第一章 房地产估价概述 1
第一节 房地产的概念 1
一、房地产的整体概念 1
二、房地产的类型 6
三、房地产的特性 7
第二节 房地产估价的概念 9
一、房地产估价的定义 9
二、房地产估价概念中的关键术语 9
第三节 房地产估价原则 10
一、独立、客观、公正原则 11
二、合法原则 11
三、最高最佳使用原则 12
四、估价时点原则 12
五、替代原则 13
第四节 房地产估价的作用 13
一、房地产行政管理的需要 13
二、土地使用权出让的需要 14
三、房地产转让和租赁的需要 14
四、房地产征收、征用及拆迁的需要 14
五、房地产抵押的需要 14
六、房地产税收的需要 15
七、房地产保险的需要 15
八、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要 15
九、处理房地产纠纷和司法鉴定的需要 15
十、其他方面的需要 15
本章小结 15
思考题 16
实训题 16
第二章 房地产价格 17
第一节 房地产价格的形成 17
一、房地产价格的概念 17
二、房地产价格的形成条件 17
三、房地产的价格特征 18
第二节 房地产市场与供求 20
一、房地产市场 20
二、房地产供求与价格 21
第三节 房地产价格的类型 22
一、价值、使用价值和交换价值 22
二、市场价格、理论价格和评估价格 22
三、土地价格、建筑物价格和房地价格 23
四、总价格、单位价格和楼面地价 23
五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 24
六、所有权价格、使用权价格和其他权益价格 25
七、市场调节价、政府指导价和政府定价 25
八、基准地价、标定地价和房屋的重置价格 25
九、现房价格和期房价格 26
十、实际价格和名义价格，起价、标价、成交价和均价 26
十一、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 26
第四节 房地产价格的影响因素分析 27
一、一般因素 27
二、区域因素 31
三、个别因素 31
本章小结 33
思考题 34
实训题 34
第三章 市场比较法 35
第一节 市场比较法的基本原理 35
一、市场比较法的概念 35
二、市场比较法的理论依据 35
三、市场比较法的适用条件和适用范围 36
四、市场比较法的操作步骤 36
第二节 搜集交易实例 37
一、搜集交易实例的途径 37
二、交易实例的搜集内容 37
第三节 选取可比实例 38
一、可比实例的概念 38
二、选取可比实例的要求 38
第四节 建立价格可比基础 40
一、统一付款方式 40
二、统一采用单价 40
三、统一币种和货币单位 40
四、统一面积内涵 41
五、统一面积单位 41
第五节 交易情况修正 42
一、交易情况修正的含义 42
二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因 42
三、交易情况修正的方法 43
第六节 市场状况调整 44
一、市场状况调整的含义 44
二、市场状况调整的方法 44
第七节 房地产状况修正 46
一、房地产状况修正的含义 46
二、房地产状况修正的内容 47
三、房地产状况修正的思路 47
四、房地产状况修正的方法 48
第八节 求取比准价格 49
一、综合修正公式 49
二、求取综合结果 50
第九节 市场法总结和运用举例 51
本章小结 54
思考题 54
实训题 54
工作任务一 55
第四章 收益还原法 56
第一节 收益还原法的基本原理 56
一、收益还原法的概念 56
二、收益还原法的理论依据 56
三、收益还原法的适用对象 57
四、收益还原法的操作步骤 57
第二节 收益还原法的计算公式 57
一、基本计算公式 57
二、净收益和其他因素不变的情况 58
三、净收益按等差级数变化的情况 59
四、净收益按等比级数变化的情况 61
第三节 净收益的求取 63
一、净收益的含义 63
二、不同收益类型房地产净收益的求取 63
第四节 还原利率的确定 64
一、还原利率的本质 64
二、还原利率的种类 64
三、求取还原利率的方法 65
本章小结 69
思考题 69
实训题 69
工作任务二 70
第五章 成本法 71
第一节 成本法的基本原理 71
一、成本法的概念 71
二、成本法的理论依据 72
三、成本法的适用范围 72
四、成本法的操作步骤 73
第二节 房地产价格的构成 73
一、土地取得成本 73
二、开发成本 74
三、管理费用 75
四、销售费用 75
五、投资利息 75
六、销售税费 77
七、开发利润 77
第三节 成本法的计算公式 77
一、成本法的基本公式 77
二、适用于新开发的房地产的基本公式 78
三、适用于旧的房地产的基本公式 79
第四节 重新购建价格 79
一、重新购建价格的含义 79
二、建筑物重新购建价格的求取方法 80
第五节 建筑物的折旧 83
一、建筑物折旧的含义及原因 83
二、建筑物折旧的求取方法 85
三、求取建筑物折旧应注意的事项 87
第六节 房屋完损等级评定 88
一、房屋完损等级评定的有关规定 88
二、房屋折旧的有关规定 88
第七节 成本法总结和运用举例 89
本章小结 91
思考题 92
实训题 92
工作任务三 92
第六章 假设开发法 93
第一节 假设开发法的基本原理 93
一、假设开发法的含义 93
二、假设开发法的理论依据 93
三、假设开发法应用的前提条件 94
四、假设开发法的适用范围 94
第二节 假设开发法的计算公式 94
一、假设开发法的基本公式 94
二、按估价对象细化的公式 95
三、按开发完成后的经营方式细化的公式 95
第三节 假设开发法的程序和内容 96
一、调查待估房地产的基本情况 96
二、选择最佳开发利用方式 96
三、估计开发经营周期 96
四、预测开发完成后的房地产价值 97
五、估算各项成本费用 97
六、估算待估房地产价格 98
第四节 假设开发法运用举例 98
本章小结 101
思考题 102
实训题 102
工作任务四 102
第七章 其他估价方法 103
第一节 长期趋势法 103
一、长期趋势法的含义 103
二、长期趋势法的理论依据 103
三、长期趋势法的适用条件 103
四、长期趋势法的主要方法 104
第二节 路线价法 109
一、路线价法的含义 109
二、路线价法的理论依据 109
三、路线价法的计算公式 109
四、路线价法的适用范围 109
五、路线价法的操作步骤 110
六、路线价法计算举例 111
第三节 基准地价修正法 113
一、基准地价的含义 113
二、基准地价的作用 114
三、基准地价修正法的适用范围 114
四、基准地价修正法的操作步骤 114
五、应用举例 115
本章小结 118
思考题 118
实训题 118
第八章 房地产估价程序和估价报告 120
第一节 房地产估价程序 120
一、获取估价业务 120
二、受理估价委托 121
三、拟定估价作业方案 123
四、搜集估价所需资料 123
五、实地查勘估价对象 125
六、选定估价方法进行测算 125
七、撰写估价报告 126
八、审核估价报告 126
九、出具估价报告 126
十、估价资料归档 126
第二节 房地产估价报告 127
一、编写房地产估价报告的目的 127
二、房地产估价报告的基本要求 127
三、房地产估价报告的格式 128
第三节 几种估价目的的房地产评估 128
一、土地使用权出让价格评估 128
二、房地产转让价格评估 131
三、房地产抵押价格评估 132
四、房地产租赁价格评估 136
五、房地产保险价格评估 138
六、房地产课税价格评估 139
七、征地和房屋拆迁补偿价格评估 141
八、房地产分割、合并价格评估 153
本章小结 153
思考题 153
实训题 153
工作任务五 153
第九章 房地产估价管理 156
第一节 房地产估价机构管理 157
一、房地产估价机构的资质管理 157
二、房地产估价机构的收费管理 157
三、房地产估价机构的行为管理 158
第二节 房地产估价人员管理 159
一、房地产估价师的执业资格制度 159
二、房地产估价师的执业纪律 160
第三节 房地产估价职业道德 161
一、房地产估价师的职业道德 161
二、房地产估价行业的社会规范要求 162
本章小结 163
思考题 163
实训题 163
附录一 委托房地产估价合同 164
附录二 房地产估价报告评审表 166
附录三 房地产估价报告规范格式 167
参考文献 170