代序：构建二元二级住房体系 吴立范 1
住房政策与政府责任：混合福利的视角 郭巍青 钟晓慧 1
一、引言 1
二、二十年住房政策：房地产市场的发展与政府责任的困境 3
三、社会政策的维度：普遍权利与混合福利 6
四、混合福利思路下的住房政策：英国经验 13
五、中国住房政策：混合福利理论的政策含义 17
社会阶层的分化与居住的隔离 周春山 林晓欢 27
一、西方国家社会居住隔离的分析 28
二、中国社会阶层的分化与居住隔离的出现 33
三、案例分析——以广州市保障性住房为例 43
四、国外解决居住隔离的经验 52
五、建立和谐共存的各阶层住宅区企业与政府的责任 56
六、结论 66
广州限价房政策评估 朱亚鹏 69
一、引言 69
二、分析框架与研究方法 70
三、限价房政策：背景、性质与初步发展 72
四、广州限价房政策的实践与发展 78
五、限价房政策谁得益、谁受损——利益相关者分析 82
六、限价房政策的初步影响与政策评估 90
七、政策建议 98
八、结语 102
房地产行业政府规制研究 陈钠 103
一、引言 103
二、房地产业中的政府规制：角色、定位与现状 104
三、规制过度与规制不足：房地产业政府规制的现存问题 115
四、放松规制与规制重构：房地产行业政府角色的重新定位 128
我国房地产企业法律责任研究 王红一 陈艳玫 142
一、引言 142
二、法律责任的区分：房地产开发拆迁中的责任混淆问题 147
三、法律责任的认定：房地产建设中的法律规避问题 156
四、法律责任与权益的平衡：房地产销售中的信息披露问题 164
五、法律制度的重构：“小产权房”中的法律责任缺失问题 173
六、结束语 179
住房政策的国际比较——美国和英国 吴立范 罗党论 187
一、引言 187
二、住房政策的理论基础和社会环境 188
三、美国政府的住房政策：大市场小政府 192
四、英国政府的住房政策：政府与市场并举 208
五、我国政府的住房干预：任重道远 217
房地产企业社会责任和政府监管的博弈分析 牛鸿 杨翊 220
一、引言 220
二、文献综述 222
三、房地产商、政府和社会三方主体博弈模型 225
四、基于公开数据的企业社会责任评价指标体系 239
五、实证模型 246
六、实证分析 248
七、分析及建议 254
八、结论 264
房地产企业成长与企业社会责任构建的互动机制研究 方建国 陈明 曾庆辉 268
一、我国房地产业政策的沿革（1980—2008） 268
二、我国房地产企业社会责任的构建 274
三、我国房地产企业的成长过程研究 285
四、我国房地产企业的成长与企业社会责任的互动机制 296
五、研究结论与启示 301
房地产开发企业社会责任：理论探讨与指南构建 廖俊平 吴立范 周如勇 罗党论 310
一、引言 310
二、房地产开发企业社会责任评价指标体系构建的初步努力 311
三、理论基础——利益相关者理论 313
四、我国房地产开发企业的利益相关者分析 317
五、我国房地产开发企业社会责任评价指标体系的构建 325
六、我国房地产开发企业社会责任评价的初步实施 334
七、我国房地产开发企业社会责任指南（建议稿） 342