第一编 房地产产权精要 1
第一章 房地产与房地产产权 3
第一节 房地产实物范围 3
一、土地 3
二、建筑物 4
三、附着于土地或建筑物的物 4
四、建筑物与土地的关系 4
一、财产权 6
二、物权 6
第二节 房地产产权概念 6
三、不动产物权 8
第二章 中国房地产产权制度 12
第一节 土地所有权 12
一、国有土地所有权的建立 12
二、国有土地所有权的特性 13
三、确定国有土地所有权的原则 14
四、集体土地所有权 16
第二节 土地使用权 18
一、土地使用权的涵义 18
二、国有土地使用权的法律特征 19
三、国有土地使用权的基本法律关系 20
四、集体土地使用权 21
第三节 国有土地使用权的取得方式 22
一、以行政划拨方式取得国有土地使用权 23
二、以出让方式取得国有土地使用权 25
三、以其他方式取得国有土地使用权 29
第四节 房屋所有权 30
一、房屋所有权的主体 30
二、房屋所有权的内容 31
三、房屋所有权的取得和消灭 32
四、房屋所有权的类型 33
第五节 房地产抵押权 36
一、房地产抵押权的概念与特征 36
二、房地产抵押权的设立 37
三、房地产抵押权的实现 37
四、房地产抵押权的消灭 38
五、特殊的房地产抵押形式 39
六、典权 40
一、商品房房产产权特点 41
第六节 商品房的产权特点 41
二、商品房占地使用权特点 42
第七节 房地产产权保护 43
一、行政手段 43
二、法律手段 43
第三章 房地产产权管理与登记制度 45
第一节 房地产产权管理概述 45
第二节 中国房地产权属登记制度沿革 46
一、房地产权属登记的主要特点 49
第三节 中国现行房地产权属登记制度 49
二、房地产权属登记的基本原则 51
三、房地产权属登记的法律效力 52
第四节 房地产权属登记种类与登记机关 54
一、房地产权属登记种类 54
二、房地产权属登记机关 57
第五节 房地产权属登记内容与程序 60
一、房地产权属登记内容 60
二、房地产权属登记程序 63
第一节 房地产开发中划拨用地的权属登记 72
第四章 房地产确权与权属登记 72
一、房地产开发中划拨土地的处置 73
二、划拨国有土地使用权的设定与变更登记 74
第二节 出让国有土地使用权的确权与登记 78
一、出让国有土地使用权的设定 79
二、出让国有土地使用权的变更登记 80
三、出租土地使用权登记 81
第三节 房屋产权登记 82
一、常见的房屋产权形态 82
二、房屋产权审核与确认 87
三、房屋产权初始登记 88
四、房屋产权转移登记 89
五、商品住宅楼单元房产权与土地使用权 95
六、房屋权属变更登记 97
七、房屋租赁登记 98
第四节 房地产抵押登记 100
一、房地产抵押权的设立 100
二、房地产抵押登记 102
三、抵押房地产的处分 105
第五节 房地产权属名称、地址、用途变更登记 106
一、名称变更登记 107
二、地址变更登记 108
三、用途变更登记 108
第六节 房地产权属注销登记 110
第五章 房地产权属争议及处理 114
第一节 房地产权属争议的概念 114
一、土地权属争议案件的提起 115
二、土地权属争议案件的受理 115
第二节 房地产权属争议的处理程序 115
三、土地权属争议案件的调解和处理 116
四、房屋产权纠纷的处理 117
第二编 商品房选购的要领与步骤 124
第六章 认识购买对象——房地产 124
第一节 房地产实物 124
一、土地 124
二、房屋 124
三、房地产 125
四、房地产价格 126
第二节 房地产业 127
二、房地产市场 128
一、房地产开发 128
三、物业管理 129
四、房地产咨询服务 129
五、房地产政策法规 130
第三节 预先咨询 131
第一节 房地产开发商 133
一、开发权 133
第七章 了解售房者——开发商 133
二、开发商的实力表现 134
第二节 代理商及物业管理公司 137
一、代理商 137
二、物业管理公司 138
第三节 对购房者的建议 139
第八章 购房第一步——选位置 140
第一节 城市与位置 140
一、城市规划与建设 140
二、对位置的初步认识 142
一、交通条件 143
第二节 影响位置优劣的因素 143
二、生活服务设施 144
三、市政基础设施 146
四、环境状况 146
五、社会风气、治安状况 148
六、居住区规模与档次 149
第三节 理想位置的选择 150
一、理想的位置 150
二、对选择位置的建议 151
一、住宅类型 153
第九章 购房第二步——挑房子 153
第一节 住宅类型、设计与面积指标 153
二、户型设计 155
三、面积指标 157
四、居住舒适性 162
第二节 房屋质量 164
一、房屋质量诸方面表现 164
二、常见质量问题 166
三、房屋质量勘察 168
一、豪华阔绰与经济实用不可兼得 169
第三节 对购房者的特别提醒 169
二、防止面积欺诈 170
三、严把质量关 170
第十章 购房第三步——审查法律手续 171
第一节 房屋的合法来源 171
一、新建房屋的合法来源 171
二、存量房 173
第二节 商品房开发基本程序 174
第三节 商品房销售的法律手续 179
一、商品房销售的必备法律手续 179
二、法律手续不完备的原因 180
三、购买手续不齐的房屋的法律后果 182
第四节 对购房者的特别提醒 183
一、有些房不能卖，更不能买 183
二、防止手续欺骗 184
第十一章 购房第四步——谈价格、测算有关费用 187
第一节 房价构成 187
一、土地成本 187
二、建安工程费及相关税费 187
第二节 房价影响因素 188
五、利息和利润 188
三、装修费 188
四、开发商支付的交易税费 188
一、宏观因素 189
二、微观因素 189
第三节 房价比较与谈判 192
一、房价横向比较 192
二、房价纵向比较 193
三、房价谈判技巧 194
第四节 价外费用 195
一、防止价内费用价外化 196
第五节 对购房者的提醒 196
二、不要迷信高房价，也不要轻信低房价 197
第十二章 购房第五步——协商签订购房合同 198
第一节 购房合同 198
一、购房合同标准文本 199
二、购房合同基本要求 200
第二节 购房合同基本内容 203
一、卖方与买方 203
二、标的 206
三、价格、费用及其计算方法 209
四、付款方式 211
五、产权保证 212
六、入住时间与交接方式 213
七、物业管理与保修 214
八、附属、补充协议、文件 214
九、违约责任 215
十、争议处理 216
十一、合同生效 217
第三节 对购房者的提醒：不要签订无效及不能履行的合同 217
一、入住基本条件 218
二、入住 218
第十三章 购房最后一步——交付使用 218
第一节 入住 218
三、装修 219
第二节 产权登记过户 220
第三节 房屋使用 221
第四节 对购房者的建议 222
一、保留部分房款，待房屋办结产权登记过户手续后再付清全款 222
第五节 购房纠纷实例点评 223
二、尽早成立业主委员会 223
三、买房之后不能掉以轻心 223
第三编 商品房营销策略 235
第十四章 认识市场 235
第一节 商品房市场营销的概念——策略组合 235
第二节 商品房市场营销的环境——供求特点 238
一、我国住宅建设长期投资不足 238
二、我国住宅商品化建设供给结构不合理 241
三、我国住宅需求长期不能实现社会化和个人化 242
四、多种因素导致我国住宅价格过高 244
第十五章 购房者行为分析 246
第一节 购房者的行为特征 246
一、购房顾客的类型分析 246
二、顾客购房时的心理特点 248
三、影响顾客购房的因素 249
第二节 细分消费行为市场 251
一、产品区域细分 251
二、顾客购买动机细分 253
一、商品房价格构成 255
第一节 商品房定价原则及策略 255
第十六章 价格策略 255
二、商品房定价法 259
第二节 商品房价格操作及策略 261
一、整体价格表的制定策略 261
二、销售价格与房屋工程形象进度相配合 264
三、期房销售价格与现房销售价格策略 264
四、心理定价策略 265
五、价格与付款方式 266
七、价格操作策略三概念 267
六、价格与购买批量 267
第三节 商品房调价方法及策略 268
一、商品房价格调高的策略 268
二、商品房降价手段及策略 268
三、顾客对价格调整的反应 269
四、避免纯价格竞争 269
第十七章 促销策略 272
第一节 商品房的广告宣传策略 272
一、选择商品房的广告媒体 272
二、广告文案的策划 275
第二节 商品房的包装策略 276
一、制作售楼书及其策略 277
二、楼盘样板房的展示及其策略 279
三、销售过程中经营卖场的技巧 280
第四编 商品房抵押贷款 285
第十八章 住房金融 285
第一节 住房金融的涵义与特点 285
一、住房金融的涵义 285
二、住房金融的特点 285
三、住房金融的构成 287
一、世界住房金融制度 288
第二节 世界住房金融发展概况 288
二、世界住房金融机构的种类 289
三、世界住房金融市场 290
四、世界住房金融的特点 291
第三节 中国住房金融发展概况 294
一、中国住房金融的发展过程 294
二、我国住房金融发展中存在的问题 296
三、中国住房金融前景展望 298
第一节 住房抵押贷款的资金来源——住房储蓄 302
第十九章 住房抵押贷款概述 302
第二节 住房抵押贷款的种类 303
第三节 住房抵押贷款的“三性”特征 306
一、住房抵押贷款是盈利性较好的银行资产 306
二、住房抵押贷款的安全性极高 306
三、住房抵押贷款是一项流动性极低的资产 306
第四节 住房抵押贷款一般程序 308
一、受理借款申请 308
二、信用评估 308
四、签订贷款合同 309
三、协商贷款条件 309
五、按期回收本息 310
第二十章 个人住房抵押贷款实务 311
第一节 个人住房抵押贷款的涵义及发展概况 311
一、个人住房担保贷款 311
二、个人住房抵押贷款 311
三、我国住房抵押贷款的发展概况 312
第二节 个人住房抵押贷款的种类 314
一、借款人应具备的条件 315
二、可以用于抵押的房地产 315
第三节 个人住房抵押贷款应具备的条件 315
第四节 个人住房抵押贷款的程序 316
第五节 个人住房抵押贷款的额度、期限、利率及摊还本息的方法 317
一、贷款额度 317
二、贷款期限 318
三、贷款利率 318
四、摊还本息的方法 318
第六节 个人住房抵押贷款的借款合同与抵押合同 320
一、借款合同 320
第七节 个人住房贷款担保方式 321
二、抵押合同 321
第八节 抵押物的占管、保险 322
一、抵押物的占管 322
二、抵押物的保险 322
第九节 抵押物和质物的处分 323
第十节 我国住房抵押贷款的发展目标 324
一、住房抵押制度的目标模式 324
二、住房抵押市场的目标模式 325
一、住房公积金制度发展过程 327
第一节 我国住房公积金制度发展概况 327
第二十一章 住房公积金 327
二、住房公积金制度发展特点 328
第二节 住房公积金的运行机制 330
一、房委会决策 330
二、中心运作 330
三、银行专户 330
一、住房公积金储蓄的范围 331
二、住房公积金的缴存 331
第三节 住房公积金储蓄 331
四、财政监督 331
三、缴存住房公积金的好处 332
第四节 住房公积金的支取 333
第五节 个人住房公积金贷款 334
一、住房公积金贷款的对象 334
二、住房公积金贷款的条件 334
三、个人住房公积金贷款的程序 334
四、个人住房公积金贷款的担保方式 335
五、住房公积金贷款的额度、期限、利率及贷款的偿还 335
六、住房公积金借款合同的变更与终止 336
附： 337