上篇 购房维权——业主梦第一章 决定购房 3
第一节 购房准备 3
一、房产知识 3
二、法律准备 10
三、心理准备 11
四、团结必胜 12
五、慎当“房奴” 12
六、资料准备 13
第二节 知己知彼 14
一、企业资质和营业执照 14
二、诚信状况及以往业绩 17
三、看透预售许可证 17
第三节 决定购房 18
一、哪些房产不要买 18
二、以谁的名义购房 20
第二章 房地产广告 24
第一节 常见的房地产广告陷阱 24
一、模糊战术广泛采用 25
二、促销方法“讲究” 27
三、交房时，样板房不见了 28
四、绞尽脑汁逃避因虚假广告可能承担的法律责任 29
第二节 律师分析与建议 31
一、房地产广告对开发商有多大的约束力 31
二、冷静面对房地产广告 33
第三章 认购风险 35
第一节 内部认购，切莫上钩 35
一、案例指引：房价飞涨，认购书成一纸空文 35
二、律师分析 36
第二节 解剖《认购书》中的霸王条款 38
第三节 律师分析与建议 43
一、案例指引：协商未成，定金应退；霸王条款，被判无效 43
二、律师分析与建议 44
第四章 签约陷阱 48
第一节 常见合同陷阱条款分析 48
一、补充协议一补充，业主权利几成空 48
二、验收合格，开发商说了算 50
三、免责范围，无限扩大 59
四、按揭责任，业主全负 61
五、业主退房条款提前画× 64
六、违约责任差百倍，业主权利被挤兑 68
七、房间以外，一切没卖 71
八、“物业管理”，强买强卖 74
九、面积问题，欲说还休 75
十、装修配套无“标准” 79
十一、交清一切，才准收楼 80
十二、其他合同陷阱一览 82
第二节 律师分析与建议 83
一、签约过程中应当注意的事项 85
二、合同签订后要及时跟进的三件事 86
三、寻求救济，及时否定“霸王条款” 87
四、法律应成为购房合同“霸王条款”的终结者 88
第五章 购买二手房 90
第一节 摸清底细 心中有数 90
一、谁卖给你房子 90
二、房屋状况如何 90
三、谁为你服务 92
第二节 谨慎签订买卖合同 92
一、出卖人签约时应当具备下列条件 93
二、成交价格、应付税费、水电杂费、维修资金明确约定 93
三、付款进度与房屋交付过户手续相一致 94
四、中介收取的意向金何时转为定金应当明确 95
五、户口问题千万不能忽略 96
六、可进行预告登记 97
第三节 中介陷阱防范 97
一、房屋买卖合同成立，居间义务完成 98
二、中介霸王条款，买家需要警惕 98
三、独家委托需慎重，委托期限要明确 101
四、私下交易风险大，相关证据要保留 102
五、委托中介代收代付房款要慎重 102
第六章 按揭风险 103
第一节 警惕假按揭 103
第二节 房贷中应注意的问题 105
一、指定按揭银行，利率调整时间由银行单方决定 105
二、强制购买保险并由购房人承担律师费 105
三、提前还贷收取违约金、限定最低提前还贷的年限或要求先行偿还公积金的贷款 106
四、限定还款方式 106
五、房贷政策需及时掌握 107
六、还清贷款后要及时涂销抵押，要回房地产证，并退回多交的保险费 108
第七章 收楼办证 109
第一节 收楼陷阱分析及建议 109
一、案例指引：未取得备案表收楼的，交付有效 109
二、律师分析 110
第二节 办证注意事项 114
一、办证是谁的义务 114
二、逾期办证的成因 115
三、开发商逾期办证的法律责任 116
四、如何面对逾期办证 117
五、《物权法》实施对办证的影响 118
第八章 维修资金 121
第一节 概述 121
一、维修资金的概念与用途 121
二、我国维修资金的归集状况 122
三、要像重视社会保险基金一样高度重视维修资金 123
四、有关维修资金的法律变迁以及现行法律制度缺陷 123
第二节 追讨维修资金，业主依法而行 130
一、从“法规打架”到“裁定打架” 130
二、从“裁定打架”到“部门打架” 134
三、福州：170万元维修基金开发商埋单 136
四、广州12个业主委员会首发《业主维权全国第一份联合宣言》 137
五、维修资金疑云未散 138
第九章 物业服务 145
第一节 物业服务纠纷焦点辨析 145
一、下一个被打的业主是谁 145
二、停水、断电（断气、掐断电话、网络、电视）、封锁通道行为的违法性分析 147
三、突然撤离小区或者拒不撤离小区的违法性分析 149
四、物业公司的安全保障义务边界在哪里 149
第二节 拒缴物业服务费实非上策 150
一、拒缴物业费的原因和风险评估 150
二、“拒缴物业费”的抗辩事由分析 152
三、“拒缴物业费”的替代性解决方法 156
下篇 业主自治——业主魂第十章 业主自治论 159
第一节 业主自治的概念与内容 159
一、业主自治的必然与内容 159
二、为什么要提出业主自治 161
第二节 业主自治的合法性 163
一、宪法保障业主自治 163
二、《物权法》奠定了业主自治的基石 166
三、业主自治在其他法律文件层面的合法性 167
第三节 业主自治的性质 168
一、业主自治本质上属于私法自治 168
二、业主自治是“天然”的自治 171
三、业主自治是城市基层群众自治新模式 173
第四节 业主自治的价值 175
一、业主自治之于市场经济 176
二、业主自治之于民主政治 179
三、业主自治之于公民社会 182
四、业主自治之于和谐稳定 184
第五节 《物权法》为业主自治奠基 187
一、《物权法》为“物业管理”正名 188
二、《物权法》清晰界定国家公权与业主自治的关系 190
三、《物权法》确立了业主自治的基本框架 195
第六节 业主自治的制度重建 205
一、建立业主团体成立保障机制 205
二、业主团体应具有社团法人资格 207
三、建立业主代表大会制度，完善监督决策机制 212
四、建立高效自治工作机制 212
五、确立自治章程的核心地位 213
六、一票独大应予制约 215
七、完善监督制约机制 216
第十一章 业主自治实务 218
第一节 业主团体的成立 218
一、成立条件及报告程序 219
二、筹备组的构成与公布 219
三、主要筹备工作 221
四、召开首次业主大会，表决《议事规则》、 《业主公约》，选举首届业主委员会 224
五、备案、刻章与开立账户 225
第二节 业主自治章程 228
一、管理规约（《业主公约》） 228
二、业主大会议事规则 231
三、业主对自治决定不服，依《物权法》应请求司法审查 231
第三节 业主团体的运作 232
一、运作的基本原则 232
二、选择物业服务方式 233
三、物业服务委托合同的拟订 235
第十二章 业主自治诉讼 237
第一节 业主自治行政诉讼 237
一、立法现状 237
二、案例指引 238
三、律师分析 241
第二节 业主团体民事诉讼 242
一、立法现状 242
二、开发商承诺的公共权益不兑现，业主委员会可否诉讼 245
三、业主委员会可否向业主追讨物业费 251
四、业主委员会当被告，京沪滋味各不同 254
五、拒不移交物业管理权，业主委员会应如何起诉 256
六、“业主委员会内部纠纷”，法院不宜受理 257
七、业主委员会到期未换届，终审被判败诉 259
八、美丽园：业主委员会首胜物业费诉讼 262
第十三章 业主团体协会 266
第一节 成立协会的必要性与合法性 266
一、业主团体协会成立的合法性 266
二、业主团体协会成立的必要性 267
第二节 协会成立中的几个问题 268
一、究竟谁是主管部门，没有主管部门怎么办 270
二、业务主管部门这一关怎么过 272
三、向登记管理机关申请筹备 273
四、召开首次代表大会，通过章程，选举第一届执行机构 274
五、成立登记、领取证件、刻制印章、开立账户 274
第十四章 业主自治法 276
一、广州20个业主委员会联名提交自治条例 276
二、贯彻《物权法》，尽快制定业主自治法 277
附录一 中华人民共和国城市住宅区业主自治法（公民建议稿） 279
附录二 相关法规政策标题索引 305
主要参考文献 307