问答篇 3
一、物业管理基本内容 3
1.你的房子是物业吗？ 3
2.什么是物业管理？ 4
3.遇到物业问题首先要看哪个法律？—《物业管理条例》的主要内容 5
4.物业权利一大堆，区分开来有必要—什么是建筑物区分所有权？ 8
二、业主、业主大会、业主委员会 10
5.你是业主吗？—业主资格和分类 10
6.业主的护身符—物业管理中业主的七项权利 11
7.顾客是上帝，业主也是上帝—《消费者权益保护法》对业主权利的强化 14
8.业主也要守规矩—在物业管理中业主的义务 16
9.业主主要和谁打交道？—房地产开发商、物业服务企业与业主的关系 18
10.业主可以放弃物业管理吗？ 19
11.业主大会—团结起来，当家做主 21
12.业主大会应当如何设立？ 23
13.如何召开第一次业主大会？—程序、方式、类型、决议 24
14.什么是业主委员会？—对内是当家人 26
15.要报官吗？—成立业主委员会要注意的问题 28
16.业主委员会具有什么样的地位？—对外是桥梁 30
17.在物业管理活动中，业主委员会应当履行什么样的职责？—五项职责一身担 32
18.业主委员会章程—主要内容和程序 34
19.业主委员会容易出现哪些问题？如何解决？ 36
20.共同约定、共同遵守—管理规约及其主要内容 37
21.管理规约是如何订立、通过和修订的？ 39
22.业主如何监督业主大会和业主委员会？—主人与公仆 40
三、物业服务合同 44
23.买房时搭配的物业管理—前期物业管理 44
24.前期物业维修、装修应注意哪些问题？—常见的前期物业管理问题 46
25.你入伙了吗？—入伙手续有哪些？ 48
26.物业服务合同主要内容有哪些？如何定价？—物业服务优质优价 50
27.物业服务合同中权利义务如何设定？—不仅是法定，也可以约定 51
28.物业管理中出现违约行为该怎么办？ 53
29.这可是公款？—专项维修资金的管理与使用应当如何约定？ 54
四、物业的使用与维护 56
30.建筑物屋顶平台的所有权和使用权归谁所有？在建筑物上设置广告牌所产生的收益归谁所有？ 56
31.地下室和停车场的所有权和使用权归谁所有？ 57
32.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，业主和物业服务企业能否改变其用途？ 58
33.业主、物业服务企业能否占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地？ 60
34.物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任依法应当由谁承担？ 61
35.能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动？业主由此所得收益应当如何使用？ 63
36.业主需要装饰装修房屋的，是否应当事先告知物业服务企业？业主在装饰装修房屋时应当了解哪些禁止行为和注意事项？ 65
37.物业专项维修资金应由谁负担？其使用和管理是如何规定的？ 66
38.物价管理部门对物业服务收费是如何进行管理的？ 70
五、物业管理纠纷与处理 72
39.在物业管理活动中，业主违反法定和约定的义务，应当承担什么样的民事责任？ 72
40.物业服务企业和建设单位违反法定和约定的义务，应当承担什么样的民事责任？ 73
41.在物业管理活动中，业主、物业服务企业和建设单位违反法律规定，分别应当承担什么样的行政责任和刑事责任？ 75
42.当前，物业管理纠纷主要表现为哪几种形式？物业管理纠纷的解决途径有哪些？ 78
43.处理物业管理纠纷的法律依据主要有哪些？ 83
44.如何解决物业管理纠纷中的诉讼主体地位问题？ 84
45.在物业管理活动中，因物业管理权而产生的纠纷应当如何处理？因物业服务合同的效力而产生的问题应当如何解决？ 86
46.在物业管理活动中，关于公共维修资金的管理产生的纠纷应当如何处理？物业服务公司因追索物业服务费而产生的纠纷应当如何处理？ 87
47.物业服务企业因修缮义务而产生的纠纷应当如何处理？ 89
48.因物业服务企业代缴水电费等费用而产生的纠纷应当如何处理？ 91
49.小区内车辆丢失或者毁损纠纷以及小区内其他财物丢失或毁损纠纷应该如何处理？因电梯事故而产生的纠纷如何处理？小区内因水灾、火灾或物业坍塌等重大事故而引发的纠纷如何处理？因物业服务企业的保安责任而产生的纠纷如何处理？ 92
50.因水电等相关部门职责分工而产生的纠纷以及关于管理责任的纠纷如何处理？ 94
案例篇 99
一、业主和业主委员会的权利 99
第1案 业主是否可以自行召集组建业主大会？—高贵地产公司诉关××侵权案 99
第2案 业主委员会是否可以代表业主提起诉讼？—业主委员会诉房地产开发公司违约案 102
第3案 开发商违约，业主委员会是否可以起诉？—银都花园业主委员会诉温州建设房地产开发公司违约案 104
第4案 前期物业服务公司拒绝移交管理，业主委员会是否可以起诉？—实发物业公司诉金环大厦业主委员会违约案 107
第5案 业主大会制定的章程对外是否具有法律效力？法院能否将其作为判决的依据？—李××诉北京市某区房屋土地管理局违法行政案 111
第6案 业主委员会能否在解除原前期物业服务合同之前选聘新的物业服务公司？—北京银湖物业公司诉玫瑰庄园小区业主委员会及北京金龙物业公司违约案 114
第7案 对物业服务公司提供的物业服务不满意，业主委员会是否可以解聘物业服务公司？ 117
第8案 物业服务公司在物业服务合同约定的期限内，能否将物业委托给其他公司管理？—海青鸟落物业服务公司诉花欣嘉园小区业主违约案 119
第9案 原物业服务公司不撤出，新聘物业服务公司无法进驻，由此给新聘物业公司造成的经济损失由谁承担？—金罗马公司诉中海雅园物业管理委员会违约案 123
二、物业维修纠纷 127
第10案业主是否有权封闭自家阳台？—物业公司诉刘先生违约案 127
第11案 物业服务企业是否有权阻止业主的违规装修？—××物业公司诉毕某某违规装修案 129
第12案 业主违章装修，物业服务企业是否可以罚款或采取断水断电措施？—物业公司诉张先生违约案 132
第13案 业主是否有权在其独用的平台上搭建玻璃房等建筑设施？—物业公司诉陈先生违章建设案 134
第14案 楼上装修导致污水反灌，业主是否可以要求物业服务企业负责？—郭某诉物业公司违约案 136
第15案 因装修排污堵塞管道，相邻业主是否负有排除妨碍的配合义务？—沈先生诉杨某及物业管理公司违约案 139
第16案 业主擅自建设违章建筑，房产局应该处罚业主还是物业服务公司？—物业公司诉贾某违约建房案 141
三、建筑物及其附属设施致人损害纠纷 144
第17案 电梯发生事故，物业服务公司是否负举证责任？—李女士诉物业服务公司及电梯公司人身损害赔偿案 144
第18案 物业设施伤人，物业服务公司是否负责任？—童童诉物业服务公司人身损害赔偿案 146
第19案 小区内堆放的建筑垃圾致业主损伤，物业服务公司是否负责任？—宋某夫妇诉卓某和物业服务公司违约案 148
四、物业侵权纠纷 151
第20案 业主采取过激方式维权，是否对物业服务公司构成侵权？—振业公司诉邹某名誉侵权案 151
第21案 业主因车辆受损而辱骂攻击保安是否构成侵权？—张某诉李某名誉侵权案 154
第22案 物业服务公司在小区内张贴失实告示或公开信是否构成侵权？—张某诉物业公司名誉侵权案 155
第23案 业主热水器产生的冰溜子砸死小区居民，责任由谁承担？—李某诉香开物业公司、腾浪公司及高某人身损害赔偿案 158
第24案 未经业主同意，物业服务公司是否可以将“公用地”委托给他人使用—俱乐部占用地下室堆放燃煤案 160
第25案 开发商和物业服务公司是否可以收取业主装潢保证金？—业主诉利德物业公司收取装潢保证金案 163
第26案 小区秧歌队等健身活动扰民，业主能否要求物业服务公司予以制止？—业主诉舞迷噪音扰民案 166
五、物业管理费纠纷 169
第27案 小区公共维修费应该由谁支配？—朝山小区公共维修费归属案 169
第28案 没有签订物业服务合同，业主是否可以拒绝交纳管理费？—物业公司诉黄某欠交管理费案 171
第29案 未交物业管理费，房屋承租人与业主是否需承担连带责任？—许某承租商铺欠费不交案 175
第30案 物业公司单方面提高物业管理费，业主可否拒交？—医院拒付物业单方提高费用案 177
第31案 物业服务企业没有相应管理资质，是否可以收取管理费？—公司下物业管理部门诉李某欠费案 180
第32案 物业服务有瑕疵，业主是否可以拒交管理费？—怠于服务陆某拒交管理费用案 182
第33案 业主未交纳房款，物业服务公司是否可以停止供水供电？—赵女士诉物业公司无故停水停电案 185
第34案 物业服务公司是否有权对违约业主采取罚款等措施进行制裁？—李某诉物业公司侵犯财产权案 187
六、车辆管理纠纷 190
第35案 业主车辆被盗，保险公司理赔后能否向物业公司索赔？—私家车丢失业主索赔案 190
第36案 业主车位经常被占，物业服务公司是否应当承担责任？—何某诉物业公司车位被占案 194
第37案 非业主将车辆停放在小区内并交纳停车费，如果车辆被盗能否要求物业服务公司承担责任？—校车被窃学校诉物业公司赔偿案 196
第38案 因车库被淹导致业主车辆受损，是否可以要求物业服务公司赔偿损失？—奔驰被淹业主起诉赔偿案 199
第39案 物业服务合同中没有关于车辆保管的约定，业主车辆丢失由谁负责？—车辆小区丢失田某诉请赔偿案 202
第40案 物业服务公司可以在小区楼间空地划出车位出租吗？小区的车库（位）权属是怎样的？—物业公司擅自划定车位案、龚某诉物业公司无车库产权案 205
第41案 住客在酒店丢失车辆，酒店是否应负责？—酒店门口停车被窃求偿案 210
第42案 住户擅自停车占用通道，物业服务公司为疏通道路而损坏车辆是否应当理赔？—占道宝马被挪赔付挪用费案 213
第43案 车辆未停放在小区车位上丢失，物业服务公司是否承担赔偿责任？—王某诉物业公司未尽管理义务案 215
七、物业安全保卫纠纷 218
第44案 物业服务公司禁止封闭阳台，窃贼由阳台入室盗窃，物业服务公司是否承担责任？—董某家中被盗索赔案 218
第45案 业主家中财物被盗，物业服务公司是否承担责任？—保安失职小区被窃案 221
第46案 业主在小区内被殴打，在场保安未予以救助，物业服务公司是否承担责任？—业主被殴索赔医疗费用案 224
第47案 业主在家中被杀害，物业服务公司是否因管理瑕疵而承担责任？—曲某杀人业主诉物业管理疏漏案 227
第48案 业主在小区内被杀害，物业服务公司是否承担责任？—李某楼道被刺索赔案 229
第49案 小区内跳楼自杀砸死业主，物业服务公司是否承担赔偿责任？—李××家属诉物业公司死亡金赔偿案 231