第一章 物业税概况介绍 1
1.1 物业税简介 1
1.2 物业税征收具体流程简介 3
附录 重点名词解释 7
第二章 我国房地产税收发展史 9
2.1 1911年以前 9
2.2 1912—1949年 13
2.3 1949年新中国成立以后 17
2.4 我国现行房地产税收状况 21
第三章 物业税税基选择及评估体系设计 26
3.1 征税目标划分的物业税类型 26
3.2 价值评估划分的物业税类型 33
3.3 适合于我国现状的物业税税基模式 38
3.4 物业税税基评估方案的设计 39
3.5 物业税税基评估方案的模拟实施 42
第四章 外国税制改革经验借鉴 55
4.1 日本的税制改革 55
4.2 韩国的税制改革 60
第五章 物业税的理论概述 67
5.1 受益论简介 68
5.2 新论简介 76
5.3 受益论与新论的区别与联系 81
5.4 对于两种理论的选择 83
5.5 小结 86
第六章 物业税与公共财政 87
6.1 公共财政理论 88
6.2 地方财政理论 91
6.3 分税制改革以来我国公共财政及地方财政体制 98
6.4 我国财政体系面临的问题、发展方向与物业税 106
6.5 物业税与地方财政收入 109
6.6 物业税与政府职能转变 111
6.7 总结和补充 116
第七章 物业税改革与地方公共财政的实证分析 118
7.1 概述 118
7.2 土地出让制度和房地产税制改革方案 121
7.3 实证预测方法 126
7.4 数据 128
7.5 实证结果 128
7.6 结论和进一步研究 135
第八章 物业税改革的政治经济学分析 137
8.1 什么是政治经济学分析 138
8.2 制度转型的政治经济学分析框架 140
8.3 物业税改革的背景与博弈要素 144
8.4 物业税改革的动力机制 147
8.5 物业税改革的制度引进与过渡 150
第九章 物业税对不动产价格的影响 155
9.1 短期内销售方承担物业税 156
9.2 仅存在消费者的不动产市场 157
9.3 存在投资者的不动产市场 159
9.4 对投资者的影响：投资成本增加 160
9.5 对投资者的影响：存量房的冲击 165
9.6 对投资者的影响：地方政府行为的变化 168
9.7 审慎制定物业税税率 171
9.8 物业税保证宏观经济稳定 173
参考文献 178
索引 184
图表目录 16
图表2.1 1942—1945年国民政府土地税收统计表 16
图表2.2 房地产税收流程图 22
图表2.3 2005年我国房地产相关税收统计 23
图表2.4 2005年北京市财政收入中房地产相关税收 24
图表2.5 2005年北京市财政收入分类占比 24
图表3.1 韩国土地综合税税收指标的规定 28
图表3.2 美国财产税税收指标的规定 29
图表3.3 日本固定资产税的税收指标规定 31
图表3.4 所选物业的具体指标 42
图表3.5 所选样本数据的统计信息 43
图表3.6 今日花园的指标物业法 44
图表3.7 分区回归模型 48
图表3.8 最终个体回归模型 52
图表4.1 韩国土地综合税税率方案 62
图表5.1 受益论与新论的主要区别 82
图表6.1 中央政府对地方政府的转移支付 92
图表6.2 对某产品征税 93
图表6.3 1996—2005年我国财政收支状况 100
图表6.4 财政收入占GDP比例的变化 100
图表6.5 财政收入按中央与地方分解 101
图表6.6 地方财政收入结构 102
图表6.7 2005年中央对地方补助的构成 104
图表6.8 我国财政支出增长趋势 105
图表6.9 2004年地方本级预算内收入构成 113
图表7.1 35个大中城市的财政缺口、住宅物业税、物业税总额占地方财政收入的比例 130
图表7.2 35个大中城市物业税关键指标描述统计 131
图表7.3 广东省21个城市的财政缺口及住宅物业税占地方财政收入的比例 132
图表7.4 广东省21个城市住宅物业税关键指标描述统计 132
图表7.5 广东省79个县人均GDP及住宅物业税的收入 133
图表7.6 广东省79个县人均GDP及住宅物业税占地方财政收入的比例 133
图表7.7 广东省各县住宅物业税的相关情况 134
图表8.1 三阶段分析框架 143
图表8.2 地方政府动机分析 149
图表9.1 不动产市场的供给曲线与需求曲线 157
图表9.2 全国商品房平均价格（1987—2005） 159
图表9.3 征收1％物业税后一年期投资成本的变化 164
图表9.4 投资年限与盈亏平衡所需要的年复合回报率的关系 165
图表9.5 存量住房对新增供给可能形成的冲击 167
图表9.6 Z省几个地区政府收费情况 168
图表9.7 1997—2004年不动产开发企业资金来源构成 174