第一篇 理论篇 3
第一章 物业管理概论 3
第一节 市场经济下的物业管理 3
一 计划经济下我国物业管理的状况 3
二 市场经济呼唤着现代化物业管理 6
第二节 物业管理的基本概念 11
一 物业 11
二 物业管理 17
第三节 物业管理模式 29
一 模式的含义 29
二 模式的类型 29
第四节 物业管理公约 31
一 公约的涵义和作用 31
二 公约的内容 32
三 公约中的基本关系 33
四 阶段性及管理公约的演变 36
五 实际操作中应该注意的问题 37
六 管理公约范本 38
第五节 物业管理公司 51
一 概念 51
二 目标和宗旨 52
三 工作内容 54
四 管理制度的制订 56
五 与其他相关部门的关系 76
第二章 物业管理的基础工作 78
第一节 物业管理的早期介入 78
一 早期介入的涵义与作用 78
二 早期介入的工作内容与实施 79
三 早期管理工作 82
第二节 物业的验收与接管 83
一 竣工验收 83
二 接管验收 89
第三节 楼宇入伙 91
一 入伙的涵义 91
二 入伙的程序与工作 98
三 装修管理 100
第四节 物业管理的招标与投标 103
一 招标的必要性 104
二 招标的类型、原则和程序 105
三 投标和投标的策略 107
四 投标书的拟写和经营管理测算 109
第五节 物业档案资料管理 110
一 物业档案资料的涵义和作用 110
二 物业档案资料管理 112
三 物业档案资料管理的内容 114
第六节 物业管理的人才需求与培训 117
一 物业管理现代化对人才的需求 117
二 物业管理的人才素质 118
第三章 物业管理的基本内容 128
第一节 房屋维修管理 128
一 概述 128
二 房屋维修标准和房屋修缮工程分类 130
三 房屋维修的技术管理 141
第二节 房屋设备管理 144
一 概述 144
二 分类及其维修分类 145
三 管理的方式及发展 149
四 经常性保养 150
五 给排水设备的维修 151
六 供电设备的维修 156
七 供暖设备的维修 160
八 电梯设备的运行和维修 164
第三节 物业的治安保卫与消防管理 167
一 概述 167
二 治安管理基本制度 167
三 治安管理的内容 170
四 消防管理 171
第四节 物业区域的保洁管理 175
一 概述 175
二 保洁管理的范围和制度建设 176
三 保洁管理的具体措施 178
四 保洁管理机构设置及职责划分 179
第五节 物业区域的环境保护 180
一 概述 180
二 物业环境的分类 181
三 环境管理的任务与内容 182
四 环境管理的措施 184
第六节 物业区域的绿化管理 188
一 概述 188
二 绿化与绿化管理的意义与作用 188
三 绿化管理的内容 190
四 居住区绿地等级标准与管理规定 194
第七节 物业区域的邮电通讯服务管理 196
一 概述 196
二 邮政服务 196
三 电视设施管理 197
四 电话通讯管理 198
第八节 物业区域的车辆交通管理 200
一 概述 200
二 停车场（库）的建设 201
三 公共交通管理 202
四 车辆交通管理制度 203
第四章 物业管理与ISO9002的实施 205
第一节 ISO9000系列标准概述及实施意义 205
一 概述 205
二 实施ISO9000系列标准的意义 207
第二节 ISO9002标准理解 208
一 物业管理过程与ISO9002标准要素对照 208
二 ISO9002标准理解 210
第三节 物业管理行业ISO9002质量体系的内容 229
一 总则 229
二 ISO9002标准的要素内容 229
第四节 实施ISO9002的主要过程 234
一 可行性分析及总体计划 234
二 组织机构 236
三 体系诊断 239
四 文件的编写 242
五 培训 248
六 试运行 251
七 审核和认证 256
第五节 ISO14000环境管理系列标准与物业管理 257
一 ISO14000认证的必要性 257
二 实现ISO14000国际认证的措施 259
三 ISO14000认证的难题与对策 260
附录 质量手册 262
第五章 物业管理创新模式 288
一 物业管理新理念 288
二 酒店管理模式 290
三 品牌资产模式 293
四 目标模式 296
五 “以人为本”模式 301
六 规模经营模式 303
七 “智能化”模式 304
八 管理信息系统（MIS）模式 307
九 PMIS模式 312
十 IT型模式 316
十一 市场化模式 318
十二 中海物业模式 320
附录 以服务为核心的运行实务 321
第六章 物业管理公司的财务管理 340
第一节 物业经营财务管理概述 340
一 财务管理的含义 340
二 财务管理的内容和任务 341
第二节 物业公司财务管理的理论基础 342
一 风险报酬原理 342
二 市场有效性原理 355
第三节 物业管理的资金来源 359
一 资金筹措 359
二 营业收入 366
三 管理费的核算 368
第四节 物业管理的资金运行 376
一 资金运行的原则 376
二 维修基金管理 379
三 管理服务费用的收缴方法 380
四 重要成本费用项目的管理 381
第五节 物业管理会计报表及其编制 395
一 会计报表概述 395
二 财务报表编制与分析 398
第六节 物业管理的财务分析 405
一 财务分析的意义、原则和种类 405
二 横向财务分析 408
三 纵向财务分析与综合分析 415
第二篇 创新篇 421
第七章 住宅小区物业管理创新模式 421
第一节 住宅小区概述 421
一 小区的含义 421
二 小区的特点 422
第二节 住宅小区物业管理的目标和要求 424
一 小区管理概述 424
二 我国当前小区管理存在的问题 426
三 小区管理的特性 427
四 小区管理的目标与要求 428
第三节 住宅小区管理的内容及原则 430
一 小区管理的内容 430
二 小区管理的原则 434
第四节 住宅小区的文明建设 435
一 小区文明建设的重要性 435
二 抓好小区文明建设的方法 436
第五节 住宅小区物业管理创新模式与实例点评 437
一 国家康居示范工程实施大纲 437
二 住宅小区模糊综合评判方法 440
三 景观价值模式及实例点评 451
四 城市文明小区形象管理模式及实例点评 466
五 全方位参与模式及实例点评 484
六 “理想”概念模式及实例点评 509
七 “超前”概念模式及实例点评 520
八 “精品”概念模式及实例点评 530
九 “未来”概念模式及实例点评 546
十 后小康居住模式及实例点评 557
十一 人文环境模式及实例点评 570
十二 以旧换新模式及实例点评 583
十三 自然生态模式及实例点评 591
十四 以人为本模式及实例评点 610
十五 居住组团模式及实例点评 617
十六 数字家园模式及实例点评 621
十七 宾馆模式及实例点评 630
十八 旧居住区改造模式及实例点评 640
十九 21世纪居住模式及实例点评 650
附录一 日本居住小区 692
附录二 国外居住小区 694
第八章 商务楼宇物业管理创新模式 703
第一节 商务楼宇概述 703
一 高层楼宇 703
二 现代办公楼（写字楼）的性质与特征 706
三 商场物业的性质与特点 707
四 饭店（酒店）物业的特性 709
五 花园住宅（别墅）、公寓的涵义、特点 714
第二节 商务楼宇的物业管理 718
一 高层楼宇的管理内容和要求 718
二 商务写字楼科学管理模式 726
三 现代商场物业管理 734
四 饭店（酒店）物业经营管理 742
五 公寓、别墅的管理与服务 754
第三节 商务楼宇物业管理创新模式 758
一 商务楼宇物业管理创新理念 758
二 高层楼宇创新模式及实例点评 781
三 写字楼创新模式及实例点评 789
四 饭店（宾馆）物业管理创新模式 817
五 公寓、写字楼物业管理创新模式及实例点评 843
第四节 国际传媒业的物业管理 851
一 国际传媒业概述 851
二 国际传媒业办公大楼管理 853
三 国际传媒业不动产保险惯例 860
（中卷） 863
第九章 国外优秀物业管理模式 863
第一节 香港地区物业管理模式 863
一 香港物业管理概述 863
二 香港的楼宇管理和维修 873
三 香港人力资源管理 883
附录 香港物业管理工作样本 890
第二节 新加坡的物业管理 910
一 新加坡的住宅区 910
二 新加坡的住宅区管理和管理机构 915
第三节 法国的物业管理 922
第四节 美国的物业管理 924
一 美国的住宅建设 924
二 美国的物业管理 928
三 公寓租赁 933
四 购物中心租赁 937
第三篇 智能篇 945
第十章 智能大厦物业管理概论 945
第一节 智能大厦概述 945
一 定义和范畴 945
二 诞生背景 946
三 发展历程 946
四 对社会的影响 947
五 现状与发展趋势 948
第二节 智能大厦构成及其特征 950
一 特征剖析 950
二 系统的构成特点 955
第十一章 智能大厦自动化系统物业管理 964
第一节 智能大厦自动化系统管理概述 964
一 自动化系统 964
二 自动控制基础 969
三 自动化系统的功能 973
四 自动化系统的组成 978
五 自动化系统的结构及网络 981
六 物业管理监控总表 985
七 智能化综合布线系统管理 988
第二节 智能大厦自动化系统管理规划 1013
第三节 智能大厦自控系统管理模式 1017
一 BAS-V2000管理系统模式 1017
二 兰吉尔驷法S600管理系统模式 1021
三 BAS-K3000楼宇自动化系统 1023
四 LONWORKS管理系统模式 1028
五 IBAS管理系统模式 1035
第四节 实例点评——哈尔滨报业大厦自控管理系统集成 1038
第五节 热点问题探讨——现代超大型商城BA系统设计的若干问题分析 1042
第十二章 智能大厦电气系统物业管理 1047
第一节 智能大厦电气系统的智能规划 1047
一 电气系统基本管理要求 1047
二 电气系统附加管理要求 1064
三 备用电源 1064
四 计算机房工程 1065
第二节 智能大厦电气系统物业管理模式 1078
一 空调系统管理模式 1078
二 电梯系统管理模式 1095
三 照明系统管理模式 1100
第三节 实例点评——山西日报社新闻采编大楼的供配电系统 1101
第四节 热点动态——国际电气系统节能发展综述 1105
一 高层建筑耗能概况 1105
二 热舒适度概念及建筑物通风国际标准和节能 1105
三 能量使用监控 1107
四 HVAC（热、通风、空调控制）的节能设计 1109
五 照明系统的节能设计 1110
第十三章 智能大厦办公自动化系统物业管理 1112
第一节 智能大厦办公自动化系统的规划 1112
一 办公自动化系统概述 1112
二 办公自动化系统规划 1127
第二节 智能大厦办公自动化系统物业管理模式 1131
一 行政管理办公系统模式 1131
二 宾馆式管理办公系统模式 1134
三 商业经营管理系统模式 1136
四 标准时钟作息管理系统模式 1137
五 远程会议系统模式 1149
第三节 实例点评——深房广场OAS系统设计与分析 1156
一 深房广场OAS的概述及其组成 1157
二 深房广场计算机网络的设计 1158
三 深房广场OAS的软件设计 1159
第十四章 智能大厦安防系统物业管理 1163
第一节 智能大厦安防系统规划 1163
一 概述 1163
二 集成化安防管理系统规划 1165
第二节 智能大厦安防系统管理模式 1169
一 防盗报警系统管理模式 1169
二 出入口控制系统管理模式 1172
三 消防系统管理模式 1186
四 停车场管理系统模式 1212
第三节 实例点评——美国纽约世界贸易中心的安全防范系统 1220
第十五章 智能大厦通信自动化系统物业管理 1225
第一节 智能大厦通信自动化系统规划 1225
第二节 智能大厦通信自动化系统管理模式 1227
一 语音通讯模式 1227
二 卫星通信模式 1228
三 图文通信模式 1229
四 数据通信模式 1230
五 新型通信系统管理模式 1231
六 公共广播系统管理模式 1236
第三节 实例点评——广东国际大厦通信系统 1237
第十六章 智能大厦智能化系统集成的物业管理 1239
第一节 智能大厦智能化系统集成概述 1239
一 智能化系统集成方法介绍 1239
二 集成功能介绍 1241
三 管理系统集成的发展趋势 1247
第二节 智能大厦智能化系统实施技术 1249
一 智能化系统实施技术 1249
二 智能化集成系统效益评估 1259
第三节 实例点评 1260
一 PRC总部大厦的设计 1260
二 某大厦智能化系统的设计与实施 1266
三 深圳特区报业大厦智能化工程 1271
第十七章 智能大厦的系统规划与设计 1282
第一节 智能大厦的系统规划概述 1282
一 系统规划的作用和意义 1282
二 系统规划的核心 1284
三 系统规划方法 1287
第二节 智能大厦“5A”系统的智能规划管理模式 1290
一 OA系统的智能规划管理模式 1290
二 BA系统的智能规划管理模式 1293
三 CA系统的智能规划管理模式 1294
四 SA系统的智能规划管理模式 1295
五 OA与BA系统的综合管理模式 1300
第三节 实例点评 1301
一 高校智能化教学楼设计 1301
二 常州国际金融大厦设计 1306
三 民用机场候机楼设计 1313
四 智慧广场智能化系统设计 1318
第十八章 智能化小区概论 1325
第一节 智能化小区概念 1325
一 概念的演变 1325
二 功能特征 1326
第二节 智能化小区的发展概况 1327
一 国内发展概况 1327
二 国外发展概况 1329
第三节 智能化小区的系统构成 1332
一 系统的设计原则 1332
二 小区系统及技术概要 1333
三 小区基本功能介绍 1335
第四节 智能化小区分级标准 1345
第五节 住宅小区智能系统规划 1350
一 智能系统规划要点 1350
二 智能系统规划设计要点 1352
第六节 智能化小区的功能目标管理模式 1353
一 物业管理功能目标 1353
二 综合信息服务与接入网功能目标 1355
第十九章 智能化小区物业管理 1358
第一节 智能化小区管理系统的规划 1358
一 物业管理系统的主流技术 1361
二 物业管理系统软件设计 1367
三 实例应用——杭州侨新公司JOINHOME2000智能化小区管理系统软件 1374
第二节 智能化小区物业管理模式 1386
一 自动控制系统管理模式 1386
二 “一卡通”管理模式 1396
三 控制系统电力线管理模式 1401
四 IHC2000智慧型电控系统模式 1403
五 CATV多功能服务系统管理模式 1407
六 Intranet服务管理系统管理模式 1419
第三节 实例点评 1424
一 BCIT的智能校园 1424
二 欧洲（英国）智能型住宅 1428
三 东兰兴城小区 1433
四 上海浦江茗园 1434
五 上海文化花园 1438
六 青岛东方花园 1442
七 成都锦城苑 1445
八 深圳香榭里花园 1447
九 北京西璐园小区 1450
十 岳阳金湖住宅小区 1451
十一 深圳梅林三村 1454
第四节 热点动态与存在问题 1456
一 数字化人居——21世纪住宅开发主流 1456
二 网络化家庭 1458
三 未来建筑展望 1460
四 未来高科技住宅 1463
五 特殊住宅集萃 1464
六 智能化小区建设中存在的若干问题 1465
第二十章 智能化小区安防系统物业管理 1471
第一节 智能化小区安防系统规划 1475
一 安全对讲系统 1475
二 防盗报警系统 1477
三 防火系统 1480
四 防煤气泄漏系统 1480
五 系统联动控制报警 1481
六 应用举例 1481
第二节 智能化小区安防系统物业管理模式 1482
一 门禁系统管理模式 1482
二 防盗报警系统管理模式 1498
三 巡更系统管理模式 1503
四 闭路电视监控系统管理模式 1504
五 停车场系统管理模式 1516
六 火灾报警及消防联动系统管理模式 1520
第三节 实例点评——上海古北新区安防系统模式 1525
一 SGSS系统方案简介 1525
二 SGSS系统有效运作的关键环节 1526
三 SGSS系统人技结合的有益探索 1527
四 SGSS系统实效 1527
第二十一章 智能化小区通讯系统物业管理 1528
第一节 智能化小区通讯系统物业管理规划 1528
一 智能化小区的通信网络功能 1529
二 某种智能化小区通信网络系统简介 1531
第二节 智能化小区通讯系统物业管理模式 1534
一 通讯接入网模式 1534
二 ADSL技术模式 1537
三 VOD技术模式 1549
第三节 实例点评——杭州新金都城市花园有线电视网络及VOD视频点播系统 1555
一 概述 1555
二 系统原理 1556
三 系统主要功能 1558
四 系统施工方案介绍 1561
五 与其它方案比较 1562
六 系统实施步骤 1564
七 系统增值方案 1567
第二十二章 智能化小区家庭智能化系统管理 1568
第一节 家庭智能化系统管理规划 1568
第二节 家庭智能化物业管理模式 1574
一 三气远程抄收物业管理模式 1574
二 应用实例 1578
三 LonWorks技术在自动抄表系统中的应用 1582
第三节 实例点评——焦作市金山花园 1585
一 概述 1585
二 DDSH98多用户组合智能电度表 1586
第四节 智能化小区管理问题探讨 1593
一 智能化住宅建设有待完善的几个方面 1593
二 智能化住宅工程实施的几个思考 1594
第二十三章 智能化小区综合布线系统物业管理 1600
第一节 智能化小区综合布线系统的规划 1600
一 智能化小区的布线系统 1600
二 综合布线系统的规划 1601
第二节 智能化小区综合布线系统管理模式 1612
一 综合布线的防护标准 1613
二 综合布线系统的防护措施 1615
三 智能小区布线方案 1617
第三节 实例点评 1621
一 智能家居布线系统解决方案 1621
二 RUN智能化小区布线系统工程模式 1624
第四节 热点技术探讨 1627
一 千兆位以太网技术 1627
二 千兆网的护卫者GIGAMO 1631
第二十四章 智能化小区电气系统物业管理 1634
第一节 智能化小区电气系统的规划 1634
第二节 智能化小区电气系统管理模式 1635
一 交配电系统管理模式 1635
二 空调系统管理模式 1636
三 照明系统管理模式 1645
第三节 实例点评——苏州伊莎中心电气系统工程 1647
第二十五章 智能化小区整体方案和工程优化 1650
第一节 智能化小区的技术评价 1650
一 普及型 1650
二 先进型 1651
三 领先型 1651
第二节 整体方案优化原则 1652
一 功能需求限额原则 1652
二 可操作性原则 1652
三 匹配原则 1653
四 可靠性原则 1653
五 经济性原则 1654
六 可持续发展原则 1654
第三节 系统优化设计 1655
第四节 实例点评——昆明楚祥苑小区智能化系统设计方案 1656
一 概述 1656
二 楚祥苑小区智能化系统 1658
（下卷） 1695
第四篇 法规篇 1695
第二十六章 物业管理法规文件汇编 1695
一 中华人民共和国城市房地产管理法 1695
二 中华人民共和国治安管理处罚条例 1705
三 城市房地产开发经营管理条例 1713
四 城市房地产中介服务管理规定 1719
五 全国城市文明住宅小区标准（试行） 1724
六 全国城市文明住宅小区达标考评实施细则 1726
七 物业管理企业财务管理规定 1729
八 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 1733
九 物业管理企业资质管理试行办法 1736
十 城市房屋修缮管理规定 1739
十一 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 1744
十二 城市新建住宅小区管理办法 1746
十三 公有住宅售后维修养护管理暂行办法 1749
十四 城市公有房屋管理规定 1751
十五 城市危险房屋管理规定 1757
十六 商品住宅性能认定管理办法（试行） 1761
十七 商品住宅性能认定工作规程（试行） 1766
十八 商品住宅性能认定委员会章程 1769
十九 商品住宅性能评审委员会章程 1772
二十 建筑节能试点示范工程（小区）工作要点 1774
二十一 全国住宅小区智能化技术示范工程建设工作大纲 1777
二十二 全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则（试行稿） 1780
二十三 国家2000年小康住宅示范小区综合成果验收量化指标体系 1794
二十四 2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则 1833
二十五 2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则修改说明 1845
二十六 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 1847
二十七 河北省城市住宅区物业管理服务收费暂行办法 1851
二十八 北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行） 1855
二十九 北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行） 1863
三十 北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行） 1865
三十一 深圳经济特区住宅区物业管理条例 1868
三十二 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则 1879
三十三 深圳市业主管理委员会规则（试行） 1890
三十四 深圳市屋顶美化绿化实施办法 1898
三十五 深圳市物业管理服务收费指导标准的通知 1902
三十六 深圳经济特区物业管理行业管理办法 1933
三十七 深圳市物业管理考核评比标准（住宅区、住宅组团） 1942
三十八 深圳市建筑智能化系统等级评定办法 1968
三十九 深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定 1988
四十 广东省物业管理条例 1996
四十一 广州市物业管理公司资质管理暂行办法 2004
四十二 广州市住宅小区竣工综合验收管理办法 2008
四十三 上海市公有住宅售后管理暂行办法 2012
四十四 上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法 2022
四十五 重庆市物业管理办法 2027
四十六 重庆市建筑智能化系统工程建设管理规定 2035
四十七 苏州市市区住宅小区物业管理暂行办法 2038
四十八 江苏省建筑智能化系统工程设计管理暂行规定 2044
四十九 江苏省建筑智能化系统工程设计资质分级标准（试行） 2050
五十 山东省城市住宅小区物业管理办法 2054
五十一 黑龙江省城市房地产物业管理暂行办法 2059
五十二 厦门市居住小区物业管理规定 2066
附录 2075
一 前期物业管理服务协议（示范文本） 2075
二 物业管理委托合同（示范文本） 2082
三 房屋买卖合同文本 2091
四 房屋租赁合同文本 2093
五 委托管理合同书（标准文本书） 2096
六 入伙手续文件范本 2101
七 房地产租赁契约 2108
八 房地产租赁申请审批表 2111
九 房屋租赁许可证 2113
十 全国住宅小区智能化技术示范工程申报表 2114
十一 住宅智能化系统示范小区规划设计方案申报材料、图纸的统一要求（试行稿） 2121
十二 商品住宅性能认定申请表 2124
十三 商品住宅性能评定方法和指标体系 2128
十四 住宅设计规范（GB50096—1999） 2268
十五 物业管理信函样本汇编 2284
十六 物业管理表格文本汇编 2320