建设用地转让环节 519

4.5 国有土地使用证环节 520

第5-4章 其他费之勘测费／岩土工程相关费 522

第1节 工程测量费 522

1.1 工程测量费的计算公式 522

1.2 地面测量复杂程度 522

1.3 实物工作的收费基价 523

1.4 附加调整系数表 525

1.5 地形图数字化测量 526

第2节 岩土工程的勘察与监测费 526

2.1 勘察费 527

2.2 取样费 530

2.3 原位测试 531

2.4 岩土试验 532

2.5 岩土工程检测费 533

2.6 岩土工程监测费 536

第5-5章 其他费之四项外包费／管理或代建费 539

第1节 项目立项研究咨询费 539

1.1 费用的依据 539

1.2 建议书 539

1.3 可行性研究报告 540

第2节 招标代理费 540

2.1 招标代理费的内涵 540

2.2 工程类招标代理费 541

2.3 货物类招标代理费 541

2.4 服务类招标代理费 542

第3节 造价业务咨询费 543

3.1 估算 543

3.2 概算 543

3.3 预算 544

3.4 结算 545

3.5 施工全过程造价控制 546

3.6 造价纠纷的鉴证 546

3.7 抽料法计算钢材量 547

3.8 造价咨询工时计费 547

第4节 监理服务费 547

4.1 监理服务的内容 547

4.2 施工监理费的计算公式 548

4.3 施工监理费的基价计算 548

4.4 施工监理费的基价速查 549

4.5 专业调整系数 550

4.6 高程调整系数 550

4.7 复杂调整系数 550

4.8 监理工日价的政府指标价 551

第5节 建设单位的管理费用 551

5.1 建设单位管理费 552

5.2 项目代建服务费 552

第5-6章 其他费之规划费及设计费及审查费 555

第1节 城市规划设计费 555

1.1 总体规划 555

1.2 分区规划 556

1.3 详细规划 556

1.4 风景区规划 558

1.5 城市体系规划 558

1.6 环境景观规划 559

1.7 城市设计规划 559

1.8 城市专业规划 559

第2节 岩土工程设计费 560

2.1 岩土工程设计内容 560

2.2 岩土工程复杂度划分 560

2.3 岩土工程设计收费基价表 561

第3节 建筑工程设计费 562

3.1 设计阶段的划分 563

3.2 设计费的计算公式 563

3.3 设计费的基价计算 564

3.4 设计费的基价速查 565

3.5 专业调整系数 565

3.6 复杂调整系数 566

3.7 附加调整系数 567

第4节 室内装饰工程设计费 568

4.1 室内装饰工程的含义 568

4.2 建筑装饰工程设计费协会标准 569

4.3 施工技术配合费 571

第5节 建筑幕墙工程设计收费 571

5.1 建筑幕墙工程设计的含义 571

5.2 建筑幕墙工程收费标准 571

第6节 施工图审查费 572

6.1 施工图审查的程序与内容 572

6.2 施工图审查费的标准 573

第5-7章 其他费之工程相关费及运营相关费 575

第1节 与工程相关的其他费 575

1.1 规划设计阶段 575

1.2 施工准备阶段 581

1.3 建造施工阶段 585

1.4 竣工验收阶段 588

1.5 确权交易阶段 591

第2节 与项目未来运营相关其他费 592

2.1 生产准备及开办费 592

2.2 其他相关的费用 592

第3节 建设项目行政事业性收费的实例 593

3.1 基于发生必然性角度分类 593

3.2 基于行政许可的角度分类 595

第5-8章 预备费与专项费用 597

第1节 预备费 597

1.1 基本预备费 597

1.2 涨价预备费 598

第2节 流动资金的估算 598

2.1 分项详细估算法 599

2.2 流动资金周转率 599

2.3 流动资产估算 600

2.4 流动负债估算 602

2.5 扩大指标法 602

第5-9章 基于会计与税法的费用与成本 603

第1节 财务会计角度的成本科目 603

1.1 基于会计的成本与费用定义 603

1.2 基于会计的成本与损益类科目 604

第2节 开发产品的成本科目 606

2.1 上地征用费及拆迁补偿费 606

2.2 前期工程费 606

2.3 建筑安装工程费 606

2.4 基础设施建设费 606

2.5 公共配套设施费 606

2.6 开发间接费 606

第3节 基于产品用途的成本核算 607

3.1 土地开发成本 607

3.2 房屋开发成本 608

3.3 配套设施开发成本 608

3.4 代建工程开发成本 609

第4节 房地产开发的期间费用 609

4.1 销售费用 609

4.2 管理费用 610

4.3 财务费用 612

第5节 计税成本的核算 613

5.1 计税成本 613

5.2 计税成本核算程序 614

5.3 成本的分配方法 614

5.4 分配方法的适用 615

5.5 其他情形的成本 616

第5-10章 房地产开发项目的税费 617

第1节 房地产开发的税费科目 617

1.1 增量房交易环节的税费科目 617

1.2 存量房交易环节的税费科目 617

第2节 上市房地产开发企业的税费 618

2.1 基于财务报表的税费 618

2.2 财务报表中的税费比例 619

第3节 营业税 620

3.1 营业税的范围 620

3.2 营业税的计算 620

3.3 营业税扣缴义务人 621

3.4 纳税的时间 621

3.5 营业税纳税地点 622

第4节 城市维护建设税与教育费附加 622

4.1 城市维护建设税 622

4.2 教育费附加 623

第5节 土地增值税 624

5.1 土地增值税的清算单位 624

5.2 土地增值税的清算条件 624

5.3 土地增值税清算时收入确认 624

5.4 土地增值税的扣除项目 624

5.5 关于拆迁安置土地增值税 625

5.6 增值税的税率与计算办法 626

5.7 土地增值税的预征制度 626

第6节 企业所得税 626

6.1 企业所得税的交纳范围 626

6.2 开发企业所得税的计算 627

6.3 开发企业所得税的规定 627

第5-11章 房地产开发项目总支出测算案例 629

模块六 建设工程的造价指标与工料价格 647

模块六·导读 647

第6-1章 建设工程的造价指标与指数 649

第1节 工程造价的分类方法 649

1.1 基于工程造价专业分类 649

1.2 基于工程量清单规范的分类 649

1.3 基于产品交楼标准的分类 649

第2节 工程费的各类指标与指数 650

2.1 单方造价指标 650

2.2 工料含量指标 651

2.3 造价占比指标 651

2.4 造价指数 652

第3节 建设项目的综合指标 655

3.1 深圳市造价指标 655

3.2 广州市造价指标 656

3.3 建筑形态的造价指标 657

第4节 按专业分解的估算指标 665

4.1 建筑专业 666

4.2 安装专业 669

4.3 其他专业 683

第5节 按构件分解的造价比指标 683

5.1 住宅 684

5.2 办公楼 686

5.3 酒店 688

5.4 商场 689

5.5 教学楼 690

5.6 厂房 691

第6节 室外工程 692

6.1 室外工程的造价指标 692

6.2 室外工程的造价占比 695

第7节 基于国标清单的造价占比 696

7.1 五大科目造价占比 697

7.2 六大费用造价占比 698

第8节 经济比选指标 699

8.1 门窗的含量指标 699

8.2 门窗的比选指标 700

8.3 墙面的含量指标 700

8.4 墙面的比选指标 701

8.5 地天顶三面含量指标 702

8.6 天棚作法的比选指标 703

8.7 楼地装饰的比选指标 703

8.8 保温作法的比选指标 704

8.9 防水作法的比选指标 705

第6-2章 建设工程的工料价格与指数 706

第1节 工日指标与人工费价格 706

1.1 工日数指标 706

1.2 人工费价格 706

第2节 材料设备的划分标准 709

2.1 材料设备的定义 709

2.2 材料设备划分原则 709

第3节 材料价格的指数 710

3.1 材料价格指数的作用 710

3.2 价格指数的数据分析 710

第4节 建筑工程的材料设备 711

4.1 土建常用材料 711

4.2 砌筑类材料 714

4.3 瓦块类材料 715

4.4 防水类材料 716

4.5 防腐类材料 716

4.6 保温类材料 717

第5节 装饰工程的材料设备 718

5.1 木材基面的油漆涂料 718

5.2 金属基面的油漆涂料 720

5.3 抹灰基面的油漆涂料 721

5.4 块料类的装饰材料 723

第6节 安装工程的材料设备 724

6.1 安装材料价格速算公式 724

6.2 建安工程材料费指数 727

6.3 市政工程材料费指数 728

第6-3章 实例：建设项目工程费的估算 729

模块七 房地产开发的现金流量与融资 739

模块七·导读 739

第7-1章 开发项目的现金流量与借款利息 741

第1节 基于会计准则下的现金流量表 741

1.1 现金流量表的构成 741

1.2 现金流量表的作用 741

1.3 现金流量的分类 742

1.4 现金流量的结构分析 745

第2节 借款利息的计算方法 747

2.1 资金的时间价值 747

2.2 利率 748

2.3 利息 748

第7-2章 建设项目资金来源与融资方案 751

第1节 建设项目融资的知识体系 751

1.1 融资环境的调查 751

1.2 融资主体的分类 751

1.3 投资产权结构 752

1.4 融资类别与融资模式 753

1.5 资金来源与融资方式 753

1.6 资本金的筹措 754

1.7 债务资金筹措 756

第2节 资金来源与融资渠道 757

2.1 向银行借款 757

2.2 在债券市场发债 760

2.3 股票市场的融资 762

2.4 特许经营项目的融资 765

2.5 其他融资渠道 766

第3节 融资方案的设计与优化 766

3.1 编制相关资金平衡分析的报表 767

3.2 各类融资成本的测算 767

3.3 资本结构的分析 770

3.4 融资结构比选的方法 772

3.5 融资风险的分析 774

第4节 上市公司财务费用的数据分析 775

4.1 基于企业运营角度的财务费用 775

4.2 基于营业收入的财务费用比 775

4.3 基于统计局的资金来源的数据分析 776

4.4 筹资活动的现金流量结构分析 776

第7-3章 借款利息与房地产抵押贷款的案例 780

模块八 建设项目的财务评价与决策分析 797

模块八·导读 797

第8-1章 建设项目的财务评价 799

第1节 项目财务评价的方法 800

1.1 财务评价的体系 800

1.2 财务评价的程序 800

1.3 财务评价的价格体系 800

第2节 财务效益与费用的估算 802

2.1 计算期 802

2.2 营业收入 802

2.3 补贴收入 802

2.4 成本与费用 803

2.5 折旧费与摊销费 805

2.6 税金的处理 808

2.7 利息的支出 810

2.8 维持运营的投资费用 810

第3节 财务盈利能力的分析 811

3.1 融资前的盈利能力 811

3.2 融资前财务评价指标 813

3.3 融资后的盈利能力 815

第4节 偿债能力与财务生存能力分析 820

4.1 相关报表的编制 820

4.2 偿债能力指标 826

4.3 财务生存能力指标 830

第8-2章 建设项目的不确定性与风险分析 832

第1节 建设项目的不确定分析 832

1.1 不确定性概念 832

1.2 敏感性分析 832

1.3 盈亏平衡分析 834

第2节 建设项目的风险分析 836

2.1 风险的内容与分类 836

2.2 风险分析的内容 837

2.3 投资项目的主要风险 837

2.4 风险分析的方法 838

第3节 房地产开发的风险防范 838

3.1 土地储备方面的风险 838

3.2 内部控制方面的风险 839

3.3 合同管理方面的风险 839

第8-3章 建设项目的财务评价与决策分析实例 841

致谢 876