第一章 住房体制市场化改革与房地产业的黄金十年 1
第一节 住房体制市场化改革造就了庞大的房地产业链和利益链 1
一、房地产业产业链的形成及特征 1
二、我国房地产产业链的发展趋势 7
三、我国房地产产业链存在的问题 8
第二节 我国房地产业已形成“鱼骨式”利益链 10
一、政府与开发商的利益相依 11
二、银行通过贷款与开发商和政府实现三赢 13
三、媒体通过新闻炒作引导政府调控政策 15
四、房地产消费者的博弈 15
第三节 房地产业发展历程（1978～2008年） 18
一、房地产业的形成和初步发展期（1978～1997年） 18
二、房地产业的快速成长期（1998～2008年） 20
三、房地产业不同时期高速发展阶段的特征比较 31
第四节 未来房地产业发展的政策导向 33
一、规范土地出让市场的管理，增加“保障型住房”的市场供给 33
二、住宅产业化将引领我国房地产业发展的新趋势 35
三、引导房地产企业实行合理的产品开发战略 35
第二章 我国住房体制市场化改革十年来的成就 37
第一节 改善了居民居住条件 37
第二节 形成了庞大的产业规模 39
一、房地产开发投资快速增长 39
二、房地产建设规模的扩大和住宅品质的提高 44
三、房地产销售市场快速增长 46
四、房地产企业数量与从业人数不断增加 47
五、房地产市场总体供不应求 49
六、城市土地供应总量大幅度攀升 50
第三节 促进了城市化进程和城市面貌的改善 53
一、房地产业与城市化进程的耦合关系 53
二、房地产业发展对城市化的推动作用 55
第四节 带动了国民经济的发展 58
一、房地产业在国民经济中的显著地位 58
二、房地产业与国民经济构成互动机制 59
三、房地产业投资对国民经济增长已产生重要影响 63
第五节 房地产业为政府和部分人积累了巨大财富 65
一、为地方政府积累了巨大的财富 65
二、为部分人积累了巨大的财富 67
三、造就了一批地产名人 69
四、产生了一批实力雄厚的著名企业 78
五、涌现出许多著名的经典项目 98
第三章 中国住房体制市场化改革：一条漫长而坎坷之路 107
第一节 建国初期的住房制度与政策 108
一、基本状况：一穷二白，无房可住 108
二、机遇：新政权的诞生带来解决住房新的希望和契机 108
三、解决住房问题的战略思路：“以租养房” 109
第二节 住房福利制：被动的选择 110
一、人人都吃上“小灶” 111
二、意识到“小灶”普遍化问题的严重性 111
三、“小灶”制演化为国家福利制 112
第三节 住房福利制的尴尬：从猪圈到鸟笼 113
一、住房投资：少而不稳 113
二、住房供应：严重短缺 114
三、住房设计：低标准、低质量 115
四、住房消费的怪现象：过度消费与结构性短缺并存 116
五、住房面积：从猪圈到鸟笼 117
六、住房福利制：无尽的资金吸管 118
七、传统体制下住房支出水平 119
八、福利制后期住房建设“大跃进” 121
九、住房“大跃进”加大了后期住房体制改革的成本 123
第四节 对传统住房体制评价 123
一、传统住房制度下住房短缺的原因 123
二、传统住房制度的弊端 125
三、传统住房制度的成绩 126
第五节 住房制度改革历程：二十年艰辛之路 127
一、邓小平同志的讲话与房改发端 127
二、漫长的改革探索 128
第六节 住房市场化：历史性跨越 134
第七节 住房体制改革：从甩包袱到收钱袋 135
第八节 改革尚未完全成功：住房福利制幽灵仍在，住房体制仍须变革 136
第九节 住房体制改革过程中几个争议问题 137
一、公积金制度：劫贫济富 138
二、安居工程计划：为谁安居 148
三、公房出售政策：公共财富大分赃 150
第四章 住房体制市场化改革十年的失误与思考 155
第一节 住宅价格与民生问题 155
一、十年住宅价格变动情况 156
二、居民住房负担及其变化情况 160
三、住宅价格与区域经济发展的协调性分析 172
四、租售比与房价泡沫 179
五、住宅价格高涨的原因分析 182
第二节 住宅价格相关的利益群体剖析 184
一、政府的职责 185
二、住宅价格成本构成分析 188
三、关于制度性暴利的分析 195
第三节 住宅建筑的资源节约问题 199
一、忽视了资源节约是政府的一大失误 199
二、住宅产业成了庞大的资源消耗性产业 201
三、资源节约型住宅建设在实际运行中存在的问题 204
四、提倡资源节约型住宅的战略意义 206
五、中国资源节约型住宅总体发展战略构想 209
六、“资源节约型”住宅战略的政策措施和推进机制 211
七、“资源节约型”住宅战略的实施纲要 223
八、构建“资源节约型”住宅的政策与法律保障体系 225
九、“资源节约型”住宅发展的国际经验 227
第四节 重大政策、法律与制度建设问题 231
一、制度建设方面存在的问题 231
二、住房体制市场化改革十年来的重大政策与法律评析 235
第五节 中国住宅产业化问题 255
一、住宅产业化概念、发展历程与必要性 255
二、住宅产业化存在的问题 257
三、阻碍中国住宅产业化发展的原因 258
四、推动中国住宅产业化的对策与措施 260
第六节 市场责任与政府责任：住房与住房保障体制问题 262
一、住房保障制度的演变 262
二、住房保障制度的不足与实施中的问题 268
三、对住房保障制度的认识误区 275
第七节 行业乱象及其背景分析 277
一、透过事件看问题 277
二、房地产行业特殊现象及原因分析 282
第八节 热点问题争论 289
一、限价房的争论 289
二、小产权房的是是非非 293
三、关于“拐点”的争论 297
四、关于救市的争论 301
第五章 新住房体制的走向 306
第一节 新住房体制 306
一、住房战略思路的演变 306
二、新住房体制 308
三、新旧住房体制的区别 308
第二节 住房体制改革的成本 309
一、住房体制改革伴随着对国有资产的大分赃 309
二、住房体制改革的过程是对既得利益集团妥协的过程 310
三、住房制度市场化改革存在的问题 311
第三节 与新住房体制导向有关的战略问题 316
一、“居者有其屋”的解释 317
二、买房划算还是租房合适 322
三、买房与租房的比较 324
四、市场环境和政策利买不利租 325
第四节 住房标准问题 327
一、小康型居住水平的官方标准 328
二、小康住房标准提出的背景 328
三、小康住房标准的含义 328
四、普通住房标准 330
第五节 关于住房消费模式 331
一、住房私有化率偏高 331
二、追求大户型消费的势头明显 332
三、住房消费模式脱离基本国情 332
四、“90平方米”标准的意义 332
五、搭建符合国情的多元化消费模式 334
第六节 未来新住房体制的框架 336
一、原有住房体制建设规划落空 336
二、新住房体制框架设计的思路 338
三、未来的新住房体制框架设计 341
第七节 新住房体制的住房供应体系 351
一、商品房 351
二、经济适用房 352
三、廉租房 363
第六章 中国住房保障体制走向 370
第一节 住房保障的制度设计和发展方向 370
一、住房保障制度的目标 371
二、住房保障制度的原则 371
三、住房保障体系的基本框架设计 373
第二节 经济适用住房 373
一、经济适用住房的定义 374
二、经济适用住房发展过程中的政策演变 375
三、经济适用住房的政策及操作 378
四、经济适用住房发展过程中存在的问题 391
五、经济适用住房未来发展的建议 395
第三节 廉租住房 397
一、廉租住房的基本概念 398
二、廉租住房的发展历程 400
三、廉租住房的发展现状 404
四、廉租住房的政策及操作 406
五、廉租住房实施过程中的问题 417
六、廉租住房发展思路 423
第四节 限价房 426
一、限价房的概念 426
二、各地限价房发展情况 427
三、限价房的利弊及发展建议 432
第五节 经济租用房 435
一、经济租用房的定义 435
二、经济租用房的发展情况 436
三、有关经济租用房的争议 438
第六节 住房保障制度的国际经验借鉴 439
一、美国经验 439
二、新加坡模式 447
三、中国香港地区模式 454
四、英国模式 460
五、各国住房保障政策对我国的启示 463
第七节 有关住房保障问题的讨论 469
一、住房保障制度与土地制度的关系 469
二、经济适用房制度的讨论 471
三、农民工和“夹心阶层”的住房保障问题 475
参考文献 481
后记 485