第一章 房地产估价概论 1
第一节 对房地产估价的认识 1
一、房地产估价的含义 1
二、房地产估价的特点 6
三、房地产估价的必要性 11
第二节 对房地产估价的需要 15
一、房地产转让和租赁的需要 15
二、房地产抵押的需要 16
三、房地产税收的需要 17
四、房地产征收和征用的需要 19
五、房地产司法拍卖的需要 20
六、房地产分家析产的需要 21
七、房地产损害赔偿的需要 21
八、房地产保险的需要 23
九、国有土地有偿使用的需要 24
十、企业有关经济行为的需要 24
十一、房地产行政管理的需要 26
十二、其他方面的需要 27
第三节 房地产估价的要素 28
一、估价当事人 28
二、估价目的 30
三、估价对象 32
四、价值时点 32
五、价值类型 33
六、估价原则 33
七、估价程序 34
八、估价依据 34
九、估价假设 34
十、估价方法 35
十一、估价结果 36
第四节 房地产估价职业道德 37
第五节 中国房地产估价行业的发展 38
一、以法律形式确立了房地产估价的地位 38
二、建立了房地产估价师执业资格制度 39
三、成立了房地产估价行业组织 40
四、发布了房地产估价若干法规 40
五、制定了房地产估价系列标准 41
六、构建了房地产估价理论方法体系 42
七、形成了公平竞争的房地产估价市场 42
八、深化拓展了房地产估价业务 43
九、积极开展了国际交流合作 44
复习思考题 45
第二章 房地产及其描述 47
第一节 房地产的含义 47
一、房地产的定义 47
二、土地、建筑物和其他相关定着物的含义 47
三、房地产实物、权益和区位的含义 50
四、房地产的相关名称 55
五、房地产的基本存在形态 57
六、房地产含义的总结 59
第二节 房地产的特性 60
一、不可移动 60
二、独一无二 61
三、寿命长久 61
四、供给有限 62
五、价值较大 63
六、用途多样 63
七、相互影响 64
八、易受限制 64
九、难以变现 66
十、保值增值 67
第三节 房地产的种类 68
一、按立法用语划分的种类 68
二、按用途划分的种类 68
三、按开发程度划分的种类 69
四、按实物形态划分的种类 70
五、按权益状况划分的种类 71
六、按经营使用方式划分的种类 73
七、按是否产生收益划分的种类 73
第四节 房地产状况的描述 74
一、房地产基本状况的描述 74
二、房地产实物状况的描述 76
三、房地产权益状况的描述 78
四、房地产区位状况的描述 79
复习思考题 81
第三章 房地产价格和价值 83
第一节 房地产价格和价值的种类 83
一、价格和价值 83
二、挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 86
三、市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值 90
四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值 93
五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格 97
六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值 99
七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值 100
八、市场调节价、政府指导价和政府定价 102
九、基准地价、标定地价和房屋重置价格 103
十、土地价值、建筑物价值和房地价值 103
十一、总价格、单位价格和楼面地价 104
十二、名义价格和实际价格 106
十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 107
十四、起价、标价、成交价和均价 108
十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 109
第二节 房地产价格的特点 110
一、与区位密切相关 110
二、实质上是权益的价格 110
三、同时有买卖价格和租赁价格 111
四、易受交易者的个别情况影响 111
五、形成的时间通常较长 112
六、包含的内容复杂多样 112
第三节 房地产价格与供求 112
一、房地产需求 113
二、房地产供给 115
三、房地产均衡价格 117
四、房地产供求状况的分类 119
第四节 房地产价格的影响因素 119
一、房地产价格影响因素概述 119
二、房地产自身因素 122
三、人口因素 135
四、制度政策因素 137
五、经济因素 142
六、社会因素 146
七、国际因素 147
八、心理因素 148
九、其他因素 149
复习思考题 150
第四章 房地产估价原则 153
第一节 房地产估价原则概述 153
一、房地产估价原则的含义 153
二、房地产估价的主要原则 153
三、房地产估价原则的作用 154
第二节 独立客观公正原则 154
第三节 合法原则 155
第四节 价值时点原则 161
第五节 替代原则 164
第六节 最高最佳利用原则 166
第七节 谨慎原则 171
第八节 一致性原则和一贯性原则 172
复习思考题 172
第五章 比较法及其运用 175
第一节 比较法概述 175
一、比较法的含义 175
二、比较法的理论依据 175
三、比较法适用的估价对象 176
四、比较法估价需要具备的条件 176
五、比较法估价的操作步骤 177
第二节 收集交易实例 178
一、收集大量交易实例的必要性 178
二、收集交易实例的途径 178
三、收集交易实例的要求 179
四、建立交易实例库 181
第三节 选取可比实例 181
一、选取可比实例的必要性 181
二、选取可比实例的要求 181
第四节 建立比较基础 184
一、统一财产范围 184
二、统一付款方式 185
三、统一融资条件 186
四、统一税费负担 186
五、统一计价单位 188
第五节 交易情况修正 190
一、交易情况修正的含义 190
二、造成成交价格偏离正常价格的因素 191
三、交易情况修正的方法 192
第六节 市场状况调整 194
一、市场状况调整的含义 194
二、市场状况调整的方法 194
第七节 房地产状况调整 197
一、房地产状况调整的含义 197
二、房地产状况调整的内容 198
三、房地产状况调整的思路和步骤 199
四、房地产状况调整的方法 200
第八节 计算比较价值 203
一、计算单个可比实例的比较价值 203
二、计算最终的比较价值 205
第九节 比较法总结 210
复习思考题 213
第六章 收益法及其运用 215
第一节 收益法概述 215
一、收益法的含义 215
二、收益法的理论依据 216
三、收益法适用的估价对象 218
四、收益法估价需要具备的条件 218
五、收益法估价的操作步骤 219
第二节 报酬资本化法的公式 219
一、报酬资本化法最一般的公式 219
二、净收益每年不变的公式 220
三、净收益按一定数额递增的公式 226
四、净收益按一定数额递减的公式 227
五、净收益按一定比率递增的公式 228
六、净收益按一定比率递减的公式 230
七、净收益在前后两段变化规律不同的公式 232
八、预知未来若干年后价格的公式 234
第三节 收益期和持有期的测算 238
第四节 净收益的测算 240
一、地租理论及地租的测算 240
二、净收益测算的基本原理 251
三、不同收益类型房地产净收益的测算 254
四、净收益测算应注意的问题 257
五、净收益流模式的确定 260
第五节 报酬率的确定 261
一、报酬率的实质 261
二、报酬率的求取方法 263
第六节 直接资本化法 267
一、直接资本化法概述 267
二、收益乘数法的种类 267
三、资本化率和收益乘数的求取方法 269
四、资本化率与报酬率的区别和关系 270
五、直接资本化法与报酬资本化法的比较 271
第七节 投资组合技术和剩余技术 272
一、投资组合技术 272
二、剩余技术 276
第八节 收益法总结 279
复习思考题 282
第七章 成本法及其运用 284
第一节 成本法概述 284
一、成本法的含义 284
二、成本法的理论依据 285
三、成本法适用的估价对象 286
四、成本法估价需要具备的条件 287
五、成本法估价的操作步骤 288
第二节 房地产价格构成 288
一、土地成本 289
二、建设成本 292
三、管理费用 293
四、销售费用 294
五、投资利息 294
六、销售税费 296
七、开发利润 297
第三节 成本法的基本公式 299
一、适用于旧的房地产的基本公式 299
二、适用于新开发建设的房地产的基本公式 300
第四节 重新购建成本的测算 303
一、重新购建成本的内涵 303
二、重新购建成本的求取思路 303
三、建筑物重新购建成本的求取方式 304
四、建筑物重新购建成本的求取方法 305
第五节 建筑物折旧的测算 311
一、建筑物折旧的含义和原因 311
二、建筑物折旧的求取方法 313
三、求取建筑物折旧应注意的问题 326
第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定 328
一、房屋完损等级评定的有关规定 328
二、房屋折旧的有关规定 329
第七节 成本法总结 330
复习思考题 333
第八章 假设开发法及其运用 336
第一节 假设开发法概述 336
一、假设开发法的含义 336
二、假设开发法的理论依据 336
三、假设开发法适用的估价对象 337
四、假设开发法估价需要具备的条件 339
五、假设开发法估价的操作步骤 339
第二节 动态分析法和静态分析法 339
一、动态分析法和静态分析法的产生 339
二、动态分析法与静态分析法的区别 340
三、动态分析法和静态分析法的优缺点 340
第三节 假设开发法的估价前提 341
第四节 最佳开发经营方式的选择 342
第五节 假设开发法的基本公式 343
一、假设开发法最基本的公式 343
二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式 344
三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式 346
第六节 假设开发法测算中各项的求取 346
一、后续开发经营期 346
二、后续开发的必要支出 348
三、开发完成后的价值 349
四、折现率 350
五、后续开发的应得利润 351
六、测算中的其他有关问题 351
第七节 假设开发法总结和运用举例 352
一、假设开发法总结 352
二、假设开发法运用举例 354
复习思考题 361
第九章 其他估价方法及其运用 363
第一节 路线价法 363
一、路线价法概述 363
二、划分路线价区段 365
三、设定标准临街深度 365
四、选取标准临街宗地 366
五、调查评估路线价 366
六、编制价格修正率表 366
七、计算临街土地价值或价格 370
第二节 基准地价修正法 377
一、基准地价修正法的含义 377
二、基准地价修正法的操作步骤 378
第三节 标准价调整法 378
第四节 多元回归分析法 379
第五节 修复成本法 380
第六节 损失资本化法 380
第七节 价差法 381
第八节 长期趋势法 383
一、长期趋势法概述 383
二、数学曲线拟合法 384
三、平均增减量法 386
四、平均发展速度法 388
五、移动平均法 390
六、指数修匀法 391
七、长期趋势法的作用 392
复习思考题 393
第十章 房地产估价程序 395
第一节 房地产估价程序概述 395
一、房地产估价程序的含义 395
二、房地产估价程序的作用 396
第二节 受理估价委托 396
一、估价业务来源渠道 396
二、不应承接估价业务的情形 397
三、估价业务接洽与承接 400
第三节 确定估价基本事项 402
一、估价基本事项概述 402
二、估价目的的确定 402
三、价值时点的确定 403
四、估价对象的确定 404
五、价值类型的确定 407
第四节 编制估价作业方案 408
一、估价作业方案的含义 408
二、估价作业方案的内容 408
第五节 收集估价所需资料 410
第六节 实地查勘估价对象 411
一、实地查勘估价对象的必要性 411
二、实地查勘估价对象的工作内容 412
三、实地查勘估价对象的实施和记录 412
第七节 选用估价方法进行测算 413
第八节 确定估价结果 414
一、测算结果的校核和分析比较 414
二、得出一个综合测算结果 415
三、确定最终的评估价值 415
第九节 撰写估价报告 416
一、估价报告的含义 416
二、估价报告的质量 416
三、估价报告的形式 417
四、估价报告的组成 417
第十节 审核估价报告 423
第十一节 交付估价报告 423
第十二节 保存估价资料 424
复习思考题 425