房地产税收政策深度解析PDF电子书下载

第1章 房地产企业营业税政策解析 3

1.1房地产企业营业税的征税范围及适用税率 3

1.1.1征税范围的基本规定 3

1.1.2转让自然资源使用权 3

1.1.3适用税率 4

1.2房地产企业营业税的计税依据 4

1.2.1计税营业额的确定 5

（一）价外费用的内涵 5

（二）关于价外费用应当注意的问题 5

（三）销售价格明显偏低且无正当理由的税务处理 7

1.2.2视同应税行为 7

1.2.3混合销售行为 9

（一）混合销售行为的一般处理原则 9

（二）混合销售行为的特殊处理 9

1.2.4兼营行为 11

1.3房地产企业涉及的特殊业务的营业税计税依据 11

1.3.1融资性售后回租业务 11

1.3.2售后回购业务 16

（一）售后回购的营业税处理 16

（二）售后回购的企业所得税处理 16

1.3.3促销赠送业务 17

（一）“买一赠一”行为，赠送的商品或不动产是否需要缴纳增值税或营业税问题 17

（二）“买一赠一”行为，赠送的商品是否应当视同销售缴纳企业所得税问题 18

（三）“买一赠一”行为，赠送的对象如果为自然人个人，赠送的商品是否应当代扣代缴个人所得税问题 18

1.3.4折扣销售业务 19

（一）折扣销售的营业税处理 19

（二）折扣销售的企业所得税处理 19

（三）折扣销售的个人所得税处理 20

1.3.5销售退回业务 20

1.3.6拆一还一业务 20

（一）拆一还一营业税的处理 20

（二）拆一还一企业所得税的处理 22

1.3.7从被拆迁人角度分析拆迁补偿费涉及的主要税收政策 22

（一）营业税 22

（二）企业所得税 23

（三）个人所得税 26

（四）契税 27

1.3.8受托平整土地业务 27

1.3.9对外投资业务 28

（一）营业税 28

（二）土地增值税 28

（三）契税 29

1.3.10股权转让业务 30

（一）营业税 30

（二）土地增值税 30

（三）印花税 32

（四）契税 32

1.3.11合作建房业务 32

（一）合作建房的概念 32

（二）合作建房应当具备的条件 33

（三）不属于合作建房的情况 33

（四）合作建房的形式及营业税缴纳方式 33

1.3.12先购后销业务 35

1.3.13工程总包与分包业务 37

1.3.14转让土地使用权、销售不动产同时涉及附着物销售业务 40

1.3.15地下车位使用权转让业务 41

（一）营业税 41

（二）土地增值税 42

（三）房产税 42

（四）土地使用税 43

1.3.16甲供材料 44

1.3.17装修劳务营业税的计税依据 45

1.3.18委托代建 45

1.3.19企业重组 46

（一）增值税 46

（二）营业税 47

1.3.20向内部职工销售开发产品 47

1.3.21转让在建项目 48

（一）营业税 48

（二）土地增值税 48

（三）契税 48

1.3.22房地产包销业务 48

1.3.23还本销售业务 49

1.3.24中外合作开发房地产业务 49

1.3.25集资建房 50

1.3.26开发产品典当业务 51

1.3.27小产权房 51

（一）营业税 52

（二）土地使用税 52

（三）土地增值税 53

（四）企业所得税 53

（五）契税 54

（六）房产税 54

1.3.28户外广告业务 54

1.4房地产企业营业税的征收管理 55

1.4.1房地产企业营业税的纳税义务发生时间 55

（一）营业税纳税义务发生时间的基本规定 55

（二）纳税义务发生时间确认应当注意的几个问题 55

1.4.2房地产企业营业税的纳税地点 58

1.4.3房地产企业营业税的代扣代缴义务 58

1.4.4境外建设工程监理业务 58

1.5房地产企业涉及的营业税优惠政策 59

1.5.1将土地或林地用于农业生产的营业税优惠政策 59

1.5.2世行项目建筑业营业税优惠政策 59

1.5.3公有住房、廉租住房、经济适用住房营业税优惠政策 60

1.6房地产企业营业税实务解析 60

1.6.1内部职工对开发小区内的道路进行施工、绿化，按购进材料发票金额计入开发成本（人工费用不计算），在开发产品销售时还需要补缴该自行施工的建筑业营业税吗？ 60

1.6.2房地产企业出租房产收取的租赁保证金或押金是否应当作为价外费用缴纳营业税？ 61

1.6.3甲方是否有义务代扣代缴施工方建筑业营业税？ 61

1.6.4房地产企业代收的抵押登记费是否要缴纳营业税？ 63

1.6.5房地产公司异地设分公司收集客户签约资料及收款需在当地缴纳营业税吗？ 64

1.6.6物业公司应当收取但实际没有收到的物业费，是否缴纳营业税？ 64

1.6.7产权式酒店分红如何纳税？ 64

1.6.8向准业主收取的诚意金是否需要预缴营业税、土地增值税？ 65

第2章 房地产企业土地增值税的涉税政策解析 69

2.1土地增值税纳税义务人、征税范围与税率 69

2.1.1土地增值税的纳税义务人 69

2.1.2土地增值税征税范围 70

2.1.3税率 71

2.2土地增值税的特殊政策 71

2.2.1房地产交换土地增值税政策 71

2.2.2房地产抵押土地增值税政策 71

2.2.3合作建房土地增值税政策 72

2.2.4企业兼并土地增值税政策 72

2.3房地产企业土地增值税应税收入的确定 72

2.3.1土地增值税的应税收入 72

2.3.2代收费用 72

2.3.3土地增值税清算时的收入确认 73

2.3.4外币收入的折算 73

（一）直接收款方式 73

（二）分期收款方式 73

2.3.5土地增值税的视同销售 73

（一）非直接销售 74

（二）自用房地产 74

（三）拆迁安置房 74

2.4房地产企业土地增值税扣除项目金额的确定 75

2.4.1取得土地使用权所支付的金额 75

（一）土地闲置费 75

（二）契税 75

（三）分期开发土地成本分摊 76

2.4.2开发土地的成本、费用 76

（一）土地征用及拆迁补偿费 76

（二）前期工程费 77

（三）建筑安装工程费 78

（四）基础设施费 78

（五）公共配套设施费 78

（六）开发间接费用 79

2.4.3开发费用 80

（一）准予扣除项目利息时开发费用的计算 81

（二）不予扣除项目利息时开发费用的计算 81

（三）开发资金全部为自有资金时开发费用的计算 82

（四）开发资金既有自有资金又有贷款时开发费用的计算 82

2.4.4开发税金及附加 82

（一）印花税 83

（二）土地使用税 83

（三）地方教育附加费 83

2.4.5加计扣除额 84

（一）转让“生地”或“熟地”加计扣除问题 84

（二）转让旧房及建筑物是否可以加计扣除问题 84

2.4.6土地增值税扣除项目金额计算时应当注意的几个问题 85

（一）合法有效凭证 85

（二）公共设施成本扣除 85

（三）装修费用扣除 86

（四）共同成本费用扣除 86

2.5房地产企业销售旧房土地增值税 86

2.5.1转让旧房准予扣除项目的确定 87

（一）转让旧房能提供评估价格的 87

（二）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的 88

（三）转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的 89

2.5.2转让旧房土地增值额的计算方法 90

2.5.3转让旧房及建筑物土地增值税计算时应当注意的几个问题 90

（一）评估价格的确定要求 90

（二）新建房与旧房的界定 91

2.6土地增值税的优惠政策 91

2.6.1普通住宅土地增值税优惠政策 91

（一）普通标准住宅的界定 91

（二）兼营普通标准住宅开发的免税问题 93

（三）个人转让普通标准住宅优惠政策 93

2.6.2因政府规划原因收回土地使用权土地增值税优惠政策 93

2.6.3公租房房源优惠政策 94

2.6.4个人转让自用住房 94

2.6.5廉租住房、经济适用住房 94

2.6.6个人出租住房 94

2.7土地增值税的征收方式 94

2.7.1预征 94

2.7.2清算 96

（一）什么是土地增值税清算 96

（二）土地增值税清算要求 96

（三）土地增值税的清算单位 96

（四）强制性清算 97

（五）选择性清算 97

（六）清算时限 98

（七）土地增值税清算应报送的资料 98

（八）土地增值税的审核鉴证 99

（九）清算后未转让房地产的后续处理 99

（十）税务机关对土地增值税清算的审核管理措施 100

2.8土地增值税的征收管理政策 103

2.8.1土地增值税的纳税期限 103

2.8.2土地增值税的纳税申报 103

（一）纳税申报的期限 103

（二）纳税申报的程序 103

2.8.3土地增值税的纳税地点 104

2.8.4土地增值税的核定征收 105

（一）按评估价格核定征收土地增值税的条件 105

（二）按不低于预征率核定征收土地增值税的条件 107

（三）核定征收率的确定原则 108

2.8.5未按规定缴纳土地增值税的法律责任 108

（一）不能办理房地产权属变更手续 108

（二）房地产评估机构出具虚假评估价格的法律责任 109

（三）未按规定提供转让房地产有关资料的法律责任 109

2.8.6征收管理 110

2.9房地产企业土地增值税的实务解析 110

2.9.1企业分立过程中的土地、房屋权属转移，是否缴纳土地增值税？ 110

2.9.2房地产企业存在银行的按揭贷款保证金是否可以作为土地增值税的扣除项目金额扣除？ 110

2.9.3甲供材料在计算土地增值税扣除项目金额时应当注意什么问题？ 111

2.9.4房地产企业取得地方政府返还的土地出让金，应当冲减土地成本还是计入营业外收入？ 111

2.9.5房地产企业将开发产品精装修销售，在精装修过程中购置的电视机、空调、家具等，是否可以一并计入开发成本在计算土地增值税扣除项目金额中扣除？ 112

2.9.6房地产开发企业支付的土地使用税如何列支？ 112

2.9.7房地产企业售楼处的折旧或租赁费是否可以计入开发成本中的开发间接费用在计算土地增值税时扣除？ 113

第3章 房地产企业企业所得税的涉税政策解析 117

3.1房地产企业企业所得税预缴政策 117

3.1.1房地产企业企业所得税的预征方法 117

（一）房地产企业预缴所得税的相关规定 117

（二）计税毛利率 117

（三）房地产企业所得税预缴申报表的填报 118

3.1.2房地产企业企业所得税预缴的会计核算 118

（一）房地产开发企业所得税一般核算方法 118

（二）所得税会计的第二种处理方式 119

3.2房地产企业收入总额的确定原则 119

3.2.1销售收入的范围 119

3.2.2销售收入的确认条件 119

（一）一次性全额收款方式 120

（二）分期收款方式 120

（三）银行按揭方式 120

（四）委托代销方式 120

3.2.3房地产企业的视同销售行为 121

3.2.4开发产品租赁收入 121

3.3房地产企业特殊收入政策 121

3.3.1投资性房地产公允价值变动损益 121

3.3.2政策性搬迁收入 122

3.3.3政府统一组织的棚户区改造收入及其所对应支出的税务处理 129

3.4房地产企业扣除项目的确定 130

3.4.1房地产企业成本费用扣除的基本原则 130

（一）实际发生原则 130

（二）相关性原则 130

（三）合理性原则 130

（四）区分收益性支出和资本性支出的原则 131

（五）计税成本原则 131

（六）不得重复扣除原则 131

（七）企业提供有效凭证时效性原则 131

（八）应扣未扣费用追补确认原则 131

（九）遵循会计原则 133

3.4.2房地产企业计税成本的核算 133

（一）计税成本的确定原则 133

（二）开发产品计税成本支出的内容 134

（三）企业计税成本核算的一般程序 135

（四）共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分摊方法 136

（五）土地成本、公共配套设施开发成本、借款费用的分摊方法 137

（六）非货币性资产交易取得土地使用权成本的确定 137

（七）预提费用的扣除 138

（八）停车场所的成本 138

（九）应当取得但未取得合法凭据的计税成本 138

（十）计税成本核算终止日的选择 139

3.5房地产企业成本费用扣除的具体规定 139

3.5.1期间费用等 139

3.5.2已销开发产品计税成本的计算 139

3.5.3开发产品的维修保养费用 139

3.5.4设施设备维修基金 139

3.5.5会所等配套设施费用 140

3.5.6邮电通讯、学校、医疗设施等成本 140

3.5.7按揭贷款担保金 140

3.5.8境外销售费用 140

3.5.9房地产企业利息支出的特殊扣除政策 141

3.5.10房地产企业资产损失的特殊扣除政策 145

3.5.11折旧费用 145

3.5.12工资薪金 146

3.5.13职工福利费 149

3.5.14职工教育经费 150

3.5.15职工工会经费 151

3.5.16业务招待费 152

3.5.17广告宣传费 153

3.5.18筹建期间发生的业务招待费和广告宣传费 154

3.5.19捐赠支出 156

（一）扣除凭证 156

（二）廉租房和公共租赁住房捐赠 157

（三）企业公益性捐赠股权有关财务问题 157

3.5.20住房公积金 158

3.5.21保险费用 158

（一）基本保险费用 158

（二）缴纳社会保险费的工资基数 159

（三）特殊工种人身安全保险费 159

（四）补充保险费用 159

（五）财产保险费用 159

3.5.22租赁费 160

3.5.23劳动保护支出 160

3.5.24员工服饰费用 160

3.5.25营业机构内部往来费用 161

3.5.26担保连带责任支出 162

3.5.27股权激励计划相关成本费用的扣除 163

3.5.28不得扣除的成本费用 165

3.6原始凭证的合法性界定 166

3.6.1发票 166

3.6.2境外单据 167

3.6.3财政票据 167

3.6.4完税凭证 168

3.6.5法院判决书等 168

3.6.6中国人民解放军通用收费票据 168

3.6.7私车公用费用票据 169

3.6.8差旅费票据 169

3.6.9会议费票据 169

3.6.10广告宣传费票据 169

3.6.11筹建期间发生的费用票据 170

3.6.12融资费用票据 170

3.6.13赔偿金票据 170

3.6.14违约金票据 170

3.6.15共用水电费票据 170

3.6.16评估报告 171

3.6.17税务机关代开的发票 171

3.7房地产企业资产的税务处理 172

3.7.1固定资产的税务处理 172

（一）固定资产的含义 172

（二）固定资产的计税基础 172

（三）固定资产折旧 174

（四）固定资产的残值率 175

（五）固定资产的折旧年限 176

3.7.2无形资产的税务处理 177

（一）无形资产的计税基础 177

（二）无形资产的摊销 177

3.7.3长期待摊费用的税务处理 178

（一）长期待摊费用准予摊销扣除的范围 178

（二）房屋建筑物的改建支出 179

（三）除房屋建筑物以外的固定资产的大修理支出 180

（四）租入房屋建筑物的改建支出 180

（五）开（筹）办费支出 181

（六）其他长期待摊费用的摊销年限 181

3.7.4投资资产的税务处理 181

（一）投资资产成本的确定方法 181

（二）投资资产的扣除 181

（三）对外投资发生的借款费用的扣除 182

3.7.5存货的税务处理 182

（一）存货的成本确定 182

（二）存货的计价方法 182

（三）存货成本的扣除 183

3.7.6资产损失的税务处理 183

（一）资产损失的分类 183

（二）资产损失扣除程序要求 184

（三）申报方式 184

（四）汇总纳税企业发生的资产损失 185

（五）资产损失档案 185

（六）资产损失确认证据 186

（七）货币资产损失的确认 187

（八）非货币资产损失的确认 187

（九）投资损失的确认 189

（十）委托贷款损失 191

（十一）担保损失 191

（十二）关联方转让资产损失 191

（十三）打包销售损失 191

（十四）管理不善造成的损失 191

（十五）刑事案件造成的损失 192

3.8特定事项的税务处理 192

3.8.1合作开发 192

（一）合同约定分配开发产品的税务处理 192

（二）合同约定分配项目利润的税务处理 192

3.8.2企业以投资方式取得的开发产品的税务处理 193

3.9房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题 193

3.9.1土地增值税清算后注销当年亏损的退税办法 193

（一）退税的计算公式 193

（二）当年度所得税不足退税的税务处理 194

（三）土地增值税清算当年所得额调整出现正数的税务处理 194

（四）累计退税额 194

3.9.2退税应当报送的资料 194

3.9.3不能退税的条件 194

3.10房地产企业企业所得税实务解析 195

3.10.1今年收到上年度开具的发票且支付上年度的费用，是否可以在今年税前扣除？ 195

3.10.2职工公寓与职工食堂的折旧会计上记入什么科目核算？是否可以不单独设置账页核算？ 196

3.10.3房地产企业销售地下车位收入如果缴纳企业所得税，其成本是否可以扣除？ 197

3.10.4国税局管理所得税的企业到地税局代开发票时一并缴纳企业所得税的，在向国税局办理汇算清缴时，是否可以减除？ 197

3.10.5房地产项目尚未竣工验收而提前交付，企业所得税是否应当以交付面积确认收入？ 199

3.10.6样板房的装修费用应当计入销售费用还是开发成本？ 199

第4章 房地产企业房产税涉税政策解析 203

4.1房产税的纳税义务人 203

4.1.1房产税纳税义务人的基本规定 203

4.1.2房屋产权未确定时的纳税义务人 203

4.1.3购销双方均未取得房屋产权证书期间的纳税义务人 203

4.1.4个人房产对外出租时的纳税义务人 204

4.1.5以支付修理费抵交房产租金时的纳税义务人 204

4.1.6纳税单位与免税单位共用房产时的纳税义务人 204

4.1.7出租房产免收租金期间的纳税义务人 204

4.1.8无租使用房产 204

4.1.9出典房产 205

4.1.10融资租赁房产 205

4.2房产税的征税对象 205

4.2.1房产税的征税对象为应税房产 205

4.2.2具有房屋功能的地下建筑 206

4.3房产税的征税范围 207

4.3.1征税范围的基本规定 207

4.3.2在开征地区范围之外的工厂、仓库，是否征收房产税 207

4.4房产税的计税依据 208

4.4.1从价征税 208

4.4.2从租征税 211

4.5房地产企业涉及的房产税优惠政策 211

4.5.1基本免税范围 211

4.5.2学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产 212

4.5.3个人所有的居住房屋 212

4.5.4房产税困难减免 212

4.5.5公共租赁住房 212

4.5.6房管部门经营住房 212

4.5.7公园、名胜古迹自用的房产 213

4.5.8毁损不堪的居住房屋和危险房屋 213

4.5.9基建工地的临时性房屋 213

4.5.10房屋大修停用 213

4.5.11农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地 214

4.5.12廉租住房、经济适用住房 215

4.5.13向个人出租用于居住的住房 215

4.6房地产企业房产税的纳税义务发生时间 215

4.6.1新建房屋房产税纳税义务发生时间 215

4.6.2房产税纳税义务截止时间 215

4.7房产税的纳税期限 216

4.7.1从价征税的纳税期限 216

4.7.2从租征税的纳税期限 216

4.8房地产企业房产税实务解析 216

4.8.1房产评估增值是否应当作为房产价值缴纳房产税？ 216

4.8.2集贸市场用房是否缴纳房产税？ 217

4.8.3房地产企业租赁其他单位的沿街房作为售楼处，是否需要缴纳房产税？ 217

4.8.4房地产企业将承租的房产转租给他人，是否需要缴纳房产税？ 218

第5章 房地产企业城镇土地使用税涉税政策解析 221

5.1土地使用税的纳税人 221

5.2土地使用税征税范围的特殊规定 221

5.2.1地下建筑用地 221

5.2.2集体土地 221

5.3土地使用税的计税依据 221

5.4土地使用税的税额 222

5.4.1单位税额 222

5.4.2税额的调整权限 222

5.5房地产企业涉及的土地使用税的优惠政策 222

5.5.1条例规定的免税范围 222

5.5.2困难减免 223

5.5.3公共租赁住房减免 223

5.5.4经营采摘、观光农业减免 223

5.5.5度假村 223

5.5.6廉租住房、经济适用住房 224

5.5.7个人出租住房 224

5.5.8城市和国有工矿棚户区改造项目 224

5.5.9物流企业大宗商品仓储设施用地 225

5.6土地使用税的纳税期限 225

5.7房地产企业土地使用税的纳税义务发生时间与终止时间 225

5.7.1新征用的土地纳税义务发生时间和终止时间 225

5.7.2有偿取得土地使用权纳税义务发生时间 226

5.7.3土地使用税纳税义务截止时间 226

5.7.4未能按照合同约定时间交付使用的土地使用税纳税义务发生时间 227

5.8房地产企业土地使用税实务解析 227

5.8.1房地产企业在开发商品房前，是否需要缴纳土地使用税？ 227

5.8.2开发小区内的绿地是否缴纳土地使用税？ 228

5.8.3经法院判决土地产权归房地产企业，但一直没有过户，土地使用税该由谁缴纳？ 228

第6章 房地产企业耕地占用税涉税政策解析 231

6.1耕地占用税的纳税义务人 231

6.1.1基本规定 231

6.1.2未经批准占用耕地纳税人 231

6.1.3农田水利占用耕地纳税人 231

6.1.4关于纳税人的认定 231

6.2耕地占用税的征税范围 232

6.2.1临时占用耕地 232

6.2.2占用林地等其他农用地建房或者从事非农业建设 232

6.2.3占用园地建房或者从事非农业建设 233

6.2.4绿化隔离地区建设 233

6.2.5招商引资批而未占的耕地 234

6.2.6狐狸养殖场用地 234

6.2.7公路建设临时占用耕地 234

6.2.8修建地下油气管道 234

6.2.9落实私房政策 235

6.3耕地占用税的计税依据 235

6.4耕地占用税的适用税率 235

6.4.1税率表 235

6.4.2税率实际执行中应当注意的问题 236

6.5耕地占用税的优惠政策 237

6.5.1基本规定 237

6.5.2交通设施 238

6.5.3农村居民占用耕地新建住宅 239

6.5.4老年人福利服务设施、活动场所和农村乡（镇）敬老院 240

6.5.5耕地塌陷回填恢复种植用途 240

6.5.6城区与高速公路的连接线路及机动车道路 241

6.5.7中央直属储备粮库建设 241

6.5.8苏州工业园区 241

6.5.9消防队、边防检查站、预备役部队 241

6.5.10减免税程序 242

6.6房地产企业耕地占用税的纳税义务发生时间 242

6.7耕地占用税的纳税地点 242

6.8耕地占用税的征收管理 242

6.8.1关于未经批准占地行为的征税问题 242

6.8.2关于举报奖励办法 243

6.8.3关于追缴欠税问题 243

6.8.4耕地占用税实行预征办法 243

第7章 房地产企业契税涉税政策解析 247

7.1契税的纳税义务人 247

7.1.1土地、房屋权属 247

7.1.2承受 247

7.1.3单位 247

7.1.4个人 247

7.2契税的征税对象 248

7.2.1国有土地使用权出让 248

7.2.2土地使用权转让 248

7.2.3房屋买卖 248

7.2.4房屋赠与 249

7.2.5房屋交换 249

7.2.6房改房权属转移 249

7.2.7承受国有土地使用权所减免的土地出让金 249

7.2.8出售或租赁房屋使用权 250

7.2.9离婚后房屋权属变化 250

7.2.10委托代建房屋 250

7.3契税的计税依据 250

7.3.1国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖 250

7.3.2土地使用权赠与、房屋赠与 252

7.3.3土地使用权交换、房屋交换 252

7.3.4划拨方式取得土地使用权 252

7.3.5招、拍、挂程序承受国有土地使用权 252

7.3.6改变国有土地使用权出让方式 253

7.3.7转让土地使用权同时转让附着物 253

7.3.8以项目换土地等方式承受土地使用权 253

7.3.9精装修房 253

7.3.10房屋附属设施有关契税政策 253

7.3.11代政府建设保障性住房 254

7.4视同转让行为 254

7.4.1基本规定 254

7.4.2以房换地 254

7.5契税的税率 255

7.6契税的优惠政策 255

7.6.1用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的土地与房产 255

7.6.2城镇职工按规定第一次购买公有住房 256

7.6.3因不可抗力灭失住房而重新购买住房 256

7.6.4财政部规定的其他减征、免征契税的项目 256

7.6.5承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权 256

7.6.6政府征用土地 256

7.6.7企业公司制改造 257

7.6.8公司股权（股份）转让 257

7.6.9企业合并 257

7.6.10企业分立 258

7.6.11企业出售 258

7.6.12企业破产 258

7.6.13债权转股权 259

7.6.14资产划转 259

7.6.15 事业单位改制 259

7.6.16国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权 259

7.6.17股权变动发生房地产权属更名登记 260

7.6.18安居房、经济适用房、公租房 260

7.6.19经营性事业单位契税减免 260

7.6.20继承土地、房屋权属 261

7.6.21房改房 261

7.6.22事业单位改制 261

7.6.23个人首次购买90平方米以下住房 262

7.6.24以土地、房屋权属抵缴社会保险费 262

7.6.25社会力量办学 262

7.6.26城市和国有工矿棚户区改造项目 263

7.6.27房产加名 263

7.6.28退房 263

7.6.29私立医院 264

7.6.30个体工商户和合伙企业契税问题 264

7.6.31减免税的程序 264

7.7契税纳税义务发生时间 264

7.7.1纳税期限 264

7.7.2免税土地、房产改变用途 265

7.7.3按揭、抵押贷款购买房屋 265

7.8契税纳税地点 265

7.9房地产企业契税实务解析 265

7.9.1接受投资的房产或土地是否需要缴纳契税？ 265

7.9.2购买已经装修的房产，缴纳契税的计税依据是否包括装修费？ 266

7.9.3支付土地出让金后，地方政府又返还给企业一部分，在缴纳契税时，是否可以按减除返还金额后的差额缴纳？ 266

第8章 房地产企业印花税涉税政策解析 269

8.1房地产企业涉及印花税的合同 269

8.1.1购房合同 269

8.1.2土地使用权出让合同 269

8.1.3委托代理售房合同 269

8.1.4借款合同 269

8.1.5财产租赁合同 271

8.2房地产企业涉及的其他印花税政策 271

8.2.1资金账簿 271

8.2.2房地产企业其他需要缴纳印花税的凭证 271

8.3房地产企业印花税的优惠政策 271

8.3.1金融机构与小型微型企业签订借款合同 271

8.3.2公共租赁住房建设和运营 272

8.3.3个人购销住房 272

8.3.4廉租住房、经济适用住房和住房租赁 272

8.3.5无息、贴息贷款合同 273

8.3.6企业改制 273

8.3.7城市和国有工矿棚户区改造项目 274

8.3.8个人出租、承租住房 274

8.4违反印花税政策的罚则 274

8.5印花税实务解析 275

8.5.1房地产企业与购房者签订的购房合同不兑现或不按期兑现的合同，是否贴花？ 275

8.5.2合同履行后，实际结算金额与合同所载金额不一致的，应否补贴印花？ 275

8.5.3企业与主管部门等签订的租赁承包经营合同，是否贴花？ 275

8.5.4已缴纳印花税的凭证正本遗失或毁损，以副本替代，是否补缴印花税？ 276

8.5.5房地产企业与被拆迁户签订的拆迁补偿协议是否缴纳印花税？ 276

8.5.6银行授信合同是否缴纳印花税？ 276

8.5.7房地产企业将自有资金委托银行贷款给第三方企业的合同是否缴纳印花税？ 276

8.5.8股权投资协议是否需要缴纳印花税？ 277

8.5.9建设工程监理合同是否缴纳印花税？ 277

8.5.10房地产开发企业签订预售房合同时缴纳印花税吗？ 277

第9章 房地产企业个人所得税涉税政策解析 281

9.1工资薪金个人所得税政策 281

9.1.1按工资薪金缴纳个人所得税的范围 281

9.1.2工资薪金中可以免征个人所得税的项目 281

9.1.3企业组织职工免费旅游发生的费用 285

9.1.4内部退养 285

9.1.5提前退休 286

9.1.6企业负担职工全部或部分奖金个人所得税时的计算方法 287

9.1.7年终奖金所得 289

9.1.8营销员提成 290

9.1.9独生子女补贴 291

9.1.10托儿补助费 291

9.1.11差旅费津贴 291

9.1.12误餐补贴 292

9.1.13生育津贴、生育医疗费 293

9.1.14通讯补贴 293

9.1.15交通补贴 295

9.1.16董事费 298

9.1.17遣散费 298

9.1.18从两处或两处以上取得工资薪金收入 300

9.1.19社会保险费和住房公积金 302

（一）基本保险和住房公积金 302

（二）补充保险 305

（三）企业年金 305

9.1.20实物奖励 307

（一）企业为个人购买房屋或其他财产 307

（二）买一赠一 308

9.1.21职工低价购房 309

9.2股票期权个人所得税政策 310

9.2.1什么是股票期权 310

9.2.2股票期权个人所得税的税收政策 310

9.2.3关于股票期权所得性质的确认及其具体征税规定 310

9.2.4关于工资薪金所得境内外来源划分 311

9.2.5关于应纳税款的计算 312

9.2.6关于征收管理 314

9.2.7股票增值权所得和限制性股票所得 314

9.2.8上市公司高管人员股票期权所得 315

9.2.9股权激励 315

9.3资本利得个人所得税政策解析 319

9.3.1利息、股息、红利所得 319

（一）股息、红利所得个人所得税的一般规定 319

（二）派发红股 321

（三）股东取得债权债务形式的股份分红 322

（四）资本公积等转增股本 322

（五）外籍个人取得的股息、红利 323

（六）利息所得 324

9.3.2股权转让所得个人所得税 324

（一）股权转让个人所得税的基本规定 324

（二）股权转让过程中取得的违约金收入 325

（三）以股权参与上市公司定向增发 325

（四）收回转让的股权 326

（五）终止投资经营收回款项 326

（六）股权转让个人所得税的核定征收 327

（七）股权转让个人所得税的征收管理 328

9.3.3投资者借款不还 329

9.3.4房产转租个人所得税 329

9.4房地产企业个人所得税实务解析 330

9.4.1房地产企业与个人解除买卖合同而支付给个人的违约金是否需要代扣代缴个人所得税？ 330

9.4.2房地产企业将房产无偿赠送给个人，是否需要代扣代缴个人所得税？ 330

9.4.3老板为房地产企业向银行贷款担保从企业获得的报酬是否需要缴纳个人所得税？ 330

9.4.4房地产企业补扣或代为缴纳应扣未扣的个人所得税时，是否需要加收滞纳金？ 331

9.4.5房地产企业在代扣代缴职工个人所得税时，是否应当要求税务机关为每一个职工开具完税证明？ 331

9.4.6酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营取得的租金收人，是否缴纳个人所得税？ 332

9.4.7代扣代缴个人所得税取得的手续费收入是否缴纳个人所得税？ 332

9.4.8跨省施工的建筑公司如何代扣代缴个人所得税？ 333