第1章 导论 1
1.1 导言：问题的提出 1
1.1.1 转轨期中国房地产税改革“启而难动” 2
1.1.2 中国房地产税改革步履维艰，难在哪儿？ 3
1.2 研究意义 9
1.3 研究对象 10
1.4 文献综述 12
1.4.1 房地产税与财政分权相关文献回顾 12
1.4.2 房地产税与不动产产权相关研究文献回顾 15
1.4.3 房地产税与房地产市场相关研究文献回顾 17
1.4.4 房地产税与财政民主治理相关研究文献回顾 18
1.4.5 简要评价 21
1.5 研究思路与方法 22
1.6 预期价值 24
第2章 房地产税与其制度环境影响因素的关联互动机理 26
2.1 财政分权、预算硬约束与房地产税的关联互动机理 26
2.1.1 财政分权要求发挥地方政府的作用 26
2.1.2 提高地方政府效率的基本前提是预算硬约束 28
2.1.3 预算硬约束要求地方政府要有独立财源 29
2.1.4 房地产税作为地方主体税种的优越性 31
2.2 房地产税与产权保护的关联互动机理 35
2.2.1 税收与产权的内在逻辑 35
2.2.2 税收与产权转型的内在逻辑 38
2.2.3 以产权视角审视房地产税 41
2.3 房地产税与房地产市场的关联互动机理 43
2.3.1 房地产税的课税基础：房地产市场的评估价值 43
2.3.2 房地产税是房地产市场资源配置的“稳定器” 47
2.4 房地产税与财政民主机制的关联互动机理 53
2.4.1 房地产税的“双刃剑”属性：优缺点并存 53
2.4.2 遵循受益税本质：破解房地产税“双刃剑”属性的制度要求 58
2.4.3 财政民主机制：房地产税“受益税”性质发挥的有效途径 60
第3章 转轨期中国房地产税改革的制度环境的现实考察 62
3.1 转轨期中国式财政分权制度变迁：双轨制财政管理体制 62
3.1.1 中国式财政分权与政治集权：体制内正式财政体制的运行机制 63
3.1.2 地方政府“逆向软预算约束”：体制外非正式财政体制的运行机制 69
3.1.3 “双轨制”财政管理体制运行的社会经济成本 85
3.2 转轨期中国房地产产权制度变迁 89
3.2.1 城镇房地产产权制度变迁 89
3.2.2 农村房地产产权制度变迁 95
3.2.3 转轨期房地产产权转型的简要评析 100
3.3 转轨期中国房地产市场制度变迁 106
3.3.1 转轨期土地市场的制度变迁 106
3.3.2 现行土地市场存在的主要问题及原因 111
3.3.3 转轨期住房市场的制度变迁及问题 120
3.3.4 转轨期住房市场失灵的制度性原因 132
3.4 转轨期中国公共治理与地方财政民主机制的制度变迁 135
3.4.1 转轨期财政民主机制主要实践：参与式预算 135
3.4.2 参与式预算的中国实践样本及实践价值 136
3.4.3 转轨期参与式预算的发展瓶颈：“成长上限” 139
第4章 转轨期中国房地产税“启而难动”症结：制度环境的缺失 141
4.1 不规范分权导致房地产税改革缺失财政体制基础 141
4.1.1 转轨期中国房地产税改革的政治经济学分析框架 141
4.1.2 “双轨制”二元财政管理体制下房地产税改革的激励与约束机制 145
4.1.3 “逆向软预算约束”机制已成为房地产税深化改革的财政约束机制 153
4.2 转轨期混乱产权制度导致房地产税改革缺失产权法律基础 161
4.2.1 房地产产权格局对房地产税制度变迁的影响 162
4.2.2 转轨期房产产权残缺导致现行房产税税收优惠泛滥 164
4.2.3 滞留的产权问题严重阻滞房地产税改革 165
4.2.4 异常复杂的住房产权问题将引发房地产税开征的系列难题 168
4.2.5 房地产产权制度重大缺陷引发房地产税征税若干质疑 170
4.3 不成熟的房地产市场导致房地产税改革缺失市场基础 172
4.3.1 要素市场：土地市场政府“双垄断”造成房地产税改革的体制障碍 173
4.3.2 产品市场：不规范的住房市场及住房制度对房地产税改革的制约影响 182
4.3.3 现行房地产市场税种配置及税负分布对房地产税改革制约影响 186
4.4 不完善的公共治理与财政民主机制导致房地产税改革缺失政治基础 199
4.4.1 中国房地产税改革对地方政府的自我激励不足 199
4.4.2 地方财政民主机制是我国房地产税改革必要的激励机制 201
第5章 房地产税制度环境影响因素的经验分析与比较借鉴 206
5.1 房地产税与财政分权关联互动性的国际借鉴 206
5.1.1 财政分权与房地产税利用程度的实证检验 207
5.1.2 财政分权体制下房地产税日益成为地方政府重要的收入支柱 210
5.2 产权建设、产权保护与房地产税关联性的国际借鉴 213
5.2.1 发达国家房地产税与产权保护关联互动的经验与启示 213
5.2.2 转型国家房地产税与产权建设联动改革的经验及启示 214
5.2.3 土地公有制国家和地区征收房地产税的国际经验及启示 218
5.3 房地产税与房地产市场联动建设的国际借鉴 224
5.3.1 越来越多的国家倾向采用市场评估价值课税 224
5.3.2 转轨国家改革房地产税的前提是建立健全房地产市场 227
5.3.3 世界主要国家房地产市场税收调控的经验启示 228
5.4 公共治理、财政民主机制与房地产税改革关联性的国际借鉴 233
5.4.1 美国财政危机、财产税税制变迁与地方政府治理合法性构建 233
5.4.2 美国地方公共治理、财政民主机制与财产税的关联性分析 238
5.4.3 财产税视角下美国地方治理风险及启示 240
第6章 转轨期中国房地产税改革制度环境的构建策略 243
6.1 财政分权、预算硬约束与房地产税联动改革 243
6.1.1 增加财政分权制度的有效供给，为房地产税改革奠定财政体制基础 244
6.1.2 健全制度使地方政府预算硬约束，为房地产税改革创设制度空间 246
6.1.3 破解体制障碍使央地政府形成房地产税改革合力 248
6.2 法律变革、产权转型与房地产税的联动改革 250
6.2.1 转轨期产权转型的基本思路 251
6.2.2 理顺城市房地产产权，为即将开征的房地产税奠定产权法律基础 252
6.2.3 完善农村不动产产权，为将来房地产税在农村开征奠定基础 259
6.3 土地住房制度、房地产市场与房地产税的联动改革 265
6.3.1 土地制度与土地市场的完善为房地产税开征奠定要素市场基础 266
6.3.2 住房制度与住房市场的完善为房地产税开征奠定产品市场基础 269
6.3.3 房地产市场税收调控政策的完善策略与政策建议 276
6.4 公共治理、财政民主自治与房地产税联动改革 278
6.4.1 政府治理中的公众参与：房地产税改革的政治意蕴 278
6.4.2 破解现行参与式预算发展的“成长上限”瓶颈 279
6.4.3 构建公众参与地方财政收支决策的公共选择表达机制 281
6.4.4 改善基层政府管理者的激励约束机制 282
6.4.5 扩大房地产税立法中民主参与度 282
参考文献 284
课题组主要阶段性成果 303
后记 305