第1章 绪论 1
1.1 物业与物业管理 1
1.1.1 物业 1
1.1.2 物业管理概述 2
1.1.3 物业管理模式 5
1.1.4 物业管理的地位与作用 6
1.1.5 物业管理的产生与发展趋势 7
1.1.6 我国物业管理面临的机遇和挑战 10
1.2 物业管理法 11
1.2.1 物业管理法的概念及立法体制 11
1.2.2 物业管理法的体系 13
1.2.3 物业管理立法的重要性 15
1.2.4 物业管理法的调整对象 16
1.2.5 物业管理法的地位和作用 17
1.2.6 我国《物业管理条例》的主要内容简介 18
1.3 思考题 20
第2章 物业管理法律关系 21
2.1 物业管理法律关系概述 21
2.1.1 物业管理法律关系的概念及特征 21
2.1.2 物业管理法律关系的构成要素 22
2.1.3 物业管理法律关系的种类 24
2.1.4 物业管理法律关系的属性 25
2.1.5 物业管理法律事实 26
2.2 物业权属概述 27
2.2.1 物权的概念、特征和种类 27
2.2.2 物业权属的概念、特征和种类 29
2.3 物业权属状况 31
2.3.1 土地权属状况 31
2.3.2 房屋权属状况 32
2.3.3 物业相邻权 34
2.4 物业权属登记管理 36
2.4.1 物业权属登记管理的概念及功能 36
2.4.2 物业权属登记的类型 36
2.4.3 物业权属登记的程序 39
2.5 物业权属登记机关及证书 41
2.5.1 物业权属登记机关 41
2.5.2 房地产权证书 41
2.5.3 土地权属证书 42
2.6 思考题 42
第3章 业主及业主组织 43
3.1 业主 43
3.1.1 业主的概念 43
3.1.2 业主的分类 43
3.1.3 业主的权利和义务 44
3.1.4 业主在实践中应注意的几个问题 46
3.2 业主大会 47
3.2.1 业主大会的概念及组成 47
3.2.2 业主大会的职责 48
3.2.3 召开业主大会 49
3.2.4 首次业主大会召开的条件 50
3.2.5 业主大会的运作、内容以及实践中的问题 51
3.3 业主委员会 53
3.3.1 业主委员会的构成 53
3.3.2 业主委员会的备案 54
3.3.3 业主委员会任期 54
3.3.4 业主委员会的权利 55
3.3.5 业主委员会的义务 56
3.3.6 业主委员会章程 56
3.3.7 业主委员会会议 57
3.4 业主公约 58
3.4.1 业主公约的概念及作用 58
3.4.2 业主公约的法律性质 58
3.4.3 业主公约的制定和生效 59
3.4.4 业主公约的内容 59
3.4.5 业主公约的订立程序 60
3.4.6 业主对业主公约的异议权 60
3.5 业主自治组织与居民委员会的关系 60
3.5.1 业主委员会的法律地位 60
3.5.2 业主自治组织与居民委员会的关系 61
3.6 思考题 62
第4章 物业管理企业 63
4.1 物业管理企业的设立和资质等级管理 63
4.1.1 物业管理企业的概念和职能 63
4.1.2 物业管理企业的设立条件 63
4.1.3 物业管理公司的设立程序 65
4.1.4 物业管理企业的资质等级管理 67
4.2 物业管理企业的性质、法律地位和种类 67
4.2.1 物业管理公司的特征 67
4.2.2 物业管理公司的法律地位 68
4.2.3 物业管理企业的类型 69
4.3 物业管理企业的权利和义务 72
4.3.1 物业管理企业的权利 72
4.3.2 物业管理企业的义务 73
4.4 物业管理公司的机构设置 74
4.4.1 组织机构设置的原则与程序 74
4.4.2 组织机构的形式 75
4.5 思考题 78
第5章 前期物业管理 79
5.1 概述 79
5.2 物业管理的介入 80
5.2.1 物业管理超前介入阶段 80
5.2.2 物业管理的早期介入 81
5.2.3 物业管理的前期介入 81
5.2.4 物业管理的早期介入与物业管理的前期介入的区别 83
5.3 前期物业管理的阶段 83
5.3.1 物业管理接管验收期 83
5.3.2 物业管理入伙期 84
5.3.3 前期物业管理与业主入住 85
5.4 前期物业招投标管理 85
5.4.1 前期物业招投标管理暂行办法 85
5.4.2 物业管理招投标概述 85
5.4.3 物业管理招投标的程序 86
5.5 总结 88
5.6 思考题 89
第6章 物业的使用与维护 90
6.1 概述 90
6.2 公用设施设备和公共建筑的使用管理的有关规定 91
6.2.1 公用设备及设施概述 91
6.2.2 公用设备及设施的有关规定 92
6.3 城市异产毗连房屋管理规定 93
6.4 物业维修养护管理的有关规定 94
6.4.1 物业维修养护管理概述 94
6.4.2 物业维修养护管理的主要内容 94
6.5 城市房屋修缮管理规定 95
6.5.1 城市房屋修缮管理规定概述 95
6.5.2 房屋修缮管理机构的职责 97
6.5.3 房屋修缮责任 98
6.5.4 房屋修缮计划管理 98
6.5.5 房屋修缮资金管理 99
6.5.6 房屋修缮安全和质量管理 100
6.5.7 房屋修缮定额管理 100
6.5.8 房屋修缮企事业单位管理 101
6.5.9 法律责任 101
6.5.10 房屋修缮技术管理规定 101
6.5.11 房屋修缮范围和标准 104
6.6 物业装修管理的有关规定 105
6.6.1 住宅室内装饰装修的概述 105
6.6.2 住宅室内装饰装修的一般规定 106
6.6.3 委托与承接 108
6.6.4 室内环境质量 108
6.6.5 竣工验收与保修 109
6.6.6 法律责任 109
6.7 环境绿化与卫生清洁管理的有关规定 110
6.7.1 环境绿化与卫生清洁管理概述 110
6.7.2 环境绿化管理的有关规定 111
6.7.3 物业环境卫生清洁管理与服务 112
6.8 安全管理的有关规定 114
6.8.1 物业安全管理概述 114
6.8.2 治安管理的有关规定 114
6.8.3 车辆管理规定 117
6.8.4 消防管理的有关规定 117
6.9 思考题 118
第7章 物业管理服务收费 120
7.1 概述 120
7.1.1 物业服务收费的概念、特征及性质 120
7.1.2 物业管理服务收费的重要性 121
7.1.3 物业服务收费的构成 122
7.2 物业管理服务收费的原则 124
7.3 物业服务收费的确定 125
7.3.1 定价方式 125
7.3.2 物业管理收费和服务标准 127
7.4 物业服务费的收取与监督 130
7.4.1 物业管理费的计费方式 130
7.4.2 物业管理费的收取 132
7.4.3 物业管理维修基金的收取 132
7.4.4 物业管理公共维修基金的使用 134
7.4.5 物业管理服务收费的监督 135
7.5 思考题 137
第8章 物业管理合同 138
8.1 合同概述 138
8.1.1 合同与合同法 138
8.1.2 合同的分类 139
8.2 物业管理合同的订立方式、程序 140
8.2.1 合同的订立的基本原则 140
8.2.2 合同形式 141
8.2.3 订立合同的程序 142
8.2.4 缔约过失责任 143
8.3 物业管理合同的主要内容及法律效力 144
8.3.1 物业管理合同的当事人 144
8.3.2 物业管理合同的内容 144
8.3.3 物业管理合同的法律效力 150
8.4 物业管理合同的履行、变更和终止 153
8.4.1 物业管理合同的履行 153
8.4.2 物业管理合同的变更、转让 158
8.4.3 物业管理合同的终止 159
8.4.4 物业管理合同的违约责任 160
8.4.5 签订物业管理合同时的注意事项 161
8.5 思考题 162
第9章 物业管理的法律责任与物业管理纠纷 163
9.1 物业管理法律责任 163
9.1.1 概述 163
9.1.2 物业管理法律责任的分类 163
9.1.3 物业管理法律责任的构成 167
9.1.4 物业管理法律责任的特征 169
9.1.5 物业管理法律责任的意义 170
9.2 物业管理纠纷 171
9.2.1 物业管理纠纷概述 171
9.2.2 物业管理纠纷的处理 174
9.2.3 面对物业纠纷，业主应如何维权 177
9.3 总结 178
9.4 思考题 178
第10章 典型案例分析 179
10.1 业主与业主组织 179
10.1.1 业主自行召开业主大会争议案 179
10.1.2 谁来监督业主委员会 181
10.2 物业管理企业案例 182
10.2.1 物业管理公司应规范自己的行为 182
10.3 物业的使用及维护 183
10.3.1 违法装修破坏房屋建筑物结构纠纷案 183
10.3.2 卫生间漏水该谁管 186
10.4 物业服务收费 187
10.4.1 2％的维修基金该不该交 187
10.4.2 未见停车场，却收停车费 188
10.5 物业管理合同案例分析 189
10.5.1 这样的合同是否有效 189
10.5.2 深业集团物业管理有限公司与胡素文等物业管理合同纠纷上诉案 190
10.6 物业管理的法律责任 193
10.6.1 业主家中被盗，物业公司应否承担赔偿责任 193
10.6.2 业主不在指定地点停车，车辆被盗，物业公司是否需赔偿 194
10.7 思考题 196
附录 199
附录一 199
附录二 206
附录三 210
附录四 214
附录五 220
参考文献 223