第1章 千里之堤，溃于蚁穴——内控产生原因 1
1．1 暴利陷阱预防：期望值过高，风险很大的房地产业 1
1．2 地段陷阱防范：对地段的理性分析 7
1．3 项目策划陷阱预防：“你有我有全都有”和“一招致胜”房地产策划八大原则 16
1．4 销售策划陷阱预防：销售控制的作用体现 24
1．5 设计陷阱预防：房地产产品策划全攻略 34
1．6 销售模式陷阱预防：多元的营销方式 38
1．7 开发成本陷阱预防：成本合理，避免投入过大 43
1．8 战略陷阱控制：树立良好的企业发展观 50
1．9 全程营销陷阱防范：对全程营销的正确认识 54
第2章 行之有效内控系统的标准 61
2．1 成熟内部控制的程序设计 61
2．2 房地产企业内部控制的关键环节 68
2．3 现代房地产企业内部控制的方式 72
2．4 增强凝聚力，用文化力强化房地产企业内部控制 76
2．5 房地产企业内部控制的要素解析 80
2．6 “度”量衡——房地产企业内部控制“度”的把握 87
第3章 透视薄弱，严防疏漏 93
3．1 房地产企业内部控制的“游戏规则” 93
3．2 中国房地产企业内部控制的误区 97
3．3 如何提高房地产企业管理制度的执行力度 100
3．4 如何避免“一抓就死、一放就乱”现象 105
3．5 房地产企业没置组织机构的基本思路 115
3．6 如何设置运行有效的房地产企业组织 119
第4章 风险控制的六个必须 123
4．1 必须一——销售收款风险控制 123
4．1.1 国家关于销售收款程序的内控规范 123
4．1.2 如何设计销控：市场脉冲与自我调节能力 128
4．1.3 销售收款环节控制的六个步骤 131
4．1.4 企业赊销的具体控制 133
4．2 必须二——采购付款风险控制 136
4．2.1 采购：源头风险最小化 136
4．2.2 工程物资保管和领用控制 139
4．3 必须三——投资风险控制 141
4．3.1 投资控制：企业发展的驱动器 141
4．3.2 投资风险分析与防范 145
4．4 必须四——筹资风险控制 149
4．4.1 筹资风险控制——负债也聪明 149
4．4.2 筹资风险的规避 152
4．5 必须五——工程项目风险控制 154
4．5.1 项目决策控制：企业盈利的保障 154
4．5.2 勘察设计与概预算控制 158
4．5.3 招投标与合同控制 159
4．5.4 施工过程控制 162
4．5.5 竣工验收与决算控制 163
4．6 必须六——成本费用风险控制 164
4．6.1 成本费用控制：使成本合理化 164
4．6.2 成本费用风险的规避 166
第5章 从人文理念到实效控制的魔方 171
5．1 人文理念——企业道德行为准则的遵守 171
5．2 校验考核——企业内部控制自我评估 175
5．2.1 内部控制制度的健全性评价 175
5．2.2 内部控制制度的符合性测试 176
5．3 科学手段——绩效管理的平衡计分卡 179
5．4 全面预算在房地产企业管理中的作用 182
5．5 内部审计制度的合理发挥 187
5．5.1 内部控制和内部审计的关系 187
5．5.2 内部审计程序 189
5．6 企业绩效评估制度的健全 193
第6章 房地产法精要与纠纷防范制度 199
6．1 房地产法相关知识 199
6．1.1 房地产法的概念 199
6．1.2 房地产法的特征 199
6．1.3 房地产法的基本原则 201
6．2 房地产法律关系 203
6．2.1 房地产法律关系的概念 203
6．2.2 房地产法律关系的要素 203
6．3 房地产产权制度 207
6．3.1 房地产土地使用权概述 207
6．3.2 房地产土地所有权的概述 211
6．4 房地产权属登记制度 214
6．4.1 房地产登记概述 214
6．4.2 我国的房地产权属登记 214
6．5 物权法带来的好处 217
6．5.1 《物权法》草案中有关房地产的解读 217
6．5.2 物权法中房地产方面的焦点 220
6．5.3 物权法带给购房者哪些实惠和方便 222
第7章 房地产买卖、转让合同范本及无效识别 225
7．1 房地产买卖、转让合同范本 225
7．1.1 商品房认购书（北京市） 225
7．1.2 商品房预售合同（北京市） 230
7．1.3 商品房现房买卖合同（北京市） 250
7．1.4 二手房买卖合同 266
7．1.5 房地产估价合同 268
7．1.6 个人住房借款抵押合同 270
7．1.7 购房解约协议 275
7．1.8 房屋赠与合同 276
7．2 七种无效房屋买卖合同的识别 277
7．2.1 房地产分离出卖 278
7．2.2 产权未登记过户 278
7．2.3 产权主体有问题 278
7．2.4 侵犯优先购买权 278
7．2.5 单位违反规定购房 279
7．2.6 价格欺诈 279
7．2.7 非法转让 279
第8章 纠纷防范之“上帝”定位分析 281
8．1 顾客是“上帝”：消费者行为分析 281
8．1.1 消费者购买行为分析 281
8．1.2 购买动机的类型与表现形式 284
8．1.3 购买行为的类型和特点 285
8．2 影响购买者行为的主要因素 287
8．2.1 心理因素 287
8．2.2 社会因素 289
8．3 住宅购买行为的影响因素 291
8．3.1 消费者自身因素对住宅购买行为的影响 291
8．3.2 影响住宅购买行为的其他因素 293
8．3.3 房屋自身因素 294
8．4 现房和期房选择的影响因素 295
8．4.1 与现房相比，期房的风险分析及防范 295
8．4.2 规避期房风险小窍门 298
8．5 写字楼与商业物业购买行为的影响因素 300
8．5.1 写字楼购买行为的影响因素 300
8．5.2 商业物业购买行为的影响因素 301
8．6 工业物业购买行为的影响因素 302
8．6.1 建筑、设施、交通等硬件因素 302
8．6.2 产业环境等软件因素 303
第9章 房地产买卖热点纠纷透视 305
9．1 房地产纠纷的概述 305
9．1.1 房地产纠纷的概念 305
9．1.2 房地产纠纷的类型 305
9．1.3 房地产纠纷的特点 307
9．1.4 房地产纠纷形成的原因 308
9．2 房地产买卖投诉热点与防范处理 309
9．2.1 房屋质量有问题 可解除合同 309
9．2.2 房屋面积缩水 可提出双倍返还购房款 309
9．2.3 购楼层高与合同约定不符 业主与开发商对簿公堂 311
9．2.4 产权证有“瑕疵” 房东无权赶房客 312
9．2.5 卖出“已售房” 开发商要赔偿 313
9．2.6 离婚夫妻卖房 表见代理有效 313
9．2.7 “父子”房有争议 买者仍受保护 314
9．2.8 动迁手续可买卖 买者应被安置 314
9．2.9 买房改房 谁优先被驳回 315
9．2.10 给人“居住权” 约定永有效 315
9．2.11 购房有欺骗 中介责任咋算 316
9．2.12 租房人造假卖房 房主有权要回 316
9．2.13 一房卖二主 后果会如何 317
9．2.14 逾期交房 可否要求退房 319
第10章 房地产买卖的法律依据和专家支招 321
10．1 房屋买卖之法律依据和专家支招 321
10．1.1 受限制的房地产转让 321
10．1.2 共有房屋的买卖 322
10．1.3 有限产权房屋的买卖 323
10．1.4 房屋出卖人的交付义务 323
10．1.5 房屋出卖人的登记义务 324
10．1.6 房屋买受人的义务 325
10．1.7 房屋的优先购买权 326
10．1.8 房地产价格评估的基本要求 327
10．1.9 房地产成交价格的申报 328
10．1.10 房屋买卖的税费 329
10．2 商品房买卖之法律依据和专家支招 330
10．2.1 售房者的法定证明文件 330
10．2.2 商品房预售合同的签订 330
10．2.3 商品房预售合同登记备案的效力及争议处理 331
10．2.4 商品房广告和宣传材料的法律约束力 332
10．2.5 合同定金的认定及其处理 333
10．2.6 商品房计价方式 334
10．2.7 购房者可退房的情形 336
第11章 房地产买卖纠纷的防范处理 339
11．1 房屋买卖纠纷诉讼与处理 339
11．1.1 房屋买卖概述 339
11．1.2 私房买卖 342
11．1.3 商品房买卖 343
11．1.4 公房买卖（北京市） 355
11．1.5 房屋买卖纠纷处理 355
11．2 房屋产权（所有权）纠纷诉讼与处理 357
11．2.1 房屋所有权概述 357
11．2.2 房屋单独所有权 359
11．2.3 共有房屋所有权 360
11．2.4 房屋所有权纠纷处理 362
11．3 房地产纠纷的防范处理 365
11．3.1 解决房地产纠纷的途径 365
11．3.2 房地产纠纷的行政处理 366
11．3.3 房地产纠纷的仲裁 370
11．3.4 房地产纠纷的诉讼 373
11．4 仲裁与诉讼方式的比较 374
第12章 房地产买卖纠纷热点处理及实战案例分析 377
12．1 预售许可证纠纷防范及案例分析 377
12．1.1 商品房预售许可证的申领 377
12．1.2 没有预售许可证的风险 379
12．1.3 “商品房预售许可证”的审查 379
12．1.4 案例：无预售许可证 购房者能否主张合同无效 381
12．2 广告许诺纠纷防范及案例分析 382
12．2.1 广告的三种类型 383
12．2.2 人民法院对开发商违反广告承诺的处理方法 384
12．2.3 如何减少或避免因房地产广告引起的纠纷 385
12．2.4 案例：售楼与广告不相符 开发商应受到惩罚 386
12．3 认购纠纷防范及案例分析 388
12．3.1 认购书的内容 388
12．3.2 《房屋认购书》有无法律效力 389
12．3.3 案例：开发商状告业主要求解除《认购书》 390
12．4 预售合同登记备案纠纷防范及案例分析 393
12．4.1 为什么要进行预售合同登记备案 393
12．4.2 商品房预售合同备案登记规程 394
12．4.3 商品房预售合同登记备案的依据是什么 394
12．4.4 案例：预售登记备案无效，并不影响预售合同的效力 395
12．5 惩罚性赔偿纠纷防范及案例分析 397
12．5.1 出卖人根本违约引起惩罚性赔偿的两种情形 398
12．5.2 出卖人的欺诈行为引起的惩罚性赔偿的三种情形 399
12．5.3 案例：适用《司法解释》判决的因房产抵押引发的惩罚性赔偿案 401
12．6 出卖人和第三人恶意串通纠纷防范及案例分析 402
12．6.1 出卖人和第三人恶意串通纠纷概述 402
12．6.2 “一房二卖”的处理方法 403
12．6.3 案例：发展商一房二卖 被判罚订金双赔 409
12．7 房屋质量纠纷防范及案例分析 410
12．7.1 常见的房屋质量问题 410
12．7.2 商品房质量问题责任的承担 411
12．7.3 商品房质量问题的救济措施 412
12．7.4 房屋质量问题纠纷的防范 414
12．7.5 案例：房屋质量问题 维权策略三步走 416
12．8 房屋建筑面积缩水纠纷防范及案例分析 418
12．8.1 商品房套内面积与公摊面积的计算 418
12．8.2 案例：商品房面积缩水 开发商被判双倍赔偿 420
12．9 延期交房纠纷防范及案例分析 421
12．9.1 开发商延期交房行为的认定 421
12．9.2 延期交房的赔偿责任 423
12．9.3 案例：延期交房违约金不能抵物业费 424
12．10 商品房按揭纠纷防范及案例分析 425
12．10.1 买受人申请商品房担保贷款的条件 425
12．10.2 买受人申请商品房担保贷款的程序 426
12．10.3 买房子贷款应该怎么办理 428
12．10.4 住房按揭发生纠纷时的处理 430
12．10.5 案例：按揭贷款未得到批准 买受人申请解除买卖合同 435
12．11 房屋交付使用纠纷防范及案例分析 437
12．11.1 懂得如何收房 437
12．11.2 关于物业管理 444
12．11.3 案例：因自身原因未办理接房手续的，房屋毁损、灭失的风险自己承担 446