聪明购得二手房 律师支招PDF电子书下载

前言 1

第一章 二手房的相关政策及现状 1

第一节 北京市 1

一、已购公有住房 1

二、经济适用房 10

三、集资合作建房 15

四、住宅合作社 16

五、限价商品房 19

六、央产房 19

第二节 其他城市 20

一、上海市 20

二、沈阳市 25

三、重庆市 29

四、广州市 32

第三节 二手房市场的现状 36

一、近年来二手房市场现状 36

二、二手房的供需比 36

三、二手房户型市场情况 37

四、二手房交易区域化特点 37

五、宏观调控对二手房市场的影响 38

六、二手房需求对房价的影响 39

七、2006年房价的走势 40

八、二手房市场存在的主要问题 41

第二章 二手房买卖决策 43

第一节 买房一方的决策 43

一、购房决策及购房时机 43

二、购房成本预算 45

三、购房信息来源 47

四、房屋建筑基本知识 48

五、社区环境与配套 50

六、房屋的市政配套 51

七、购买底层与顶层房屋注意事项 52

八、了解物业管理水平优劣 54

九、了解行情与房价 54

十、买房如何侃价 56

十一、确定房屋面积是否属实 57

第二节 售房一方的决策 58

一、售房成本 58

二、应该尽快卖的房屋 59

三、从经济的角度决断房屋是否该出售 60

四、卖房人如何估房价 61

五、价格协商 62

六、卖二手房的技巧 63

七、出售二手房的注意事项 63

第三章 二手房交易注意事项 66

第一节 房屋所有权 67

一、房产证的重要性 67

二、不想办理房屋所有权证的后果 68

三、土地使用权的年限 69

四、购买二手房时应关注土地剩余的使用年限 69

五、土地使用权期限届满后房屋所有权归属 70

六、不能办理房产证的原因 71

七、经济适用房的产权 72

八、住宅合作社所售房屋有产权 72

九、房屋所有权的限制 73

十一、如何查询所购房屋的产权状况 76

十、法院拍卖或变卖的房屋购买后能否办理产权证 76

十二、如何识别假《房屋所有权证》 78

第二节 房屋上市交易条件 80

一、不能交易的房屋 80

二、房屋上市交易的条件 82

三、允许上市交易的公房 83

四、不得上市出售的个人购买的公有住房 83

五、央产权房屋上市对出售单位的限制 83

六、下列单位的央产房可以上市出售 84

七、公房上市出售时原产权单位无需同意 84

八、乡产权房屋再次上市出售问题 85

九、外国人（或港澳台同胞）购房或卖房的限制 85

第三节 如何签订二手房买卖合同 86

一、签订二手房买卖合同应具备的条件 86

二、如何签订二手房买卖合同 92

三、二手房买卖合同履行中应注意的问题 109

第四节 如何避免二手房交易过程当中的陷阱 113

一、对中介公司的规范 113

二、中介公司参与交易买卖双方应注意的问题 116

第五节 二手房买卖合同的效力问题 133

一、无效合同以及无效合同的分类 133

二、可变更、可撤销合同 135

三、没有产权证的房屋所签订买卖合同的效力 136

四、如何解决未取得房屋所有权证房屋的转让 136

五、以改底单（更名）的方式购买危改回迁房是否合法 137

六、未经共有人同意对外签订房屋买卖合同效力问题 138

七、未经共同居住人同意所有权人对外签订房屋买卖合同效力问题 138

八、未取得房屋所有权证与他人订立转让合同的效力问题 138

一、二手房屋常见质量问题成因 139

第六节 房屋质量问题 139

二、房屋质量验收 140

三、开发商保修责任的延续问题 143

四、房屋质量鉴定的费用 144

第七节 预售转让 145

一、商品房在预售阶段转让合法性问题 145

二、一次性付款的房屋办理预售转让手续 146

三、卖方通过银行贷款预售转让办理程序 146

四、未办理预售登记房屋的转让 147

五、房产证办理完毕能否办理预售转让 147

六、在现状下如何做预售转让才会成功 147

七、预售商品房转让存在的障碍 148

二、房屋所有权与使用权的区别 149

一、什么是使用权房屋 149

第八节 使用权房屋的买卖 149

三、公房使用权交易的适用范围 150

四、公房使用权交易形式 150

五、公房使用权交易的条件及办理手续 150

六、公房使用权交易的期限 152

七、使用权买卖的风险 152

第九节 律师在二手房交易过程中的作用 153

一、律师在二手房交易中的作用 153

二、二手房交易律师服务的收费标准 155

第四章 二手房交易的过程及办理程序 157

第一节 二手房交易的流程 157

一、二手房交易的主管部门 157

二、二手房交易过程的几个阶段 158

一、二手商品房交易的税费 159

第二节 二手房交易的税费 159

二、已购公房交易的税费 163

三、经济适用房交易的税费 165

四、如何确定个人所得税的税率 166

五、二手房土地增值税税率的确定 168

六、二手房交易免契税条件 170

第三节 二手房避税的方式 170

一、避税方法一：“黑白合同”避税 171

二、避税方法二：假赠与真买卖 171

三、避税方法三：延期履行过户手续或公证避税 172

四、避税方法四：“明租暗售”的避税方法 173

五、避税方法五：个税不提供扣除项目的发票 173

第四节 二手房交易手续 174

一、二手商品房上市交易的手续 174

二、房改房上市交易的手续 176

三、卖房人不能亲自办理过户手续如何处理 179

四、签订合同后售房人死亡如何办理房屋过户手续 180

五、卖方在国外工作如何办理交易过户手续 180

六、补办房产证手续 180

第五章 如何解决房屋买卖纠纷及案例 182

第一节 二手房买卖纠纷诉讼基本知识 183

一、二手房买卖纠纷诉讼的基本流程及注意事项 183

二、法院诉讼费用 185

三、仲裁费用的标准 189

四、诉讼与仲裁的异同 191

第二节 如何解决二手房买卖纠纷 192

一、如何退定金 192

二、集体土地所建房屋上市再出售问题 193

四、逾期交房的解决办法 194

三、在签订合同时存在重大误解的解决办法 194

五、不能按期办理产权过户的解决办法 195

六、室内有害气体超标的解决方式 196

七、在房屋买卖合同履行的各阶段如何办理退房手续 196

八、合同无效返还的房款利率按什么标准计算 197

九、违约金约定过低不足以弥补损失的处理办法 198

十、双倍赔偿的条件 198

十一、解除合同时银行贷款的处理方式 199

十二、解除合同时装修损失如何确定 199

十三、预付款可退 200

十四、房屋质量纠纷的处理办法 200

十五、如何处理因“大小合同”引起的价格争议 201

第三节 二手房买卖纠纷案例 202

一、个人二手房商业贷款 276

第一节 二手房商业贷款 276

第六章 二手房贷款指南 276

二、二手房商业贷款流程 277

三、二手房商业贷款条件 278

四、二手房贷款买卖双方需提交的资料 280

五、二手房商业贷款获得批准后需支付的费用 281

六、贷款额度及计算方式 282

七、二手房商业性个人住房贷款的期限 282

八、个人二手住房贷款利率标准及贷款利率表 283

九、二手房贷款担保的方式 284

十、抵押贷款保险 285

十一、保险费计算方式及交纳基数 286

十二、两种贷款还款方式 287

十三、履行贷款合同省钱的办法 288

十四、提前还贷是否违约 289

十五、提前还款注意事项 292

十六、提前还贷等额本金还款法划算还是等额本息还款法划算 292

十七、提前还清全部贷款可退保险费 293

十八、申请贷款额超出自己的还款能力的后果 294

十九、未能按时还款的法律后果 294

第二节 二手房公积金贷款 295

一、个人二手房公积金贷款 295

二、个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款的不同 296

三、住房公积金贷款比商业贷款节省利息比较 296

四、公积金贷款办理流程图 297

五、二手房公积金贷款条件 297

六、办理住房公积金贷款初审需准备的材料 299

七、公积金贷款对共同申请人的要求 299

八、如何判断还款能力 300

九、公积金贷款利率表及贷款利率调整 301

十、办理个人二手住房公积金贷款缴纳的费用 302

十一、办理个人二手住房公积金贷款注意事项 303

十二、公积金贷款额度及期限 304

十三、公积金贷款首付款比例 304

十四、申请公积金贷款前能否提取公积金做首付款 304

十五、住房公积金的提取条件及提取方式 305

十六、贷款购房提取住房公积金应提交的材料 305

十七、购买二手房提取住房公积金提交的材料 305

十八、一次性付款购房提取住房公积金的手续 306

十九、夫妻购房提取住房公积金的手续 306

二十、公积金贷款是否需要交保险 306

二十一、公积金自由还款方式 307

一、转按揭的四种操作办法 309

第三节 转按揭 309

二、没有中介公司或担保公司参与的二手房转按揭流程 310

三、中介公司或担保公司参与的二手房转按揭流程 311

四、办理转按揭的注意事项 313

五、转按揭贷款的条件 314

六、办理转按揭所需材料 314

第七章 二手房的其他问题 316

第一节 夫妻房产 316

一、夫妻一方未经对方同意擅自出售房屋的行为是否有效 316

二、婚前购买的房屋是否属于夫妻共同财产 319

三、婚后购买的房屋，产权证登记为一人名字，是否属于夫妻共同财产 321

四、婚前一方所购房屋婚后共同还贷是否属于夫妻共同财产 323

五、婚前父母交纳首付款婚后夫妻还贷离婚时如何分割房产 324

七、如何办理房产证的夫妻更名手续 327

六、恋人分手后房产归属问题 327

八、夫妻离婚涉及房屋转移的办理手续 329

第二节 房屋赠与 329

一、父母为儿女购房是赠与还是借款 329

二、父母赠给子女购买房屋的出资能否反悔索回 331

三、如何办理房屋赠与手续 333

第三节 房屋继承 334

一、已签房改售房合同、交纳首付款后夫或妻一方死亡如何处理 334

二、使用权的房屋能否继承 334

三、房屋的遗嘱公证能否由别人代理行使 335

四、没有行为能力的人所立房屋遗嘱是否生效 335

五、受赠人两个月内未表示接受遗赠，该遗赠是否还有效 335

六、子女继承父母的房产是否交契税 336

七、办理房屋继承的手续 336

八、办理因继承发生的房屋赠与登记手续 337