第1章 房地产企业成本控制的总体战略 2
1.1组织和制度方面的保障体系 2
1.1.1房地产企业成本控制的组织体系 2
1.1.2成本管理职责 2
【他山之石】某房地产企业目标成本管理组织体系 4
1.2成本控制管理信息系统 9
1.2.1成本控制管理信息系统设计的基本思想 9
1.2.2系统单据类型设计及费用项目成本分类 9
1.3成本监控系统 13
1.3.1制度建设 13
1.3.2计划管理 13
1.3.3分析检查 14
1.3.4信息交流 14
1.4确定成本控制体系健康运行的标准 14
1.5确立房地产开发全程成本控制方法 14
1.5.1确立目标成本控制法 14
1.5.2采用动态控制的思想 15
1.5.3采用集约管理实现成本精确控制 15
第2章 目标成本动态控制 17
2.1目标成本动态管理概述 17
2.1.1目标成本管理的基本原理 17
2.1.2目标成本管理的原则 17
2.1.3目标成本管理流程及特点 18
2.2目标成本动态管理的基本内涵 19
2.2.1动态成本的内涵 19
2.2.2目标成本动态管理的意义 20
2.2.3目标成本动态管理的支持体系 21
2.2.4目标成本动态管理的支持文件 22
2.3房地产项目成本动态控制现状 23
2.3.1项目成本动态控制的关注度不够 23
2.3.2项目成本动态控制的运转体系处于粗放状态 24
2.3.3项目成本动态控制重要环节把控上不重视 27
2.4目标成本动态控制对策 31
2.4.1建立房地产开发项目目标成本动态控制机制 31
2.4.2整合项目管理全过程业务链 34
2.4.3降低可控的敏感性费用 35
【他山之石】某房地产公司责任成本体系 38
【他山之石】设计部成本控制责任书 42
【他山之石】工程部成本控制责任书 46
【他山之石】项目经理部成本控制责任书 49
【他山之石】营销管理部成本控制责任书 52
【他山之石】成本管理部成本控制责任书 55
【他山之石】某房地产公司目标成本管理实施细则 59
第3章 房地产目标成本预测与分解 64
3.1房地产目标成本预测 64
3.1.1目标成本预测的注意事项 64
3.1.2目标预测的方法 64
3.2房地产目标成本构成维度的分解 65
3.2.1房地产开发项目的成本构成 65
3.2.2目标成本在成本构成维度的分解 66
3.3工作分解结构 68
3.3.1何谓工作分解结构 68
3.3.2房地产开发项目工作分解结构的注意事项 68
3.3.3目标成本在工作维度的分解 69
3.4组织分解结构 71
3.4.1何谓组织分解结构 71
3.4.2房地产开发项目组织分解结构的方法 71
3.4.3目标成本在组织维度的分解 73
3.5按工程进度分解 73
3.5.1工程进度的表示方法 74
3.5.2进度对成本的影响 75
3.5.3目标成本在时间维度上的分解 76
3.6房地产开发项目目标成本的四维分解 76
【他山之石】房地产项目开发总目标控制表 77
【他山之石】房地产项目目标成本测算表 80
第4章 房地产企业投资决策环节成本控制 91
4.1投资决策环节概述 91
4.1.1房地产投资决策的概念 91
4.1.2房地产投资决策策略 91
4.1.3投资决策阶段的费用组成 91
4.2投资决策阶段成本管理存在的问题 91
4.2.1投资决策阶段应做好的工作 92
4.2.2前期投资决策阶段影响成本的主要因素 94
4.2.3现阶段房地产开发项目投资决策的成本控制存在的问题 94
4.3投资决策不当对成本的影响 96
4.3.1经济形势变动影响项目开发成本 96
4.3.2法律政策风险影响项目开发成本 96
4.3.3相关决策人员素质偏低加大开发成本 96
4.4投资决策阶段成本控制的对策 96
4.4.1企业内部完善投资决策流程 97
4.4.2充分了解市场和政策法规信息 97
4.4.3开发项目可行性研究 97
4.4.4对开发项目进行投资估算 98
第5章 房地产项目设计阶段成本控制 101
5.1房地产项目设计阶段成本控制的必要性 101
5.1.1设计管理与成本的关系 101
5.1.2设计阶段成本控制的影响因素 101
5.1.3设计阶段成本控制的重要性 103
5.1.4明确设计阶段各专业人员的成本责任 103
【他山之石】项目设计阶段成本管理工作指引 104
5.2房地产项目设计管理的程序及内容 111
5.2.1编制设计任务书 111
5.2.2设计过程控制 113
5.2.3设计成果评审 113
5.2.4设计变更控制 114
5.3规划设计阶段成本控制的措施 116
5.3.1加强设计阶段的经济论证 116
5.3.2实行限额设计 116
【他山之石】某地产企业的“限额设计参考意见” 118
【他山之石】项目规划方案简评表 121
5.3.3实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法 122
5.3.4要加强设计出图前的审核工作 122
【他山之石】扩初（施工图）设计会审表 122
【他山之石】工程方案、扩初、施工图审批表 123
【他山之石】图纸签发登记表 123
5.3.5有效规范工程招投标制度，推进设计监理制 123
5.4地产项目设计阶段成本优化 124
5.4.1设计前期成本控制要点 124
5.4.2概念、规划设计阶段成本控制重点 126
5.4.3方案设计阶段成本控制重点 128
5.4.4扩初设计阶段成本控制重点 131
5.4.5施工图设计阶段成本控制重点 134
5.4.6二次设计阶段成本控制重点 136
第6章 房地产项目招投标环节成本控制 138
6.1房地产项目工程招投标成本概述 138
6.1.1招投标阶段对成本控制的影响 138
6.1.2工程招投标阶段的控制流程 138
6.2招标过程中的成本控制措施 139
6.2.1选择合理的发包模式 139
6.2.2合理划分标段 144
6.2.3编制工程量清单和招标控制价 145
6.2.4做好招标文件的编制工作 151
相关链接 定额计价法 152
6.2.5分析投标报价，协助合同价格谈判 153
6.2.6分析施工方案技术经济的合理性 153
6.2.7做好合同的签订工作 153
第7章 房地产企业采购成本控制 156
7.1房地产开发企业项目采购概述 156
7.1.1房地产开发企业的项目采购物资分类 156
7.1.2房地产开发企业的项目采购特点分析 157
7.2采购成本控制的基础——完善采购系统建设 158
7.2.1房地产企业采购管理系统的组织结构 158
7.2.2采购流程关键绩效衡量指标和关键点的确定 160
7.2.3明确采购的主体 161
7.2.4采购方式的确定 164
【他山之石】项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议 165
【他山之石】项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议 165
7.2.5供应商管理系统的建立 165
【他山之石】材料/设备制造商/供应商信息库 166
【他山之石】供应商洽谈记录 167
7.3房地产企业采购成本控制执行 167
7.3.1制定采购预算与估计成本 167
7.3.2制订采购计划 167
【他山之石】项目采购需求计划 169
【他山之石】项目采购计划管控表 169
7.3.3采购询价 170
【他山之石】甲定乙购材料（设备）价格审订单 170
【他山之石】甲定乙购材料（设备）品牌标准核订单 170
【他山之石】乙购材料（设备）价格审核表 171
7.3.4供应商的选择 172
7.3.5采购环境的利用 172
7.3.6采购合同签订 173
【他山之石】合同现场交底单 173
【他山之石】工程项目采购合同交底答疑纪要 174
【他山之石】工程项目采购合同履约情况记录表 174
【他山之石】工程项目采购合同履约检查情况通报 175
【他山之石】项目 月合同价款变更情况汇总表 175
7.3.7采购环节成本控制要点、内容、方法及执行部门 176
第8章 房地产企业工程管理环节成本控制 178
8.1工程项目成本控制概述 178
8.1.1工程项目成本的构成 178
8.1.2工程项目成本控制的原则 179
8.2工程项目成本控制措施 180
8.2.1预算及资金控制 180
【他山之石】某地产企业工程付款管理制度 181
【他山之石】付款审批表 185
【他山之石】工程款支付申请表 186
【他山之石】工程款已支付报表 187
【他山之石】结算项目基本信息表 187
【他山之石】结算审批表 188
8.2.2采取组织措施控制工程成本 189
8.2.3采取技术措施控制工程成本 191
8.2.4采取经济措施控制工程成本 191
8.2.5加强质量管理，控制返工率 192
【他山之石】项目工程质量管理办法 194
8.2.6加强合同管理，控制工程成本 200
【他山之石】房地产项目合同管理程序 201
8.2.7供材管理 204
8.3工程施工薄弱环节的成本控制 205
8.3.1严格进行工程招标，控制新开工程的造价 205
8.3.2合理安排施工顺序，减少临时费用 205
8.3.3建立工程变更制度，降低工程成本 206
【他山之石】工程变更和现场签证管理办法 206
8.3.4严格控制材料、设备价格 217
8.3.5加强竣工结算的管理 218
【他山之石】工程竣工结算管理规定 220
第9章 房地产开发产品成本核算 225
9.1开发产品成本项目的构成 225
9.1.1开发产品成本的内容 225
9.1.2开发产品成本的项目 225
9.2发包开发工程的核算 230
9.2.1发包工程项目的内容 230
9.2.2发包工程价款结算的方式 231
9.2.3发包开发工程的核算 231
9.3开发间接费用的核算 232
9.3.1开发间接费用的构成 232
9.3.2开发间接费用的归集与分配 233
9.4土地开发成本的核算 235
9.4.1土地开发支出划分和归集的原则 235
9.4.2土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 236
9.4.3土地开发成本的核算 237
9.4.4已完土地开发成本的结转 239
9.5配套设施开发成本的核算 240
9.5.1配套设施的种类及其支出的归集原则 240
9.5.2配套设施成本项目的确定与设置 241
9.5.3配套设施开发成本的核算 242
9.5.4已完配套设施开发成本的结转 244
9.6房屋开发成本的核算 245
9.6.1房屋开发的种类及其核算对象 245
9.6.2房屋开发成本的核算 246
9.6.3已完房屋开发成本的结转 251
9.7代建工程开发成本的核算 251
9.7.1代建工程成本核算的内容 251
9.7.2代建工程开发成本的账务处理 252
第10章 房地产项目成本报表与分析 254
10.1房地产开发项目成本报表 254
10.1.1在建开发产品成本表 254
10.1.2已完开发产品成本表 255
10.2房地产项目成本分析 257
10.2.1房地产企业项目成本分析的必要性 257
10.2.2成本分析与成本核算的区别 258
10.2.3地产项目成本分析的方式与方法 258
10.2.4地产项目成本分析中应注意的问题 259
【他山之石】工程项目成本分析汇总表 260
【他山之石】其他直接费、间接费、管理费、财务费、税金计划表 260
【他山之石】人工成本费用分析表 262
【他山之石】材料成本费用分析表 263
【他山之石】机械成本费用分析表 264
【他山之石】工程分（承）包成本费用分析表 264
第11章 房地产企业成本档案管理 266
11.1成本档案管理概述 266
11.1.1成本档案管理的要求 266
11.1.2主要成本档案的组成及其管理办法 266
11.2成本档案的管理业务 269
11.2.1成本档案的归档与立卷 269
11.2.2成本档案的编目与装订 269
11.2.3成本档案的保管与使用 270
【他山之石】成本档案查阅登记表 271
参考文献 272