第一章 商品房买卖纠纷 1
第一节 商品房预售纠纷 3
未取得商品房预售许可证明导致预售合同无效的，开发商应承担什么责任？ 3
预售许可证过期后销售房屋是否必然导致商品房买卖合同无效？ 7
买受人与开发商签订的认购书具备何种法律效力？认购书中的定金与订金一字之差是否谬以“万金”？ 11
由于建材价格大幅度增长导致新建房屋成本增长，对这种市场风险买卖双方应如何承担？ 17
开发商出具的资料不实或作虚假售楼广告的，能否作为买受人的索赔依据？ 20
预售合同规定违约金过高，法院是否有权核减？ 24
开发商在商品房预售后再行转让的，该转让合同是否有效？如何适用双倍赔偿？ 28
商品房预购人能否转让已经购买的未竣工的预售商品房？ 32
开发商在发出收房通知前擅自将他人已购买的预售房屋出租的，应承担什么责任？ 34
房屋实际面积与预售面积出现误差应如何处理？ 39
开发商单方面变更合同标的物的应承担什么责任呢？ 44
层高“缩水”，开发商应如何赔偿？ 47
双方当事人对房屋墙体是否符合合同理解不一致而引发纠纷的，应如何处理？ 50
开发商交付房屋的附属设施不符合约定的，应如何采取救济措施？ 55
房屋交付后，开发商是否应继续承担瑕疵担保责任？ 58
未经竣工验收的预售房屋能否实际交付使用？ 61
被拆迁人以所有权调换确定的安置房请求权能否获得法院支持？ 64
开发商逾期交付房屋的，买受人是否可以要求解除房屋预售合同？ 68
开发商不协助办理房屋产权过户手续的，买受人能否要求解除房屋预售合同？ 73
合同解除后违约方是否当然丧失利息返还请求权？ 79
第二节 商品房现售纠纷 83
因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同的立约定金是否适用定金罚则？ 83
开发商以格式条款保留外墙面使用权的行为是否有效？ 87
因采光不足，能否要求解除商品房买卖合同？ 91
开发商交付的房屋质量不符合约定的应承担什么责任？ 94
恶意串通损害第三人利益的房屋买卖行为是否有效？ 98
房屋被查封保全的，产权能否过户？ 102
地下车库能否作为房产买卖？如何认定小区地下车库的权属？ 105
开发商无权属证书而出售小区地面停车位和地下车库的行为是否有效？ 109
非出卖人原因导致买受人不能取得房屋权属证书的，出卖人是否要承担违约责任？ 112
第三节 与物业管理之间的关系 115
开发商以购房人不签订物业管理合同作为其不履行交房义务抗辩事由的能否得到支持？ 115
房屋质量差是否可以拒交物业费？ 119
开发商在房屋买卖合同中承诺了具体的物业管理条款、内容，但在房屋交付时却未兑现的应如何承担责任？ 123
第二章 其他类型的房屋买卖纠纷 127
第一节 城镇私房买卖纠纷 129
私下买卖私有房屋的行为受法律保护吗？ 129
未经其他共同所有人同意擅自出售共有房屋的行为是否有效？ 132
夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的，买受人是否构成善意取得？ 135
非房屋产权人出售他人房屋，与第三人签订的合同是否有效？ 141
债务人与第三方交易的价格低于市场价格的，债权人能否以显失公平为由提起确认买卖关系无效的请求？ 144
买卖双方明知房屋是违章建筑仍进行买卖的，合同是否有效？ 148
第二节 农村房屋买卖纠纷 150
农村房屋买卖是否依法有效？ 150
农村房屋买卖未办理所有权登记，合同效力如何？ 154
农村房屋买卖合同的主体不合法，合同是否当然无效？ 157
城市居民购买“小产权房”被判无效，能否要求卖房村民补偿其重置费用及利益损失？ 161
未经村民大会讨论决定，村委会与他人签订的合同是否有效？ 166
第三节 公房买卖纠纷 169
单位发出的公房售房通知的法律效力应如何认定？ 169
职工购买公房已交购房款但未办理产权证之前死亡的，其购房行为是否有效？ 174
职工购买公房后未办理过户手续之前被单位按辞退处理的应否补交购房款？ 176
第四节 经济适用房买卖纠纷 179
买卖经济适用房号的合同是否有效？ 179
出售已有经济适用房后能否再次购买本单位出售的经济适用房？ 182
以经济适用房报批，按商品房公开销售的特殊房屋买卖合同纠纷应如何处理？ 185
第五节 二手房屋买卖纠纷 189
立约定金在房屋买卖中的作用是什么？ 189
无产权证的二手房能否买卖？签订的合同是否有效？ 195
出卖人故意隐瞒房屋历史情况引发纠纷的，买受人能否向法院主张撤销房屋买卖合同？ 198
出卖人在已经与一方签订房屋买卖合同的情况下，又将该房屋转让给第三方并办理产权过户登记的，应如何承担责任？ 201
出卖人违约，其承担违约金后还应否承担赔偿房屋涨价的损失？ 205
双方签订的房屋买卖合同既约定了违约金又约定了定金，一旦违约应适用哪种责任承担方式？ 209
如何确定房屋买卖中的优先购买权？ 212
第三章 房屋买卖抵押贷款纠纷 217
第一节 房屋抵押纠纷 219
未办理抵押登记与办理了抵押登记有何区别？抵押人未告知抵押权人与第三人签订的房屋买卖合同是否有效？ 219
出卖人将房屋抵押后又出卖，但未损害抵押权人利益的，抵押物转让合同是否有效？ 225
开发商在发出收房通知前擅自将他人已购买的预售房屋抵押的应承担什么责任？ 228
抵押人未告知抵押权人出卖房屋，受让人明知该情况而仍然购买的应如何承担责任？ 232
预售商品房能否设定抵押？到期不能清偿债务即将抵押房屋作价转让给债权人的合同条款是否有效？ 234
第二节 房屋贷款纠纷 237
开发商办理不出按揭的，买受人是否可以要求解除合同？ 237
由于出卖方交付不能而导致抵押贷款房屋买卖合同解除，贷款银行的法律地位应如何确定？按揭责任如何承担？ 243
因买受人违反贷款合同约定与贷款银行发生纠纷的，应当如何处理？开发商的法律地位应如何确定？ 248
如何用住房公积金贷款？ 252
第四章 房屋买卖行政管理纠纷 257
第一节 房屋买卖权属登记纠纷 259
应该“地随房走”还是“房随地走”？ 259
房屋产权登记的审查标准是什么？ 263
不动产登记的绝对效力能否对抗他人？ 266
权属有争议的房屋是否应暂缓办理转移登记手续？ 269
房屋登记案件能否适用部分撤销的判决方式？ 273
房产权属登记与法院查封发生冲突该怎么办？ 278
非产权人受委托进行产权转移登记，后委托人反悔要求撤销，其撤销请求能否成立？ 282
登记机关逾期发放国有土地使用证的行为是否足以导致人民法院撤销商品房预售许可证？ 285
第二节 房地产中介服务纠纷 290
价格评估机构故意隐瞒房屋真实价值造成出卖人财产损失的，应如何承担责任？ 290
房产经纪公司违背承诺赚取差价应承担什么责任？ 293
房屋买卖合同未谈成而发生纠纷的，中介公司承担何种责任？ 296
买卖房屋跳开“中介”是否违约？ 299
遇到“阴阳合同”怎么办？ 302
居间合同中的格式条款发生争议应如何处理？ 306
附录： 310
商品房销售管理办法 310
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 320
本书引用的法律法规索引 327