第1章 房地产开发常见术语与常用数据 1
1.1房地产常见专业术语 1
1.1.1房地产通用术语 1
1.1.2土地开发相关术语 4
1.1.3房地产市场交易相关术语 9
1.1.4项目建设相关术语 11
1.1.5“多规合一”相关政策术语 13
1.2常用符号及代号含义 15
1.2.1常见国家和地区货币符号 15
1.2.2罗马数字与常见数字词头 15
1.2.3其他常见符号含义 16
1.3常用单位及换算 16
1.3.1法定计量单位 16
1.3.2长度单位换算 17
1.3.3面积单位换算 17
1.3.4时间单位换算 18
1.3.5质量单位换算 18
1.3.6中国香港（澳门）特别行政区常见单位换算 19
1.4常见平面图形面积计算方法 19
1.5常用气象地质资料 22
1.5.1常见气象灾害预警信号含义 22
1.5.2风力等级 23
1.5.3寒凉冷热气候划分参考标准 23
1.5.4降雨等级 24
1.5.5地震震级和烈度 24
1.5.6室外环境空气质量国家标准（HJ 633—2012） 24
第2章 房地产开发相关税费 26
2.1国内常见房地产相关税率 26
2.1.1土地增值税 26
2.1.2房产税 27
2.1.3企业所得税 27
2.1.4契税 28
2.1.5城镇土地使用税（土地使用税） 28
2.1.6城市维护建设税 29
2.1.7印花税 29
2.1.8个人所得税 31
2.1.9新增建设用地土地有偿使用费 31
2.1.10耕地占用税 32
2.1.11全国工业用地出让最低价标准 33
2.2国内其他常见相关税率 33
2.2.1进境物品进口税 33
2.2.2车船税 34
2.2.3烟叶税 34
2.2.4教育费附加 35
2.2.5水资源税 35
2.2.6水费 35
2.2.7资源税 36
2.2.8增值税 40
2.2.9车辆购置税 41
2.2.10消费税 42
2.2.11环境保护税 44
2.3商品房买卖相关税费 46
2.3.1购买商品房需缴纳的税费 46
2.3.2房屋产权转让交易相关税费 47
2.3.3房地产经纪公司业务收费参考资料 48
2.3.4二手房屋买卖交易流程 48
第3章 建设用地相关知识 49
3.1土地含义和类别 49
3.1.1土地含义 49
3.1.2土地类别 49
3.2土地的规划 51
3.2.1土地利用总体规划 51
3.2.2土地利用年度计划 51
3.2.3土地等级 51
3.3土地的保护与开发 52
3.3.1基本农田保护 52
3.3.2需报国务院批准的土地开发用地 53
3.4建设项目用地预审 54
3.4.1建设项目用地预审范围 54
3.4.2自然资源（国土资源）部建设项目用地预审办事指南 55
3.4.3单独选址建设项目用地审查 56
3.5建设用地审批 57
3.5.1需国务院批准的建设用地 57
3.5.2报国务院批准的城市建设用地审批程序 58
3.5.3省级及直辖市人民政府组织实施农用地转用和土地征收程序 59
3.5.4城市人民政府具体实施征地和供地程序 59
3.6新增建设用地土地有偿使用费及土地等别 60
3.6.1新增建设用地土地有偿使用费征收土地等别 60
3.6.2新增建设用地土地有偿使用费征收标准 60
3.7闲置土地 60
3.7.1闲置土地含义及范围 60
3.7.2闲置土地认定及处置 61
3.8国有土地使用权出让及转让 63
3.8.1国有土地使用权出让方式 63
3.8.2土地招标拍卖挂牌出让新形式 63
3.8.3国有土地使用权出让最高年限 64
3.8.4国有土地使用权转让及划拨 65
3.8.5国有土地使用权出租和抵押 65
3.8.6国有土地使用权收回和终止 66
3.8.7国有土地使用权出让金 66
3.9国有土地使用权出让相关程序 66
3.9.1国有土地使用权协议出让程序 66
3.9.2国有土地使用权招标出让程序 67
3.9.3国有土地使用权拍卖出让程序 69
3.9.4国有土地使用权挂牌出让程序 71
3.10国家限制和禁止用地建设项目 73
3.10.1限制用地建设项目 73
3.10.2禁止用地建设项目 73
3.11海洋工程建设项目 74
第4章 房地产开发企业设立审批 76
4.1新设立房地产开发企业审批流程 76
4.1.1设立房地产开发企业条件 76
4.1.2房地产开发企业设立登记 76
4.1.3有限责任公司办理基本流程 78
4.1.4股份有限公司办理基本流程 78
4.2房地产开发企业“一照一码”办理 78
4.2.1“五证合一、一照一码”含义 78
4.2.2“一照一码”办理主要流程 80
4.3房地产开发企业备案 80
4.4房地产开发企业资质审批流程 81
4.4.1房地产开发企业资质等级 81
4.4.2房地产开发企业资质等级审批 83
4.4.3房地产开发企业资质等级晋级及降级审批 84
4.4.4房地产开发企业经营范围限制条件 85
4.5房地产开发企业的年检流程 85
4.5.1房地产开发企业的资质年检 85
4.5.2房地产开发企业的企业年检 85
第5章 建设项目的前期投资审批 87
5.1投资项目资本金 87
5.1.1投资项目资本金出资方式 87
5.1.2投资项目资本金比例 88
5.1.3投资项目资本金认缴 88
5.2建设项目投资审批和核准方式 88
5.2.1投资项目审批和核准机关 88
5.2.2政府投资项目审批方式 89
5.2.3非政府投资项目核准和备案方式 89
5.2.4企业投资项目核准程序 89
5.2.5企业投资项目备案程序 91
5.3建设项目（固定资产投资项目）审批范围 91
5.3.1固定资产投资项目节能审查 91
5.3.2需国务院核准或审批的政府投资项目 92
5.3.3需国务院核准或审批的企业投资项目 92
5.4建设投资项目相关机构单位审查职能简介 93
5.5国有土地上房屋征收与补偿 94
5.5.1国有土地上房屋征收 94
5.5.2国有土地上房屋征收补偿 94
第6章 建筑工程相关许可证及办理 96
6.1建设用地土地证书 96
6.1.1《国有土地使用证》作用 96
6.1.2《国有土地使用证》办理 96
6.1.3《国有土地使用证》样式 97
6.2不动产权证 98
6.2.1“不动产登记”基本内容 98
6.2.2“国有建设用地使用权首次登记”办理 98
6.2.3不动产登记收费情况 100
6.3建筑项目规划意见书 101
6.4建设用地规划许可证 102
6.4.1《建设用地规划许可证》作用 102
6.4.2《建设用地规划许可证》办理 102
6.4.3《建设用地规划许可证》样式 103
6.5建设工程规划许可证 105
6.5.1《建设工程规划许可证》作用 105
6.5.2《建设工程规划许可证》办理 105
6.5.3《建设工程规划许可证》样式 106
6.6建筑工程施工许可证 106
6.6.1《建筑工程施工许可证》作用 106
6.6.2《建筑工程施工许可证》办理 106
6.6.3《建筑工程施工许可证》样式 110
6.7商品房销（预）售许可证 112
6.7.1商品房预售许可证 112
6.7.2商品房销售许可证 113
6.7.3《商品房销售（预售）许可证》样式 113
6.8住宅质量保证书 114
6.8.1《住宅质量保证书》基本要求 115
6.8.2《住宅质量保证书》工程案例 116
6.9住宅使用说明书 117
6.9.1《住宅使用说明书》基本要求 117
6.9.2《住宅使用说明书》工程案例 118
第7章 工程建设项目招投标 120
7.1招投标方式和范围 120
7.1.1招标相关术语 120
7.1.2招标方式 120
7.1.3招标规模和范围 121
7.1.4可以不招标的情况 123
7.2招标组织形式 123
7.2.1招标人委托招标代理机构办理招标 123
7.2.2招标人自行组织招标 124
7.2.3需重新招标的情况 124
7.3工程建设项目勘察设计招标 124
7.3.1项目勘察设计不需招标的条件 124
7.3.2项目勘察设计招标条件 125
7.3.3项目勘察设计招标方式 125
7.3.4项目勘察设计招标程序 125
7.4建筑工程设计招投标 126
7.4.1需进行设计招标的规模标准 126
7.4.2项目设计招标类型 127
7.4.3项目设计招标方式 127
7.4.4项目设计招标程序 127
7.5工程建设项目施工招投标 128
7.5.1项目施工不需招标的条件 128
7.5.2项目工程施工招标条件 128
7.5.3项目工程施工招标形式 128
7.5.4项目工程施工招标程序 129
7.6房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标 131
7.6.1招投标条件范围 131
7.6.2招投标程序 132
7.7工程建设项目货物招投标 133
7.7.1货物招投标范围 133
7.7.2货物招投标方式 134
7.7.3货物招投标条件 134
7.7.4货物招投标程序 134
7.8关于政府采购招标 135
7.9关于工程建设项目招标核准 136
7.10关于招标代理费 137
第8章 建设项目相关手续审批 138
8.1建筑项目消防设计监督审核 138
8.1.1建筑项目消防监督审核管理机构 138
8.1.2建筑项目消防监督审核权限范围 138
8.1.3建筑项目消防监督审核程序 139
8.1.4建筑项目消防验收 140
8.2建设项目城市绿地率审批 142
8.2.1城市绿线管理机构 142
8.2.2建设项目树木移伐审批 142
8.2.3建设项目绿地率审批 143
8.3建设项目交通审批 144
8.4建设项目人防工程审批 144
8.4.1人防工程类别 144
8.4.2人防工程管理机构 144
8.4.3人防建设标准 145
8.4.4人防设计审批 145
8.4.5人防易地建设 146
8.5建设项目生态保护审批 146
8.5.1环境影响评价报批条件 146
8.5.2环境影响评价审批方式 147
8.5.3环境影响评价审批权限范围 147
8.5.4生态环境审批对环境影响评价文件的要求 147
8.5.5生态保护审批对建设项目的要求 149
8.5.6环境影响评价审批程序 150
8.5.7建设项目环境影响评价收费标准 152
8.5.8环境影响评价资质 152
8.5.9区域或者企业集团环评限批 152
8.6地震安全性及抗震设防审批 154
8.6.1地震安全性评价基本要求 154
8.6.2需开展地震安全性评价确定抗震设防要求的建设工程项目 154
8.6.3超限高层建筑工程抗震设防 154
8.7防雷设计审批 155
8.8国务院企业开办时间和工程建设项目审批简化改革 155
第9章 外商投资房地产开发 158
9.1外商投资项目企业形式 158
9.1.1中外合资经营企业 158
9.1.2中外合作经营企业 159
9.1.3外资企业 159
9.1.4其他外资企业类型 159
9.2外商投资项目方向 160
9.2.1鼓励类外商投资项目 160
9.2.2限制类外商投资项目 160
9.2.3禁止类外商投资项目 160
9.3外商投资房地产市场基本要求 160
9.3.1关于外商购买商品房的规定 160
9.3.2外商投资企业房地产开发经营管理规定 161
9.4外商投资房地产公司设立 161
9.4.1外商投资房地产公司设立条件 161
9.4.2外商投资房地产公司注册资金要求 162
9.4.3外商投资房地产公司股权和项目转让要求 163
9.4.4外商投资项目《国家鼓励发展的内外资项目确认书》办理 163
9.4.5《国家鼓励发展的内外资项目确认书》样式 164
9.5外商投资项目核准 164
9.5.1实行核准制的外商投资项目的范围 165
9.5.2外商投资项目核准程序 165
9.5.3外商投资项目核准具体流程 168
9.6外商投资项目备案 169
9.6.1外商投资项目备案的流程 169
9.6.2外商投资项目备案的申请资料 170
9.7外商投资企业设立 173
9.7.1外商投资企业设立或变更申请条件 173
9.7.2外商投资企业设立备案审批部门 173
9.7.3需要到商务部备案审批的外商投资企业的设立及变更 173
9.7.4依法应由商务部审批的外商投资企业设立及变更备案流程 174
9.7.5外商投资企业设立备案申请资料要求 174
9.8外商投资企业其他相关备案审批 177
9.8.1外商投资企业外汇登记 177
9.8.2外商投资统计登记 177
9.8.3外商投资企业银行开户 178
9.8.4外商投资企业海关登记 178
9.9外商投资企业投资额相关规定 179
9.9.1注册资本规定 179
9.9.2注册资本与投资总额比例规定 179
9.10外商投资房地产开发企业资质 179
9.10.1外商投资房地产开发企业资质等级 179
9.10.2外商投资房地产开发企业备案 181
9.10.3外商投资房地产开发企业资质审批 181
9.11外商投资房地产企业需缴纳的税费 182
9.11.1外商投资房地产企业适用的税种 182
9.11.2外商投资房地产企业缴纳主要税费 182
9.12外商投资企业增资规定 183
第10章 房地产开发成本及行政许可事项 184
10.1房地产开发成本及相关费用 184
10.1.1土地使用权取得费（地价款） 184
10.1.2建设项目前期工程费 185
10.1.3建筑和安装工程费（建安费） 185
10.1.4基础设施建设费 185
10.1.5公共配套设施建设费 186
10.1.6开发间接费 186
10.1.7开发建设相关税费 186
10.1.8开发管理费用 187
10.1.9其他行政事业性收费 187
10.1.10利润 187
10.1.11不可预见费 187
10.2建设工程领域行政许可事项 187
10.2.1企业行政许可事项（住房和城乡建设部审批） 187
10.2.2执业人员资格行政许可事项（住房和城乡建设部审批） 189
10.3全国性行政事业性收费目录清单 191
10.3.1全国政府性基金目录清单 191
10.3.2全国性及中央部门和单位行政事业性收费目录清单 193
10.3.3全国性及中央部门和单位涉企行政事业性收费目录清单 199
10.4政府定价的经营服务性收费目录清单 204
第11章 商品房销售（预售）概述 205
11.1关于商品房预售 205
11.2商品房预售条件 205
11.3商品房预售证办理 206
11.4商品房预售合同备案 207
第12章 建设项目工程竣工验收概述 209
12.1关于建设项目工程竣工验收 209
12.2建设项目工程竣工验收条件 209
12.3建设项目工程竣工验收实施 210
12.4建设项目工程竣工验收备案 211
第13章 土地使用权出让案例及合同示范文本 215
13.1国有土地使用权出让方式案例 215
13.1.1协议出让国有土地使用权案例 215
13.1.2招标出让国有土地使用权案例 216
13.1.3拍卖出让国有土地使用权案例 218
13.1.4挂牌出让国有土地使用权案例 219
13.2《国有建设用地使用权出让合同》示范文本 225
13.2.1《国有建设用地使用权出让合同》文本 225
13.2.2《国有建设用地使用权出让合同》使用说明 231
第14章 商品房买卖相关示范文本 233
14.1商品房买卖合同（示范文本） 233
14.2房屋建筑工程质量保修书（示范文本） 233
14.3前期物业服务合同（示范文本） 234
14.4业主临时公约（示范文本） 242
附录 247
附录A房地产开发全流程示意图 247
附录B新增建设用地土地有偿使用费征收等别（2009版本） 249
附录C国家限制及禁止用地项目目录（2012年本） 259
附录C-1限制用地项目目录（2012年本） 259
附录C-2禁止用地项目目录（2012年本） 260
附录D外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2018年版） 267
附录E建筑工程消防报批标准表格（式样） 270
附录E-1建设工程消防设计审核申报表（式样） 270
附录E-2建设工程消防设计备案申报表（式样） 273
附录E-3建设工程消防验收申报表（式样） 274
附录E-4建设工程竣工验收消防备案申报表（式样） 277
附录F“一书四方案”格式样板 278
附录G外商投资产业指导目录（2017年修订） 284
附录H政府核准的投资项目目录（2016年本） 297