第一部分 入门操作篇 2
第一章 房地产开发流程与涉税简介 2
第一节 房地产开发流程简介 2
第二节 房地产公司涉税简介 6
第二章 购买土地环节税务风险控制关键点 11
第一节 购地合同所涉增值税、印花税、土地使用税、契税风险 11
问题1：土地出让金能否在项目公司乙实行差额扣除？ 12
问题2：甲公司将购地主体变更为乙公司，是否需要缴纳增值税？ 14
问题3：甲、乙、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？ 16
问题4：印花税的纳税主体是甲公司还是乙公司？ 16
问题5：在案例2-1中，如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？ 17
问题6：在案例2-1中，如果国土局没有按2016年12月18日交付土地，乙公司如何交土地使用税？ 17
问题7：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止缴纳？ 18
问题8：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？ 18
问题9：在案例2-1中，市政建设配套1000万元是土地出让合同总金额的组成部分，因而作为契税的计税基础。如果土地出让合同中没有包含市政建设配套1000万元的金额，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套1 000万元是否作为契税的计税基础？ 20
第二节 房地分离如何缴纳契税 20
问题10：甲公司应该按20000万元还是25000万元作为契税的计税依据？ 21
问题11：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？ 21
第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担 22
问题12：甲公司以3000万元出售股权是否属于税收筹划？ 22
问题13：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否能产生节税效果？ 23
第三章 公司设立环节税务风险控制关键点 26
第一节 选对公司注册地 26
问题14：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？ 26
问题15：经过与C镇招商部门的沟通，C镇承诺按表3-1进行税收返还，同时为了便于操作，遵循对房地产公司的返还习惯，仅对营业税、土地增值税、企业所得税进行返还。C镇招商条件有哪些陷阱？ 26
第二节 注册资本金与资本弱化 28
第三节 分公司或子公司的选择 29
第四节 开办期的止点 29
问题16：在案例3-1中，乙公司的开办期什么时候结束？ 29
问题17：在案例3-2中，乙公司开办费40万元如何进行财税处理？ 30
第四章 融资环节税务风险控制关键点 32
第一节 信托与类信托 33
问题18：信托关系有什么特殊之处？ 34
问题19：在会计处理上丁公司的融资属于股权还是债权？ 34
问题20：丁公司的融资税务上属于股权还是债权？ 35
问题21：丁公司的利息支出可以在企业所得税前扣除吗？ 36
第二节 融资租赁 37
问题22：承租人乙、丙的融资性售后回租行为属于销售行为吗？ 38
问题23：融资租赁公司丁如何做到本金不征税？ 39
第三节 炒楼花 40
问题24：合同项下的收益权转让是否交流转税？ 40
问题25：合同项下的收益权转让是否需要代扣代交个人所得税？ 41
第四节 对赌 42
问题26：对赌协议涉税处理有几种观点？ 44
问题27：目前对赌协议唯一公开的涉税文件引导了什么？ 44
第五章 开发环节税务风险控制关键点 47
第一节 境外设计费涉税解析 47
问题28：乙公司如何缴纳增值税？ 47
问题29：乙公司是否需要在中国境内缴纳企业所得税？ 47
第二节 甲供材的避税空间 48
问题30：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？ 49
问题31：简易计税和一般计税孰优孰劣？ 57
问题32：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？ 57
第三节 统借统还的法律形式 57
问题33：甲集团公司向乙公司收取600万元利息是否缴纳营业税？ 58
问题34：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？ 58
问题35：如果营改增后发生统借统还，是否需要缴纳增值税？ 60
第四节 母子公司往来涉及的流转税 61
问题36：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？ 61
问题37：若营改增后发生该行为，丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定增值税？ 63
问题38：甲集团公司3亿元流动贷款产生的600万元银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？ 64
第六章 销售环节税务风险控制关键点 65
第一节 购房俱乐部会员费的纳税时点 65
问题39：税务机关检查时认为，甲房地产公司收取的会员费1 000万元自2012年6月19日产生纳税义务，甲房地产公司应补交滞纳金。 65
第二节 卖房送汽车是否属于混合销售行为 66
问题40：卖房送汽车是否属于混合销售行为？ 67
问题41：赠送的奔驰SMART汽车是否应交增值税？ 67
问题42：赠送的奔驰SMART汽车是否应交企业所得税？ 69
问题43：赠送的奔驰SMART汽车是否代扣个人所得税？ 69
第三节 无产证地下建筑是否可以转让 70
问题44：地上无产证的架空层归谁所有？ 70
问题45：地下无产证且非人防工程地下车库归谁所有？ 71
问题46：地下人防改造的车库归谁所有？ 71
问题47：无产证建筑物是否可售？ 72
问题48：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？ 72
第四节 精装房销售的流转税问题 73
问题49：营改增前后，空调、整体橱柜是否需要交增值税？如何计算缴纳增值税？ 74
问题50：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？ 75
问题51：精装房的装修是否交契税？ 77
问题52：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税及增值税？ 77
第五节 购入在建工程开发销售是否可以差额征税 78
第六节 售楼处、样板间的涉税问题 84
第七节 合作建房 88
问题53：合营企业的法律形式与文件适用性分析。 91
第八节 同是违约金纳税并不同 94
问题54：没收张某的定金5万元是否需要交增值税？ 94
问题55：收取王某的滞纳金2000元是否需要交增值税？ 94
第九节 合同签订过程中应关注的财税问题 95
问题56：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税或者增值税？ 96
第七章 竣工后环节税务风险控制关键点 98
第一节 竣工备案的形式要件及涉税后果 98
问题57：甲房地产公司是否需要补企业所得税与滞纳金？ 99
第二节 交房才是所有权风险转移的标志 99
问题58: 2010 ～2012年，会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？ 119
第三节 资产的后续计量与房产税的疑难问题 120
问题59：发生的固定资产改良如何增加资产原值？ 120
问题60：该商业地产取得的进项税额是否需要分两次抵扣？ 121
问题61：Y项目的租金是否交房产税？ 122
问题62：出租的大型游船租金收入是否交房产税？ 122
问题63：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？ 123
问题64：免租期的纳税义务人到底是谁？ 124
问题65：免租期是否需要按视同销售缴纳增值税？ 125
问题66：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？ 126
问题67：如何利用转租不征税进行筹划节税？ 129
问题68：营改增后对2016年4月30日之前租入的不动产再转租的，能否选择简易计税方法计税？ 129
问题69：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化？ 130
问题70：排气管道是否要并入房产原值征房产税？ 135
问题71：以上各种车位如何交房产税？ 136
问题72：物业用房是否应交房产税？由谁交？ 138
第八章 营改增对房地产开发各环节及相关税种的影响 139
第一节 营改增对房地产开发各环节的影响 139
问题73：预缴的增值税能否抵减当期实现的增值税应纳税额？ 146
问题74：在预售环节，在有比较多的进项税额可供抵扣的情况下，可以确认售房收入的实现、纳税义务的发生吗，同时可以不预缴增值税吗？ 146
问题75：对“一次购地、分期开发”的房地产项目，其土地价款如何扣除？ 147
第二节 营改增对相关税种的影响 152
第二部分 高级解析篇 162
第九章 企业所得税应对 162
第一节 国税发〔2009〕 31号文的亮点与漏洞解析 162
第二节 收入的确认 164
第三节 成本计算与分摊 167
第四节 期间费用的处理 173
问题76：补充养老保险与补充医疗保险是否必须到社会保障局办理才可以在企业所得税前扣除？ 177
第五节 企业所得税财税处理案例 181
问题77： 2016年乙公司筹建期业务招待费是否有扣除限额？ 182
问题78： 2017年乙公司如何进行财税处理？ 183
问题79： 2018年乙公司如何进行财税处理？ 190
第六节 关联方借款利息扣除 192
第十章 土地增值税清算解析 202
第一节 土地增值税清算体系介绍 203
问题80：甲房地产公司节税多少？ 205
第二节 新房查账清算 206
问题81：为什么式（10-1）中直接按1.3加计扣除，而税法规定是“房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10％以内计算扣除”？ 210
问题82：满足什么条件扣除项目才可以加计扣除20％ ? 212
问题83：投资而来的土地扣除金额是多少？ 220
问题84：开发精装房屋销售的，装修成本如何扣除？ 220
问题85：房地产企业根据规定缴纳的房屋维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？ 221
问题86:售楼部、样板房建造成本如何扣除？ 221
问题87：代收费与规费的区别是什么？ 221
问题88：房地产企业用房地产投资，是否要征收土地增值税？ 226
问题89：土地增值税清算的滞纳金如何计算？ 226
第三节 旧房清算 229
问题90：应纳的土地增值税额是多少？ 231
问题91：甲公司应交多少土地增值税？ 232
第四节 土地增值税经典错误筹划批判 233
第十一章 经典筹划案例解析 236
第一节 投资新设公司后吸收合并实现土地收购 236
问题92：投资新设S公司环节J公司是否产生营业税？营改增后，同样的行为是否产生增值税？ 237
问题93：投资新设S公司环节J公司是否产生土地增值税？ 237
问题94：吸收合并后，J公司是否需要补交土地增值税？ 238
问题95：J公司转让S公司股权是否产生营业税？营改增后，同样的行为是否产生增值税？ 238
问题96：J公司转让S公司股权是否产生土地增值税？ 239
问题97：N房地产公司土地增值税清算时土地的可扣除成本是多少？ 241
问题98：吸收合并是否产生税收？ 243
第二节 销售精装房分劈成毛坯房与代装饰 249
问题99：如何利用L集团的优势实现集团层面的节税？ 250
第十二章 常设机构的判定原则 256
第一节 常设机构判定的重要性 256
第二节 常设机构的种类 257
第三节 固定营业场所类常设机构 258
第四节 承包工程 260
第五节 提供劳务 261
问题100：特许权使用费与营业利润的区别是什么？ 264
问题101：乙公司是否构成常设机构的判定？ 265
第六节 非独立代理人 269
第七节 独立代理人 270
第十三章 房地产集团税务风险管理研究 272
第一节 税务风险理论 273
第二节 税务风险产生的原因 274
第三节 风险管理整合框架在税务风险中的应用 277
第四节 税务风险管理的动态框架 280
第五节 税务风险管理案例分析 284
第十四章 税收筹划本质是一门实战技艺 310
第一节 筹划理论解决不了实际问题 310
第二节 关注商业模式的重要作用 314
第三节 专家的工作就是创新 315
问题102：有保底收益的委托理财收益属于股息还是利息？ 316
问题103：不按持股比例的税收分红是否可以免企业所得税？ 316
问题104：委托理财的纳税义务人是委托人还是受托人？ 318
第四节 税法的硬伤 319
第五节 避税的蓝海 321
第六节 风险与收益对等是税务实战至高法则 322
参考文献 324