一、物业管理基本知识 1
什么是物业？ 1
什么是物业管理？ 2
为什么会产生实施物业管理的需求？ 2
为什么说购房者提前关心物业管理是十分必要的？ 3
现代物业管理与传统的房屋管理有何区别？ 4
物业服务企业对居住小区的常规性、公共性物业服务应包括哪些内容？ 5
物业服务企业提供的针对性的专项服务和委托性的特约服务包括哪些内容？ 6
开发商是否必须通过招投标方式选聘物业服务企业？ 6
业主不聘请专业的物业服务企业，自行管理小区物业可以吗？ 7
购房时应注意哪些物业管理事项？ 8
二、前期物业管理阶段需要关注的物业管理事项 9
什么是前期物业管理？ 9
为什么要由开发商选聘前期物业服务企业？ 9
开发商在业主大会、业主委员会成立前须履行哪些义务？ 10
何谓前期物业服务合同，其有效期限有多长？可以口头达成前期物业服务合同吗？ 11
前期物业服务合同的效力如何？为什么业主不能对前期物业服务合同说“不”？ 11
前期物业管理服务合同不能拒绝，如果业主认为前期物业管理服务合同的内容不合理怎么办？ 12
前期物业服务合同一般应该包括哪些内容？ 13
开发商应该通过什么方式选聘前期物业服务企业？ 14
开发商代替物业服务企业在《物业服务合同》上签字盖章的行为是否有效？ 14
前期物业管理招投标应该按照哪些程序进行？ 14
房地产行政管理部门对选聘物业服务企业有哪些权力？ 15
前期物业管理与一般物业管理的区别体现在哪些方面？ 16
什么是前期物业服务企业接管验收物业的义务？具体包括哪些内容？ 17
为什么说前期物业管理是对物业服务企业的“试用期考察”？ 18
前期物业管理的作用体现在哪些方面？ 19
什么是“临时管理规约”？为什么要由开发商制定“临时管理规约”？ 19
“临时管理规约”是物业买卖合同的组成部分吗？ 20
“临时管理规约”主要包括哪些内容？ 21
业主是否可以到办理入住手续时再看“临时管理规约”？ 22
业主或建设单位违反“临时管理规约”怎么处理？ 22
“临时管理规约”和“管理规约”有何区别？ 23
开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？ 24
房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？ 24
《物业管理条例》为何规定建设单位对于“临时管理规约”承担说明义务？ 24
如何看待建设单位在广告中承诺“买方免前期物业服务费”的问题？ 25
开发商滥用“临时管理规约”制定权怎么办？ 26
“临时管理规约”怎样才能对业主产生拘束力？ 26
开发商对“临时管理规约”的说明义务具体包括哪些内容？ 27
前期物业服务合同内容是否应该订入物业买卖合同？ 27
三、业主、业主大会及业主委员会 29
什么是业主？ 29
何谓物业使用人？ 29
已实际居住但未获产权之前，买受人是否为业主？ 30
未获产权的“业主”是否需交纳物业服务费？ 30
在商品房出售之前，开发商是否为业主大会成员？ 31
业主主要享有哪些权利？ 31
业主对物业服务企业履行物业服务合同情况进行监督时应该注意哪些问题？ 32
有些业主认为既然交纳了物业服务费，就有权对物业服务企业的职员的行为进行惩罚，这种想法对吗？ 32
有业主认为，业主对物业服务企业财务有监督的权利，那么业主个人随时都可以检查物业服务企业的账簿，这种想法对吗？ 32
业主应履行哪些义务？ 33
业主与物业服务企业之间的平等民事关系是如何体现的？ 33
什么是业主大会？一般而言，业主大会的议程有哪些？ 34
业主是否可共同履行业主大会、业主委员会职责？ 35
如何划分物业服务区域？ 35
同一物业小区内可以存在两种物业收费标准吗？ 36
第一次业主大会或业主代表大会应该在什么时候召开？费用开支由谁承担？ 36
业主大会成立要经过哪些步骤？ 37
业主有权提议召开业主大会会议吗？ 38
业主有权自发筹备首次业主大会吗？ 39
第一次业主大会的召开应当按照怎样的程序进行？ 40
业主大会以什么形式召开？召开业主大会应该注意哪些事项？ 40
业主大会一定是定期召开的吗？什么情况下可以召开临时会议？ 41
业主大会的成员如何构成？业主大会具有何种法律地位？ 41
业主大会的议事规则主要应该规定哪些内容？ 42
非业主能否参加业主大会？ 43
《物业管理条例》中规定的应由业主共同决定的事项包括哪些？ 43
《物业管理条例》中对于业主大会的形式和表决规则是如何规定的？ 44
一人在一个物业服务区域有多套物业或者多人共同购买一套物业在首次业主大会上如何表决？ 44
什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？ 45
什么时候成立业主委员会？业主委员会具有何种法律地位？ 46
第一届业主委员会是如何组建的？有哪些组建方式？ 46
分期开发的同一个小区是否可以成立几个不同的业主委员会？ 47
业主委员会职责有哪些？ 48
业主委员会章程一般应该包括哪些主要内容？ 48
业主委员会成立是否需要备案和备案时需提交哪些材料？ 49
业主委员会会议召开的条件和要求有哪些？ 49
业主大会、业主委员会的决定效力如何？ 50
业主大会、业主委员会作出的决定须满足哪些条件才具有有效性？ 50
业主可共同履行业主大会、业主委员会职责吗？ 51
业主大会或业主委员会不遵守法律、法规、“管理规约”，或者不依据法定程序作出某些决定，损害了业主的合法权益，怎么办？ 51
广告牌灯光照射致使业主无法得到正常的休息，但这是通过业主大会表决决定在这个位置设置的，该怎么办？ 52
小区业主代表大会制定的章程对外是否具有法律效力，法院能否将其作为判决的依据？ 53
具备什么条件的业主才能当选为业主委员会委员？ 53
业主拖欠物业服务费还能否参选业主委员会？ 53
业主委员会委员中能否有非业主委员？ 54
什么情况下业主委员会委员资格终止？ 54
业主委员会的日常工作主要有哪些？ 55
业主委员会的办公经费及场所如何解决？ 55
业主委员会设立、变更的登记手续应该在多长时间内办理？ 56
业主委员会办理注销登记的情形有哪些？ 56
业主委员会注销前应当注意办理哪些事项？ 57
业主委员会任期届满后不能及时换届怎么办？ 57
业主委员会委员在任期中因缺额人数超过委员总数一半以上或其他原因不能正常履行工作的，应怎么办？ 57
何谓“管理规约”？ 58
业主如果认为“管理规约”不满意可以说“不”吗？ 58
“管理规约”对承租人有约束力吗？ 59
“管理规约”规定哪些内容？ 59
“管理规约”中关于违反“管理规约”时可以罚款的规定合法吗？可以以什么方式对违反约定的业主或物业使用人进行金钱处罚？ 60
业主、业主委员会与物业服务企业是什么关系？ 60
业主大会、业主委员会与居民委员会之间有什么样的法律关系？ 61
四、物业服务企业的选聘和解聘 62
业主应该如何选择物业服务企业？ 62
从事物业管理活动的物业服务企业必须具有法人资格吗？ 63
怎样识别物业服务企业的资质等级？ 63
不同等级物业服务企业在投标项目级别权限上有哪些差别？超越资质经营的须承担什么法律后果？ 66
我国各级房地产行政主管部门对物业服务企业的资质管理实行分级审批权限是如何规定的？ 66
物业服务企业在物业管理过程中，享有哪些权利？ 67
物业服务企业在物业管理过程中，应履行哪些义务？ 68
什么是物业管理招标投标？ 68
物业管理开展招投标应遵循什么原则？ 69
物业管理项目的招投标应按照什么程序进行？ 70
物业管理服务招投标过程中应注意哪些问题？ 71
业主委员会通过招标方式更换物业服务企业之前，应当就哪些事项形成决议？ 72
业主委员会招标前，是否需要备案？ 73
业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？ 73
业主委员会通过招标方式更换物业服务企业的，应当提前多少天告知原物业服务企业？业主委员会招标应当何时完成？ 73
业主委员会通过招标重新选聘物业服务企业后，应当如何组织新老企业的交接？ 74
业主委员会可以因为哪些因素炒掉物业服务企业？ 74
提前解聘物业服务企业的情形有哪些？ 75
合法解聘物业服务企业要遵循哪些程序？ 76
五、物业服务和费用 77
物业服务合同的性质？ 77
什么是前期物业服务合同与普通物业服务合同？ 77
一个物业服务区域是否可以聘请两个或两个以上物业服务企业？ 78
物业服务企业与业主未签订书面物业服务合同，发生纠纷怎么办？ 79
物业管理是否适用《消费者权益保护法》？ 80
如果说业主是适用《消费者权益保护法》保护的消费者，主要体现在哪些方面？ 81
物业服务合同应该包括哪些主要条款？ 81
《物业管理条例》明确规定“给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”的情形主要有哪些？ 82
物业管理服务能转委托给别人吗？ 83
物业服务企业未经业主的同意，擅自将物业服务委托给其他企业是否合法？ 83
若物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务事项一并委托给他人的，要承担怎样的法律后果？ 84
《物业管理条例》对物业服务企业对于转托部分专业性服务的受托企业或个人资质有何要求，违反规定的要承担什么法律后果？ 84
物业服务企业是否享有物业管理用房所有权？ 85
未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途要承担怎样的法律后果？ 85
物业服务企业的职责是什么，其服务范围包括哪些内容？ 86
业主房款未还清，物业服务企业有权停水停电吗？ 87
对业主违反“管理规约”或“临时管理规约”的行为，物业服务企业是否有权进行制止？ 88
物业服务企业在公共秩序维护服务方面有哪些职责？对业主人身和财产损害，是否应承担责任？ 88
物业服务区域范围内发生治安案件，物业服务企业应当如何处理？ 89
物业服务企业将物业管理的部分专项服务委托给专业公司是否需要征得业主同意？ 90
物业服务合同终止后物业服务企业还应履行哪些义务？ 90
在物业管理过程中，业主是否可以放弃物业管理服务？ 91
物业服务企业能否有权发布如下禁止性的规定、义务性的规定：禁止饲养宠物、禁止在花园栽种花卉、树木；业主门窗装饰、装潢必须一致；业主机动车12点后不能进出小区等？ 92
与物业服务企业签订服务合同的业主委员会，在选举产生后未经登记备案，该合同是否能作为收取物业费的依据？ 93
我们如何应对物业服务企业乱收物业服务费的问题？ 93
物业管理收费应遵守哪些原则？ 94
物业收费标准是怎样制定的？ 95
物业管理收费应按照哪些规定交纳？ 96
如何监督物业服务企业收费，可以采取哪些形式？ 98
物业管理收费分为几大类？ 99
物业管理收费由哪些项目构成？有哪几种定价方式？ 99
物业服务企业增加物业管理收费项目或者提高物业管理收费标准，业主是否可以拒交物业服务费？ 101
物业收费监督管理部门有哪些？ 102
物业收费的形式有几种？ 102
业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？ 102
物业收费所包含的具体项目有哪些？ 103
国家有哪些规定是为规范物业服务企业收费而制定的？ 103
物业服务企业是否可以代收水电费？ 104
物业服务费是否随着物业产权人的变更而变更？ 104
业主拖欠物业服务费的滞纳金计算标准如何确定？ 105
依法催交物业服务费用如何注意诉讼时效？ 106
业主欠交物业服务费时，物业服务企业能否采取断电、断水等手段？ 108
在物业服务合同中约定“物业服务企业对在管理过程中给业主造成的损害不承担任何赔偿责任”的条款是否有效？ 108
物业服务企业在管理小区过程中，业主委员会能否对物业服务企业的工作方式提出强制性要求？ 109
业主能否与物业服务企业就物业费的收取进行讨价还价？ 109
业主欠交物业服务费，物业服务企业能否限制其进出物业区域？ 110
业主欠交物业服务费时，物业服务企业能否对业主罚款？ 110
业主没交物业费，家被水淹了怎么办？ 111
经济适用住房小区如何交纳物业服务费？ 111
普通住宅如何交纳物业服务费？ 112
怎么交纳公房、安居房出售后的物业服务费用？ 113
高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？ 113
出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？ 113
物业服务企业帮助业主出租房屋能否收取中介费？ 114
物业服务企业是否可以一次预收多年的物业服务费？ 115
业主装修房屋时，是否应当事先告知物业服务企业？ 116
装修时业主是否要交纳装修押金和装修服务费？ 116
物业服务企业是否有权收取装修押金和装修管理费？ 116
业主可以以房屋质量有问题为由拒交管理费吗？ 117
因房产开发遗留问题产生纠纷可以拒交物业服务费吗？ 118
物业服务企业从何时开始向业主收取物业服务费？ 118
物业服务企业代收费用收取手续费的做法对吗？ 118
小区的电梯收费如何确定？ 119
首层住户缴纳电梯费是否合理？ 119
低层住户也应交纳电梯费吗？ 120
居民应该交纳哪些垃圾处理费用，如何交纳？ 121
电梯的维修和养护应由谁来负责？ 122
公共区域的照明费如何分摊？ 122
物业服务区域内，物业服务企业能否把车位向外开放收取停车费？ 122
物业服务企业对物业管理范围的停车费一般按什么标准收取？物业服务企业是否有权适时变更？ 123
有车位没买车也要交费是否合理？ 123
物业服务企业收取停车管理费后，对车辆应当负何种责任？ 123
管理区域业主车辆被盗或损坏，物业服务企业是否应当承担责任？ 124
业主在非指定停放场所停放自行车，发生了丢失或者毁损情况的，物业服务企业是否应承担赔偿责任？ 125
业主因在小区内丢失财物能否拒交物业费？ 125
小区内的保安监守自盗，物业服务企业是否应向业主承担赔偿责任？ 126
小区保安可以查验业主及其亲友的身份证吗？ 126
物业服务企业的服务质量依据什么标准来评价？ 127
物业服务和收费“质价不符”原因主要有哪些？ 127
业主不认可物业服务企业提供的物业管理服务时应该如何处理？ 128
业主没有住买下的房屋，是否可以不交物业服务费？ 128
房地产开发商承诺的配套设施没有如期兑现，拒交物业服务费是否合理？ 129
物业在未出售或出售过程中，房地产开发商不交物业服务费，入住业主应该如何应对？ 129
部分业主不交物业服务费，怎么办？ 130
有人认为部分业主不交物业服务费，应该由物业服务企业催交，不关业主委员会的事，这种认识对吗？ 130
物业服务企业和业主对物业费收取存在争议，一般可以通过什么途径解决？ 131
如何解决物业服务纠纷？ 131
在物业服务合同履行过程中，出现一方违约的情况，另一方可以采取哪些措施？ 132
物业服务企业是否只对业主而无需对物业使用人负责？ 133
六、专项维修资金与商品住宅共用部位、共用设施维修基金 135
什么是物业专项维修资金？ 135
建立物业专项维修资金的法律依据是什么？ 135
什么是商品住宅共用部位、共用设施设备维修基金？ 136
什么是住宅的共用部位、共用设施设备？ 137
专项维修资金与专项维修基金的区别是什么？ 137
专项维修资金和物业服务费有什么区别？二者是否属于重复征收？ 138
专项维修资金的来源？ 139
维修基金如何缴纳？ 140
专项维修资金属于谁？ 141
业主何时可以取回专项维修资金？ 142
专项维修资金的用途是什么？ 142
业主专项维修资金的交纳标准是什么？ 142
物业服务企业有权管理建筑物及其附属设施的维修资金吗？ 143
业主买房时归集起来的维修资金由谁代为管理？ 143
小区里公有住房出售后要建立专项维修资金吗？ 144
如何对售后公房进行维修、养护和管理？ 144
使用维修资金如何进行划款？ 145
维修资金的支取使用程序是什么？ 146
物业公共部分大修包括哪些范围？ 146
大修、中修、小修包括哪些内容？ 146
业主如何对大修、更新方案进行确认？ 147
支用维修资金时按什么原则分摊费用？ 147
发现专项维修资金不足时怎么办？ 148
擅自挪用专项维修资金的，应当承担什么法律后果？ 148
职工出售已购公有住房，已交纳的维修基金能要回吗？ 148
七、物业使用和维护 150
物业服务企业对业主的哪些违规行为有权制止？ 150
物业服务区域内公共建筑和共用设施的用途能否改变？如果确需改变用途的，应如何办理？ 151
如何划分物业服务企业与业主的维修责任？ 151
物业服务区域内的道路和场地等可以被随便占用、挖掘吗？ 152
业主、物业服务企业能否擅自占用物业共用部位、共用设施设备？ 152
业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？ 152
业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？ 153
业主是否可以占用公共楼道？ 153
小区内的底层住户可以私自开设小卖部吗？ 153
业主将物业进行租赁时如何办理相关手续？ 154
签订物业租赁合同一般应当包括哪些条款？ 155
物业租赁期间，物业出租方享有的权利和应当履行的义务包括哪些？ 155
物业租赁期间，物业承租方应当享有的权利和履行的义务包括哪些？ 156
物业租赁期间，可以导致租赁合同的变更与终止的情况包括哪些？ 157
谁应对业主家中漏水承担责任？ 157
在小区大堂内摔伤，谁是责任主体？ 158
因使用小区电梯而发生的事故应当如何处理？ 159
业主在小区的电梯内遭歹徒袭击，能否请求物业服务企业承担赔偿责任？ 160
业主在小区内被害身亡，能否请求物业服务企业承担赔偿责任？ 161
广告牌被台风刮倒，砸伤人、砸毁财物造成损失该由谁负责？ 161
对于业主共有的房屋，物业服务企业能否将其出租？ 162
开发商能否随意更改小区的名称？ 162
开发商能否随意更改小区的规划？ 162
《物业管理条例》是如何防止开发商、物管互相“扯皮”的？ 162
物业服务企业能否出租小区的外墙？ 163
业主是否可以利用小区空地搭建车棚？ 163
物业服务企业能否出租小区管理用房？ 164
业主能否将住宅改为经营性用房？ 164
屋顶、外墙广告收益能全归物业服务企业吗？ 164
如果业主要转让房屋，还能继续享用以前交纳的公共维修基金吗？ 165
小区内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？ 165
小区的电梯出了问题由谁承担维修责任？ 165
小区的附属设施对业主造成了损害，责任由谁承担？ 166
房屋装修时出了质量问题，什么样的证据才有效？ 166
房屋装修后，空气质量超标，业主怎么办？ 167
物业服务企业能否进入居民住宅进行维修活动？ 167
物业服务企业帮助业主更换维修物件，出现质量问题，业主能否向物业服务企业要求赔偿？ 168
为什么要规范房屋装饰装修行为？ 169
业主装修房屋必须接受物业服务企业的监督和管理吗？ 170
业主装饰装修房屋，需要与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议吗？ 170
住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？ 170
业主装饰装修房屋过程中，物业服务企业能否进行入户检查？ 171
住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？ 171
应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？ 171
业主如何对装修后的房屋进行竣工验收？ 172
住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？ 176
小区健身队扰民，业主和物业服务企业该如何处理？ 177
小区会所不兑现，开发商和物业服务企业二者之间应该由谁承担责任？ 177
八、物业服务20个经典案例分析 179
案例一 业主委员会是否有权决定物业服务费的收取标准 179
案例二 物业服务企业乱收费纠纷 183
案例三 物业服务合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》 186
案例四 业主欠缴物业费，物业服务企业是否有权停水停电 188
案例五 违反“规约”引发的诉讼纠纷案 190
案例六 物业服务企业对物业使用人是否具有处罚权 193
案例七 收取车辆管理费后私家车丢失，物业服务企业应否赔偿 195
案例八 进门发放出入证，车辆丢失物业服务企业应否负责 197
案例九 汽车挡风玻璃被砸，物业服务企业是否承担赔偿责任 199
案例十 业主在小区内遇害，物业服务企业是否承担赔偿责任 202
案例十一 安装设施不当，物业服务企业应对扎伤女童负责 204
案例十二 装修导致渗、漏水，物业服务企业是否承担责任 206
案例十三 大厦窗户玻璃坠落伤人，业主与使用人是否共同赔偿 208
案例十四 儿童引爆“香蕉水”，物业服务企业是否应负保管不善之责任 211
案例十五 渗水使业主受损，开发商和物业服务企业是否有责 213
案例十六 物业服务企业转托部分管理事项后，如何承担法律责任 215
案例十七 建设单位是否享有物业管理用房所有权 217
案例十八 物业服务企业擅自处分小区共用部分侵权案 219
案例十九 难入小区，物业服务企业诉业主委员会违约 222
案例二十 开发商与物业服务企业承包合同纠纷案 224
九、附录 226
附件1 物业管理条例 226
附件2 物业管理其他相关配套法律法规及政策清单 235