房地产开发商所作出的免终身物业管理费的承诺合法吗？ 1
业主购房后发现小区实际情况和开发商的规划图不一致，该怎么办？ 2
精装修设施发生故障造成业主伤亡，责任由谁承担？ 5
水表破裂造成损失，开发商应否承担责任？ 6
没有办理房屋产权证，是否没有资格参加业主大会呢？ 20
业主大会通过的决议就一定有效吗？ 21
在业主大会上，开发商是否可以将未出售的房屋计算为自己的投票权？ 23
在业主大会上的投票，是按套数还是面积决定？ 24
欠费的业主能参选业主委员会委员吗？ 28
业主委员会可否将小区公共区域对外经营？ 37
业主委员会能以自己的名义提起诉讼吗？ 40
业主委员会能对物业公司的工作提出强制性要求吗？ 45
业主可以拒绝小区统一物业管理吗？ 46
业主能否拒绝前期物业服务合同的内容？ 47
业主能将住房改为餐馆对外经营吗？ 53
业主在自己家里装修也要经过物业公司同意吗？ 54
业主违约，物业公司是否有权对其罚款，或者实施断水断电措施予以制裁？ 68
业主财物丢失，物业公司是否应当予以赔偿？ 70
孩子在小区内受伤，物业公司应承担责任吗？ 78
物业公司能否在紧急情况下，先行进入业主家抢修？ 85
物业公司以入住率不符合约定而不予供暖怎么办？ 88
业主在小区内丢失财物，能否因此拒交物业费？ 99
物业公司能否单方面增加物业服务费？ 105
房子存在质量缺陷，业主能否拒交物业费？ 109
承租人是否要交纳物业服务费用？ 110
有车位不使用是否也要交纳停车管理费？ 117
地下停车场是业主的共用部分还是归开发商所有？ 118
缴纳了“停车占地费”，物业公司是否就应当保管好车辆？ 119
车辆在专用停车位丢失，物业公司是否应当赔偿？ 120
下水管太细池水外溢，是谁的责任？ 126
地下室是否都属于人防工程？ 129
保安打伤业主，由谁来承担责任？ 132
在小区内发布广告由谁决定？其收益归谁？ 134
电信服务商在楼顶安装小灵通信号发射塔，需要经过业主同意吗？ 141
第一部分 法律问题专家解答 1
一、开发商 1
001房地产开发商所作出的免终身物业管理费的承诺合法吗？ 1
002业主购房后发现小区实际情况和开发商的规划图不一致，该怎么办？ 2
003房地产开发商安装的空调噪声严重超标怎么办？ 3
004精装修设施发生故障造成业主伤亡，责任由谁承担？ 5
005水表破裂造成损失，开发商应否承担责任？ 6
006开发商是否应当为闲置房缴纳物业费？ 8
007这样的物业管理招标合不合法？ 9
008开发商与物业公司签订的物业服务合同有效吗？ 10
009物业管理用房是由开发商配置的吗？ 11
010开发商能把小区的物业管理承包给物业公司吗？ 12
二、业主大会 14
011首次业主大会应如何召开？ 14
012业主大会会议应该由谁来召集？ 15
013开发商不肯组织召开业主大会怎么办？ 16
014业主大会临时会议应如何召开？ 17
015开发商有权参与业主大会并投票表决吗？ 19
016没有办理房屋产权证，是否没有资格参加业主大会呢？ 20
017业主大会通过的决议就一定有效吗？ 21
018在业主大会上，开发商是否可以将未出售的房屋计算为自己的投票权？ 23
019在业主大会上的投票，是按套数还是面积决定？ 24
三、业主委员会 24
020一个小区能否成立多个业主委员会？ 25
021物业管理委员会是否就是业主委员会？ 21
022欠费的业主能参选业主委员会委员吗？ 28
023欠费业主适合担任业主委员会委员吗？ 29
024什么样的人有资格成为业主委员会的委员？ 31
025业主委员会的办公经费及场所由谁解决？ 32
026业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业公司签订的合同是否有效？ 33
027业主委员会是否有权自办社区刊物？ 34
028业主是否有权监督业主委员会的工作？ 35
029业主委员会能解聘物业公司吗？ 36
030业主委员会可否将小区公共区域对外经营？ 37
031物业公司不同意，业主委员会能自行安装公告栏吗？ 38
032业主委员会能以自己的名义提起诉讼吗？ 40
033未经业主大会决议，业主委员会能否提起诉讼？ 41
034业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对业主是否具有约束力？ 42
035业主委员会能贴公告指责物业公司吗？ 44
036业主委员会能对物业公司的工作提出强制性要求吗？ 45
四、业主 46
037业主可以拒绝小区统一物业管理吗？ 46
038业主能否拒绝前期物业服务合同的内容？ 47
039业主是否有权禁止维修人员通行？ 48
040业主可否因为物业公司管理不善而自行要求接管物业？ 49
041业主在自己家里就能随心所欲吗？ 50
042业主可以擅自在小区内安装地锁抢占车位吗？ 52
043业主能将住房改为餐馆对外经营吗？ 53
044业主在自己家里装修也要经过物业公司同意吗？ 54
045业主购置的财产是否都可以安置在自己的住房内？为什么？ 55
046业主能否在消防疏散楼梯内堆放纸箱？ 56
047业主是否可以利用小区空地搭建车棚？ 58
048业主能否占用住房旁边的道路、场地来搭建车库？ 59
049管理规约对业主是否有拘束力？ 60
050庆贺乔迁新居，也违反了临时管理规约吗？ 62
051业主能利用房顶平台盖房吗？ 63
052装修住宅是否需要告知物业管理中心？ 64
五、物业公司 65
053物业公司是否有权出租共用部位？ 65
054物业公司在没有经过业主委员会同意的前提下，能否将小区围墙出租？ 65
055业主改变住房用途，物业公司可以干涉吗？ 67
056业主违约，物业公司是否有权对其罚款，或者实施断水断电措施予以制裁？ 68
057物业管理中心能设小卖部吗？ 70
058业主财物丢失，物业公司是否应当予以赔偿？ 70
059物业公司能否与业主就楼道使用问题达成协议？ 72
060物业公司能否将部分物业管理服务委托给其他公司？ 73
061男孩在小区外落水身亡，物业公司应当负责吗？ 74
062物业公司的保安有权限制他人自由吗？ 76
063物业公司是否要为用人不当承担责任？ 77
064孩子在小区内受伤，物业公司应承担责任吗？ 78
065物业公司是否有权将楼顶对外出租？ 79
066原物业公司不撤出，新物业公司无法进驻时怎么办？ 80
067物业公司能否将物业管理服务转委托给其他企业？ 82
068物业人员能否自行进入业主家中？ 83
069为拆阳台，物业人员能强行进入业主家中吗？ 84
070物业公司能否在紧急情况下，先行进入业主家抢修？ 85
071小区突然停电，物业公司有责任吗？ 86
072建筑垃圾致人死亡，物业公司是否需承担责任？ 87
073物业公司以入住率不符合约定而不予供暖怎么办？ 88
074物业公司能单方面制定门卡制度及其收费吗？ 90
075物业公司不正常使用共用设备需要承担责任吗？ 91
076业主在台阶上摔伤，物业公司是否要承担赔偿责任？ 92
077物业公司不干了就走行吗？ 93
078物业公司撤出后锁上了物业管理用房，该如何解决？ 94
079业主在电梯内遭歹徒袭击，物业公司是否承担赔偿责任？ 95
080物业公司将灭火器拿走是否违法？ 96
六、物业服务收费 98
081物业公司帮助业主出租房屋，是否可以收取中介费用？ 98
082业主在小区内丢失财物，能否因此拒交物业费？ 99
083业主不交物业费，该怎么办？ 100
084原产权人欠缴的物业费是否能由新的产权人负担？ 101
085没交物业费，水淹了业主家该找谁赔偿？ 102
086物业公司超标准收取物业费或者乱收费时，该怎么办？ 103
087物业公司的名称变了，业主还应继续向其交纳物业费吗？ 104
088物业公司能否单方面增加物业服务费？ 105
089暂时没有入住，是否仍应缴纳物业费？ 106
090已实际居住但未获得产权之前，是否应当支付物业费？ 107
091原物业服务合同到期后没有续签，业主是否仍应缴纳物业费？ 108
092房子存在质量缺陷，业主能否拒交物业费？ 109
093承租人是否要交纳物业服务费用？ 110
094物业公司能收取物业服务费押金吗？ 111
095二次供暖要求缴纳5000元开口费合法吗？ 112
096物业公司能收取装修管理费吗？ 113
097幼儿园要按商铺的标准支付物业费合理吗？ 114
098物业费中包括公共设施的电费吗？ 115
七、停车 117
099有车位不使用是否也要交纳停车管理费？ 117
100地下停车场是业主的共用部分还是归开发商所有？ 118
101缴纳了“停车占地费”，物业公司是否就应当保管好车辆？ 119
102车辆在专用停车位丢失，物业公司是否应当赔偿？ 120
103车主在经营场所停车消费，车辆丢失的责任由谁承担？ 121
104路边划线的停车位能否买卖？ 123
105开发商能随便给地下车库的车位定价吗？ 124
八、与物业有关的其他问题 126
106下水管太细池水外溢，是谁的责任？ 126
107小区配套设施长期闲置，责任在谁？ 128
108地下室是否都属于人防工程？ 129
109对于装修不当造成的房屋漏水，应当由责任人还是物业公司承担责任？ 130
110保安打伤业主，由谁来承担责任？ 132
111物业公司根据政府通告强制拆除防盗窗，由此造成的损失由谁赔偿？ 133
112在小区内发布广告由谁决定？其收益归谁？ 134
113屋顶渗水，应由谁来维修？ 135
114电线电伤小孩，应当由电力部门还是物业公司承担责任？ 136
115噪音扰民，能否申请“扰民费”？ 138
116物业服务企业帮助业主更换的维修物件出现质量问题，物业应当赔偿吗？ 139
117广告牌被风刮倒，造成损失由谁负责？ 140
118电信服务商在楼顶安装小灵通信号发射塔，需要经过业主同意吗？ 141
119房管局能随便划分物业管理区域吗？ 142
120谁来为小区班车的亏损买单？ 143
九、物业纠纷的解决程序 145
121物业纠纷是否适用《消费者权益保护法》？ 145
122如何认定车辆是在居住小区内丢失的？ 146
123房管局不依法履行职责时怎么办？ 147
124房屋受损却打不赢官司，为什么？ 148
125新房装修后无法入住，是装修公司的责任吗？ 150
126增加诉讼请求是否有时间要求？ 151
127出现纠纷可以寻求人民调解委员会进行调解吗？ 152
128起诉是否有时间要求？ 153
129出现物业纠纷时，可以向行政机关投诉吗？ 154
第二部分 实用常识 156
001什么是物业？ 156
002如何理解物业管理？ 156
003物业管理一般包括哪些内容？ 157
004什么样的人称为业主？ 157
005业主享有那些权利，应当履行那些义务？ 158
006什么人可以称为物业使用人？ 158
007物业使用人是业主吗？ 159
008如何理解物业管理区域？ 159
009如何划分物业管理区域？ 159
010如何理解业主委员会？ 160
011业主委员会的性质是什么？ 160
012业主委员会具有那些职责？ 161
013什么是管理规约？ 162
014管理规约应当包括哪些内容？ 162
015业主大会议事规则应当包括那些内容？ 163
016什么是前期物业管理？为什么要实行前期物业管理？ 163
017前期物业管理招标应当怎样进行？ 164
018什么是物业服务企业？ 164
019物业服务企业的资质是如何划分的？ 164
020物业管理专业管理人员职业资格指的是什么资格？ 166
021什么是专项维修资金？ 167
022专线维修资金由谁收取和管理？ 167
023什么情况下可以使用专项维修资金？ 168
024共有部分指的是哪些部分？ 168
025公寓和普通住宅有什么不同？ 168
026什么是精装修住宅？ 169
027什么是入住费？都包括哪些？ 169
028物业管理的监管机关包括那些部门？ 170
029怎样理解产品质量鉴定？ 170
附录： 172
一、常用法律法规 172
中华人民共和国物权法节录（2007年3月16） 172
物业管理条例（2007年8月26） 175
业主大会规程（2003年6月26日） 188
物业服务收费管理办法（2003年11月13日） 194
物业服务企业资质管理办法（2007年11月26） 198
二、实用法律图表 204
1.物业管理服务中各主体相互关系图解 204
2.业主及业主大会规程表 205
3.业主临时公约示范文本 210
4.前期物业服务合同示范文本 217
5.物业纠纷诉讼流程图 227
6.物业纠纷仲裁程序流程图 228
7.物业法律术语速查 229