二手房买卖常识篇 1
1 二手房交易概况 3
1.1 二手房交易与房地产三级市场 3
一级市场 3
二级市场 4
三级市场 4
1.2 我国二手房市场状况概览 5
1.3 二手房较一手房之优胜面 8
优胜面之一：价格便宜 8
优胜面之二：位置好、交通便利、配套设施成熟 9
优胜面之三：所见即所得，不用承担看不见的风险 9
优胜面之四：即买即住，方便省心 9
优胜面之五：较少承担产权风险 10
1.4 我国现有政策对二手房市场的影响与市场前景 10
税收政策 11
金融政策 13
2 二手房的种类 16
2.1 商品房 16
2.2 经济适用房 17
经济适用房出售时的对象限制 17
已购经济适用房再上市时费用的限制 17
2.3 房改房 18
按成本价购买的房改房 18
按标准价购买的房改房 19
按标准优惠价购买的房改房 19
2.4 其他相关概念 20
集资建房 20
危旧房改造回迁房 20
已购公有住房 21
已购“央产房” 24
2.5 二手房交易的限制与禁止 28
二手房限制交易的情况 28
二手房禁止交易的情况 32
2.6 特殊情况：公房使用权交易 35
交易形式 35
办理手续 36
3 二手房交易方式 38
3.1 “手拉手”式交易 38
3.2 专业服务公司或律师事务所介入 39
3.3 中介公司服务 39
3.4 二手房拍卖交易 40
3.5 几种交易“新招” 41
限时销售 41
以租代售 42
先公证后过户 43
假“赠与”明“买卖” 44
做低合同价 45
4 二手房交易流程概述 46
4.1 二手房买卖程序 46
订立买卖合同 46
缴纳税费 47
办理产权转移手续 47
物业交接和房款交付 47
4.2 交易流程图 48
4.3 交易双方所需材料一览 48
4.4 特殊情况：房屋置换 50
5 二手房交易相关机构 52
5.1 中介机构 52
中介的服务范围 53
房地产中介服务的收费 54
房产中介的作用 55
5.2 房产评估机构 56
二手房交易中的评估 56
房地产价格评估的程序 57
房地产评估的收费标准 57
目前评估机构普遍存在的问题 58
应当选择什么样的评估机构 58
5.3 律师事务所 59
律师在二手房交易中的工作 60
二手房交易中律师可介入的环节 61
5.4 登记机关 62
房地产登记主要的记载事项 62
房地产登记种类及登记时限 62
房地产不予受理登记的情形 63
房地产登记需由有关当事人共同申请的情形 64
房地产登记可由当事人单方申请的情形 64
委托他人办理申请登记 65
房地产登记时应提交的材料 66
5.5 拍卖公司 66
拍卖和拍卖人 66
拍卖程序的五个阶段 67
房地产拍卖常识 68
5.6 住房公积金管理中心 69
住房公积金概念 69
住房公积金管理中心 69
住房公积金贷款条件 70
贷款额度、期限、利率 70
住房公积金贷款优势 71
5.7 银行 72
申请二手房商业贷款的条件 73
二手房商业贷款的金额和年限 73
银行如何为二手房办理商业贷款 74
关于“转按揭” 75
5.8 住房贷款担保中心 76
5.9 税务部门 77
5.10 物业管理公司 77
物业服务项目 78
物业管理收费标准 79
物业公司在二手房交易中的收费 79
5.11 公证机关 80
房地产交易中必须办理公证的情形 81
二手房交易中可能办理的公证 81
如何办理房地产公证 83
5.12 保险公司 84
房地产保险概述 84
房地产保险当事人 85
房地产保险合同的主要内容 85
房地产保险的种类 86
买方篇：如何购买二手房 89
1 获取房源 91
1.1 获取房源信息途径 91
1.2 收集信息阶段的注意事项 92
杜绝虚假信息、识破骗子公司 92
发布求购信息时注意个人保护 93
1.3 选择交易方式 94
2 二手房购买与中介 97
2.1 如何选择可信的中介 97
“好中介”的特征 97
选择良好中介的渠道 99
2.2 中介合同 100
委托代理合同 101
居间合同 101
行纪合同 103
担保合同 104
委托中介买房合同应备条款 105
2.3 中介陷阱 107
串通一气暗放空盘 107
定金欺诈 107
既收佣金又吃差价 108
阻止购房人仔细查看房屋质量 108
房屋面积陷阱 108
隐瞒出售背景和规划前景 109
“产权过户”陷阱 109
“全包价”陷阱 109
2.4 越过中介私下交易的后果 110
3 房屋考察 111
3.1 房屋质量 111
房屋结构问题 111
其他房屋质量问题 112
3.2 房屋布局 113
3.3 房屋面积 114
3.4 房屋周边环境 115
自然条件 115
配套设施 116
交通条件 116
3.5 物业管理 116
3.6 旧房历史 117
关于土地使用年限的说明 117
3.7 产权考察 119
4 谈判、签约 121
4.1 确定房价 121
房屋因素 122
环境因素 122
个别因素 122
心理因素 122
4.2 买房砍价 123
4.3 签订房屋买卖合同 124
4.4 房屋买卖合同中的细节提示 125
房屋的具体情况 126
屋内设施的交验细节 126
付款方式 126
交房时间 127
居间中保 127
违约责任 127
5 签约后事宜 128
5.1 接受房地产交易管理部门的审查 128
5.2 立契过户、缴纳税费 128
5.3 办理产权变更手续 128
6 相关税费 130
6.1 二手商品房 130
6.2 二手经济适用房 132
6.3 二手已购公房 134
7 办理贷款 135
7.1 贷款的种类 135
7.2 二手房商业贷款七步骤 136
7.3 公积金贷款申请 137
公积金贷款流程 137
公积金贷款注意事项 138
7.4 贷款购买二手房时需注意的问题 139
每月还款额度要量力而行 140
要选择好贷款银行 140
要选择适合自己的还贷方式 140
向银行提供的资料要真实 141
提供本人住址要准确、及时 142
每月还款要及时，避免罚息 142
申请贷款前不要动用公积金 142
在借款最初一年内不要提前还款 142
贷款清偿后不要忘记撤销抵押 143
妥善保管借款合同和借据 143
7.5 关于保险 143
卖方篇：如何出售你的房产 145
1 卖方角色定位 147
1.1 普通型卖方 147
1.2 投资型卖方 148
战术一：知己知彼 148
战术二：美楼计 149
战术三：积小利 149
战术四：走为上 150
2 售房准备 151
2.1 资格准备 151
2.2 信息准备 151
知识储备 151
发布房源信息途径 152
2.3 房屋美容 152
3 二手房出售与中介 155
3.1 如何选择可信的中介 155
“好中介”的特征 155
选择良好中介的渠道 157
3.2 中介合同 158
委托代理合同 158
居间合同 159
行纪合同 160
担保合同 161
委托中介卖房合同应备条款 162
3.3 越过中介私下交易的后果 163
3.4 交钥匙要谨慎 164
4 谈判签约 165
4.1 定价、砍价与中介“吃差价” 165
4.2 签订房屋买卖合同 166
5 签约后事宜 168
5.1 如何安全进行房款与产权的交接 168
5.2 不要轻易提前交房 168
5.3 税费缴纳 169
6 其他卖方疑问解答 170
6.1 想卖房子但发现产权证丢失的情形。如何处理呢 170
6.2 卖方如何确定购房起始时间最划算 171
6.3 买方不按期付款。能把房屋卖给他人吗 172
6.4 买房人企业破产了。我能暂不过户吗 172
6.5 出售正在出租的房屋。租客主张优先购买权怎么办 173
附录附录一：秦兵律师在中央电视台“秦兵说房”专题讲座中的讲解词 177
附录二：二手房买卖所涉法律法规目录 187
附录三：买卖全程相关合同范本 189
房屋买卖合同 189
房地产中介服务合同（样本）（卖方／出租方使用） 193
房地产中介服务合同（样本）（买方／承租方使用） 198
抵押贷款合同（样本） 202
购买房屋居间合同 208
房屋出售居间合同 211
委托代理协议 213
附录四：各地房地产交易管理网站 216
附录五：主要商业银行和保险公司网站 218
附录六：各地住房公积金网站 219
附录七：常用购房信息网 224