第一章 房地产投资与投资风险 1
第一节 投资与房地产投资 1
一、投资概述 1
二、房地产投资概述 4
第二节 房地产投资的形式与利弊 10
一、房地产直接投资 10
二、房地产间接投资 11
三、房地产投资的利弊 13
第三节 房地产投资的风险 15
一、房地产投资风险的概念 15
二、房地产投资的系统风险 17
三、房地产投资的个别风险 20
四、风险对房地产投资决策的影响 21
第四节 风险与投资组合 22
一、投资组合理论 22
二、资本资产定价模型 26
复习思考题 27
第二章 房地产市场与市场运行 29
第一节 房地产市场概述 29
一、房地产市场的含义 29
二、房地产市场的运行环境 29
三、影响房地产市场转变的社会经济力量 31
四、房地产市场的参与者 32
第二节 房地产市场结构与指标 35
一、房地产市场结构 35
二、房地产市场细分 36
三、房地产市场指标 37
第三节 房地产市场的特性与功能 42
一、房地产市场的特性 42
二、房地产市场的功能 44
第四节 房地产市场的运行规律 46
一、房地产空间市场与资产市场 46
二、房地产市场的周期循环 47
三、房地产泡沫与过热 51
第五节 房地产市场的政府干预 54
一、政府干预房地产市场的必要性 55
二、政府干预房地产市场的手段 57
三、政府规范房地产市场行为的措施 59
复习思考题 60
第三章 房地产开发程序与管理 62
第一节 房地产开发程序概述 62
一、房地产开发的基本概念 62
二、房地产开发的一般程序 63
第二节 投资机会选择与决策分析 64
一、投资机会选择 64
二、投资决策分析 65
第三节 前期工作 65
一、获取土地 66
二、确定规划设计方案并获得规划许可 69
三、建设工程招标 72
四、开工申请与审批 76
五、前期工作的其他环节 77
第四节 建设阶段 78
一、质量控制 78
二、进度控制 79
三、成本控制 83
四、合同管理 85
五、安全管理 86
六、竣工验收 87
第五节 租售阶段 90
一、选择物业租售形式 91
二、制定租售方案 94
三、制定宣传与广告策略 96
复习思考题 99
第四章 房地产市场调查与分析 100
第一节 市场调查 100
一、市场调查的意义和内容 100
二、市场调查的步骤 103
三、对市场调查的分析与评估 106
第二节 市场分析的手段与方法 107
一、市场规模的估计 107
二、市场趋势分析 110
第三节 目标市场的细分与选择 114
一、市场细分 114
二、目标市场选择 117
三、市场定位 118
第四节 竞争者分析 119
一、识别竞争者 120
二、确定竞争者的目标 120
三、确定竞争者的战略 121
四、判断竞争者的反应模式 122
五、企业应采取的对策 122
第五节 消费者购买行为分析 123
一、消费者市场及其购买对象 123
二、影响消费者购买行为的主要因素 124
三、消费者购买决策过程 128
第六节 房地产市场分析与市场分析报告 131
一、房地产市场分析的概念与作用 131
二、房地产市场分析的内容 134
三、房地产市场分析报告 138
复习思考题 140
第五章 现金流量与资金时间价值 141
第一节 现金流量 141
一、现金流量的概念 141
二、现金流量图 142
三、房地产投资活动中的现金流量 142
第二节 资金时间价值 146
一、资金时间价值的概念 146
二、利息与利率 147
三、单利计息与复利计息 150
四、名义利率与实际利率 151
第三节 资金等效值与复利计算 152
一、资金等效值的概念 152
二、复利计算 153
三、复利系数的应用 157
复习思考题 164
第六章 经济评价指标与方法 165
第一节 效益和费用识别 165
一、投资与成本 165
二、经营收入、利润和税金 168
三、房地产投资经济效果的表现形式 170
第二节 经济评价指标 170
一、投资回收与投资回报 170
二、经济评价指标体系 171
三、通货膨胀的影响 172
第三节 动态盈利能力指标及其计算 173
一、财务净现值 173
二、财务内部收益率 174
三、动态投资回收期 180
第四节 静态盈利能力指标及其计算 181
一、成本利润率与销售利润率 181
二、投资利润率 191
三、资本金利润率和资本金净利润率 191
四、静态投资回收期 192
五、现金回报率与投资回报率 193
第五节 清偿能力指标及其计算 194
一、利息 194
二、借款偿还期 194
三、利息备付率 195
四、偿债备付率 195
五、资产负债率 196
六、流动比率 197
七、速动比率 197
第六节 房地产投资方案经济比选 198
一、方案经济比选及其作用 198
二、方案经济比选定量分析方法 200
三、方案经济比选方法的选择 201
复习思考题 202
第七章 风险分析与决策 203
第一节 决策的概念与方法 203
一、决策的概念 203
二、决策的方法 204
三、房地产投资决策 205
第二节 房地产投资项目不确定性分析 206
一、房地产开发项目的主要不确定性因素 206
二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素 209
三、不确定性因素的相互作用 210
第三节 盈亏平衡分析 211
一、盈亏平衡分析的基本原理 211
二、房地产开发项目盈亏平衡分析 212
三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例 214
第四节 敏感性分析 216
一、敏感性分析的概念 216
二、敏感性分析的步骤 216
三、单因素与多因素敏感性分析 217
四、敏感性分析的“三项预测值”法 220
第五节 风险分析 222
一、风险分析的界定 222
二、风险分析的一般过程和方法 222
三、概率分析的步骤与概率确定方法 224
四、概率分析中的期望值法 226
五、蒙特卡洛模拟法 228
第六节 房地产投资决策中的实物期权方法 231
一、传统投资决策方法的局限性 231
二、房地产投资决策的期权性质 232
三、实物期权方法与房地产投资决策 233
四、实物期权方法的实际应用 235
五、应用实物期权方法决策时需注意的问题 236
复习思考题 236
第八章 房地产开发项目可行性研究 238
第一节 可行性研究概述 238
一、可行性研究的含义和目的 238
二、可行性研究的作用 238
三、可行性研究的依据 239
四、可行性研究的工作阶段 240
第二节 可行性研究的内容与步骤 242
一、可行性研究的内容 242
二、可行性研究的步骤 244
第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 245
一、房地产开发项目策划 245
二、构造评价方案 246
三、选择基础参数 247
第四节 房地产开发项目投资与收入估算 247
一、投资估算 247
二、资金使用计划 251
三、收入估算与资金筹措 252
第五节 房地产开发项目财务报表的编制 255
一、基本报表 255
二、辅助报表 262
三、财务报表的编制 264
第六节 可行性研究报告的撰写 265
一、项目可行性研究报告的基本构成 265
二、项目可行性研究报告正文的写作要点 267
复习思考题 269
第九章 房地产金融与项目融资 271
第一节 房地产资本市场 271
一、房地产市场与资本市场 271
二、房地产权益融资 272
三、房地产债务融资 275
第二节 公开资本市场融资 277
一、证券市场概述 277
二、房地产企业公开资本市场融资方式 282
三、公开资本市场融资中的定价问题 286
第三节 银行信贷融资 288
一、房地产开发贷款 288
二、土地储备贷款 291
三、房地产抵押贷款 293
四、房地产抵押贷款二级市场 300
第四节 房地产投资信托基金 301
一、房地产投资信托基金概述 301
二、房地产投资信托基金分类与组织形式和结构 306
三、房地产投资信托基金发行流程 310
四、房地产投资信托基金风险及其管理 310
第五节 房地产项目融资 312
一、房地产项目融资的概念 312
二、房地产项目融资方案 313
三、金融机构对房地产项目贷款的审查 316
复习思考题 320
第十章 物业资产管理 322
第一节 物业资产管理的内涵 322
一、物业管理 323
二、设施管理 323
三、房地产资产管理 324
四、房地产组合投资管理 324
第二节 物业管理的内容 324
一、制定物业管理计划 324
二、加强市场宣传 327
三、制定租金收取办法 328
四、物业的维修养护 328
五、安全保卫 329
六、协调与业主和租户的关系 329
七、进行物业管理组织与控制 329
第三节 写字楼物业管理 329
一、写字楼物业的分类 330
二、写字楼分类过程中要考虑的因素 331
三、写字楼租户的选择 334
四、写字楼租金的确定 336
五、写字楼的租约与租约谈判 338
第四节 零售商业物业管理 340
一、零售商业物业分析 341
二、零售商业物业租户的选择 344
三、零售商业物业的租金 347
四、零售商业物业的租约 348
五、零售商业物业的其他管理工作 350
第五节 物业管理费用的测算与财务报告 351
一、收益性物业经营状况的评估 351
二、收益性物业管理中的经营费用 356
三、收益性物业管理中的预算 360
四、收益性物业财务收支报告 362
复习思考题 364