第一章 绪论 1
1.1 城镇土地市场的基本范畴 1
1.1.1 城镇土地的范围 1
1.1.2 城镇土地市场的基本概念 2
1.1.3 城镇土地市场的主要功能 5
1.1.4 城镇土地市场的基本特征 7
1.1.5 城镇土地市场的主体 13
1.2 城镇土地市场研究的基本理论 17
1.2.1 产权理论 18
1.2.2 地租理论 29
1.2.3 地价理论 33
1.3.4 区位理论 39
1.3.5 可持续发展理论 48
1.3 国内外城镇土地市场研究进展 58
1.3.1 国外城镇土地市场研究进展 58
1.3.2 国内城镇土地市场研究进展 62
第二章 中国城镇土地市场发展进程分析 67
2.1 中国城镇土地市场发展历程 67
2.1.1 高度行政化无市场时期 69
2.1.2 城镇土地市场的萌芽时期 74
2.1.3 城镇土地市场初步发展时期 78
2.1.4 城镇土地市场全面发展时期 84
2.2 中国城镇土地市场现状特征 94
2.2.1 中国城镇土地市场的结构特征 94
2.2.2 中国城镇土地市场的客体特征 96
2.2.3 中国城镇土地市场供求主体的成长 98
2.2.4 中国城镇土地市场中介发展特征 103
第三章 中国城镇土地市场供求变化与宏观经济波动分析 114
3.1 城镇土地需求机制及特性分析 115
3.1.1 城镇土地需求机制——人类对空间效用的追求 115
3.1.2 城镇土地需求的基本特性 116
3.1.3 不同目的的土地需求分析 122
3.2 城镇土地供给特性分析 127
3.2.1 城镇土地供给及其制约因素 127
3.2.2 中国城镇土地供给特性分析 129
3.3 城镇土地市场供求关系的特殊性分析 130
3.3.1 土地供求规律的特殊性 130
3.3.2 供给对需求的引导和制约 132
3.4 政府行为对城镇土地供求及城镇地价的影响 134
3.4.1 政府行为对城镇土地供给的影响 135
3.4.2 政府行为对土地市场价格的直接影响 138
3.4.3 政府行为对土地使用者成本的影响 140
3.5 土地市场波动与宏观经济波动的关系分析 143
3.5.1 宏观经济运行状况对土地市场供求的影响 143
3.5.2 我国城镇房地产业发展与宏观经济运行的关系 145
3.5.3 我国城镇土地市场波动与宏观经济波动关系的实证分析 150
3.6 我国城镇土地市场波动的政策因素分析 153
第四章 中国城镇土地市场发展中的问题分析 157
4.1 中国城镇土地产权制度考察 158
4.1.1 中国城镇土地产权制度建设 158
4.1.2 中国城镇土地产权制度的缺陷 159
4.2 中国城镇土地市场主体行为考察 160
4.2.1 出让主体行为不规范 161
4.2.2 市场主体身份混杂 162
4.2.3 参与主体的市场行为不规范 163
4.3 中国城镇土地市场发育程度考察 164
4.3.1 城镇土地市场规模狭小 164
4.3.2 城镇土地市场化程度低 165
4.3.3 城镇土地市场发展不平衡 166
4.4 中国城镇土地市场秩序的考察 171
4.4.1 城镇土地市场秩序的含义 171
4.4.2 中国城镇土地市场秩序的特点 177
4.5 中国城镇土地市场供需关系考察 181
4.5.1 城镇土地供给总量失控 181
4.5.2 城镇土地一级市场供过于求 182
4.5.3 城镇土地二级市场供过于求 182
4.5.4 二级市场供求结构失衡，普通住宅供不应求 184
4.6 中国城镇土地价格问题考察 185
4.6.1 城镇土地价格的形成机制 185
4.6.2 中国城镇土地市场价格的基本特征 188
第五章 中国城镇土地市场发展不规范的影响分析 193
5.1 城镇土地市场发展不规范对宏观经济运行的影响 193
5.1.1 城镇土地市场供给总量失控对宏观经济的影响 194
5.1.2 土地投机对宏观经济的影响 195
5.1.3 地价不合理对宏观经济结构优化的影响 197
5.2 城镇土地市场发展不规范对土地配置效率的影响 198
5.2.1 城镇土地配置效率标准假定 199
5.2.2 中国城镇土地配置效率考察 201
5.2.3 中国城镇土地利用率和利用效益考察 204
5.3 城镇土地市场发展不规范与国家财富流失 208
5.3.1 国有土地资产流失 208
5.3.2 国家非土地财富的流失 212
5.4 城镇土地市场发展不规范对微观经济的影响 213
第六章 中国城镇土地市场发展不规范的原因分析 215
6.1 阻碍中国城镇土地市场健康发展的制度因素 215
6.1.1 城镇土地产权的权能空间和利益大小不明确 216
6.1.2 城镇土地所有权行使主体不明确 217
6.1.3 城镇土地市场行为者的土地产权缺损 218
6.1.4 土地产权没有完善的法律保障 218
6.2 阻碍中国城镇土地市场健康发展的体制原因 219
6.2.1 初始土地配置中的“双轨制” 220
6.2.2 城镇土地一级市场竞争不完全 221
6.3 缺乏对地方政府行为的有效约束机制 222
6.3.1 地方政府供给城镇土地的动因 222
6.3.2 地方政府行为与城镇土地总量供给失控 223
6.4 城镇土地供给对需求引导和制约的作用不强 227
6.4.1 存量土地家底不清 227
6.4.2 城镇土地供给结构失衡 229
6.5 地价地税对城镇土地市场发展的影响 230
6.5.1 地租地价不合理导致城镇土地需求过度膨胀 230
6.5.2 土地税制不健全造成城镇土地市场发育缓慢 232
第七章 中国城镇土地市场发展模式 237
7.1 中国城镇土地市场发展的目标定位 237
7.1.1 城镇土地市场发展的规模化目标 238
7.1.2 城镇土地市场发展的规范化目标 239
7.2 中国城镇土地市场发展的目标模式 240
7.2.1 城镇土地市场发展目标模式（一）：两级市场，多种方式 240
7.2.2 城镇土地市场发展目标模式（二）：开放型市场 251
7.3 中国城镇土地市场发展的产权模式 261
7.3.1 建立城镇土地法人所有制，国有土地实行分级所有 262
7.3.2 规范城镇土地产权市场制度 263
7.3.3 完善城镇土地使用权制度，促进土地产权流动 264
7.3.4 加强城镇土地产权登记制度建设 266
7.4 中国城镇土地市场发展的年期模式 267
7.4.1 中外城镇土地使用权出让年期比较 268
7.4.2 现行城镇土地使用权出让年期的评价和思考 270
7.4.3 城镇土地市场发展的年期模式：短期出让和租赁 278
第八章 中国城镇土地市场发展战略 281
8.1 规模化战略 281
8.1.1 转变思想观念，扩大经济欠发达地区城镇土地市场规模 282
8.1.2 规范初始化供应的“双轨制”，提高城镇土地市场发育程度 283
8.1.3 放宽存量划拨土地的市场准入条件 287
8.2 地价杠杆调控战略 288
8.2.1 运用地价政策调控各类用地需求 288
8.2.2 准确掌握地价杠杆度与量的关系 289
8.2.3 灵活运用地价杠杆，控制土地供应总量 290
8.2.4 根据地价杠杆规律，合理安排土地供应计划 290
8.3 市场竞争战略 291
8.3.1 广泛采用招标、拍卖方式出让国有土地使用权 292
8.3.2 制定科学的土地招标拍卖计划 292
8.4 规范化战略 293
8.4.1 政府行为的规范 293
8.4.2 中介行为的规范 296
8.5 土地商品塑造战略 301
8.5.1 土地商品增值及城镇土地的可持续利用 302
8.5.2 城镇土地增值的动力机制 303
8.5.3 城镇土地开发及其增值 304
8.6 土地收益分配引导战略 307
8.6.1 城镇土地收益分配政策的目标取向 308
8.6.2 政府获取土地收益的方式设计 309
8.6.3 促进城镇土地市场有序发展的土地税收体系 314
第九章 城镇土地市场的政府调控 321
9.1 政府调控城镇土地市场的理论依据 322
9.1.1 城镇土地市场失灵的原因分析 322
9.1.2 政府调控对城镇土地市场失灵的克服和矫正 328
9.2 政府在城镇土地市场秩序形成中的作用 331
9.2.1 城镇土地市场秩序的形成机制 331
9.2.2 政府调控在土地市场秩序形成中的作用 332
9.3 政府调控城镇土地市场的机制 336
9.3.1 目标导向机制 336
9.3.2 市场运行的保障机制 339
9.3.3 市场调控和监管机制 342
9.4 政府调控城镇土地市场的模式、原则和手段 343
9.4.1 政府调控城镇土地市场的模式选择 343
9.4.2 政府调控城镇土地市场的基本原则 345
9.4.3 政府调控城镇土地市场的手段 346
参考文献 354