上篇 地产分析 1
第1章 房地产投资环境分析 2
1.1 城市概况 2
1.2 经济运行 3
1.2.1 产业结构不断优化 3
1.2.2 房地产开发投资继续增长 3
1.2.3 消费市场价格总体平稳，房价反弹明显 4
1.3 城市规划 4
1.3.1 枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施建设加快 4
1.3.2 城市绿化建设全面推进 5
1.3.3 轨道交通建设加速 5
1.4 政策影响 6
1.4.1 “90/70”政策加大小户型供应 6
1.4.2 斥资20亿储备廉租房 6
1.4.3 营业税、个税政策影响二手楼市 6
1.4.4 税收新政增加炒房成本 7
第2章 土地市场分析 8
2.1 市场供应 8
2.1.1 供应总量大幅减少 8
2.1.2 住宅用地比重锐减 8
2.1.3 郊区土地出让占半 9
2.2 市场需求 9
2.2.1 实力发展商拿地热情不减 9
2.2.2 部分中小企业被迫出局 10
2.2.3 优质地块依然受宠 10
2.3 土地价格 10
2.3.1 地段及规划引领价格 10
2.3.2 住宅用地价格再攀新高 11
2.3.3 工业用地以底价成交 11
第3章 住宅市场分析 12
3.1 一手住宅市场 12
3.1.1 总体市场供不应求 12
3.1.2 市场开始反弹 13
3.1.3 高档住宅市场供不应求 14
3.2 二手住宅市场 15
3.2.1 成交情况 15
3.2.2 市场特征 16
3.3 未来展望 17
3.3.1 一手住宅市场 17
3.3.2 二手住宅市场 17
第4章 写字楼市场分析 19
4.1 整体特征 19
4.1.1 甲级写字楼更新换代加速 19
4.1.2 特色写字楼持续畅销 19
4.1.3 办公物业分布格局外延 19
4.1.4 外资整体收购屡见不鲜 20
4.2 供应特征 20
4.2.1 甲级写字楼集中上市 20
4.2.2 乙级写字楼向次中心城区扩展 21
4.3 需求特征 21
4.3.1 甲级写字楼 21
4.3.2 乙级写字楼 22
4.4 未来展望 23
第5章 商铺市场分析 25
5.1 整体特征 25
5.1.1 城市副中心崛起 25
5.1.2 租售市场两极分化严重 25
5.1.3 外资渗透步伐加快 25
5.2 供应特征 26
5.3 需求特征 26
5.3.1 价格震荡上升 26
5.3.2 租金水平趋稳 27
5.4 未来展望 28
下篇 地产评论 29
第6章 盘点2006年外资收购 30
6.1 外资投资房地产概述 30
6.2 外资投资物业类型分析 31
6.2.1 收购住宅变身酒店式服务公寓 31
6.2.2 优质甲级写字楼依然是投资热点 31
6.3 外资来源地分析 31
6.4 小结 32
第7章 上海市高档公寓户型及装修研究 33
7.1 高档公寓的界定与分布 33
7.2 高档公寓户型研究 34
7.2.1 陆家嘴板块 34
7.2.2 新天地板块 35
7.2.3 南京西路板块 36
7.2.4 古北板块 37
7.2.5 徐家汇板块 38
7.2.6 新华路板块 40
7.2.7 典型户型及简评 40
7.2.8 小结 44
7.3 高档公寓装修研究 44
7.3.1 装修分类 44
7.3.2 装修配置 46
第8章 上海创意地产研究 47
8.1 创意地产概述 47
8.1.1 何谓创意产业 47
8.1.2 何谓创意地产 48
8.2 上海创意地产现状 48
8.2.1 创意产业集聚区的分布 49
8.2.2 创意地产需求情况 50
8.3 上海创意地产未来发展趋势 52
8.3.1 多因素促进上海创意地产快速发展 52
8.3.2 上海创意地产发展中应注意的问题 53
第9章 商务园区办公物业研究 54
9.1 商务园区概述 54
9.2 主要商务园区办公物业现状 55
9.2.1 主要工业园区、商务园区介绍 55
9.2.2 主要商务园区办公物业简介 56
9.2.3 主要商务园区办公物业租金状况 59
9.3 入住商务园区的客户分析 60
9.3.1 生产制造为基础的跨国公司 60
9.3.2 海外企业研发中心 60
9.3.3 航运物流、快速消费品等非科技类企业 60
9.4 众多因素支撑沪上商务园区发展 61
9.4.1 商务成本的增加导致跨国企业外迁 61
9.4.2 优美办公环境，完善的配套以及优惠政策 61
9.4.3 便捷的交通吸引客户与开发商入驻 62
9.4.4 较高的投资回报率 62
附录 63
附录A 地产数据 64
A1 房地产投资环境 64
A2 土地市场 70
A3 住宅市场 75
A4 写字楼市场 85
A5 商铺市场 91
附录B 上海中原物业代理／顾问有限公司 97
B1 公司简介 97
B2 主要部门简介 102
B2.1 营销方略中心（一手住宅） 102
B2.2 中介住宅部 105
B2.3 工商铺部 107
B2.4 研究咨询部 109
B3 荣誉榜 110
B4 主要合作客户 112
上篇 地产分析 2
图1-1 上海市行政区划示意图 2
图1-2 上海市历年GDP及其增长率变化趋势（2000—2007年） 4
图2-1 上海市历年各类型土地出让面积比重（2005—2007年） 9
图3-1 上海市一手住宅市场成交量（2006—2007年） 13
图3-2 上海市一手住宅市场成交均价（2006—2007年） 14
图3-3 上海市高档公寓市场供求情况（2006—2007年） 14
图3-4 上海市别墅市场供求情况（2006—2007年） 15
图3-5 中原（上海）领先指数月度走势（2004—2007年） 16
图4-1 上海市甲级写字楼月度销售情况（2006—2007年） 21
图4-2 上海市甲级写字楼月度平均销售价格走势（2006—2007年） 22
图4-3 上海市甲级写字楼租金水平走势（2006—2007年） 22
图4-4 上海乙级写字楼月度销售情况（2006—2007年） 23
图4-5 上海乙级写字楼月度平均销售价格走势（2006—2007年） 23
图5-1 上海市商业项目销售价格走势（2006—2007年） 27
图5-2 上海市各类型商铺租金走势（2006—2007年） 27
下篇 地产评论 31
图6-1 上海市各物业类型外资收购情况（2005—2006年） 31
图6-2 上海市各类物业收购外资来源地构成（2005—2006年） 32
图7-1 上海市高档公寓分布图 33
图8-1 上海已授牌的50个创意产业集聚区分布情况 50
图8-2 上海市创意产业物业的租金水平分布情况（2006年） 51
图9-1 上海市主要工业园区分布图 54
图9-2 上海市主要商务园区物业的租金水平分布情况（2006年） 59
图9-3 上海市中心与商务园区办公物业租金对比图（2006年） 61
图9-4 上海市办公物业投资回报率对比图（2006年） 62
附录 97
图B1-1 上海中原企业架构 97
图B1-2 上海中原近期企业活动（一） 98
图B1-3 上海中原近期企业活动（二） 99
图B1-4 上海中原近期企业活动（三） 100
图B1-5 上海中原近期企业活动（四） 101
图B2-1 上海中原主要代理楼盘（一） 103
图B2-2 上海中原主要代理楼盘（二） 104
图B2-3 上海中原分行门店 105
图B2-4 上海中原中介部活动 106
图B2-5 上海中原，分行网点分布 107
图B3-1 上海中原荣誉证书 111
图B4-1 上海中原主要合作客户 112
上篇 地产分析 3
表1-1 上海市近年人口变化（2005—2006年） 3
表1-2 上海市轨道交通建设情况 5
表2-1 上海市历年土地市场出让面积（2001—2007年） 8
表2-2 上海市部分挂牌成交地块基本情况（2006—2007年） 11
表3-1 上海市历年商品房与商品住宅供求情况（2001—2007年） 12
表3-2 上海市历年二手住宅交易量（2002—2007年） 15
表4-1 上海市新增投入使用的甲级写字楼情况列表（2006年） 20
表5-1 上海市新增出售大型商业项目列表（2006—2007年） 26
下篇 地产评论 30
表6-1 上海市外资投资住宅项目一览（2006年） 30
表7-1 上海市高档公寓档次划分一览 34
表7-2 上海市陆家嘴板块典型高档公寓一览 34
表7-3 上海市新天地板块典型高档公寓一览 35
表7-4 上海市南京西路板块典型高档公寓一览 36
表7-5 上海市古北板块典型高档公寓一览 38
表7-6 上海市徐家汇板块典型高档公寓一览 39
表7-7 上海市新华路板块典型高档公寓一览 40
表7-8 上海市高档公寓户型点评 41
表7-9 上海市第一档次典型楼盘列表 45
表7-10 上海市第二档次典型楼盘列表 45
表7-11 上海市第三档次典型楼盘列表 45
表7-12 上海市第四档次典型楼盘列表 46
表7-13 上海市高档公寓装修配置情况表 46
表8-1 上海已授牌三批共50家创意产业集聚区列表 49
表8-2 上海已建成代表性创意地产物业一览 50
表8-3 上海部分创意地产物业租金入住情况一览（2006年） 51
表9-1 上海市主要工业园区简介 55
表9-2 上海市张江高科技园区在售办公物业（2006年） 56
表9-3 上海市张江科技园部分出租办公物业表（2006年） 57
表9-4 上海市漕河泾开发区部分办公物业表（2006年） 57
表9-5 上海市金桥在售办公物业表（2006年） 58
表9-6 上海市金桥加工区部分出租办公物业表（2006年） 58
表9-7 上海市外高桥保税区在售物业表（2006年） 59
表9-8 上海市主要商务园区租金水平（2006年） 59
附录 64
表A1-1 上海市历年国民经济主要指标表（2003—2006年） 64
表A1-2 上海市房地产市场主要指标表（2003—2006年） 64
表A1-3 上海市房地产政策一览表（2006—2007年） 64
表A1-4 上海市政建设大事记（2006—2007年） 67
表A1-5 上海市房地产开发企业动态（2006—2007年） 68
表A2-1 上海市历年土地出让主要指标表（2003—2007年） 70
表A2-2 上海市土地出让成交表（2006—2007年） 70
表A2-3 上海市土地市场大事记（2006—2007年） 74
表A3-1 上海市历年商品住宅市场主要指标表（2003—2006年） 75
表A3-2 上海市商品住宅供需情况表（2006年） 75
表A3-3 上海市商品住宅销售价格月度走势（2006—2007年） 76
表A3-4 上海市商品住宅销售面积月度走势（2006—2007年） 76
表A3-5 上海市二手住宅销售价格月度走势（2006—2007年） 77
表A3-6 上海市住宅市场销售价格前10名楼盘（2006—2007年） 78
表A3-7 上海市住宅市场建筑面积前10名楼盘（2006—2007年） 81
表A4-1 上海市历年写字楼市场主要指标（2003—2006年） 85
表A4-2 上海市写字楼市场新增供应一览表（2006—2007年） 85
表A4-3 上海市写字楼销售价格月度走势（2006—2007年） 87
表A4-4 上海市甲级写字楼租金季度走势（2006—2007年） 87
表A4-5 上海市甲级写字楼入住率季度走势（2006—2007年） 87
表A4-6 上海市10大写字楼（2006—2007年） 88
表A5-1 上海市商铺市场新增供应一览表（2006—2007年） 91
表A5-2 上海市商铺销售价格月度走势（2006—2007年） 92
表A5-3 上海市商铺租金月度走势（2006—2007年） 93
表A5-4 上海市购物中心建筑面积前10名楼盘（2006—2007年） 93
表B3-1 上海中原荣誉榜 110