绪论 1
第一章 地契、产权与传统城镇的活力 28
一、土地产权起源与江南城镇的演变 29
二、土地频繁转让：城镇的活力 44
三、“民间执业，全以契券为凭” 62
四、土地产权运作：国家律例规定与习俗的力量 83
第二章 传统城镇的土地产权状态 98
一、官有和公有 98
二、旗地与旗营：清代特殊的土地所有制形式 132
三、土地权属上的政治强权 143
四、族权的介入与族产问题 156
第三章 从传统到近代 170
一、《上海土地章程》和道契出台 170
二、道契与传统江南地契之比较 189
三、秩序散乱与产权重组：19世纪五六十年代的江南 220
第四章 法律、民情及土地私有产权之确立 236
一、清末民初立法之革新与争议 236
二、晚清土地房产之买卖与纠纷：来自《申报》的记载 251
三、浦东董家渡码头案：公产交涉的一宗案例 277
四、民国初年官有土地的“民有化” 287
第五章 房产·地产·房地产市场 306
一、地产、房产与不动产 307
二、新兴的市场：上海房地产业兴起 314
三、地价：近代城镇社会经济发展的“晴雨表” 336
结语 382
附录 388
一、附表 388
表1 江苏无锡、吴县、金坛三县慈善机构一览 388
表2 苏州城会馆、公所购置房地统计 390
表3 镇江六寺庙房屋基地统计 400
表4 吴县教堂调查表 401
表5 清代苏州府长洲县义庄简表 403
表6 民国时期上海准发道契图保名录 403
表7 清光绪年间上海县境内教堂分布(租界之外) 404
表8 杭州市地类地目统计 405
表9 杭州市城区六里“宅地”使用状况统计表 406
表10 1929年杭州市争执地调查一览 411
表11 1950年调查时所知1843-1927年间创立的上海外国房地产商行名录 411
表12 清代江南水田价表 411
表13 1903--1930年上海公共租界地价表 412
表14 1933年南京市各区各种土地地价表 413
表15 平湖县城区1911--1936年间宅地每亩平均价格 414
表16 1928年上海市郊地价 414
表17 1923年江苏沪海道各县各乡每亩地价调查 414
表18 上海市公共租界人口与地价之涨落(1869--1927年) 415
二、附图 417
1.嘉庆年间松江府城图 417
2.嘉庆年间上海县城图 418
3.嘉庆年间嘉定县南翔镇图 419
4.嘉庆十七年一份典契 420
5.道光十年一份卖契(白契) 421
6.乾隆四十七年金匮县(今无锡市)贴绝基地屋文书 422
7.光绪八年上海立卖加添叹杜绝田文契 423
8.江宁旗地分布图 424
9.《上海倪王家谱》所载的一处族产(墓区地号)图 425
10.咸丰五年上海县执业田单 426
11.英册16号道契(英国驻沪领事馆地契) 427
12.上海市土地局印发的永租契样式 428
土地局永租契译文 429
13.光绪八年上海立卖加添叹杜绝田文契 430
14.嘉庆十一年所立江南的一份租批 431
15.清代“丈量图号联单” 432
16.清代民间所藏的“田亩图册” 433
17.英册101号道契(附多次转让记录) 434
18.同治年间金匮县(今无锡市)执业田单 435
19.咸丰年间上海县执业田单 436
20.民间所藏执业田单 437
21.光绪九年的一张限期据 438
22.无锡准租房屋合同 439
23.杭州市政府印发的契本契 440
24.上海市地政局印发的公地所有权状 441
25.民国时期财政部执照 442
26.上海市地政局印发的土地所有权状 443
27.英册3329号道契 444
英册3329号道契英文部分 445
28.江苏无锡县“城市地价申报证明书” 446
三、插图目录 447
主要参考书目 449
后记 463