导论 房地产法的基本问题 1
第一节 房地产的相关概念辨析 1
一、房地产概念辨析 1
（一）房地产的概念 1
（二）房地产与物业 4
二、房地产的法律特征 4
（一）永久性 4
（二）固定性和安全性 5
（三）特定性 5
（四）有限性 5
（五）资本价值 5
三、房地产业 5
第二节 房地产法概述 7
一、房地产法的概念 7
二、房地产法的调整对象 7
（一）房地产民事法律关系 8
（二）房地产行政法律关系 8
三、房地产法的特征 9
（一）国家干预性 9
（二）确权的要式性 9
（三）登记公示性 9
第三节 我国房地产法的立法及其完善 9
一、我国房地产法的产生和发展 9
二、我国房地产立法的现状及其完善 12
（一）我国房地产立法存在的主要问题 12
（二）我国房地产立法存在问题的原因分析 14
（三）完善我国房地产法律体系的立法对策 17
三、房地产法律体系 21
（一）宪法 21
（二）物权法 21
（三）房地产基本法及其相关法律 21
（四）有关房地产管理的行政法规、规章 23
第一章 农村集体土地所有权制度研究 24
第一节 我国农村集体土地所有权制度的形成及其法律性质 24
一、我国农村集体土地所有权制度的形成及其特点 24
（一）从地主所有到农民私人所有阶段（1925～1953年） 24
（二）初级合作社私人所有与高级合作社集体所有阶段（1953～1958年） 26
（三）人民公社集体所有阶段（1958～1978年） 28
（四）乡村农民集体所有阶段（1978年至今） 29
二、我国农村集体土地所有权的法律性质及其特征 32
第二节 我国农村集体土地所有权制度的缺陷、成因及表现 38
一、集体土地所有权主体 40
（一）主体虚位，使得农民产生疏离感 40
（二）主体虚位，使得所有权行使被“内部人”所控制 41
（三）主体虚位，使得所有权虚化 43
二、集体土地所有权的权能 45
（一）集体土地所有权权能的不完整，使其与国有土地所有权的法律地位不平等 46
（二）集体土地所有权权能的不完整，使其“空洞化”、“虚无化” 48
（三）集体土地所有权权能的不完整，使从其分离出来的其他权利受到了极大的限制 49
第三节 我国农村集体土地所有制的重构 52
一、集体土地所有权主体的重构 52
二、集体土地所有权权能的重构 57
第二章 土地征收制度研究 61
第一节 土地征收制度概述 61
一、土地征收之界定 61
（一）土地征收的基本涵义 61
（二）土地征收与征用的比较 63
（三）土地征收的特点 64
二、土地征收权的合理性分析 66
（一）土地征收合理性的法律经济学分析 66
（二）土地征收合理性的法学分析 67
第二节 各国土地征收制度的基本架构（上）——征收目的、主体与客体 70
一、土地征收目的 70
（一）公共目的的解释 70
（二）界定公共目的的立法方式 72
二、土地征收的主体和客体 73
（一）土地征收主体 73
（二）土地征收客体 76
第三节 各国土地征收制度的基本架构（下）——征收程序与补偿 79
一、征收程序 79
（一）建立正当的土地征收程序的必要性 79
（二）代表国家的土地征收程序 80
二、征收补偿 84
（一）土地征收补偿的基本原则 85
（二）土地征收补偿的范围与项目 86
（三）土地征收补偿的标准 87
（四）土地征收补偿的方法 88
第四节 我国土地征收制度的发展历程及其存在问题 89
一、我国土地征收制度的历史发展 89
（一）新中国建设初期 89
（二）“大跃进”至“文化大革命”之前 90
（三）“文化大革命”期间 91
（四）十一届三中全会至今 91
二、我国现行土地征收制度的基本内容及成因 92
（一）现行土地征收制度的基本内容 92
（二）现行土地征收制度的成因 96
三、我国现行土地征收制度存在的问题 98
（一）征地目的扩大化 98
（二）征收主体角色错位 98
（三）征收客体有缺漏 100
（四）征收程序不公正 101
（五）征收补偿不合理 103
第五节 完善我国土地征收制度的基本设想 107
一、征收目的 107
（一）合理界定公共利益的内涵 107
（二）通过立法限定公共利益的边界 110
二、土地征收主体和客体 111
（一）征收主体的重新定位 111
（二）征收客体缺漏的弥补 112
三、征收程序 113
（一）设置我国土地征收程序应遵循的原则 113
（二）完善我国土地征收程序的具体设想 113
四、征收补偿 115
（一）完善我国土地征收补偿制度应遵循的原则 115
（二）完善土地征收补偿制度的主要思路 116
第三章 集体建设用地使用权流转制度研究 119
第一节 集体建设用地使用权及其流转的界定 119
一、集体建设用地使用权界定 119
（一）集体建设用地使用权的概念 119
（二）集体建设用地使用权的种类 120
（三）集体建设用地使用权的特征 120
二、集体建设用地使用权流转界定 121
（一）集体建设用地使用权流转的概念 121
（二）集体建设用地使用权流转的具体方式 122
（三）“集体建设用地使用权流转”一词的不可替代性 124
第二节 集体建设用地使用权流转现状 126
一、现行立法分析 126
（一）现行立法 126
（二）现行立法存在的问题 128
（三）理论之争 129
二、集体建设用地使用权流转实践 131
（一）实践中出现大量集体建设用地使用权流转现象 131
（二）集体建设用地使用权流转的积极作用 133
（三）地方政府和法院的超前尝试 136
三、实践中存在的主要问题 138
（一）法律不完备，对集体建设用地使用权的流转形成制约 138
（二）现行土地管理制度中，缺少集体建设用地流转管理的内容，流转缺乏制度的约束 138
（三）集体建设用地流转收益分配关系混乱，不利于土地市场的建设和发展 139
第三节 集体建设用地使用权流转制度的完善（一）——流转客体与主体 140
一、流转客体 140
（一）经营性土地使用权和非经营性土地使用权的划分 140
（二）非经营性土地使用权能否成为再次流转的客体 142
二、流转主体 144
第四节 集体建设用地使用权流转制度的完善（二）——初次流转的方式 145
一、经营性土地使用权的初次流转方式——有偿使用 145
（一）有偿使用的概念和特点 145
（二）有偿使用的方式 146
二、非经营性土地使用权的初次流转方式——划拨 152
（一）划拨的概念和特征 152
（二）划拨土地使用权是独立的用益物权吗？ 153
第五节 集体建设用地使用权流转制度的完善（三）——再次流转的方式 153
一、转让 153
二、出租 154
三、作价出资或入股 155
四、抵押 156
五、继承 157
第六节 集体建设用地使用权流转制度的完善（四）——流转管理与流转收益 158
一、流转管理 158
（一）行政管理的重新定位 158
（二）规划管理 159
（三）程序管理 159
（四）登记管理 159
（五）交易价格管理 161
二、流转收益 162
（一）流转收益的界定与分类 162
（二）流转收益的分配主体 162
（三）流转收益的用途 163
第四章 国有土地使用权制度若干问题研究 164
第一节 国有土地使用权出让制度的反思 164
一、我国现行土地使用权出让制度存在的弊端 165
（一）土地管理者和所有者的重合，模糊了国家作为土地管理者和所有者的地位 165
（二）国家对土地使用权出让合同的管理，混淆了国家在土地管理中的行政和民事法律地位 166
（三）土地使用权协议出让的存在，扰乱了正常的土地使用权出让市场 167
（四）土地使用权出让制度与我国原有的土地使用制度难以全面衔接，使其使用范围和功能受到了限制 168
（五）我国内地和我国香港地区法律制度不同，使得在移植土地出让制度时产生了法律冲突 169
二、我国土地使用权出让制度的完善 171
（一）重新依法设定土地使用权出让主体，规范土地使用权出让操作 171
（二）细化权能，规范方式，扩大土地使用权出让的适用范围 172
（三）重新核定土地使用权出让合同内容，规范政府的管理行为 172
（四）建立房地一体化管理新体制，加强土地使用权出让的登记管理 173
（五）运用信托这种新型的法律制度来运作土地基金 173
第二节 行政划拨土地使用权的若干问题 175
一、对现行行政划拨用地范围的思考 175
二、行政划拨土地使用权是否属于法人财产 177
三、政府收回行政划拨土地使用权是否应给予原行政划拨土地使用者补偿 178
四、政府收回行政划拨土地使用权应如何对原行政划拨土地使用者予以补偿 180
（一）补偿的理论依据 180
（二）补偿金额 181
第三节 所有权公有化后的土地使用权 181
一、我国土地公有化的进程 181
（一）农村土地公有化进程 182
（二）城市土地公有化进程 182
二、所有权公有化后的土地使用权性质 183
（一）土地公有化后，原土地所有权人当然取得该地块的土地使用权 183
（二）所有权公有化后，如何确定土地使用权的性质 183
（三）对原有的房屋重建是否应当再办理用地手续 184
第四节 国有土地使用权抵押的若干实务问题 186
一、闲置土地上设定的抵押权能否优先受偿 186
（一）土地管理部门无偿收回土地使用权行为的法律性质 186
（二）闲置土地上抵押权的法律效力 187
（三）抵押权因前述原因无效后政府应给予适当补偿 188
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中涉及土地使用权抵押的若干问题 190
第五章 房地产开发中的法律问题研究 194
第一节 房地产开发概述 194
一、房地产开发的概念和特征 194
（一）房地产开发的概念 194
（二）房地产开发的特征 195
二、房地产开发的分类 196
（一）新区开发和旧区改建 196
（二）单项开发、小区开发和成片开发 197
（三）单纯的土地开发、房屋开发和房地产综合开发 198
（四）政府开发与非政府开发 199
（五）合作开发、合资开发和独资开发 199
三、房地产开发过程中的法律事务 201
第二节 房地产开发企业 202
一、房地产开发企业的概念和特征 202
二、房地产开发企业分类 204
（一）以所有制形式为标准的划分 204
（二）以房地产开发企业的经营性质为标准的划分 204
三、房地产开发企业的设立 205
（一）房地产开发企业设立的条件 205
（二）房地产开发企业设立的程序 207
四、房地产开发企业的资质管理 208
（一）房地产开发企业资质等级条件 208
（二）违反资质管理的法律责任 211
第三节 房地产开发的规划管理 212
一、核发建设项目选址意见书制度 213
（一）建设项目的基本情况 213
（二）建设项目规划选址的主要依据 213
（三）建设项目选址、用地范围和具体规划要求 214
二、核发建设用地规划许可证制度 214
（一）现场踏勘 215
（二）征求意见 215
（三）提供设计条件 215
（四）审查总平面图 215
（五）核定用地面积 216
（六）核发建设用地规划许可证 216
三、核发建设工程规划许可证制度 216
（一）建设单位申请 216
（二）确定规划设计要求 217
（三）方案审查 217
（四）核发建设工程规划许可证 217
四、违反《城市规划法》的法律责任 217
（一）行政责任 217
（二）刑事责任 218
第四节 房地产开发项目管理制度 218
一、房地产开发项目招标投标制度 218
（一）房地产开发项目招标投标的含义 218
（二）房地产开发项目招标投标的方式 220
（三）房地产开发项目招标投标的程序 220
二、建筑工程监理制度 225
（一）工程建设监理的概念 225
（二）工程建设监理的特点 225
（三）工程建设监理的内容 226
（四）工程建设监理的范围 226
三、施工现场管理和竣工验收制度 227
（一）施工现场管理制度 227
（二）建设工程竣工验收制度 227
四、房地产开发项目转让制度 228
（一）房地产开发项目转让的含义 228
（二）项目转让的条件 229
第六章 商品房买卖的若干法律问题研究 230
第一节 商品房买卖的概述 230
一、商品房买卖概念 230
二、商品房买卖的类型及其条件 231
（一）商品房买卖的类型 231
（二）商品房买卖的条件 232
三、商品房买卖的特性 235
（一）商品房买卖销售主体的特殊性 235
（二）商品房买卖标的物的特殊性 235
（三）商品房买卖财产权转移的特殊性 236
四、商品房预售的独特属性 237
第二节 商品房买卖实务问题 241
一、商品房的交付问题 241
（一）商品房交付的内涵界定 241
（二）商品房交付的风险责任 242
二、商品房买卖面积争议处理问题 244
（一）商品房买卖面积争议的原因 245
（二）当前法律规定的处理方法 246
（三）以产权登记面积作为面积差异处理依据存在的问题 248
（四）可资借鉴的地方法规 250
三、商品房的质量问题 252
（一）商品房质量问题概述 252
（二）我国建筑工程质量管理 255
（三）商品房买卖的质量问题的处理 257
四、商品房买卖的惩罚性赔偿的适用问题 260
（一）惩罚性赔偿制度概述 260
（二）商品房买卖中适用惩罚性赔偿的要件 261
（三）承担惩罚性赔偿责任的具体形式 266
五、商品房买卖合同示范文本第15条的争议问题 269
第三节 商品房的销售代理实务问题探析 276
一、关于代理销售内涵的界定 277
二、关于委托销售任意解除权的限制 278
三、关于销售进度 280
四、关于违约金与损失赔偿额的问题 281
五、关于销售代理的履约管理问题 283
第七章 房地产金融法律问题研究 285
第一节 房地产资本运作中的法律问题 285
一、开发项目融资 285
（一）开发项目融资的必要性 285
（二）开发项目的融资方式 286
二、建筑工程造价及其纠纷 291
（一）建筑工程造价的概念 291
（二）建筑工程造价管理 291
（三）工程款纠纷 292
第二节 房地产抵押 297
一、房地产抵押概述 297
（一）房地产抵押的含义 297
（二）房地产抵押的原则 298
二、土地使用权抵押 299
（一）土地使用权抵押的概念 299
（二）土地使用权抵押的客体 300
（三）土地使用权抵押的类型 301
（四）土地使用权抵押的设定 304
（五）土地使用权抵押的效力 304
（六）土地使用权抵押的实行 305
三、房产抵押 305
（一）不得抵押的房产 305
（二）几种特殊情形 307
第三节 个人住房贷款 312
一、个人住房贷款概述 312
二、住房公积金制度 313
（一）住房公积金制度概述 313
（二）住房公积金管理 314
三、个人住房贷款的设定 316
（一）借款人条件 316
（二）贷款程序 317
（三）个人住房贷款合同的基本内容 318
（四）个人住房贷款保险 319
第四节 经济适用住房开发贷款 319
一、经济适用住房开发贷款概述 319
（一）价格不同 319
（二）销售对象不同 319
（三）所有权不同 320
二、经济适用住房开发贷款的主体 320
（一）借款人的资格 320
（二）借款人申请经济适用住房贷款的条件 321
三、经济适用住房开发贷款的设定 321
（一）贷款期限与利率 321
（二）贷款程序 321
（三）贷款担保 322
（四）贷款保险 322
四、经济适用住房开发贷款的管理 323
第八章 房地产管理中的法律问题研究 324
第一节 房地产登记法律制度 324
一、房地产登记的概念 324
二、房地产登记制度的历史发展 326
（一）西方不动产登记制度的历史沿革 326
（二）我国房地产登记制度的历史沿革 327
三、房地产登记的模式 329
四、我国房地产登记制度的分析 331
（一）法律依据不一致，存在冲突 331
（二）行政管理职能被过分强化 332
（三）登记管理中存在城乡差异 332
（四）房地产登记过程不统一 333
（五）缺少登记机关的责任赔偿制 335
第二节 我国物业管理的法律问题 335
一、物业管理的产生与发展 335
（一）西方国家物业管理的兴起 335
（二）我国物业管理的产生和发展 336
（三）我国物业管理发展的意义 337
二、我国物业管理的法律制度 338
（一）物业管理相关的法律制度 338
（二）《物业管理条例》出台的背景分析 339
（三）《物业管理条例》的主要内容 340
三、我国物业管理立法上的法律问题 342
（一）物业管理缺乏基础性的法律支持 342
（二）物业管理立法权限分配模糊 343
（三）物业管理弱势主体法律保护力度不足 346
（四）物业管理中政府职能不明确、欠规范 350
第三节 完善我国房地产管理的法律制度 353
一、完善房地产管理法律制度需要共同注意的问题 353
（一）政府职能的定位及其配置 353
（二）立法权的衔接和监督 355
（三）基础性制度的设计和完善 356
二、完善房地产登记法律制度的主要问题 357
（一）房地产登记机关 358
（二）房地产登记种类 359
（三）房地产登记赔偿制度 362
三、完善物业管理法律制度的主要问题 363
（一）业主投票权的确定与行使 363
（二）业主大会和业主委员会的法律地位 365
（三）物业管理监管制度的健全和完善 366
参考文献 368