第一章 绪论 1
一、开展区段地价查估的必要性 1
二、北京市概况 1
三、北京市区段地价查估的范围 6
四、北京市区段地价查估的总过程 8
第二章 区段地价查估的技术路线与工作程序 9
一、台湾地区及日本等的地价公告制度与做法 9
二、我国城市地价评估工作的进展 12
三、城市地价评估方法的归纳与评析 13
四、北京市区段地价查估的方法与技术路线 15
五、北京市区段地价查估的工作程序 16
第三章 区段地价查估所依据的理论 17
一、房地产价格的成因 17
二、房地产估价的基本原则 17
三、房地产估价的主要方法 18
第四章 地价区段划分及调查样本分布 21
一、地价区段划分 21
二、调查样本数量及分布 26
三、区段划分及样本分布的程序与结果 28
第五章 宗地地价测算公式及表格设计 51
一、北京市房地产市场状况 51
二、隐形地产市场类型及地价查估途径 52
三、地价测算的方法 54
四、针对不同隐形市场类型的地价计算公式 56
五、地价查估表格的设计 58
第六章 地价查估表格的使用及有关参数的确定 67
一、地价查估表格的使用 67
二、有关技术参数的确定 69
第七章 样本调查 83
一、地价查估调查人员的培训 83
二、样本的调查、抽查与复核 86
第八章 区段地价的计算 89
一、处理调查样本的计算机软件的编制 89
二、计算机分析汇总的结果 92
三、商业路线区段、住宅片区段调整及等级确定 94
四、有关区段地价计算的说明 123
第九章 区段地价查估成果应用建议 125
一、区段地价查估成果说明 125
二、区段地价可应用的主要方面 126
三、区段地价应用中的关键技术 127
四、关于制定外商投资企业土地使用费标准的根据及说明 137
附录 139
附录一、北京市十七片开发区地价测算 140
附录二、北京市出让国有土地使用权基准地价 144
附录三、宗地价格评估的原理与方法 154
附录四、宗地价格评估实例 157
附录五、北京市1993年1月—1994年7月出让城镇国有土地使用权部分成交价格 168
附录六、北京市房地产开发经营中的主要税费 171
附录七、北京城市总体规划（1991年至2010年） 178
附录八、北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法 200
附录九、北京市房地产抵押管理办法 204
后记 208
图1-1 北京市在中国的位置 2
图1-2 北京市行政区划图 4
图1-3 北京市区段地价查估范围及市区干道路网 7
图1-4 北京市区段地价查估总过程框图 8
图2-1 级差收益测算法评估基准地价框图 13
图2-2 市场地价调查法评估基准地价框图 14
图2-3 北京市区段地价查估技术路线框图 15
图4-1 东城区东四十条商业路线区段样本抽查示意图 26
图4-2 区段划分及样本分布程序框图 28
图6-1 收益率与投资风险的关系示意图 73
图6-2 还原利率的搜索方法示意图 75
图7-1 样本调查表质量检验程序框图 88
图8-1 地价测算计算机软件结构图 89
图8-2 北京市各城近郊区商业路线区段地价查估结果比较图 93
图8-3 北京市各城近郊区住宅片区段地价查估结果比较图 93
图9-1 区段地价查估成果说明示意图 125
图9-2 房地单价、建筑物单价与楼层的关系示意图 128
图9-3 深度指数修正原理示意图 135
图附5-1 北京市城近郊区部分出让地块单位毛地地面价比较 170
图附5-2 北京市城近郊区部分出让地块单位楼面毛地价比较 170
表1-1 北京市各区县土地面积 3
表4-1 北京市高级饭店、写字楼个案地价查估分布表 23
表4-2 北京市地价查估区段划分及样本分布总表 27
表4-3 北京市区段划分及样本分布一览表 30
表4-3-1 东城区区段划分及样本分布一览表 30
表4-3-2 西城区区段划分及样本分布一览表 32
表4-3-3 崇文区区段划分及样本分布一览表 35
表4-3-4 宣武区区段划分及样本分布一览表 39
表4-3-5 朝阳区区段划分及样本分布一览表 42
表4-3-6 海淀区区段划分及样本分布一览表 44
表4-3-7 丰台区区段划分及样本分布一览表 46
表4-3-8 石景山区区段划分及样本分布一览表 48
表5-1 北京市外商投资企业土地使用费标准 51
表5-2 房屋买卖实例地价查估表 59
表5-3 房屋租赁实例地价查估表 60
表5-4 柜台出租实例地价查估表 61
表5-5 房地入股实例地价查估表 62
表5-6 以地换房实例地价查估表 63
表5-7 住宅小区开发实例地价查估表 64
表5-8 商业经营实例地价查估表 65
表5-9 写字楼、高级公寓、酒店经营实例地价查估表 66
表6-1 产生定额纯收益的土地在不同还原利率下的地价 70
表6-2 选择的6个比较实例及其相关资料确定还原利率 74
表6-3 不同风险下的还原利率 75
表6-4 还原利率与收益率及租金增长指数的关系 77
表6-5 北京市按用途、结构分的房屋重置价（含开发） 78
表6-6 北京市工商企业单位用房租金标准 79
表6-7 北京市调节因素地段等级差价 80
表6-8 工商企业租金核算表 80
表6-9 楼层调整系数表 81
表7-1 区段地价查估调查表使用情况统计 87
表7-2 区段地价查估调查工作汇总表 87
表8-1 区段地价查估结果汇总表 90
表8-2 各区区段地价平均值 90
表8-3 北京市商业路线区段地价查估结果汇总表 94
表8-4 北京市住宅片区段地价查估结果汇总表 105
表8-5 西单北大街区段地价查估结果表 113
表8-6 西四南大街区段地价查估结果表 115
表8-7 广安门内大街区段地价查估结果表 118
表8-8 丰台某住宅片区段地价查估结果表 122
表8-9 北京市商业路线区段等级及分布表 123
表8-10 北京市住宅片区段等级及分布表 123
表9-1 容积率修正系数表 129
表9-2 不同用途的价格关系表 130
表9-3 土地使用年限修正系数表 131
表9-4 北京市商业路线区段深度修正系数表 136
表9-5 北京市外商投资企业土地使用费标准（讨论稿） 137
表附1-1 北京市郊区县开发区地价构成计算表 142
表附2-1 北京市出让国有土地使用权基准地价表（一） 145
表附2-2 北京市出让国有土地使用权基准地价表（二） 146
表附2-3 北京市基准地价的容积率修正系数表 147
表附2-4 北京市用地分类表 149
表附4-1 房地产估价相关结论表 159
表附4-2 北京泛太科技大厦技术指标 161
表附4-3 市场比较法估算地价 165
表附4-4 166
表附5-1 1993年北京市出让城镇国有土地使用权部分成交价格（毛地地价） 168
表附5-2 1994年北京市出让城镇国有土地使用权部分成交价格（毛地地价） 169